rapport sur le projet de loi, après engagement de la procédure accélérée, portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (n°846).

3. L’avis du rapporteur

Le rapporteur considère que les dispositions prévues par le projet de loi sont de nature à protéger davantage l’acquéreur en lui permettant de prendre livraison de son bien plus rapidement tout en offrant une plus grande liberté contractuelle aux parties au contrat de VEFA. La possibilité de se réserver l’exécution de travaux d’installation d’équipements ou de finition répond à une réelle demande des acquéreurs.

4. Les modifications apportées par la commission des affaires économiques

La commission a adopté trois amendements rédactionnels ainsi qu’un amendement précisant que lorsque l’acquéreur décide de se réserver la réalisation de certains travaux en VEFA, il en assume non seulement la charge et les coûts mais également la responsabilité. Cette précision est de nature à apporter une clarification et à éviter les problèmes ultérieurs qui résulteraient d’une mauvaise exécution des travaux dans le cadre d’un travail « au noir ».

*

La commission examine l’amendement CE2430 de M. Pupponi.

M. François Pupponi. L’article 22 prévoit que l’acquéreur et le vendeur puissent, dans le cadre d’une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), se mettre d’accord pour que l’acquéreur assure lui-même certains travaux de finition. Cet amendement vise à limiter cette possibilité aux seules personnes physiques et non aux personnes morales. Les bailleurs sociaux, en effet, connaissent les prix de sortie en VEFA et le fait de devoir procéder à tels ou tels travaux éventuels en fonction des locataires risque d’avoir un effet inflationniste sur les coûts de production de ces logements.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : les particuliers qui se regrouperaient en personne morale dans le cadre d’une société civile immobilière (SCI) familiale, par exemple, pour acquérir un bien en VEFA ne pourraient pas non plus bénéficier de cette possibilité.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. Stéphane Peu. Pourquoi, dans ce cas, ne pas simplement interdire cette possibilité aux bailleurs sociaux ?

La commission rejette l’amendement.

Elle est saisie de l’amendement CE1173 du rapporteur.

M. Richard Lioger, rapporteur. Cet amendement vise à supprimer l’alinéa 12 de l’article 22.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Ainsi que l’a excellemment expliqué le rapporteur, cet alinéa n’a plus lieu d’être. Avis favorable.

La commission adopte l’amendement.

Elle passe à l’amendement CE2674 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Il est défendu.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : là encore, cet amendement entraînerait une discrimination à l’égard des personnes morales.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis, pour les mêmes raisons.

La commission rejette l’amendement.

Suivant l’avis du Gouvernement, elle adopte l’amendement rédactionnel CE1171 du rapporteur.

Puis elle examine l’amendement CE1901 de Mme Frédérique Lardet.

Mme Frédérique Lardet. Cet amendement vise à préciser que la charge financière des travaux de finition s’accompagne de la responsabilité de l’acquéreur qui s’est réservé la réalisation de ceux-ci, pour s’assurer, d’une part, qu’ils répondront aux garanties légales et, d’autre part, pour empêcher le développement du travail illégal.

L’introduction de la notion de responsabilité de l’acquéreur encouragera ce dernier à faire appel à des professionnels pour éviter tout problème ultérieur qui résulterait d’une mauvaise exécution des travaux.

Suivant l’avis favorable du rapporteur et du Gouvernement, la commission adopte l’amendement.

Elle passe à l’amendement CE2225 de M. Cédric Roussel.

M. Cédric Roussel. Cet amendement vise à établir que les travaux de finition ne doivent produire d’effets ni sur les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, ni sur les délais de réalisation des travaux. Il permettra de préciser les règles applicables à la responsabilité de l’acquéreur.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : le projet de loi vise à permettre à l’acquéreur de se réserver l’exécution de petits travaux dont certains peuvent être indispensables à l’utilisation du logement et, de ce fait, jugés nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis : il n’y a aucune raison objective d’obliger l’acquéreur à réaliser les travaux réservés dans le délai déterminé.

M. Stéphane Peu. La réponse du rapporteur me semble être un plaidoyer en faveur de l’amendement : les travaux auxquels il fait référence peuvent concerner toutes les parties de l’immeuble, sauf les parties communes et l’aspect extérieur – c’est bien le moins.

M. Richard Lioger, rapporteur. M. Peu m’a sans doute mal compris : le projet de loi vise à permettre à l’acquéreur de se réserver l’exécution de petits travaux dont certains peuvent être indispensables à l’utilisation du logement et, de ce fait, considérés comme nécessaires à l’achèvement de l’immeuble.

La commission rejette l’amendement.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, elle adopte l’amendement rédactionnel CE1172 du rapporteur.

Puis elle adopte l’article 22 modifié.

Après l’article 22

La commission examine l’amendement CE1499 de Mme Émilie Bonnivard.

M. Thibault Bazin. Il est défendu.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : il ne peut y avoir de solidarité juridique des cotraitants envers le maître d’ouvrage pour les marchés de travaux d’un montant inférieur à 300 000 euros.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

La commission rejette l’amendement.

Elle passe à l’amendement CE2309 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Il est défendu.

Suivant l’avis défavorable du rapporteur et du Gouvernement, la commission rejette l’amendement.

Puis elle examine l’amendement CE2226 de M. Mickaël Nogal.

M. Mickaël Nogal. Cet amendement vise à faciliter le recours à la VEFA afin d’accélérer la construction de places d’hébergement en résidences-autonomie et en résidences hôtelières à vocation sociale.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis favorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable, car cet amendement instaurerait des dispositions contraires aux directives européennes.

L’amendement est retiré.

La commission est saisie de l’amendement CE2564 de Mme Éricka Bareigts.

M. François Pupponi. Il est défendu.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : une telle disposition me paraît de nature à poser des problèmes de constitutionnalité.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Article 23 (articles L. 461-1, L. 461-2 [nouveau], L. 461-3 [nouveau], L. 461-4 [nouveau], L. 462-2, L. 480-12, L. 480-17 [nouveau] du code de l’urbanisme, articles L. 151-1, L. 151-2 [nouveau], L. 151-3 [nouveau], L. 152-10, L. 152-13 [nouveau] du code de la construction et de l’habitation) Adapter le contrôle de la conformité des constructions, aménagements, installations et travaux et la constatation des infractions

1. L’état du droit

Les articles L. 461-1 du code de l’urbanisme et L. 151-1 du code de la construction et de l’habitation confèrent au préfet, à l’autorité compétente pour délivrer les autorisations d’urbanisme, de même qu’aux agents assermentés et commissionnés pour constater les infractions au code de l’urbanisme, un droit de visite des constructions et un droit de communication des documents techniques se rapportant à celles-ci. Ce droit leur permet d’accéder aux constructions en cours de réalisation et jusqu’au terme d’un délai de trois ans suivant leur achèvement afin de procéder « aux vérifications qu’ils jugent utiles ». Ces articles présentent une fragilité au regard des dispositions relatives au respect de la vie privée et du domicile de l’article 8 de la convention européenne des droits de l’homme et de l’article 2 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen du 26 août 1789.

Les articles L. 480-12 du code de l’urbanisme et L. 152-10 du code de la construction et de l’habitation incriminent pour leur part l’obstacle au droit de visite et exposent son auteur à une amende de 3 750 € et à un mois d’emprisonnement. Il n’y a pas, aujourd’hui, de distinction suffisante entre les opérations de contrôle administratif et celles visant la constatation des infractions pénales.

2. Les dispositions du projet de loi

Le projet de loi modifie de manière quasi-identique les dispositions figurant dans le code de l’urbanisme et celles figurant dans le code de la construction et de l’habitation. Il distingue clairement les opérations de contrôle administratif (alinéas 1 à 31 et 39 à 65) des opérations visant la constatation des infractions pénales (alinéas 32 à 38 et 66 à 73).

a. Les opérations de contrôle administratif

Ces visites ne sont pas nécessairement motivées par la recherche et la constatation des infractions. Le projet de loi :

– étend le champ d’application du droit de visite et de communication à l’ensemble des lieux accueillant ou susceptibles d’accueillir des constructions, aménagements, installations et travaux soumis au code de l’urbanisme (alinéa 5) ;

– précise les finalités du droit de visite et de communication, qui devra permettre de vérifier la conformité des lieux visités aux dispositions du code de l’urbanisme (alinéa 5) ;

– procède à un allongement du délai dans lequel le droit de visite et de communication peut s’exercer (six ans après l’achèvement des travaux, contre trois en l’état actuel du droit) afin de le faire correspondre au délai de prescription de l’action publique des délits ([90]) (alinéas 6 et 43) ;

– prévoit l’assentiment de l’occupant et détermine la plage horaire, entre 8 heures et 20 heures, dans laquelle ledit droit peut s’exercer (alinéas 8, 9, 45 et 46) ;

– prévoit que les visites peuvent être autorisées par ordonnance du juge des libertés et de la détention lorsque l’accès à un domicile ou à un local comprenant des parties à usage d’habitation est refusé ou lorsque l’occupant ne peut être joint (10 à 19 et 47 à 56) ;

– institue des possibilités de recours contre l’ordonnance autorisant la visite ou contre le déroulement des opérations de visite (alinéas 20 à 27 et 57 à 64)

– institue la faculté pour le préfet et l’autorité compétente en matière de délivrance des autorisations d’urbanisme de mettre en demeure l’auteur de travaux réalisés sans permis ou déclaration préalable ou en méconnaissance de l’un ou l’autre de ces actes, de procéder à la régularisation administrative des travaux dans un délai maximal de 6 mois (alinéa 29).

b. Les dispositions pénales

Le projet de loi :

– donne une définition plus précise du délit d’obstacle au droit de visite (consistant à faire obstacle aux fonctions exercées par les agents pouvant exercer le droit de visite et de communication) et augmente l’amende et la peine d’emprisonnement encourues par l’auteur d’un tel délit (7 500 € contre 3 750 € actuellement, 6 mois d’emprisonnement contre 1 mois en l’état actuel du droit) (alinéas 34 et 69) ;

– encadre la procédure de recherche des infractions : les fonctionnaires et agents qui recherchent et constatent les infractions sont tenus d’en informer le procureur de la République qui peut s’y opposer et doivent recueillir l’assentiment manuscrit de l’occupant des lieux (alinéas 37, 38, 72 et 73).

3. Les modifications apportées par la commission des affaires économiques

La commission a adopté trente amendements rédactionnels.

*

L’amendement CE1201 du rapporteur est retiré.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte l’amendement de précision juridique CE1440 du rapporteur.

L’amendement CE1443 du rapporteur est retiré.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte les amendements rédactionnels CE1441 et CE1442 du rapporteur.

L’amendement CE1202 du rapporteur est retiré.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte les amendements rédactionnels CE1204 et CE1209 du rapporteur.

Les amendements CE1215 et CE1216 du rapporteur sont retirés.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte les amendements rédactionnels CE1217, CE1218 et CE1219 du rapporteur.

Les amendements CE1221 et CE1222 du rapporteur sont retirés.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte les amendements rédactionnels CE1223, CE1224, CE1225 et CE1227 du rapporteur.

L’amendement CE1233 du rapporteur est retiré.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte l’amendement rédactionnel CE1237 du rapporteur.

Elle passe à l’amendement CE1444 du rapporteur.

M. Richard Lioger, rapporteur. Amendement de précision juridique.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Il est satisfait.

L’amendement est retiré.

Les amendements CE1238 et CE1239 du rapporteur sont retirés.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte les amendements rédactionnels CE1240, CE1241 et CE1446, l’amendement de précision juridique CE1445 et les amendements rédactionnels CE1243 et CE1244 du rapporteur.

L’amendement CE1245 du rapporteur est retiré.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte les amendements rédactionnels CE1248 et CE1250 du rapporteur.

Les amendements CE1251 et CE1252 du rapporteur sont retirés.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte les amendements rédactionnels CE1249, CE1253 et CE1254 du rapporteur.

Les amendements CE1255 et CE1256 du rapporteur sont retirés.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte les amendements rédactionnels CE1257, CE1258, CE1262 et CE1270 du rapporteur.

L’amendement CE1274 du rapporteur est retiré.

La commission examine l’amendement CE2788 de M. Guillaume Vuilletet, rapporteur pour avis.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur pour avis de la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de l’administration générale de la République. Soucieuse d’appliquer la fameuse maxime « même punition, même motif », la commission des lois propose d’harmoniser le code de la construction et de l’habitation et celui de l’environnement en portant à 15 000 euros l’amende encourue en cas d’obstacle à l’exercice par l’administration de ses missions de recherche.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis favorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Je suggère le retrait de cet amendement ; à défaut, j’émettrai un avis défavorable. En effet, cet amendement vise à modifier le montant de l’amende encourue en cas d’obstacle au droit de visite des autorités et agents chargés de contrôler le respect des règles du code de la construction et de l’habitation en reprenant la peine de 15 000 euros d’amende qui figure à l’article L.173-4 du code de l’environnement. Cet article prévoit également une peine d’emprisonnement de six mois en cas d’obstacle au droit de visite. Or, dans sa grande sagesse, le ministère de la justice recommande de prévoir une amende de 7 500 euros lorsqu’une peine d’emprisonnement de six mois est encourue. Les modifications législatives découlant de cette nouvelle échelle des peines seront progressivement effectuées au fil des textes concernés. En ce qui concerne le code de la construction et de l’habitation, il semble donc préférable d’appliquer les principes les plus récents et de maintenir le texte en l’état.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur pour avis. J’entends vos arguments, monsieur le ministre, mais cet amendement émanant de la commission, je ne peux le retirer.

La commission rejette l’amendement.

L’amendement CE1277 du rapporteur est retiré.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte les amendements rédactionnels CE1279 et CE1281 du rapporteur.

La commission adopte l’article 23 modifié.

Article 23 bis (nouveau)

(article L. 511-7 du code de la consommation, articles L. 241-8 et L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation) Extension des pouvoirs de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF)

La commission a adopté un amendement étendant les pouvoirs des enquêteurs la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) et renforçant les sanctions en cas de manquements aux règles existantes de la construction de maison individuelle afin que les professionnels indélicats, qui nuisent au secteur de la construction dans son ensemble, ne réitèrent pas leurs pratiques irrégulières, et que la confiance des consommateurs soit confortée.

*

La commission examine l’amendement CE2660 du Gouvernement.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Le présent amendement a pour objet d’étendre les pouvoirs des enquêteurs de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) et de renforcer les sanctions en cas de manquements aux règles existantes de la construction de maison individuelle afin que les professionnels indélicats – ils sont rares mais ils existent – qui nuisent au secteur de la construction dans son ensemble ne réitèrent pas leurs pratiques irrégulières, et que la confiance indispensable des consommateurs soit confortée.

Le I de cet article additionnel vise à habiliter les agents de la DGCCRF à rechercher et à constater les infractions ou les manquements aux dispositions de l’article L. 231-4 du code de la construction et de l’habitation qui interdit tout versement de fonds avant la signature du contrat de construction de maison individuelle – ce qui semble sage. En effet, l’irrégularité des appels de fonds, régulièrement constatée dans le cadre des enquêtes de la DGCCRF, génère un risque financier conséquent pour le maître de l’ouvrage dans la mesure où le garant peut refuser la mise en œuvre de la garantie de livraison à prix et délais convenus.

Le 1° du II vise à habiliter les agents de la DGCCRF à contrôler l’existence d’un contrat conforme aux dispositions d’ordre public du titre III du livre II du code de la construction et de l’habitation. Ces agents seraient ainsi en mesure de vérifier la régularité du processus contractuel et de mettre en œuvre des pouvoirs visant à mettre fin aux manquements.

Les sanctions pénales actuellement prévues pour début d’exécution des travaux sans avoir conclu un contrat écrit ou sans avoir obtenu la garantie de livraison sont de deux ans d’emprisonnement et de 37 500 euros d’amende, ce qui correspond aux sanctions de la tromperie et des pratiques commerciales trompeuses avant leur réévaluation par la loi du 17 mars 2014. La gravité de la pratique et du préjudice financier encouru par le consommateur en cas d’absence de contrat et/ou de garantie de livraison à prix et délai convenu nécessite d’aligner le niveau de la sanction sur celui qui existe dans le code de la consommation, soit 300 000 euros.

Le 2° du II vise à sanctionner l’absence de mention du droit de rétractation ou du droit de réflexion dans le contrat de construction de maison individuelle – droits importants, reconnus à l’article L. 271-1 du code de la construction et de l’habitation – d’une amende administrative d’un maximum de 3 000 euros pour une personne physique et d’un maximum de 15 000 euros pour une personne morale. Il vise également à habiliter les agents de la DGCCRF à rechercher et constater les manquements à cette obligation légale.

En somme, il s’agit de renforcer la protection du consommateur.

Suivant l’avis favorable du rapporteur, la commission adopte l’amendement.

Chapitre VI Améliorer le traitement du contentieux de l’urbanisme

Article 24 (articles L. 442-14, L. 600-1-2, L. 600-3, L. 600-5, L. 600-5-1, L. 600-5-2 [nouveau], L. 600-6, L. 600-7, L. 600-8, L. 600-12, L. 600-12-1 [nouveau], L. 600-13 du code de l’urbanisme) Améliorer le traitement du contentieux de l’urbanisme

1. L’état du droit

a. La répercussion de l’illégalité du document d’urbanisme

L’exception d’illégalité est un recours par voie d’exception consistant à soulever devant le juge administratif l’illégalité d’une disposition d’un document d’urbanisme (POS ou PLU, par exemple) sur le fondement duquel a été prise la décision individuelle (refus de permis de construire, notamment) qui est contestée. L’illégalité constatée par le juge des dispositions du document d’urbanisme peut entraîner, sous certaines conditions, l’annulation de la décision individuelle.

Afin de préserver la sécurité juridique des autorisations d’urbanisme en cas d’illégalité des documents d’urbanisme, l’article L. 600-1 du code de l’urbanisme empêche les requérants d’invoquer par voie d’exception certains vices de procédure ou de forme susceptibles d’affecter certains documents d’urbanisme plus de six mois après leur entrée en vigueur.

b. La démolition d’une construction

La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 dite « loi Macron » a modifié la rédaction de l’article L. 480-13 du code de l’urbanisme de manière à réduire le risque de démolition d’une construction édifiée sur le fondement d’un permis de construire. Le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d’urbanisme ou des servitudes d’utilité publique que si ([91]), préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans une zone protégée (sites inscrits ou classés, sites désignés Natura 2000 etc..).

c. Les décisions d’urgence

Le recours contentieux contre une autorisation d’urbanisme peut être assorti d’une demande de référé-suspension visant à en suspendre l’exécution. L’article L. 521-1 du code de la juridiction administrative impose que trois conditions ([92]) soient réunies pour que le juge des référés ordonne la suspension de l’exécution d’une décision : l’urgence le justifie ; la décision administrative fait l’objet d’une requête en annulation ou en réformation ; il est fait état d’un doute sérieux quant à la légalité de la décision.

d. Les pouvoirs du juge en contentieux de l’urbanisme

L’article L. 600-5 du code de l’urbanisme permet au juge de l’excès de pouvoir de procéder à l’annulation partielle d’un permis dans le cas où l’illégalité porte sur un élément divisible du projet ou affecte une partie identifiable du projet et peut être régularisée par un permis modificatif.

L’article L. 600-5-1 du code de l’urbanisme donne la faculté au juge de surseoir à statuer pour permettre la régularisation des permis de construire, de démolir ou d’aménager en cours d’instance, par la délivrance d’un permis de construire modificatif.

e. Les recours abusifs

L’article L. 600-7 du code de l’urbanisme facilite l’action en dommages et intérêts contre les auteurs de recours abusifs. Le titulaire d’une autorisation d’urbanisme peut demander réparation de son préjudice directement au juge administratif, par une demande reconventionnelle indemnitaire, sans avoir à saisir les juridictions civiles en parallèle. Est considéré comme abusif le recours qui est mis en œuvre dans « des conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes du requérant » et qui « causent un préjudice excessif » au bénéficiaire du permis.

Depuis l’entrée en vigueur de cet article, les conclusions reconventionnelles à fin de dommages et intérêts présentées devant les tribunaux administratifs ont quasiment toutes été rejetées ([93]). Ces rejets tiennent notamment à la difficulté de justifier le caractère excessif du préjudice subi par le bénéficiaire du permis.

2. Le projet de loi

Les alinéas 1, 2, 30, 31, 32 et 33 permettent de limiter davantage la répercussion de l’illégalité du document d’urbanisme. Ils prévoient que l’annulation ou la déclaration d’illégalité d’un document d’urbanisme sont, par elles-mêmes, sans incidence sur les décisions relatives à l’utilisation du sol ou à l’occupation des sols dès lors que ces annulations ou déclarations d’illégalité reposent sur un motif étranger aux règles d’urbanisme applicables au projet (alinéa 32). Les dispositions en cause ne visent que les décisions valant autorisation (alinéa 33). Cette stabilisation des règles d’urbanisme joue également en cas d’annulation du document d’urbanisme au vu duquel le permis d’aménager ([94]) a été accordé (alinéa 1).

Les alinéas 4 à 9 clarifient les règles relatives à l’appréciation de l’intérêt pour agir définies à l’article L. 600-1-2 du code de l’urbanisme. Cet article exige du requérant qu’il établisse que « la construction, l’aménagement ou les travaux » sont « de nature à affecter directement les conditions d’occupation, d’utilisation ou de jouissance du bien » qu’il détient ou occupe. L’alinéa 6 étend le champ de l’intérêt pour agir à toutes les décisions relatives à l’occupation ou l’utilisation du sol et non plus seulement aux permis de construire, de démolir ou d’aménager. L’alinéa 7 remédie à une ambiguïté en remplaçant le terme de « travaux » par ceux de « projet autorisé » : il n’était pas dans l’intention du législateur de considérer les travaux de chantier pour apprécier l’intérêt pour agir contre une autorisation d’urbanisme.

Les alinéas 3, 19 et 20 reconnaissent au préfet un droit spécifique pour demander la démolition d’une construction sur l’ensemble du territoire, même en dehors des zones protégées, dès lors que le permis a été annulé sur déféré préfectoral.

Les alinéas 10, 11 et 12 ont pour objectif d’éviter qu’une requête en référé n’aboutisse à des suspensions tardives de projets. Les alinéas 10 et 11 limitent le référé suspension dans le temps, en ne l’autorisant que pendant un délai suivant la requête au fond, celui de la cristallisation des moyens. L’alinéa 12 inscrit explicitement dans la loi une présomption d’urgence, dès l’octroi de l’autorisation, laquelle était déjà reconnue par la jurisprudence ([95]).

Les alinéas 13 à 18 incitent à la régularisation des permis sous l’égide du juge, par la voie de l’annulation partielle (alinéas 13 et 14) ou du sursis à statuer (alinéas 15 et 16). Ils étendent les dispositions relatives à la régularisation et au sursis à statuer aux décisions de non-opposition à déclaration préalable. Ils les rendent davantage contraignantes pour le juge qui doit motiver le refus de prononcer une régularisation ou de surseoir à statuer. Afin d’éviter les recours « en cascade », qui prolongent l’incertitude pour le bénéficiaire de l’autorisation, l’alinéa 18 prévoit que lorsqu’un permis modificatif ou de régularisation a été délivré au cours de l’instance contre le permis initial et est communiqué aux parties, il ne peut être contesté que dans le cadre de cette instance.

Les alinéas 21 à 24 facilitent la mise en œuvre des demandes reconventionnelles indemnitaires en supprimant la notion de préjudice « excessif » et en remplaçant la notion de « conditions qui excèdent la défense des intérêts légitimes » par une autre formule, celle de « conditions qui traduisent un comportement abusif ». Seules les associations agréées pour l’environnement sont présumées ne pas adopter de comportement abusif (alinéa 24).

Les alinéas 25 à 29 permettent de davantage encadrer le régime des transactions ([96]) par lesquelles un requérant s’engage à retirer son recours en contrepartie du versement d’une somme d’argent. Les alinéas 26 et 27 étendent l’obligation d’enregistrement des transactions à celles par lesquelles une personne a l’intention de demander au juge administratif l’annulation d’une autorisation d’urbanisme et s’engage à ne pas l’introduire en contrepartie du versement d’une somme d’argent. L’alinéa 29 précise que les transactions conclues avec des associations ne peuvent pas avoir pour contrepartie le versement d’une somme d’argent, sauf lorsque les associations agissent pour la défense de leurs intérêts matériels propres.

Les alinéas 34 et 35 rendent les règles spécifiques du contentieux de l’urbanisme explicitement applicables aux permis valant autorisation au titre d’une autre législation.

3. L’avis du rapporteur

Les dispositions relatives au contentieux de l’urbanisme font l’unanimité chez les acteurs que le rapporteur a pu auditionner. Le rapporteur insiste tout particulièrement sur l’importance des dispositions qui contribueront à raccourcir les délais de jugement, à améliorer la lutte contre les recours abusifs et à sécuriser les autorisations devenues définitives. La spécificité du contentieux de l’urbanisme étant déjà très marquée, le projet de loi permet d’améliorer significativement ce contentieux sans pour autant engendrer une différenciation des règles fondamentales autour desquelles s’articule la procédure contentieuse.

4. Les modifications apportées par la commission des affaires économiques

La commission a adopté six amendements rédactionnels ainsi que deux amendements de fond permettant d’améliorer encore davantage le contentieux de l’urbanisme.

Le premier, issu d’une proposition du rapport du groupe de travail présidé par Mme Christine Maugüé ([97]), clarifie les règles de prescription administrative. Selon ces règles, un refus de permis de construire ou de déclaration préalable ne peut pas être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale dès lors que la construction est achevée depuis plus de dix ans, sauf si la construction a été achevée « sans permis de construire ». L’amendement adopté par la commission apporte une précision sur la signification des termes « construction sans permis de construire », qui ne doivent viser que les constructions réalisées en l’absence de permis initial. Les règles de prescription administrative s’appliquent donc bien aux constructions réalisées sur le fondement d’un permis annulé par la suite.

La commission a également adopté un amendement, à l’initiative de la commission des lois saisie pour avis sur cet article, permettant aux associations acceptant de transiger d’obtenir le remboursement des frais qu’elles ont engagés dans le cadre de la préparation et du déroulement de la procédure contentieuse.

*

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte l’amendement de précision CE1174 et l’amendement rédactionnel CE1175 du rapporteur.

Elle examine les amendements identiques CE1304 du rapporteur et CE224 de Mme Stéphanie Do.

M. Richard Lioger, rapporteur. Selon les règles de prescription administrative, un refus de permis de construire ou de déclaration préalable ne peut plus être fondé sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme dès lors que la construction est achevée depuis plus de dix ans. Ces règles ne s’appliquent pas si la construction a été achevée « sans permis de construire ».

Cet amendement vise à préciser la signification des termes « construction sans permis de construire », qui ne concernent que les constructions réalisées en l’absence de permis initial. Les règles de prescription administrative s’appliquent donc bien aux constructions réalisées sur le fondement d’un permis annulé par la suite.

Mme Stéphanie Do. Le rapporteur a sans doute souhaité marquer son soutien à notre amendement CE224, identique…

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Ces amendements visent à modifier le régime de la prescription administrative concernant les cas de constructions réalisées sans déclaration préalable. Après examen, ils s’avèrent sans objet : si les constructions sont réalisées sans déclaration préalable – et non sans permis de construire –, elles n’entrent pas dans l’exception figurant au 5° de l’article L.421-9 du code de l’urbanisme, qui permet de bénéficier de la prescription administrative après dix ans. En conséquence, je propose le retrait de ces amendements ; à défaut, le Gouvernement y sera défavorable.

La commission adopte les amendements.

Elle passe à l’amendement CE223 de Mme Stéphanie Do.

Mme Stéphanie Do. Cet amendement vise à redonner toute sa clarté logique à un article du code de la construction et de l’habitation modifié par le projet de loi qui y ajoute une condition à d’autres conditions déjà imbriquées. Sur le fond, rien ne change : l’amendement reprend le sens du projet de loi tel qu’il apparaît dans l’étude d’impact.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : en réécrivant les deux premiers alinéas de l’article L.480-13, votre amendement aurait pour conséquence malencontreuse de supprimer la condition selon laquelle le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l’ordre judiciaire à démolir une construction que si le permis a été préalablement annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis : la réécriture de l’article à laquelle a procédé le groupe de travail confié à Mme Christine Maugüé a été validée par le Conseil d’État, ce qui garantit sa lisibilité. La réorganisation de l’article serait susceptible de soulever de nouvelles questions juridiques.

L’amendement est retiré.

La commission examine l’amendement CE1961 de M. Sébastien Cazenove.

M. Sébastien Cazenove. Cet amendement porte sur l’intérêt à agir des associations déposant des recours contre des permis de construire. L’affichage de la demande d’une autorisation d’urbanisme a lieu en mairie lors du dépôt de la demande mais, de ce point de vue, la dématérialisation à venir des permis de construire pose problème, a fortiori lorsque les demandes sont instruites par une intercommunalité. Nous proposons donc que les demandes soient également affichées au siège de l’EPCI.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : la multiplication des lieux d’affichage des demandes d’autorisation d’urbanisme est de nature à créer une insécurité juridique.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis : cet amendement ne va pas dans le sens de la simplification. Mieux vaut que les citoyens sachent où les demandes sont systématiquement affichées, c’est-à-dire en mairie.

L’amendement est retiré.

La commission est saisie de l’amendement CE1306 du rapporteur.

M. Richard Lioger, rapporteur. Cet amendement vise à imposer la production, à peine d’irrecevabilité, des documents permettant d’apprécier l’intérêt à agir du requérant – c’est-à-dire les titres et actes de nature à établir le caractère régulier de l’occupation ou de la détention du bien et, pour les associations, leurs statuts et le récépissé attestant de leur déclaration en préfecture. L’objectif est d’inciter les requérants à produire rapidement les informations nécessaires à l’examen de leur requête.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Je demande le retrait de cet amendement : le Gouvernement en partage l’objectif et a adopté la même disposition dans un décret élaboré parallèlement aux dispositions législatives proposées, et qui sera transmis au Conseil d’État.

L’amendement est retiré.

L’amendement CE1449 du rapporteur est retiré.

La commission examine l’amendement CE225 de Mme Stéphanie Do.

Mme Stéphanie Do. Le délai actuel de recours contentieux contre un permis de construire est de deux mois, ce qui peut paraître raisonnable. Cependant, l’introduction d’un recours gracieux proroge toute la procédure de la durée nécessaire au traitement dudit recours, la durée totale de la procédure pouvant alors atteindre six mois, ce qui soumet l’opérateur à une longue incertitude et, de ce fait, constitue un frein à la construction. Nombreux sont les acteurs qui attendent une réduction de ces délais.

Le plus simple serait de réduire de moitié chaque délai – celui du dépôt d’un recours contentieux, celui du dépôt d’un recours gracieux et celui de l’instruction de ce recours. En l’absence de recours gracieux, en revanche, il sera toujours possible de déposer un recours contentieux dans un délai de deux mois.

Nous proposons donc de réduire à trois mois au plus et deux mois au moins le délai du dépôt d’un recours contentieux en cas de recours gracieux ; cela semble raisonnable. Pour rassurer les acteurs et leur donner davantage de visibilité, il est préférable de fixer cette règle par voie législative.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable. Le groupe de travail confié à Mme Maugüé a estimé que la spécificité déjà forte du contentieux de l’urbanisme ne pouvait s’accommoder d’une différenciation des règles fondamentales autour desquelles s’articule la procédure contentieuse.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis. Le groupe de travail de Mme Maugüé a abouti à des avancées très importantes pour raccourcir les délais de procédure et accélérer le traitement du contentieux dans les juridictions administratives. Il ne s’agit naturellement pas de porter atteinte au droit de recours. Il serait sage de ne pas réduire davantage les délais de recours, bien que nous fassions de notre mieux pour les limiter.

Mme Stéphanie Do. Dans le domaine très particulier de l’urbanisme où existent déjà des dérogations de justice administrative, les spécificités du secteur, les sommes en jeu, les délais nécessaires avant de donner le premier coup de pioche et la nécessité de créer un choc de l’offre justifient pleinement une adaptation des procédures administratives. Cela étant, je retire l’amendement.

L’amendement est retiré.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte l’amendement CE1176 du rapporteur.

L’amendement CE1451 du rapporteur est retiré.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte l’amendement CE1177 du rapporteur.

Puis elle examine l’amendement CE226 de Mme Stéphanie Do.

Mme Stéphanie Do. Depuis la loi du 13 juillet 2006, il est possible de procéder à l’annulation partielle d’un permis de construire pour permettre la régularisation d’un aspect du projet jugé fautif mais régularisable. Cette possibilité est très appréciée par les opérateurs car elle permet d’améliorer un projet contenant des erreurs tout en évitant le couperet d’une annulation complète. Le projet de loi prévoit d’ailleurs de manière tout à fait judicieuse d’imposer au juge cette annulation partielle lorsqu’elle est possible.

Il semblerait logique d’ouvrir la même possibilité pour le référé suspensif, une procédure d’urgence qui permet au juge d’ordonner la suspension des travaux s’il l’estime nécessaire, en attendant que le dossier soit jugé au fond. En l’état actuel du droit, le juge ne peut pas prononcer de suspension partielle. S’il estime que tel aspect particulier ne permet pas de laisser les travaux se poursuivre, il doit donc suspendre la totalité du chantier. Dans ce cas, l’opérateur abandonne souvent le projet dans son ensemble, estimant que les risques financiers sont trop élevés. C’est d’autant plus regrettable que dans de nombreux cas, une suspension partielle est possible et permettrait de poursuivre les travaux tout en rassurant l’opérateur sur la suite du chantier, puisqu’il constatera que le juge a accepté le reste du projet. Il lui suffira de rectifier les points visés par les attendus du jugement.

En clair, l’extension du rejet partiel au référé est une mesure de bon sens qui renforcera l’efficacité du secteur de la construction sans nuire au droit de recours.

M. Richard Lioger, rapporteur. L’article L. 521-4 du code de justice administrative, qui permet déjà au pétitionnaire de régulariser une autorisation suspendue par le juge des référés, répond à votre préoccupation. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis : cette évolution est inutile dans la mesure où le pétitionnaire peut déjà régulariser une autorisation suspendue en demandant une autorisation rectificative.

L’amendement est retiré.

La commission examine l’amendement CE1885 de Mme Graziella Melchior.

Mme Graziella Melchior. La longueur des délais liés aux recours abusifs soumet les opérateurs à une forte incertitude. Cet amendement vise à instaurer une phase préalable au contentieux durant laquelle le juge examine rapidement les recours afin d’écarter ceux qui sont irrecevables pour des raisons liées au respect des délais, aux formalités ou à la vérification de l’intérêt à agir, entre autres. L’objectif est d’accélérer les procédures afin que le juge puisse se concentrer sur les recours prioritaires qui respectent déjà les conditions prévues dans le code de justice administrative.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : le juge peut déjà rejeter par voie d’ordonnance les recours manifestement irrecevables.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis : cet amendement se traduirait par une duplication inutile des audiences.

L’amendement est retiré.

La commission examine l’amendement CE1883 de Mme Graziella Melchior.

Mme Graziella Melchior. Pour lutter contre les recours abusifs, cet amendement vise à fixer à dix mois le délai de jugement des requêtes contre les permis de construire, ce qui permettrait de renforcer la sécurité juridique des opérateurs sans entraver le droit légitime au recours.

M. Richard Lioger, rapporteur. Je suis d’accord sur le fond mais cette mesure est d’ordre réglementaire. Je propose donc le retrait de l’amendement.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis : votre amendement est satisfait puisque nous avons souhaité aller plus loin que le droit existant en introduisant, dans un décret à paraître avant le mois de juillet, une disposition fixant à dix mois les délais de jugement de ces requêtes, sans la circonscrire à un territoire particulier. L’objectif, que nous partageons, est d’accélérer les procédures.

L’amendement est retiré.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte l’amendement CE1178 du rapporteur.

Elle passe à l’amendement CE2504 de Mme Gomez-Bassac.

Mme Valérie Gomez-Bassac. Il s’agit d’un amendement rédactionnel.

Suivant l’avis favorable du rapporteur et du Gouvernement, la commission adopte l’amendement.

Elle est saisie de l’amendement CE2040 de M. Jacques Cattin.

M. Thibault Bazin. Les associations de protection de l’environnement bénéficient d’un régime particulier de protection fondé sur la présomption que leurs recours obéissent par principe à un motif d’intérêt général. Or, il arrive que ces associations déposent des recours abusifs fondés sur des motifs sans rapport avec leur objet statutaire. C’est pourquoi cet amendement proposé à l’initiative de M. Cattin vise à modifier l’article pour insister sur l’obligation qu’ont les associations requérantes de déposer des recours en rapport direct avec leur objet statutaire.

M. Richard Lioger, rapporteur. Cet amendement restreint la présomption de non-recours abusif dont bénéficient naturellement toutes les associations agréées pour la protection de l’environnement ; avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. Thibault Bazin. Je maintiens l’amendement et regrette cet avis, en souhaitant que le combat se poursuive en séance publique.

M. le président Roland Lescure. Cela dépendra de vous – et du temps législatif programmé.

La commission rejette l’amendement.

Puis elle examine l’amendement CE2502 de Mme Caroline Janvier.

Mme Caroline Janvier. Comme les précédents amendements que j’ai défendus, celui-ci vise à garantir la prise en compte de la question de l’accessibilité des personnes ayant un handicap quel qu’il soit, en étendant aux associations qui défendent cette accessibilité la présomption accordée aux associations de protection de l’environnement.

M. Richard Lioger, rapporteur. Je suis défavorable à cet élargissement du périmètre des associations présumées ne pas adopter de comportement abusif.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

La commission rejette l’amendement.

Elle passe à l’amendement CE228 de Mme Stéphanie Do.

Mme Stéphanie Do. Le projet de loi prévoit de faciliter le versement de dommages et intérêts en cas de recours abusifs et c’est une excellente chose ; encore faut-il en modifier les montants, généralement trop faibles. Il convient donc d’encourager le juge à prendre en compte la question de la dissuasion lorsqu’il fixe le montant des dommages et intérêts, tout en restant fidèle au principe de réparation, puisque le montant réclamé restera lié au préjudice subi. Le préjudice étant parfois très important, le juge pourra ne pas condamner le fautif à verser un montant équivalent au motif qu’une somme trop importante met en cause le droit au recours. Comme à son habitude, il estimera alors le montant en fonction du contexte, mais il est nécessaire que la loi fixe des principes encadrant l’évaluation du montant et encourage le juge à tenir compte de l’objectif de dissuasion.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : rien n’empêche le juge de fixer un montant dissuasif.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Défavorable : la rédaction actuelle de l’article ne fait pas obstacle à la fixation d’un montant dissuasif de dommages et intérêts. L’amendement proposé n’apporterait rien de plus au texte.

L’amendement est retiré.

Suivant l’avis favorable du Gouvernement, la commission adopte l’amendement rédactionnel CE1180 du rapporteur.

Puis elle examine l’amendement CE2789 de M. Guillaume Vuilletet, rapporteur pour avis.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur pour avis de la commission des lois constitutionnelles, de la législation et de l’administration générale de la République. Nous partageons pleinement l’objectif selon lequel une association ne doit tirer aucun gain en transigeant, sous la menace d’un recours, avec un porteur de projet. Cependant, certaines associations agissent en toute bonne foi et engagent des frais pour étayer leurs dossiers. En ignorant ces dépenses, nous irions à l’encontre de notre objectif d’accélération des procédures, car une association pourrait être tentée de poursuivre son action jusqu’au stade de la procédure pour recouvrer ses dépens. Je précise que lors de son audition, Mme Maugüé n’a pas été heurtée par cette évolution potentielle du texte.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis favorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable : cet amendement nous paraît de nature à affaiblir la disposition prévue en permettant le remboursement des frais et dépens de toutes les associations, que leurs recours soient ou non fondés. Si c’est le cas, ce n’est pas souhaitable. En outre, cette modification du code de justice administrative s’appliquerait à l’ensemble des associations et les recours qu’elles formeraient en n’importe quel domaine seraient concernés. Mieux vaudrait examiner cette proposition dans le cadre du futur projet de loi sur la justice, et non sur le projet de loi ELAN.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur pour avis. Je précise, monsieur le ministre, que l’amendement porte sur le stade de la transaction, en amont de la procédure.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. L’accord transactionnel règle le sort des frais et dépens.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur pour avis. Non, justement !

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. En cas de transaction et quel que soit l’accord conclu par les parties, le sort des frais et dépens n’est plus en discussion.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur pour avis. L’article vise précisément à interdire toute compensation financière. C’est pourquoi cette proposition est attendue.

La commission adopte l’amendement.

L’amendement CE1189 du rapporteur est retiré.

La commission examine l’amendement CE227 de Mme Stéphanie Do.

Mme Stéphanie Do. La longueur des délais de jugement des contentieux représente un frein et un coût importants qui entravent fortement la construction et provoquent l’abandon de certains projets. D’après l’étude d’impact du projet de loi, un recours dure deux ans en moyenne, à quoi il faut ajouter une année supplémentaire en cas d’appel. À défaut d’encadrer la durée de ces recours, il serait souhaitable d’accélérer l’examen de leur recevabilité en fixant un délai prévisible. La fixation à trois mois du délai d’examen de la recevabilité des recours par le tribunal permettrait d’évacuer rapidement certaines demandes et libérerait les opérateurs d’une gêne inutile sans pour autant imposer une contrainte excessive à l’administration.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : le juge peut déjà rejeter les recours irrecevables par voie d’ordonnance.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis, pour les mêmes raisons.

L’amendement est retiré.

La commission est saisie de l’amendement CE1305 du rapporteur.

M. Richard Lioger, rapporteur. Cet amendement vise à ce que la réalisation de travaux conformes à une autorisation devenue définitive mais non conformes aux dispositions du plan local d’urbanisme (PLU) applicable lors de leur exécution ne puisse en principe constituer une infraction au droit de l’urbanisme pénalement sanctionnée par l’application des dispositions de l’article L. 610-1 du code de l’urbanisme.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable. En fait, cet amendement vise à limiter le risque de condamnation pénale en cas de travaux conformes à une autorisation d’urbanisme devenue définitive mais entreprise après l’annulation d’un PLU – l’expérience montre que ce cas de figure peut se produire. Or aucun risque concret de condamnation des constructeurs de bonne foi ne semble avéré. La seule condamnation connue, prononcée dans un arrêt de 2017, concerne un cas où le pétitionnaire était de mauvaise foi car informé de l’inconstructibilité de la zone suite à l’annulation du PLU – il s’agissait de la construction d’une résidence hôtelière dans une zone remarquable au sens de la loi Littoral, donc inconstructible.

Au-delà d’un risque pénal putatif en cas de bonne foi du pétitionnaire, cet amendement priverait les pouvoirs publics de toute sanction pénale possible, par exemple lorsque les services de l’État auraient fait le constat de l’illégalité des travaux a posteriori : un permis devenu définitif ne pourrait plus faire l’objet de sanctions pénales. Je vous propose donc de retirer cet amendement, monsieur le rapporteur.

M. Richard Lioger, rapporteur. J’entends cette argumentation et je retire l’amendement.

L’amendement est retiré.

La commission est saisie de l’amendement CE1546 de M. Dominique Da Silva.

M. Dominique Da Silva. Cet amendement vise à ne pas laisser au service instructeur ayant failli dans l’instruction d’un permis de construire devenu tacite le droit de décider unilatéralement de son retrait sans en référer au juge administratif.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable, car cet amendement engendre une confusion entre les pouvoirs des juges et ceux de l’administration compétente.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis, pour les mêmes raisons.

L’amendement est retiré.

La commission passe à l’amendement CE1902 de Mme Frédérique Lardet.

Mme Frédérique Lardet. Cet amendement vise à aligner le délai de retrait administratif d’un permis de construire sur celui du recours des tiers à un permis de construire, fixé à deux mois. Nous y gagnerions en simplification, de cohérence et efficacité.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : ces deux recours n’ont pas les mêmes points de départ.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

L’amendement est retiré.

La commission examine l’amendement CE2164 de M. Cédric Roussel.

M. Cédric Roussel. L’article R.811-1-1 du code de justice administrative dispose que l’appel est suspendu dans les zones tendues pour une durée de cinq ans, du 1er décembre 2013 au 1er décembre 2018. Cet amendement vise à proroger de trois ans cette expérimentation ; couplée avec les nouvelles mesures, elle permettra ainsi de repérer plus finement les points de crispation.

M. Richard Lioger, rapporteur. Cette évaluation serait utile mais si le Gouvernement s’engage à la réaliser, il n’est pas nécessaire d’inscrire la remise d’un rapport dans la loi. Je propose donc le retrait de l’amendement.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Le Gouvernement s’y engage.

M. Cédric Roussel. Compte tenu de cet engagement, je retire l’amendement.

L’amendement est retiré.

La commission adopte l’article 24 modifié.

Après l’article 24

La commission est saisie de plusieurs amendements portant articles additionnels après l’article 24.

Elle examine l’amendement CE2583 de Mme Christine Hennion.

Mme Barbara Bessot Ballot. Cet amendement a pour objet de clarifier la rédaction du 8° de l’article L. 2131-2 du code général des collectivités territoriales, en remplaçant la notion de « pour le compte de » par une mention du rôle de mandataire de la commune ou de l’EPCI.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable : cela réduirait le champ des décisions prises par les sociétés d’économie mixte et relevant de prérogatives de puissance publique.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

L’amendement est retiré.

La commission examine l’amendement CE2790 de M. Guillaume Vuilletet, rapporteur pour avis de la commission des lois.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur pour avis. Cet amendement tend à renforcer l’information du public en prévoyant que les collectivités locales pourront mettre en ligne, sur le portail national de l’urbanisme, les documents concernant la révision des documents d’urbanisme.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis favorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable. Votre amendement vise à ajouter les documents d’urbanisme en cours d’élaboration, de modification ou de révision à la liste de ceux pouvant être transmis à l’État par voie dématérialisée pour insertion dans le géoportail de l’urbanisme. Celui-ci a pour objet de mettre à la disposition du public les documents d’urbanisme dans leur version approuvée par les autorités compétentes et rendue exécutoire, notamment pour permettre à d’éventuels pétitionnaires de connaître les règles applicables à la construction envisagée.

L’amendement, tel qu’il est rédigé, revient à publier des documents encore en projet et dont le contenu provisoire pourrait induire en erreur ceux qui les consulteraient. Pour des raisons évidentes de sécurité juridique, tous les documents d’urbanisme approuvés et rendus exécutoires doivent, comme c’est le cas aujourd’hui, être publiés. Par conséquent, je vous demande de retirer cet amendement, à défaut de quoi j’y serai défavorable.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur pour avis. J’entends l’argument, mais s’agissant d’un amendement de la commission, je le maintiens.

M. Richard Lioger, rapporteur. Je me range à l’avis du Gouvernement.

La commission rejette l’amendement.

Elle examine l’amendement CE2581 de Mme Christine Hennion.

Mme Christine Hennion. Cet amendement apporte une précision juridique, afin de prendre en compte les évolutions du périmètre d’activité des sociétés publiques locales (SPL) et de mettre les textes en concordance.

M. Richard Lioger, rapporteur. L’article L. 300-1 du code de l’urbanisme renvoie à l’aménagement au sens du livre III du code de l’urbanisme et non du code dans sa totalité. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Avis également défavorable. Votre amendement tend à permettre aux SPL de réaliser les mêmes types d’opérations d’aménagement que les sociétés publiques locales d’aménagement (SPLA) en modifiant la notion d’aménagement définie par l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme, ce qui poserait un problème d’articulation.

L’amendement est retiré.

La commission en vient à l’amendement CE1926 de Mme Marguerite Deprez-Audebert.

Mme Marguerite Deprez-Audebert. La présence croissante de friches industrielles, commerciales ou habitables, dans les centres-villes et leurs périphéries freine le développement et la construction de logements et de commerces. L’impact visuel et sécuritaire nuit à l’image des communes et constitue une gêne pour les riverains. Il est de l’intérêt général que les procédures soient plus rapides, que les délais prévus soient à tout le moins contenus afin de donner plus de lisibilité au calendrier des actions de transformation du paysage urbain.

Mon amendement vise donc à assurer l’exécution des décisions de justice ordonnant une démolition, une mise en conformité ou une remise en état par le maire ou le fonctionnaire compétent, en cas de non-respect du délai fixé par le jugement.

M. Richard Lioger, rapporteur. Avis défavorable. Les raisons pour lesquelles certaines collectivités ou préfectures ne font pas procéder d’office à ces travaux tiennent au manque de moyens. Votre amendement serait donc de nature à poser de réelles difficultés, notamment en termes de responsabilité extra-contractuelle.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Bien que l’objectif soit louable, j’émettrai un avis défavorable.

L’amendement est retiré.

TITRE II évolutions du secteur du logement social

Chapitre Ier Restructuration du secteur

Article 25 (articles L. 423-1, L. 423-1-1, L. 423-1-2, L. 423-1-3, L. 423-2, L. 481-1-1 [nouveau] et L. 481-1-2 [nouveau] du code de la construction et de l’habitation) Obligation de regroupement des bailleurs sociaux

1. L’état du droit

Les 861 bailleurs sociaux de France se répartissent en quatre catégories relevant chacune d’un régime juridique distinct :

– les offices publics de l’habitat (OPH), au nombre de 261, sont des établissements publics à caractère industriel et commercial (EPIC) rattachés à une collectivité territoriale ou à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ;

– les sociétés anonymes d’habitations à loyer modéré (SA HLM), également appelées entreprises sociales pour l’habitat (ESH), au nombre de 241, sont des sociétés anonymes non lucratives relevant du code de commerce ainsi que de dispositions spécifiques du code de la construction et de l’habitation ;

– les sociétés anonymes coopératives d’HLM et les sociétés coopératives d’intérêt collectif d’HLM, au nombre de 175 ;

– les sociétés d’économie mixte (SEM) agréées pour la construction et la gestion de logements sociaux, au nombre de 184, sont des sociétés anonymes dont le capital est majoritairement, mais pas exclusivement, détenu par une ou plusieurs personnes publiques.

Ces 861 bailleurs sociaux gèrent 4,8 millions de logements. La taille moyenne des bailleurs sociaux, exprimée en nombre de logements gérés, est donc relativement faible. Le nombre moyen de logements gérés par organisme est de 5 621, les SEM se distinguant avec une moyenne de seulement 2 215 logements gérés.

Depuis plusieurs années, un mouvement de concentration des bailleurs sociaux est observé ([98]), soit sous la forme de fusions d’organismes, soit par la constitution de groupes ou de structures de coopération.

Le droit en vigueur offre aujourd’hui plusieurs possibilités de regroupement pour les bailleurs sociaux :

– Ceux-ci peuvent, tout d’abord, faire partie d’un même groupe au sens du code de commerce si des liens capitalistiques sont établis entre eux. Des groupes, avec à leur tête une société-mère, peuvent ainsi être créés si un bailleur social ou une autre société contrôle une majorité du capital d’autres bailleurs sociaux. Les OPH étant des établissements publics dépourvus de capital social, cette possibilité de regroupement ne leur est cependant pas ouverte. Il en est de même pour les SEM dont le capital doit, en application du code général des collectivités territoriales, être majoritairement détenu par une personne publique ;

– Par ailleurs, depuis la loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 relative à l’urbanisme et à l’habitat, les OPH, les SA HLM et les coopératives HLM peuvent créer entre eux une société anonyme en vue de favoriser leur coopération dans un ou des périmètres donnés. L’article L. 423-1-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH) précise toutefois que l’objet social de ces sociétés est limité au soutien de projets que ses actionnaires mènent en commun ;

– L’article L. 423-6 du CCH dispose que tous les bailleurs sociaux peuvent également créer entre eux une structure de coopération ayant pour seul objet la mise en commun de moyens au profit de ses membres. Dans la pratique, ces structures de coopération prennent le plus souvent la forme d’un groupement d’intérêt économique (GIE) dont la fonction est de mutualiser certaines fonctions support.

2. Les dispositions du projet de loi

L’article 25 du présent projet de loi vise à encourager le regroupement des bailleurs sociaux dans une logique d’optimisation des ressources disponibles et de consolidation du secteur du logement social.

a. La modernisation de la procédure de dissolution d’un bailleur social

Les alinéas 2 à 13 procèdent, tout d’abord, à une modernisation de la procédure de dissolution d’un organisme HLM de moins de 1 500 logements, prévue à l’article L. 423-1 du CCH. Créée en 1971, cette procédure n’a été utilisée qu’à deux reprises par le Gouvernement. Elle répond à la nécessité de lutter contre le maintien d’organismes de petite taille qui sont peu dynamiques et remplissent mal leur mission d’intérêt général.

Afin de rendre cet outil plus opérationnel, l’alinéa 4 supprime tout d’abord une référence obsolète renvoyant au nombre de prêts en dessous duquel un organisme peut être dissous. Par ailleurs, les alinéas 8 à 12 précisent les conditions relatives au rachat du patrimoine de l’organisme dissous. Le ministre chargé du logement pourra, après avis de la commission de péréquation de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), mettre en demeure un autre organisme HLM d’acquérir tout ou partie des logements de l’organisme dissous.

Afin d’harmoniser les règles applicables à toutes les catégories de bailleurs sociaux, les alinéas 52 à 59 étendent cette procédure de dissolution aux SEM agréées en prévoyant que le ministre chargé du logement pourra, dans les mêmes conditions, retirer l’agrément d’une SEM gérant moins de 1 500 logements qui n’a pas construit au moins 500 logements sociaux sur les dix dernières années et ne contribue pas suffisamment à ses missions d’intérêt général.

b. L’obligation de rejoindre un groupe d’organismes de logement social

L’article 25 crée une nouvelle obligation pour les bailleurs sociaux à compter du 1er janvier 2021 : celle de rejoindre un groupe d’organismes de logement social gérant au moins 15 000 logements.

Les alinéas 41 à 44 précisent toutefois que cette obligation ne s’applique pas dans plusieurs cas :

– si un organisme HLM gère déjà à lui seul plus de 15 000 logements sociaux ;

– si l’activité principale de l’organisme HLM au cours des trois dernières années est une activité d’accession sociale à la propriété (ce qui est le cas de la plupart des coopératives HLM) ;

– si un organisme HLM se situe dans un département où aucun groupe, ni aucun autre organisme HLM indépendant de tout groupe, n’a son siège.

Cette dernière condition d’exonération vise à garantir l’ancrage d’au moins un organisme HLM par département. De la même manière, l’alinéa 45 prévoit que la taille minimale des groupes d’organismes (15 000 logements) ne s’applique pas à ceux qui constituent l’unique groupe dans un département.

Par ailleurs, l’alinéa 51 exonère les départements d’outre-mer et la Corse de cette obligation.

Pour respecter l’obligation de rejoindre un groupe, les alinéas 15 à 17 offrent deux options aux bailleurs sociaux :

– soit rejoindre un groupe commercial intégré, dans lequel un organisme HLM ou une autre société contrôle directement ou indirectement les autres organismes HLM ;

– soit rejoindre une société anonyme de coordination (SAC).

Cette seconde option s’adresse notamment aux OPH qui, parce qu’ils ne disposent pas de capital social, ne peuvent pas rejoindre un groupe commercial intégré.

Les sociétés anonymes de coordination (SAC), définies par les alinéas 23 à 40 du présent article, sont des sociétés anonymes, agréées par le ministre chargé du logement, dont les actionnaires ne peuvent être que des bailleurs sociaux. Leur régime juridique leur confère des missions et des pouvoirs bien plus étendus que les sociétés de coopération créées par la loi de 2003 précitée, auxquelles les SAC ont vocation à se substituer.

Le présent article distingue les compétences obligatoires (alinéas 27 à 35) des compétences optionnelles des SAC (alinéas 36 à 40). Au titre des compétences obligatoires, les SAC ont notamment pour objet d’élaborer un plan stratégique de groupe et un cadre stratégique d’utilité sociale commun à l’ensemble de ses organismes actionnaires. Elles ont également vocation à mettre en place à une politique commune d’achats, destinée à réaliser des économies d’échelle, et à développer une unité identitaire en mettant en commun leurs moyens de communication.

Par ailleurs, les alinéas 32 et 34 organisent une mutualisation et une solidarité financière entre les organismes actionnaires de la SAC. Celle-ci sera, en effet, chargée d’organiser la circulation des ressources disponibles entre les organismes actionnaires et de mettre en œuvre des mécanismes de solidarité interne en cas de difficulté financière de l’un des actionnaires.

Afin de faire respecter l’obligation de regroupement ainsi créée, les alinéas 46 à 50 disposent que le ministre chargé du logement pourra, à compter du 1er janvier 2021, mettre en demeure un organisme de souscrire au moins une part sociale d’une SAC ou de céder son patrimoine à un ou plusieurs bailleurs sociaux, qui pourront se voir contraindre de procéder à une telle acquisition.

3. L’avis de la rapporteure

Votre rapporteure considère que le regroupement des bailleurs sociaux rendra le secteur HLM plus fort et bénéficiera en priorité aux bailleurs qui construisent le plus. Les groupes permettront aux organismes HLM d’aller chercher des financements plus complexes et de mutualiser davantage les trésoreries disponibles, qui s’accumulent parfois chez certains bailleurs de petite taille.

Cet article fait confiance à l’intelligence des territoires en laissant les organismes HLM décider eux-mêmes des modalités de regroupement. Le seuil de l’obligation de regroupement, fixé à 15 000 logements, est le résultat d’un compromis trouvé avec les bailleurs sociaux à l’issue de la conférence de consensus. Il permet d’accroître la mutualisation des moyens tout en respectant les réalités territoriales.

Dans cet esprit, votre rapporteure a considéré que la gouvernance des SAC devait être précisée. Les SAC ayant vocation à définir des orientations stratégiques importantes pour l’évolution des organismes HLM au niveau local, il lui est apparu essentiel que les représentants des locataires et les collectivités territoriales, qui sont les principaux décideurs et financeurs du logement social, soient systématiquement présents dans leur gouvernance, comme cela est déjà le cas pour tous les organismes HLM, y compris privés.

4. Les modifications apportées par la commission des affaires économiques

La commission a adopté 15 amendements à cet article.

À l’initiative de MM. Bazin, Peu et Pupponi, trois amendements identiques ont, tout d’abord, été adoptés afin de mieux définir le rôle du plan stratégique de patrimoine de chaque groupe d’organismes de logement social. Ces amendements prévoient que ce plan, rebaptisé « cadre stratégique patrimonial », définira des orientations générales et des grands objectifs chiffrés pour la politique patrimoniale de l’ensemble du groupe, en s’appuyant sur le plan stratégique de patrimoine de chaque organisme.

Par ailleurs, afin de préciser la gouvernance des SAC, la commission a adopté deux amendements de votre rapporteure prévoyant :

– la représentation systématique des EPCI compétents en matière d’habitat, des départements et des régions à l’assemblée générale et au conseil d’administration ou de surveillance des SAC ;

– la présence de représentants élus par les locataires au sein du conseil d’administration ou du conseil de surveillance de la SAC, sur le modèle de la disposition existante actuellement pour les sociétés de coopération (L. 423-1-3 du CCH).

En outre, cinq amendements ont précisé le fonctionnement et les compétences des SAC :

– à l’initiative de votre rapporteure, un amendement a ainsi complété le mécanisme de solidarité financière interne aux SAC, en précisant que tout mesure prise par la SAC devra être précédée d’une mise en demeure de l’organisme concerné, lui permettant de présenter ses observations ;

– des amendements identiques de votre rapporteure et de MM. Peu et Pupponi ont remplacé l’obligation de consolidation des comptes au sein de la SAC par une obligation de combinaison, ce terme comptable correspondant davantage au régime juridique horizontal des SAC ;

– un amendement de votre rapporteure a expressément inclus, parmi les compétences optionnelles de la SAC, la mise en commun de fonctions support au profit des actionnaires (informatique, partage de personnel et d’outils etc.).

Enfin, trois amendements de votre rapporteure ont été adoptés afin de prendre en compte la spécificité des sociétés d’économie mixte (SEM) dans les regroupements. Les SEM sont effectivement confrontées à une difficulté particulière en raison de leur multi-activité et de leur statut. Le seul critère du nombre de logements gérés ne représente pas bien la réalité et la diversité de leurs activités, notamment en matière d’aménagement.

À l’initiative de votre rapporteure, la commission a donc adopté trois amendements prévoyant :

– de dispenser de l’obligation de regroupement les SEM dont l’activité principale n’est pas le logement social, sur le modèle de ce qui est déjà prévu à l’alinéa 43 pour les coopératives HLM dont l’activité principale est une activité d’accession sociale à la propriété ;

– d’ajouter un critère de chiffre d’affaires minimum de 50 millions d’euros pour la taille minimale de groupes constitués d’au moins deux SEM ;

– d’autoriser les SAC à accueillir des sociétés publiques locales (SPL), des SEM à opération unique et des SEM locales dont l’activité ne relève pas du logement social.

*

La commission examine deux amendements de suppression de l’article, CE1724 de M. Stéphane Peu et CE2092 de Mme Bénédicte Taurine.

M. Stéphane Peu. Nous entamons avec cet article l’acte II de la restructuration du secteur HLM. L’acte I s’est tenu lors de la loi de finances pour 2018, lorsque les organismes HLM se sont vu ôter 3,5 milliards d’euros de fonds propres en trois ans, ce qui constitue un affaiblissement considérable de leurs capacités. Maintenant qu’ils ont un genou à terre, on les oblige à se regrouper.

Personne ne peut s’opposer au principe des regroupements. On ne parle bien que de ce que l’on connaît bien : j’ai moi-même procédé sur mon territoire au regroupement de six organismes HLM en un seul. Mais il en va comme de toutes les unions : un mariage forcé ne réussit jamais. Les regroupements doivent toujours se faire sur la base d’une vision commune, partagée, et du volontariat.

Par ailleurs, cet article introduit une grande confusion sur le rôle des territoires. Le mien compte 9 communes, 450 000 habitants et 60 organismes HLM. Ceux qui se sont regroupés sont les offices publics. L’émiettement du tissu est surtout le fait des entreprises sociales pour l’habitat (ESH), dont aucune pourtant ne compte moins de 15 000 logements.

Autant de raisons pour lesquelles nous présentons cet amendement de suppression de l’article 25.

M. Loïc Prud’homme. Nous proposons également de supprimer cet article et de remettre en cause la logique du Gouvernement, qui consiste dans un premier temps à affaiblir les organismes en réduisant les loyers, fondement de leur équilibre financier, puis dans un second temps à les forcer à fusionner et à vendre les bijoux de famille. Ce qui revient à marchandiser le logement social.

Nous ne pensons pas que la taille des organismes HLM soit le cœur du problème. Pour ce qui est des coûts de gestion, les plus gros organismes sont les moins bons élèves. Comme l’explique le ministère de la cohésion des territoires, sur la période 2013-2015, le coût de gestion maximal se retrouve parmi les organismes gérant plus de 12 000 logements.

Nous alertons enfin sur la perte de qualité de service pour les locataires. La perte de proximité causée par les fusions affecte souvent la connaissance et la prise en compte des problèmes qu’ils rencontrent au quotidien. Enfin, nous pensons qu’il est important de ne pas diluer les organismes HLM publics dans des ensembles en partie ou totalement privés.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Le regroupement des bailleurs sociaux vise à renforcer le secteur HLM. Cela permettra aux organismes d’aller chercher des financements plus complexes, auprès de la Banque européenne d’investissement par exemple, et de mutualiser davantage les trésoreries disponibles.

Le projet de loi laisse plus de deux ans aux bailleurs sociaux pour se réorganiser librement. Différentes options leur sont offertes, notamment grâce à la création d’une société anonyme de coordination (SAC). Le régime de la SAC, approuvé par la fédération des offices publics de l’habitat (OPH), correspond à celui d’un groupe coopératif, qui laisse toute sa place aux élus et à la diversité des territoires. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Nous avons voulu fournir des instruments juridiques pour permettre aux bailleurs sociaux de se regrouper. Il ne s’agit pas d’une démarche autoritaire.

M. Loïc Prud’homme. Pourquoi alors fixer un seuil ?

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Je peux me vanter d’une certaine expérience dans les fusions, en particulier des collectivités territoriales et je connais bien le sujet pour avoir été moi aussi administrateur d’offices HLM pendant de longues années. Je constate que le principe de la restructuration n’est pas remis en cause dans le secteur et que le délai que nous avons fixé est largement suffisant pour y parvenir.

Le regroupement permettra de mutualiser, de mieux gérer. Je remarque sur le terrain, comme chez M. Peu, que des regroupements s’effectuent déjà. L’objectif de l’article est vertueux, et mon avis par conséquent défavorable.

M. Loïc Prud’homme. Vous obligez les organismes qui se situent en dessous du seuil à se regrouper. Moi aussi, je vais sur le terrain – et dans la même région que la rapporteure – et je peux témoigner que les organismes HLM s’inquiètent des fusions auxquelles vous allez les contraindre.

La majeure partie d’entre eux se sont déjà regroupés afin d’atteindre une taille leur permettant de disposer des moyens financiers et humains adaptés au territoire qu’ils gèrent. Ce qui va se passer, et c’est la grande crainte des OPHLM, c’est qu’on va les forcer à se regrouper avec des ESH, et ce sont elles qui tireront leur épingle du jeu. Ne nous faites pas croire que vous apportez des outils, c’est bel et bien une contrainte que vous imposez, et de surcroît dans un délai fort court.

M. Stéphane Peu. Si nous demandons la suppression de cet article, c’est parce que nous croyons au volontariat et à la conviction, qui sont la base d’un regroupement solide. Par la contrainte, vous aboutirez au résultat inverse. L’expérience vous le prouvera.

Je trouve choquant que la rapporteure ait évoqué un recours éventuel à la Banque européenne d’investissement. De deux choses l’une : ou bien on veut consolider le secteur HLM et on consolide son modèle économique qui repose sur trois piliers : les aides publiques, Action Logement et la Caisse des dépôts et consignations (CDC) ; ou bien on banalise le logement HLM, auquel cas la CDC n’est plus la banque de référence et les organismes sont autorisés à se financer sur le marché financier. C’est un autre projet qui se dissimule derrière celui-ci, et je le trouve très dangereux.

M. Thibault Bazin. Cet article constitue un réel motif d’inquiétude dans nos territoires. Même si mes motivations sont différentes, je rejoins les amendements de mes collègues pour plusieurs raisons. Nous avons besoin de gages pour être assurés de la nécessaire proximité des services de gestion, de la présence des élus dans la gouvernance sur les territoires et du maintien des structures là où cela fonctionne bien ; à défaut de pouvoir compter sur les garanties qui pourraient nous être apportées par l’adoption des amendements que nous proposons à l’article 25, je serai tenté de soutenir ces amendements de suppression.

M. François Pupponi. Vous faites un choix politique qui, j’en suis convaincu, se révélera une erreur historique. Les chiffres pour 2018 et 2019 le montrent déjà : la construction est en train de s’écrouler. Non contents de réussir l’exploit de casser la machine au bout d’un an, vous en remettez une couche !

Comment voulez-vous que des organismes voués à disparaître s’impliquent dans la rénovation des logements, l’entretien, la construction et la rénovation urbaine ? Vous cassez la machine, alors qu’il faudrait soutenir l’activité. Les bailleurs sociaux ne participeront pas à la rénovation urbaine dans certains sites et ils le savent. Ils attendent toujours les 4 milliards d’euros que le Président de la République a promis depuis un an. C’est bien beau de parler des 10 milliards de l’ANRU, mais pour l’instant, ils n’y sont pas ! C’est automatique, ils vont lever le pied : je ne dis pas que c’est bien, mais c’est ainsi qu’ils fonctionnent.

Je ne comprends pas que vous persistiez à effectuer ces regroupements, dont on peut discuter le bien-fondé, au moment où il faudrait que la machine reparte. Vous me direz que ce n’est pas vrai, que nous nous trompons parce que nous ne comprenons jamais rien. Mais les chiffres sont têtus : je vous donne rendez-vous dans un an. On verra alors qui avait raison !

M. Mickaël Nogal. Je veux saluer cette réforme d’ampleur qui profitera, j’en suis certain, à tous les Français qui vivent ou ont vocation à vivre dans un logement social. Beaucoup de chemin a été fait ces derniers mois : les bailleurs, eux-mêmes, auditionnés par les corapporteurs, sans parler de la conférence de consensus, reconnaissent l’utilité et la nécessité du regroupement et ce sujet a fait l’objet d’une large concertation avec le Gouvernement. La réforme semble bienvenue.

Elle est déjà en cours sur le terrain. Je le vois à Toulouse, où plusieurs bailleurs sociaux réfléchissent au regroupement. Ils ont envie d’avancer sur la rénovation, la construction et la vente des logements. Contrairement à M. Pupponi, je suis très optimiste sur ce que produira la réforme des bailleurs sociaux.

M. Gilles Lurton. Je suis assez favorable à ces amendements de suppression. J’aimerais savoir qui sont ces bailleurs sociaux qui ont approuvé cette mesure de regroupement. Je veux bien imaginer que les instances de la fédération aient pu se déclarer en faveur de la réforme, mais je ne suis pas persuadé que la base des directeurs des offices HLM soit sur la même longueur d’onde !

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. La situation actuelle est-elle satisfaisante ? Non, 1,8 million de nos concitoyens sont en attente d’un logement social. Faut-il faire bouger les lignes ? Évidemment. Une réforme du logement social d’une telle envergure a-t-elle été entreprise ces dernières années ? Je n’en suis pas certain. Celle que nous proposons conduira forcément à des débats de fond, passionnants, mais il faut que nous traitions le sujet.

Il existe deux écoles : celle qui a procédé depuis longtemps aux regroupements – M. Peu en est le parfait exemple – et celle qui est plus réticente. Nous avons beaucoup échangé avec tous les bailleurs sociaux, j’en ai rencontrés plus d’une centaine ce dernier mois, et les situations sont diverses. Au regard des différentes expériences, force est de constater que le regroupement va plutôt dans le bon sens, même s’il existe des cas particuliers où il n’apporte pas les effets escomptés.

Nous avons fait le choix politique de privilégier le regroupement. Mais nous n’avons pas sorti cette réforme du chapeau. Elle fait suite à des mois de discussions avec les bailleurs sociaux, discussions dont est issu notamment le seuil de 15 000 logements. Et effectivement, une grande partie des familles des bailleurs sociaux se sont engagées dans cette réforme en signant un document cadre.

Une fois le choix politique arrêté, comment faire pour engager les regroupements ? Nous avons essayé de le faire le plus possible sur la base du volontariat. Pour ce faire, le projet de loi fixe un cap, en l’occurrence ce seuil de 15 000 logements.

À ce propos, monsieur Prud’homme, nous parlons bien de regroupement, non de fusion. Les seules fusions prévues par le projet de loi concernent les OPH à l’échelle d’une intercommunalité ; cette disposition donnera d’ailleurs lieu à discussion et à amendements, car nous savons que, pour certains cas particuliers, le texte n’est pas satisfaisant et doit être amélioré.

Le projet fixe donc un seuil de 15 000 logements et crée de nouveaux outils, comme la société anonyme de coordination (SAC), pour faciliter les regroupements. Mais nous laissons toute liberté aux acteurs de terrain – offices, ESH, coopératives, EPL – de décider avec qui ils se regrouperont. La loi se borne à fixer un seuil, à prévoir le cas particulier des OPH au niveau d’une intercommunalité ; mais ce n’est pas nous qui décidons si un tel et un tel vont se marier : un mariage forcé n’est jamais un mariage heureux.

Monsieur Peu, nous pourrons débattre de la question du financement du logement social. Je l’ai dit hier, le plus grand scandale de ces cinq dernières années tient au fait que les bailleurs sociaux aient dû se financer avec des taux aussi élevés alors que leurs homologues européens bénéficiaient d’autres financements. Cette réforme est très compliquée, mais aller vers un modèle privilégiant l’aide à la construction plutôt que la subvention à la sortie par les aides personnalisées au logement (APL) représente un virage peu évident… Toute la difficulté réside dans le fait que nous conduisons deux réformes en même temps, l’une portant sur la restructuration, l’autre sur le financement.

Monsieur Bazin, un bailleur social est avant tout une entité de proximité. Le projet de loi prévoit une clause territoriale, afin de s’assurer que les centres de décision resteront au plus près du territoire. C’est aussi une des raisons pour lesquelles nous ne voulons pas imposer la nature des regroupements : nous ne donnons que des outils. Se pose également, vous avez raison, la question de la représentation des élus locaux au sein des SAC, autrement dit des maisons mères. J’estime que, sur ce point, le texte ne va pas assez loin. Un bailleur social, c’est un constructeur, avec un service au niveau du territoire, et seulement au niveau du territoire : c’est une spécificité qu’il nous faut conserver.

Monsieur Pupponi, lors du débat sur les APL, vous avez défendu des amendements tendant à porter le taux d’effort à 10, 15 ou 20 %. La réduction des aides qui en aurait résulté, ce sont les bailleurs sociaux qui l’auraient subie, puisque, vous le savez très bien, les APL sont versées directement aux bailleurs sociaux.

M. François Pupponi. Mais pas du tout ! C’est n’importe quoi ! Je vous ai expliqué, vous n’avez toujours pas compris !

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. De grâce, ne nous dites pas que le Gouvernement n’a pas tenu ses engagements !

M. François Pupponi. Vous voulez parler des 4 milliards d’euros ?

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. C’est notre majorité qui a engagé et voté en loi de finances le milliard d’euros de l’État.

M. François Pupponi. C’est totalement faux ! les chiffres sont têtus, et les textes aussi !

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Ce que nous essayons de faire en ce moment, c’est de trouver le moyen de remettre les grues dans les quartiers. Reprenez les chiffres de ces trois dernières années : il ne vaut mieux pas que nous entrions dans ce débat sur la construction.

M. François Pupponi. Quand on est ministre de la République, il y a des choses que l’on peut faire, d’autres que l’on ne peut pas faire. Sur un sujet aussi grave que celui-ci, vous avez dit trois contre-vérités en deux minutes !

Le milliard d’euros, c’est nous qui l’avons décidé et voté sous la précédente législature ! Si vous le souhaitez, nous pouvons reprendre tous les textes et toutes les lois de finances. Le Président de la République promet depuis un an de porter le budget de l’ANRU à 10 milliards d’euros. Or les 4 milliards qui permettent de passer de 6 à 10 n’ont toujours pas été apportés : si vous êtes honnête, vous reconnaîtrez qu’Action Logement n’a toujours pas signé. Au demeurant, vous savez que c’est pour cette raison que le conseil d’administration de l’ANRU a été reporté trois fois. Qu’il y ait des négociations, je veux bien. Mais le fait est que les 4 milliards promis par Action Logement n’ont toujours pas été validés par l’ANRU en conseil d’administration.

Enfin, les grues n’ont jamais arrêté dans les quartiers. Nous avons signé les nouveaux sites, les protocoles de préfiguration, les engagements par anticipation. Tout a été fait. Le Président de la République ne dit pas la vérité aux Français. Le 22 mai, nous ferons les comptes. Les grues n’ont jamais arrêté ! Elles auraient pu accélérer si nous avions disposé des 4 milliards que vous promettez depuis un an, et que vous n’avez toujours pas payés.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Nous avons eu jusqu’ici des débats très constructifs et je ne souhaite pas qu’ils changent de tonalité. Tenons-nous en aux faits. Sur les 5 milliards, il y a 1 milliard de l’État, 2 milliards d’Action Logement et 2 milliards de l’Union sociales pour l’habitat (USH). Les premières autorisations d’engagement sur le milliard d’euros dû par l’État ont été votées lors de la dernière loi de finances. La convention que Jacques Mézard a signée avec l’USH fait état des 2 milliards. Les 2 milliards d’Action Logement font l’objet d’une convention, en voie de finalisation.

Qui a parlé du retour des grues dans les quartiers ? Ce n’est ni le Président de la République, ni moi-même, mais un certain Jean-Louis Borloo, dans le rapport qu’il vient de publier. Mettons-nous d’accord sur le postulat et évitons de nous enferrer dans d’inutiles débats de chiffres.

La commission rejette les amendements de suppression.

Elle est saisie de l’amendement CE1927 de Mme Graziella Melchior.

Mme Graziella Melchior. L’évolution de l’organisation des bailleurs sociaux doit permettre de conduire leurs actions en cohérence avec les politiques conduites par les communautés, les métropoles et les départements où ils interviennent. Il est proposé pour ce faire qu’une commission spéciale du comité régional de l’habitat et de l’hébergement – CRHH – donne son avis sur les projets de regroupement.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement laisse la possibilité au CRHH de moduler à la baisse le seuil de regroupement. Or le seuil de 15 000 logements résulte d’un compromis trouvé à l’issue de la conférence de consensus avec les organismes HLM. Il permet d’accroître la mutualisation financière tout en respectant les réalités territoriales.

En outre, des adaptations sont déjà prévues dans le projet de loi pour garantir l’ancrage local d’au moins un organisme autonome par département. Enfin, il ne paraît pas opportun de créer une nouvelle commission au sein du CRHH.

Je suis toutefois sensible au fait que les regroupements fassent l’objet d’une discussion entre toutes les parties prenantes. C’est le sens de l’amendement CE1688 que je défendrai plus tard.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

L’amendement est retiré.

La commission examine l’amendement CE2357 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Il est défendu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. À l’inverse du cadre stratégique, qui sera élaboré au niveau du groupe, le plan stratégique de patrimoine – PSP – doit être suffisamment précis. Il est important qu’il continue à définir des évolutions à moyen et long terme sur les différentes composantes du parc de l’organisme, en prenant en compte les orientations fixées par les PLH des différents territoires. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. Stéphane Peu. C’est dommage : les PSP s’élaborent au plus près des réalités. Comme il ne s’agit pas de fusionner les organismes mais de les regrouper, il ne me semble pas aberrant que les PSP appartenant à chaque organisme se juxtaposent, reflétant ainsi des réalités très diverses.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. C’est un point essentiel, et qui se pose dans les mêmes termes avec les conventions d’utilité sociale (CUS). Nous proposons que les CUS et les différents PSP puissent être coordonnés au niveau de la société anonyme de coordination. L’examen d’autres amendements nous permettra de poursuivre ce débat.

La commission rejette l’amendement.

Elle examine l’amendement CE2326 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Il est défendu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement aurait pour conséquence de permettre à toute ESH de recevoir un agrément spécial pour exercer les compétences d’une SAC. Or les SAC n’ont pas vocation à gérer directement des logements, à l’inverse des ESH.

Mais vous soulevez ici un sujet important, que nous devons travailler d’ici l’examen en séance publique, afin de donner une possibilité supplémentaire à certains OPH volontaires de s’associer à des ESH déjà regroupées. Je vous demande de bien vouloir retirer cet amendement.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

La commission rejette l’amendement.

Elle est saisie de l’amendement CE661 de M. Pierre-Alain Raphan.

M. Yves Daniel. Il est défendu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Le dispositif de cet amendement diffère de son exposé sommaire. L’amendement aurait pour conséquence de réduire à cinq ans, au lieu de dix ans, la durée pendant laquelle l’activité d’un petit organisme HLM est mesurée avant de procéder à une éventuelle dissolution. Si l’objectif des auteurs était de supprimer le doublement de la durée de prise en compte des logements sociaux vendus dans le quota SRU, il leur aurait fallu amender l’article 46.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. La réforme ne vise pas à modifier ces dispositions qui fonctionnent correctement.

L’amendement est retiré.

La commission est saisie de plusieurs amendements soumis à discussion commune, l’amendement CE1518 de M. Michel Herbillon et les amendements identiques CE1088 de M. Jean-Bernard Sempastous, CE1808 de M. Stéphane Peu et CE2355 de M. François Pupponi.

M. Thibault Bazin. Nous proposons par notre amendement CE1518 de revenir à la rédaction initiale du projet de loi en rétablissant la notion d’influence notable. Définie dans le code de commerce, celle-ci permet à la fois de répondre à l’objectif de regroupement des organismes, tout en respectant davantage le statut juridique des sociétés anonymes.

M. Jean-Bernard Sempastous. La notion de contrôle telle que définie par le code de commerce exclut les SEM agréées d’une des deux possibilités d’appartenance obligatoire à un groupe. En effet, elle implique la détention, par la société mère, de plus de la moitié du capital des bailleurs sociaux, ce qui est incompatible avec le statut de SEM, qui prévoit que le capital doit être détenu, a minima pour moitié, séparément ou à plusieurs, par des collectivités territoriales ou leurs groupements.

Pour ne pas exclure les SEM de ce dispositif, l’amendement CE1088 vise à introduire un autre moyen de contrôle en introduisant le critère d’« influence notable ». D’après la définition du code de commerce, le contrôle est exercé dès lors qu’une société dispose, directement ou indirectement, d’une fraction au moins égale à 20 % des droits de vote d’une autre société lui permettant d’exercer une influence notable sur la gestion et la politique financières, et dès lors que les comptes de l’ensemble des sociétés sont consolidés.

M. Stéphane Peu. L’amendement CE1808 est défendu.

M. François Pupponi. L’amendement CE2355 également.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les notions de « contrôle » d’une société sur une autre et « d’influence notable » ne sont pas les mêmes. L’objectif est d’encourager à la création de groupes intégrés, où une société mère contrôle effectivement les autres organismes HLM. Avis défavorable à l’amendement CE1518.

Les amendements identiques CE1088, CE1808 et CE2355 visent à permettre aux SEM de rejoindre des groupes commerciaux alors que, dans l’état actuel du projet de loi, ils ne peuvent rejoindre que des SAC. Je demande à leurs auteurs de bien vouloir les retirer.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Le regroupement des SEM et des EPL pose effectivement un réel problème. Nous avons beaucoup travaillé sur le sujet avec le président de la fédération des entreprises locales, M. Jean-Yves Sermier. Il s’agissait de faire en sorte que les EPL, du fait de leur spécificité, puissent intégrer des SAC ou même se regrouper conformément au code de commerce. Nous étions prêts à modifier le texte le cas échéant, mais l’analyse juridique a montré que l’article L. 233-3 du code de commerce permet déjà à une SEM de rester majoritaire au capital tout en intégrant une SAC. Vos amendements semblent donc satisfaits et je vous demande de bien vouloir les retirer. Si tel n’était pas le cas, nous modifierions le texte lors de son examen en séance publique.

Les amendements sont retirés.

La commission est saisie de deux amendements identiques, CE1631 de Mme Barbara Bessot Ballot et CE2634 de M. Jean-Bernard Sempastous.

Mme Barbara Bessot Ballot. Cet amendement propose une solution complémentaire à la société de coordination afin de prendre en compte la singularité des SEM et la structure des coopérations.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les structures de coordination, déjà prévues au sein du code de la construction et de l’habitation, n’ont pas autant de responsabilités que celles qu’il est prévu de confier aux SAC. Ces structures, qui peuvent prendre la forme de groupements d’intérêt économique (GIE), ont simplement pour objet de mettre en commun certains moyens mais pas de créer une solidarité financière interne ou d’adopter des orientations stratégiques.

Je proposerai, dans quelques instants, des amendements afin de prendre en compte la spécificité des SEM dans la constitution des SAC. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

Les amendements sont retirés.

La commission est saisie de trois amendements identiques, CE125 de M. Alain Ramadier, CE417 de M. Thibault Bazin et CE1722 de M. Stéphane Peu.

M. Martial Saddier. L’amendement CE125 tend à préciser que les organismes HLM ne peuvent pas appartenir simultanément à plusieurs groupes d’organismes de logement social. Chaque groupe aura sa propre stratégie, il faut donc que la composition des groupes soit claire dès le départ.

M. Thibault Bazin. L’amendement CE417 est défendu.

M. Stéphane Peu. L’amendement CE1722 également. Il est important de préciser que les organismes HLM ne peuvent pas appartenir à plusieurs groupes.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’appartenance à plusieurs groupes commerciaux intégrés est d’ores et déjà juridiquement impossible.

Dans les faits, il sera aussi difficile d’adhérer à plusieurs SAC en raison des mécanismes de solidarité financière et des orientations stratégiques de chacune d’elles. Toutefois, l’appartenance simultanée à un groupe et à une SAC pourrait être utile dans certains cas très précis, à condition que des adaptations spécifiques soient prévues. Je vous propose de retravailler cette question d’ici à la séance publique, et dans l’attente, de retirer vos amendements.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Monsieur Peu, la République en Marche accepte la double adhésion…

M. Thibault Bazin. Et vice versa !

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. J’en suis moins sûr… Mais si cela vous intéresse, n’hésitez pas ! (Sourires.)

Dans les faits, ce double regroupement n’a aucune raison de s’opérer. Nous pourrions le spécifier dans la loi, mais je n’exclus pas qu’un jour ou l’autre, un organisme ait de bonnes raisons d’appartenir à deux groupes. Si la loi a figé les choses, il sera impossible de le faire. Je ne suis pas sûr que nous ayons imaginé tous les cas de figure possibles dans les prochaines années. Tout figer maintenant pourrait nous poser des problèmes à l’avenir.

Avis défavorable, mais si nous nous apercevons plus tard qu’il faut prévoir cette précision dans la loi, nous le ferons.

M. Thibault Bazin. Chez Les Républicains, on n’aime pas trop la double adhésion. On est soit chez Les Républicains, sinon on est parti chez En Marche !

M. le président Roland Lescure. J’ai l’impression qu’il y a d’autres cas de figure, sans vouloir faire l’exégèse de l’année écoulée, il y a tout un arc-en-ciel… Pour ma part, je sais où j’habite !

M. Thibault Bazin. Nous croyons beaucoup dans la fidélité, et notamment dans la fidélité à un groupement.

Madame la rapporteure, vous avez déclaré que dans certains cas très spécifiques, la double appartenance pourrait se justifier ; mais précisez-les. Je préférerais que l’on dise qu’il n’est pas possible d’appartenir à deux groupes, sauf dans une liste de cas déterminés. Nous serions rassurés.

La commission rejette les amendements.

M. Thibault Bazin. De Peu ! (Sourires.)

La commission en vient aux amendements identiques CE1195 de Mme Valérie Lacroute et CE1739 de M. Stéphane Peu.

M. Martial Saddier. Le sujet de la représentation du personnel mérite à nos yeux des clarifications. D’où l’amendement CE1195.

M. Stéphane Peu. L’amendement CE1739 a le même objet. Les offices publics ont la spécificité d’accueillir en leur sein du personnel de droit privé et du personnel de statut public, qui n’obéissent pas aux mêmes règles. Même s’ils ne recrutent plus sous statut public, il y aura encore des fonctionnaires dans les offices publics pendant plusieurs années. Il ne faut pas les oublier, il faudrait qu’ils puissent être représentés dans les instances.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Vos amendements portent spécifiquement sur les agents publics des OPH ; il ne s’agit pas du sujet général de la représentation du personnel au sein de la gouvernance.

La représentation des salariés au sein des SAC s’effectuera en application du droit social normalement applicable, sans qu’il soit souhaitable de créer des règles spéciales. Quant à la question du statut spécifique des agents publics, elle relève davantage du niveau réglementaire. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Comme l’a dit M. Peu, ce cas de figure ne s’applique plus aujourd’hui. Je comprends le point qu’il soulève, avis de sagesse.

M. Stéphane Peu. Il est vrai que c’est une situation en voie d’extinction, mais l’interdiction pour les offices publics de recruter des agents publics ne remonte qu’à 2007. Toutes les personnes recrutées avant cette date resteront agents publics jusqu’à leur retraite, cela va donc durer un certain temps. Surtout si l’âge du départ à la retraite recule.

Les amendements sont rejetés.

La commission est saisie de cinq amendements en discussion commune, l’amendement CE1686 de la rapporteure, et quatre amendements identiques : CE418 de M. Thibault Bazin, CE1725 de M. Stéphane Peu et CE2356 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’amendement CE1686 renomme le plan stratégique de patrimoine de groupe en « cadre stratégique ». Le cadre doit donner une orientation stratégique au niveau inférieur, et appliquer ensuite les plans en lien avec les PLH.

M. Thibault Bazin. Cela soulève des questions : ou bien il y a un plan stratégique de groupe que l’on applique de manière descendante ; ou bien on part d’un état des lieux à chaque niveau : technique, social, financier, attractivité, marché, puis on décline un plan stratégique pour chaque organisme, et c’est la mise en cohérence de l’ensemble qui fait le cadre.

Remplacer « plan stratégique de groupe » par « cadre stratégique patrimonial », puis apporter ces précisions, comme le propose notre amendement CE418, me paraît une solution préférable à celle proposée par la rapporteure.

M. Stéphane Peu. Mon amendement CE1725 est identique et l’exposé de M. Bazin quasiment parfait… Les auteurs de ce projet de loi ne cessent de répéter qu’ils ne veulent pas se couper de la proximité ; or la proximité, c’est d’abord l’élaboration d’un cadre stratégique de patrimoine au plus près des organismes et de leur réalité, avant d’en faire un plan stratégique au niveau du groupe. Partons de la réalité du terrain.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Je retire mon amendement au profit des trois amendements identiques, auxquels je donne un avis favorable.

L’amendement CE1686 est retiré.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. J’émets un avis totalement favorable à ces amendements. La convention d’utilité sociale comme le plan stratégique de patrimoine doivent d’abord être établis au niveau du territoire. Ensuite, au niveau du groupement, il faut une coordination, une mise en cohérence et un pilotage. Mais tout doit partir du territoire.

Les amendements que vous proposez vont dans le sens du projet que nous essayons de mettre en œuvre.

Les amendements identiques sont adoptés.

La commission examine les amendements identiques CE435 de M. Thibault Bazin, CE1757 de M. Stéphane Peu et CE2538 de Mme Caroline Janvier.

M. Thibault Bazin. L’article 25, qui définit le contenu du cadre stratégique d’utilité sociale, devrait précisément promouvoir l’accès des personnes handicapées à des logements accessibles. D’où l’amendement CE435.

M. Stéphane Peu. L’amendement CE1757 est défendu.

Mme Caroline Janvier. Sans une démarche proactive et volontariste sur les démarches d’accessibilité, les avancées sont lentes et peu nombreuses, a fortiori quand on substitue la notion de caractère évolutif à celle d’accessibilité systématique. Il me semble que ce projet de loi s’enrichirait de quelques garanties supplémentaires sur l’accessibilité, ce que propose l’amendement CE2538.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. La question de l’accès des personnes handicapées ou en perte d’autonomie à des logements sociaux adaptés relève davantage des documents définissant la politique d’attribution des organismes. La convention intercommunale d’attribution, créée par la loi « Égalité et citoyenneté » de 2017, devra notamment traiter de cette question, dans la mesure où les personnes handicapées sont prioritaires pour l’attribution d’un logement social en application de l’article L. 441-1 du code de la construction et de l’habitation.

Je demande le retrait de ces amendements, à défaut, avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je partage les éléments indiqués par la rapporteure. Le sujet est déjà couvert, et toutes les règles de construction s’appliquent évidemment aux bailleurs. Cela étant, je comprends le sens de votre amendement ; j’émets donc un avis de sagesse.

M. Thibault Bazin. Nous apprécions l’avis de sagesse du Gouvernement, et les choses vont mieux en le disant. Je maintiens l’amendement.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Je maintiens ma demande de retrait. Sinon, avis défavorable.

Les amendements sont rejetés.

La commission examine, en discussion commune, les amendements CE1734 et CE1735 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. En plus d’avoir cent vingt ans d’histoire, le logement HLM a une particularité dans notre pays : c’est un secteur de l’économie sociale qui laisse une part à la participation des usagers que sont les locataires. C’est une richesse importante, et à titre personnel, j’ai toujours plaidé pour une cogestion encore plus forte avec les usagers.

Mes deux amendements proposent que la représentation des locataires, donc des usagers, soit assurée dans la gouvernance des groupements d’organisme HLM. L’amendement CE1734 pose le principe, l’amendement CE1735 fixe un seuil.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Concernant l’amendement CE1734, je partage votre analyse ; je souhaite également que des représentants des locataires soient présents dans la gouvernance des groupes, comme c’est déjà le cas dans tous les organismes HLM. C’est la raison pour laquelle j’ai déposé un amendement CE1693 à l’alinéa 26, qui va dans le même sens, mais me paraît plus précis. Votre amendement ne vise que les associations représentatives des locataires seulement au sein des OPH, laissant de côté les autres catégories d’organismes HLM. Je vous propose donc de le retirer au profit de mon amendement CE1693.

Pour ce qui est de l’amendement CE1735, donner un tiers des sièges aux associations de locataires semble excessif alors que celles-ci n’ont que 15 % des sièges en moyenne dans les conseils d’administration des ESH et des OPH. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Sur l’amendement CE1734, mon avis est défavorable, précisément parce que j’émettrais un avis favorable à l’amendement CE1693 que présentera la rapporteure. Je partage votre avis : les représentants des locataires doivent pouvoir être représentés au niveau du groupe, puisque de manière générale, ils le sont dans les sociétés HLM.

Sur l’instauration d’un quota proposée par l’amendement CE1735, avis défavorable.

M. Stéphane Peu. Le problème est qu’avec la dématérialisation des amendements, je n’arrive pas à afficher l’amendement CE1693. Je fais confiance par principe à la rapporteure, mais j’insiste sur un point de vigilance : le vote des représentants des locataires va avoir lieu à la fin de l’année, et un débat compliqué a surgi à la suite de l’apparition d’associations « sauvages ». Il faut s’assurer que les associations qui siégeront seront bien des associations nationales.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Ce sera le cas. L’amendement CE1693 ne change rien sur ce point, le droit existant s’appliquera, donc ce seront les associations nationales.

M. Stéphane Peu. Dans ce cas, je retire l’amendement CE1734.

L’amendement CE1734 est retiré.

La commission rejette l’amendement CE1735.

Elle est ensuite saisie de l’amendement CE1688 de la rapporteure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement prévoit un avis des comités régionaux de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) avant chaque agrément d’une société anonyme de coordination par le ministre chargé du logement.

Pour mémoire, l’article R. 422-16, dans la partie réglementaire du code de la construction et de l’habitation, prévoit aujourd’hui que toutes les sociétés anonymes HLM, y compris les SAC à venir doivent être agréées par le ministre chargé de la construction et de l’habitation, après avis du conseil départemental de l’habitat et du conseil supérieur des habitations à loyer modéré. Il s’agirait d’un avis simple, aucunement contraignant.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable, non sur le fond, mais sur la forme. Tout cela est fixé dans un décret qui prévoit déjà la consultation du CRHH. Ce décret devra être amendé pour faire apparaître plus clairement cette compétence du CRHH.

L’amendement est retiré.

La commission est saisie de trois amendements, les deux amendements identiques CE1811 de M. Stéphane Peu et CE2358 de M. François Pupponi, et l’amendement CE2651 de la rapporteure.

M. Stéphane Peu. L’amendement CE1811 prévoit de préciser par voie réglementaire les modalités de représentation de la société de coordination dans les conseils d’administration ou les conseils de surveillance de ses membres. Il me semble important de le préciser.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. La présence d’un représentant de la SAC, sans voix délibérante, dans la gouvernance de chacun de ses actionnaires doit lui permettre d’être informée de la vie de chaque organisme et d’exercer au mieux ses compétences, notamment en matière de solidarité financière.

Il est donc essentiel que cette présence soit systématique et non optionnelle. Avis défavorable aux amendements CE1811 et CE2358. L’amendement CE2651 est rédactionnel.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Pour une fois, j’ai un avis défavorable à un amendement de M. Peu, le CE1811, pour une raison qui me paraît essentielle. Pour les plans stratégiques de patrimoine (PSP) et les conventions d’utilité sociale (CUS) au niveau du groupe, nous disons que tout doit partir du terrain, et que le groupe ne joue qu’un rôle de coordination. Inversement, si le groupe veut véritablement coordonner, il faut qu’il soit informé de ce qui se passe sur le terrain. L’alinéa 25 prévoit que le groupe est représenté, sans voix délibérante. Mais de facto, il est représenté.

Si nous voulons que ces groupements fonctionnent bien, il est important que l’information circule. Cette représentation sans voix délibérante me paraît constituer un juste milieu.

La commission rejette les amendements CE1811 et CE2358.

Puis elle adopte l’amendement CE2651 de la rapporteure.

Elle examine ensuite l’amendement CE1691 de la rapporteure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement a pour objet de préciser et rendre systématique la représentation des collectivités territoriales dans la gouvernance des SAC. Nous avons parlé de la représentation des locataires dans la gouvernance, il s’agit maintenant de la représentation des collectivités territoriales. L’amendement précise quelles collectivités seront représentées.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je suis totalement favorable à ce que les collectivités locales soient représentées au niveau du groupement de la SAC. Je réponds ainsi à l’inquiétude manifestée précédemment par M. Bazin, et cela montre le sens de la réforme que nous défendons. Tous les amendements dont nous discutons depuis tout à l’heure essaient de répondre à ces inquiétudes et nous essayons de répondre favorablement à l’immense partie des amendements déposés jusqu’à présent. C’est bien l’état d’esprit qui est le nôtre : partir du terrain et associer les personnels et les élus locaux.

Encore faudra-t-il, d’ici à la séance, compléter cet amendement pour s’assurer que le conseil d’administration du groupement fonctionne bien avec ces nouveaux entrants, qu’il s’agisse des représentants du personnel, éventuellement les salariés, et les élus locaux. En attendant, mon avis est favorable.

M. Martial Saddier. L’adoption de cet amendement ferait tomber l’amendement CE184 que j’ai déposé. Je voulais simplement dire que je suis d’accord avec cet amendement, comme mes collègues cosignataires, car nous sommes très attachés à la représentation des collectivités.

M. Thibault Bazin. Je me réjouis que le Gouvernement prenne cette mesure, mais je rappelle l’inquiétude qui vous avait été exprimée à Metz, quand vous êtes venu le 26 avril dernier. Les élus sont inquiets : la solidarité financière entre les membres du groupe paraît difficilement acceptable pour les territoires qui constituent ces organismes, car elle pourrait aboutir à transférer des fonds qui viennent de loyers d’un territoire vers un autre. Si les élus ne siègent pas dans les sociétés de coordination, ils ont l’impression que tout va se faire sans leur accord, dans la logique et la stratégie de l’ensemble.

Il ne faudrait pas que le travail annoncé par M. le secrétaire d’État pour assurer le fonctionnement des conseils d’administration revienne sur cette disposition.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je m’y engage pleinement. Les élus locaux doivent être représentés au niveau du groupe, comme c’est déjà le cas au niveau des HLM.

La commission adopte l’amendement. En conséquence, les amendements CE184, CE336, CE 768, CE795 et CE947 tombent.

La commission examine en discussion commune l’amendement CE1693 de la rapporteure, les amendements identiques CE2002 de Mme Albane Gaillot et CE2093 de M. Loïc Prud’homme, et l’amendement CE2621 de M. Stéphane Peu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Je vous ai parlé précédemment de l’amendement CE1693, qui prévoit la représentation des locataires dans la gouvernance des SAC.

Mme Albane Gaillot. La réorganisation du tissu des organismes de logement social et les regroupements ne doivent pas obérer la représentativité des locataires.

Pour garantir la transparence des décisions, il est indispensable que les locataires puissent disposer d’une représentation significative et proportionnelle au patrimoine de logements concernés par ces regroupements.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Je demande le retrait des amendements CE2002, CE2093 et CE2621 au profit de l’amendement CE1693, qui poursuit le même objectif tout en étant plus précis, notamment sur la définition des instances délibératives.

Les amendements CE2002, CE2093 et CE2621 sont retirés.

La commission adopte l’amendement CE1693

En conséquence, les amendements CE2094 et CE2622 tombent.

La commission en vient à l’amendement CE1694 de la rapporteure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement de coordination porte sur la présence des collectivités et des locataires dans les conseils d’administration des SAC, il prévoit d’augmenter le plafond de membres du conseil d’administration.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. À la suite des modifications opérées sur la composition du conseil d’administration depuis quelques heures, je pense qu’il faut retravailler son fonctionnement. Je demande donc le retrait de cet amendement afin que nous puissions en discuter en séance, avec les gages que j’ai donnés à M. Bazin.

L’amendement est retiré.

La commission examine les amendements CE2647 de la rapporteure et CE2359 de M. François Pupponi en discussion commune.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’amendement CE2647 est rédactionnel.

La commission adopte l’amendement CE2647. En conséquence, l’amendement CE2359 tombe.

La commission est saisie de trois amendements identiques, CE419 de M. Thibault Bazin, CE1726 de M. Stéphane Peu et CE2360 de M. François Pupponi.

M. Thibault Bazin. Je propose de revenir sur l’alinéa 34, dont la rédaction est imprécise quant au processus prévu lorsqu’un des organismes rencontre des problèmes financiers. Je propose une nouvelle rédaction afin de bien faire apparaître les différentes étapes, qui respectent à la fois les échelons locaux, les fédérations professionnelles auxquelles l’organisme est rattaché, et la place du conseil d’administration, notamment le moment auquel il est informé pour autoriser la société à prendre part à un protocole financier.

Surtout, il faut préserver le rôle de la caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), qui n’est pas du tout mentionnée dans cet alinéa. Or nous savons que chaque fois qu’il y a des difficultés pour un organisme, la CGLLS doit être partie prenante. C’est le sens de cet amendement.

M. Stéphane Peu. C’est un sujet important. La péréquation financière ne se fait pas dans le groupement. Nous restons sur des principes, notamment l’usage et les fondements de la CGLLS. Je sais qu’elle a souvent été détournée de son fondement originel, mais la CGLLS reste une mutuelle qui permet de couvrir les risques de ses membres, qui cotisent pour cela. Il est donc important de maintenir cette procédure pour les organismes membres, et que ce ne soit pas le groupement qui vienne éponger les difficultés financières de ses membres.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement vide de sa substance la solidarité financière interne au groupe créée par le projet de loi, en lui substituant l’intervention systématique de la fédération professionnelle concernée et de la CGLLS.

Bien sûr, la CGLLS pourra toujours être sollicitée lorsque cela s’avérera indispensable. Mais l’objectif de l’article 25 est d’abord de rechercher des solutions plus directes au niveau des groupes. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. L’élément manquant dans ce débat, ce sont les règles de fonctionnement de la CGLLS. À la fin des fins, tout dépend si vous calculez votre contribution à la CGLLS au niveau des groupes ou des structures filles. Cela change tout, car ce n’est pas le même appel que vous faites à la CGLLS dans les deux cas de figure. Je vous propose de retirer ces amendements pour retravailler d’ici à la séance sur ce sujet des garanties financières, qui emporte en effet les conséquences que soulignait tout à l’heure M. Peu.

M. Thibault Bazin. Je retire l’amendement CE419, mais je suis curieux de savoir quelle est la piste intermédiaire que vous allez nous proposer…

M. le président Roland Lescure. Cela s’appelle du suspense… Il va falloir être patient.

L’amendement CE419 est retiré.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Aujourd’hui, si un organisme contributeur à 100 millions d’euros à la CGLLS s’associe à un organisme bénéficiaire à 50 millions d’euros, la contribution à la CGLLS se fera-t-elle au niveau du groupe, auquel cas elle ne sera que de 50 millions d’euros ? Il serait donc normal que la solidarité entre les acteurs soit assurée avant d’aller chercher la CGLLS.

Si les contributions se font au niveau des structures, c’est le système de garanties qu’évoquait M. Peu tout à l’heure.

Il faut préciser les choses d’ici à la séance, c’est un sujet compliqué.

M. Stéphane Peu. Je suis rassuré, et en même temps inquiété…

M. le président Roland Lescure. Attention, la double appartenance se rapproche ! (Sourires.)

M. Stéphane Peu. Je ne suis absolument pas adepte de cette contradiction, j’aime la clarté. Si les groupements avaient été les périmètres d’équilibre financier ou d’aide aux organismes en difficulté, alors nous n’aurions jamais pu faire de groupements chez nous. Cela aurait été impossible sans la sollicitation de la CGLLS pour aider les six organismes en difficulté.

D’autre part, puisqu’il y a une logique territoriale, je crains que les difficultés territoriales et la ségrégation sociale à l’œuvre dans le logement social accentuent les problèmes en les renvoyant aux groupes. Le mécanisme national de la CGLLS doit rester la matrice principale de la solidarité entre organismes.

M. Thibault Bazin. Dans les discussions que nous avions eues à la suite des bouleversements nés de la réforme des APL menée à l’automne dernier, une des pistes retenue a été l’augmentation de la contribution à la CGLLS.

Surtout, ma préoccupation est que dans les zones détendues, des offices ont des « taux d’APLisation » assez forts, parfois double de ceux d’offices en Île-de-France. Dans certains territoires, ils peuvent être confrontés des difficultés structurelles. Si vous demandez à des offices voisins, dans le même groupement, de venir leur tendre la main et les aider, ce n’est plus de la solidarité nationale, car ces organismes sont eux-mêmes en difficulté. Il faut nous assurer que l’on peut faire appel à la solidarité nationale quand c’est nécessaire.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Le sens de mon propos n’était pas celui-là. Aujourd’hui, les organismes contribuent plus ou moins fortement. La question est de savoir si la contribution repasse par le niveau national. Mais de toute manière, la contribution annuelle restera la même ; la question est seulement de savoir si la contribution doit forcément passer par le niveau national avant de revenir dans le groupe, ou si elle peut aller directement aux autres organismes du groupe, en déduction de la contribution versée au niveau national.

La solution dépend du mécanisme de la CGLLS. Je le dis avec beaucoup d’humilité car c’est un dossier très difficile, cette garantie financière est compliquée. C’est un élément important de la réforme, mais le diable se cache dans les détails. Il y a encore du travail à mener en amont des débats dans l’hémicycle sur ce sujet.

M. François Pupponi. Il y a effectivement du travail, car le dossier n’est pas abouti. Soit il y a une solidarité nationale, c’est-à-dire que ceux qui ont les moyens cotisent, et on reverse à ceux qui ont des difficultés : c’est cela, la péréquation. Mais si nous créons un système de péréquation entre membres d’un même groupement, cela manquera à la solidarité nationale. Ensuite, ce n’est qu’une question de virement bancaire, ce n’est pas un problème. L’essentiel est que ceux qui ont les moyens cotisent, et en fonction des difficultés des uns et des autres, sur la base de critères précis, on reverse ces sommes.

C’est ainsi que le système fonctionne, plutôt bien d’ailleurs, puisque c’est grâce à une contribution exceptionnelle de la CGLLS que vous avez pu boucler cette année. Si l’on fait une solidarité interne, ce sera autant de manques pour la solidarité nationale. Et le risque est majeur : cela veut dire que les riches vont se marier ensemble. On a connu cela avec les intercommunalités, on connaît les méthodes des uns et des autres pour essayer d’échapper au devoir de solidarité : les égoïsmes locaux existent partout, dans tous les partis, dans toutes les structures.

M. Thierry Benoit. Tout à fait !

M. François Pupponi. S’ils peuvent être solidaires entre eux, dans leurs territoires, et pas avec les autres, ils ne vont pas se gêner. C’est un grand classique !

M. Stéphane Peu. Je trouve que mon amendement CE1726 est beaucoup plus simple que la piste qui nous est proposée par le ministre. Vous prenez l’exemple de celui qui verse 100 millions d’euros à la CGLLS et qui pourrait avoir 50 millions à verser dans la société de coordination. J’ai à l’esprit des exemples très précis – je pense à la Courneuve qui a hérité de la Cité des 4 000 construite par Paris sur son territoire : si l’un des membres de la société de coordination verse 100 millions, mais que le besoin est de 150 millions, à moins d’inciter à des mariages de riches entre eux et de pauvres entre eux, je pense que le seul moyen de garantir l’efficacité des regroupements sur des territoires pertinents, et pas sur des opportunités de bonne santé financière des organismes, c’est de garder un mécanisme national de péréquation.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Les travaux supplémentaires doivent être menés pour trouver le mécanisme qui permettra, à la fin, de respecter cette solidarité nationale. Il y a d’un côté la garantie entre les membres d’un groupement, de l’autre la solidarité nationale. Le mécanisme mis en place suppose, pour être véritablement opératoire, que l’on tienne compte de la manière dont fonctionnera la CGLLS, ce dont nous n’avons aucune idée pour l’instant. Nous devons continuer à travailler en amont de la séance publique pour être sûrs que le système répondra à l’ensemble de vos attentes.

M. Martial Saddier. Quand on incite au regroupement, jurant la main sur le cœur qu’on n’imposera aucune contrainte, il est difficile de savoir dans quel sens les choses vont aller… Sur la péréquation, il est évident que ceux qui sont en bonne santé doivent aider les autres, mais je vous renvoie, chers collègues, à l’exemple du Fonds national de péréquation des ressources intercommunales et communales (FPIC)…

M. Vincent Rolland. Très bon exemple !

M. Martial Saddier. Il serait bon que ceux qui sont aidés aient des indicateurs de gestion pour bénéficier des aides. Car ce n’est pas en mettant à genoux ceux qui se portent bien que l’on sortira la tête de l’eau à ceux qui se portent moins bien.

Puisque les travaux continuent, étudiez l’exemple du FPIC, dont la mise en œuvre va bien au-delà de l’esprit de départ de ce fonds. Si nous pouvions éviter de refaire la même erreur pour tous les bailleurs sociaux, je pense que ce ne serait pas mal pour tous les territoires.

M. Jean-Louis Bricout. Est-il toujours question de mesures de simplification ?

M. Stéphane Peu. Je tiens à rassurer M. Saddier : la CGLLS n’accorde pas d’aide sans un plan de redressement extrêmement contraignant, vérifié année après année avec des rationalisations de gestion et des efforts. Ce n’est pas une péréquation, c’est un système de mutuelle qui de temps en temps vient en aide à ceux qui sont malades.

Les amendements CE419, CE1726 et CE2360 sont retirés.

La commission est saisie des amendements CE2778 de la rapporteure, CE1712 de Mme Danièle Hérin et CE1813 de M. Stéphane Peu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement vise à compléter le mécanisme de solidarité financière interne aux SAC, en précisant que toute mesure prise par la SAC devra être précédée d’une mise en demeure de l’organisme concerné, lui permettant de présenter ses observations.

Mme Danièle Hérin. L’objet de l’amendement CE1712 est, en cas de situation financière le justifiant, de mettre en demeure l’organisme de remédier à sa situation dans un délai raisonnable ou de lui présenter les mesures qu’il s’engage à prendre en vue de remédier à sa situation. À défaut, la société de coopération peut décider, nonobstant toutes dispositions ou stipulations contraires, après avoir au préalable consulté les organes dirigeants de l’organisme concerné, la cession totale ou partielle du patrimoine de cet organisme ou sa fusion avec un autre organisme du groupe.

M. Stéphane Peu. Je n’ai rien à rajouter sur la défense de l’amendement CE1813.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les amendements CE1712 et CE1813 poursuivent les mêmes objectifs que l’amendement CE2778, mais le mien est plus précis. La dernière phrase de l’alinéa 34 doit aussi être visée car elle prévoit déjà que la SAC doit consulter les organes dirigeants des organismes concernés avant de mettre en œuvre des mécanismes de solidarité financière contraignants.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Avis favorable à l’amendement CE2778 et défavorable aux autres.

Les amendements CE1702 et CE1813 sont retirés.

La commission adopte l’amendement CE2778.

Elle est ensuite saisie de trois amendements identiques CE1701 de la rapporteure, CE1814 de M. Stéphane Peu et CE2361 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Il convient de substituer, à l’alinéa 35, le mot « consolidation » au mot « combinaison ». Le terme de consolidation des comptes se rapportant au régime juridique des groupes commerciaux intégrés, cet amendement propose de lui substituer le terme de « combinaison des comptes » qui, du point de vue des normes comptables, correspond davantage au régime juridique, plus horizontal, des sociétés de coordination telles qu’instituées par le projet de loi.

M. Stéphane Peu. L’amendement CE1814 est défendu.

M. François Pupponi. L’amendement CE2361 également.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Avis favorable.

Les amendements sont adoptés.

La commission examine l’amendement CE1696 de la rapporteure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement vise à mentionner expressément, parmi les compétences optionnelles des sociétés de coordination, la mise en commun de fonctions support au profit de leurs actionnaires, comme cela est aujourd’hui prévu à l’article L. 423-6 du code de la construction et de l’habitation pour les structures de coopération entre organismes HLM, qui prennent le plus souvent la forme de groupements d’intérêt économique (GIE).

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. La rédaction actuelle nous paraît satisfaisante, mais nous nous en remettons à la sagesse de la commission.

La commission adopte l’amendement.

Elle étudie les amendements identiques CE487 de M. Alain Ramadier, CE1721 de la commission des affaires culturelles, CE1815 de M. Stéphane Peu et CE2362 de M. François Pupponi.

M. Robin Reda. Ces amendements visent à inclure dans le champ de la maîtrise d’ouvrage pouvant être mutualisée au sein de la société de coordination les sociétés civiles immobilières et les sociétés civiles de construction vente (SCCV) d’accession sociale à la propriété.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Ce type d’activité ne peut pas correspondre au cœur de métier de la SAC qui doit se limiter au champ du service d’intérêt économique général (SIEG). Cette activité sera possible mais elle relève davantage du champ de l’agrément spécial ministériel prévu à l’alinéa 40, pour toutes les activités accessoires des SAC. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable pour les mêmes motifs.

M. Stéphane Peu. Je suis déçu… Ce sont d’abord et avant tout des organismes HLM qui construisent du logement en accession sociale à la propriété, notamment pour permettre à leurs locataires d’acheter leur logement. Je ne comprends donc pas pourquoi on n’inclut pas ces filiales HLM, prolongement naturel de l’activité des organismes, dans les sociétés de coordination.

M. Thibault Bazin. Dans certains territoires, les coopératives d’accession sociale qui veulent faire des opérations ont besoin d’avoir un bailleur à leurs côtés pour pouvoir louer les logements qui ne trouveraient pas acquéreur. Je soutiens donc pleinement ces amendements.

M. François Pupponi. Je suis étonné de la position de la rapporteure car les structures d’accession sociale à la propriété s’inscrivent généralement dans un projet mixte et s’adossent systématiquement à des organismes bailleurs. Les opérations d’accession et de construction de logements locatifs sociaux concernent souvent le même immeuble ou le même ensemble immobilier. Si on exclut l’accession sociale de la mutualisation, on se retrouvera avec deux maîtrises d’ouvrage dans le cadre des projets mixtes, alors que vous dites chercher à rationaliser et à simplifier.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Ces amendements créeraient une incohérence avec d’autres dispositions du texte dont on discutera après. Nous voulons par exemple faire en sorte que les sociétés coopératives (SCOOP) et les entreprises publiques locales (EPL) qui n’ont pas pour principale activité la gestion de logements – et qui font, par exemple, de l’accession sociale à la propriété – ne soient pas prises en compte dans le calcul des seuils de regroupement imposés par le projet de loi. Or, si je comprends bien, l’objet de ces amendements est de permettre à ces structures d’accession sociale d’entrer dans des regroupements.

M. Stéphane Peu. Je ne comprends toujours pas. Pour que les opérations d’accession sociale des SCCV se passent bien, il faut qu’on puisse faire jouer ce qu’on appelle la garantie HLM, ce qui suppose que les SCCV soient adossées à un organisme. Les structures d’accession ont donc toute leur place dans les sociétés de coordination, surtout s’agissant de la maîtrise d’ouvrage.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Nous avons peut-être mal compris la chose. Reparlons-en ultérieurement.

La commission rejette les amendements CE487, CE1721, CE1815 et CE2362.

Elle est saisie de l’amendement CE2832 de la rapporteure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement a pour objet de prévoir, compte tenu de la diversité des activités potentielles des sociétés de coordination, une comptabilité distincte pour les activités relevant des SIEG de logement locatif social.

Par ailleurs, afin d’élargir les possibilités de regroupements en fonction des logiques locales potentielles et d’accroître les possibilités de regroupement diversifiées des sociétés d’économie mixte (SEM), il est prévu d’autoriser la constitution de sociétés de coordination permettant de réunir, dans une logique d’offre territoriale, l’ensemble des acteurs économiques de service public adossés aux collectivités territoriales, bailleurs sociaux de toutes catégories de statut, mais également les autres catégories d’entreprises publiques locales.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Avis favorable.

La commission adopte l’amendement.

Elle aborde les amendements identiques CE1816 de M. Stéphane Peu et CE2363 de M. François Pupponi.

M. Stéphane Peu. L’amendement CE1816 propose de simplifier la possibilité reconnue aux sociétés de coordination d’étendre leur objet social à d’autres missions autorisées par le code de la construction et de l’habitation dès lors qu’une majorité d’associés de la société de coordination le décide.

M. François Pupponi. L’amendement CE2363 est défendu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les SAC doivent être agréées au moment de leur création. Le projet de loi ouvre la possibilité pour ces sociétés d’exercer des activités accessoires, sur autorisation spécifique du ministre. Cela permet de donner de la souplesse aux sociétés de coordination tout en maintenant un contrôle sur des activités qui sortent du champ habituel de ces sociétés et de s’assurer ainsi de la nécessité et de la pertinence de ces activités complémentaires au regard du SIEG. Cet agrément spécifique pourra bien sûr être délivré dans le cadre de l’agrément initial, mais aussi ultérieurement, dans le cadre d’une procédure spécifique. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. Stéphane Peu. Une fois de plus, je suis déçu…

M. le président Roland Lescure. C’est décidément une soirée d’éternelle déception !

M. Stéphane Peu. Compte tenu de ce qu’on demande aux bailleurs sociaux de faire sur le terrain, je ne comprends pas un tel refus. On ne peut pas tenir des discours sur la rénovation urbaine, vouloir que les opérateurs de logements sociaux jouent le rôle d’aménageurs, construisent des commerces là où il n’y a pas de marchés, voire des locaux susceptibles de servir de crèches ou pour d’autres services, pour ensuite limiter à ce point la possibilité pour eux de mener des actions diversifiées. Vous allez leur couper les ailes et les mettre un peu plus en difficulté pour remplir les missions que l’on attend des bailleurs sociaux.

La commission rejette les amendements CE1816 et CE2363.

Elle aborde l’amendement CE1736 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. L’amendement est défendu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement est similaire à l’amendement CE1693 qui prévoit également la présence des représentants des locataires dans la gouvernance des SAC. Il est donc satisfait.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. le président Roland Lescure. Maintenez-vous votre amendement, monsieur Peu ?

M. Stéphane Peu. Oui.

La commission rejette l’amendement.

Elle en vient à l’amendement CE2611 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. L’amendement est défendu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Votre amendement va de pair avec l’amendement CE2326, déjà examiné avant le premier alinéa. Il aurait pour conséquence de permettre à toute entreprise sociale pour l’habitat (ESH) de recevoir un agrément spécial pour exercer les compétences d’une SAC. Or les SAC n’ont pas vocation à gérer directement des logements, à l’inverse des ESH. Je vous demanderai donc de retirer votre amendement.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. le président Roland Lescure. Monsieur Pupponi, maintenez-vous votre amendement ?

M. François Pupponi. Oui.

La commission rejette l’amendement.

Puis elle examine en discussion commune les amendements identiques CE26 de M. Thibault Bazin et CE726 de M. Raphaël Schellenberger ainsi que les amendements identiques CE144 de M. Gilles Lurton et CE1158 de M. Vincent Rolland.

M. Thibault Bazin. L’amendement CE26 a pour objet de supprimer du champ de cet article le seuil minimal de 15 000 logements imposé à un groupe de bailleurs sociaux – seuil qui, pour nos territoires, semble énorme. Dans de nombreuses communes, les offices publics de l’habitat (OPH) communaux sont en dessous du seuil de 15 000 logements. Avec un tel seuil, ils seront dans l’obligation de fusionner avec des OPH plus importants et bien souvent éloignés de la réalité du territoire et des bassins de vie. Loin de favoriser les synergies espérées, cette disposition risque en outre de renchérir les coûts des organismes, comme on l’a vu avec le regroupement des régions, et de retarder les actes de construction à court terme.

M. Raphaël Schellenberger. L’amendement CE726 tend à supprimer le seuil minimum du nombre de logements des offices HLM. Nombre de territoires, si on oblige à concentrer les moyens sur de gros offices, se verront exclus de l’aménagement et de la construction de logements sociaux. Mécaniquement, les gros offices s’intéresseront d’abord aux gros centres urbains et oublieront les petites communes qui pourraient vouloir, sans y être contraintes, développer une offre de logement social, sans pour autant intéresser les gros offices qui obéissent à des logiques de fonctionnement, de rentabilité et de management rationalisées à l’extrême alors que l’aménagement de notre territoire nécessite des outils nous permettant d’installer partout des offices HLM, y compris dans les territoires ruraux.

M. Gilles Lurton. M. Bazin a très bien défendu mon amendement CE144.

Monsieur le secrétaire d’État, au début de l’examen de l’article 25, vous avez dit, et cela me convient très bien, qu’un bailleur social était avant tout une entité de proximité. Les personnes qui habitent dans les logements locatifs sociaux sont souvent en difficulté. Elles ont donc besoin de cette proximité. Vous avez aussi parlé de cohésion des territoires : qui, mieux que les élus locaux, assure cette cohésion ? Je crains fortement que le seuil que vous fixez n’oblige les structures de petite taille ou de taille moyenne à se regrouper avec des structures beaucoup plus importantes et qu’elles ne finissent par y être complètement noyées et à ne plus exister au niveau local.

M. Vincent Rolland. Les collectivités locales y perdraient un soutien précieux pour leurs projets d’aménagement et de développement du territoire. Nous souhaitons donc la suppression de ce seuil. C’est la raison pour laquelle mon amendement CE1158 vise à la suppression de cette fusion.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les dispositions de l’article 25 n’obligent pas les OPH à systématiquement fusionner entre eux. Le texte les oblige, en revanche, à se regrouper dans des sociétés de coordination qui leur permettront d’être plus solides financièrement et plus à même de répondre à la demande de construction de logements. Des clauses territoriales sont prévues pour garantir l’ancrage d’au moins un organisme HLM autonome par département. Quant au seuil de 15 000 logements, il est le résultat d’un compromis trouvé avec les bailleurs sociaux à l’issue de la conférence de consensus. Avis défavorable sur ces amendements.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Dès qu’on décide d’imposer un seuil, la difficulté est de trouver le bon niveau. Nous en avons donc discuté lors de la conférence de consensus avec l’ensemble des bailleurs sociaux et à l’issue de ces consultations, c’est le chiffre de 15 000 logements qui est apparu.

L’intérêt le plus prégnant d’un regroupement ne réside pas tant dans la mutualisation des coûts – même si elle existe – que dans la gestion en commun et surtout dans le niveau de trésorerie nécessaire. Plus vous êtes gros, plus il vous est possible de vivre avec un mois de trésorerie au lieu de huit ou dix. Cela étant, ce raisonnement ne vaut que jusqu’à un certain stade. Des retours d’expérience des bailleurs et surtout des discussions lors de la conférence de consensus est ressorti ce seuil de 15 000 logements. Est-ce le bon ? L’avenir nous le dira. Ce qui est sûr, c’est que nous ne l’avons pas sorti de notre chapeau.

M. Martial Saddier. Monsieur le ministre, Monsieur le secrétaire d’État, vous êtes au pouvoir, vous avez une majorité et vous avez au moins le mérite de défendre votre conviction. Reste que si l’on regarde l’histoire du logement social, on s’aperçoit qu’au cours de la période de forte construction, on a tout bâti au même endroit. Cela a créé des ghettos et des zones qui sont devenues ingérables aux yeux de tous, de l’élu local jusqu’au pouvoir national, de quelque sensibilité qu’il soit. Jean-Louis Borloo a ensuite ouvert une nouvelle page et, depuis vingt ans, on investit des milliards à tous les étages de la fusée pour faire de la rénovation urbaine et de la démolition-reconstruction, pour créer de la mixité sociale et pour mettre fin à la concentration qu’on avait créée vingt ans plus tôt. Compte tenu de la force de frappe qui a été donnée aux intercommunalités, du contournement de la loi relative à la maîtrise d’ouvrage publique (MOP) et du fait que demain, le seul bailleur social du département ira forcément construire là où c’est le plus facile et le plus rentable, je crains que, in fine, on ne détruise la mixité sociale et qu’on recommence à concentrer les logements sociaux sur une partie seulement du territoire.

M. François Pupponi. C’est évident !

M. Robin Reda. Il faut en finir avec ces questions de seuil à tout va. Tout dépend des réalités des territoires, des départements et des régions. Il faudrait, dans le cadre d’un dialogue constructif avec les préfets, réfléchir à l’échelle des territoires. M. le ministre Jacques Mézard a fait un parallèle avec la réforme territoriale ; or le même risque nous guette ici. La loi de modernisation de l’action publique territoriale et d’affirmation des métropoles (MAPTAM) et la loi portant nouvelle organisation du territoire de la République (NOTRe) ont pétrifié les élus locaux dans leurs choix d’investissement face à des fusions non voulues, mal anticipées et menées à marche forcée – notamment dans la métropole du Grand Paris. Lorsque vous demandez à une commune qui n’a jamais été en intercommunalité de passer dans un ensemble d’au moins 300 000 habitants et qu’elle se retrouve par la force de l’État dans des ensembles des 600 000 à 800 000 habitants, cela me rappelle l’expression de M. Denormandie : les mariages forcés ne font pas des mariages heureux. Et dans le Grand Paris, comme certainement dans d’autres intercommunalités de France, cela a donné des mariages très malheureux.

M. Stéphane Peu. Ayant dit lors de l’examen de l’amendement de suppression de l’article que j’étais contre les mariages forcés, je soutiendrai ces amendements. Je voudrais simplement préciser que la coordination des organismes HLM ne concerne pas que les seuls offices, contrairement à ce que laisse entendre leurs exposés sommaires. La loi vise tous les organismes HLM, quel que soit leur statut.

M. Gilles Lurton. Monsieur le ministre, lorsque vous avez rencontré les bailleurs sociaux des Hauts-de-France, le jeudi 22 avril dernier, vous leur avez dit que vous faisiez confiance à l’intelligence territoriale pour définir les meilleures formules de regroupement, tout en reconnaissant qu’il existait des situations particulières à prendre en compte. Vous avez aussi dit que le rôle d’un bailleur social était d’être attaché à son territoire. Vous pouvez très bien traduire cette idée dans ce texte sans forcer au regroupement ni fixer ce seuil beaucoup trop élevé.

M. François Pupponi. Vous êtes en train de réinventer les filiales de la Caisse des dépôts et consignations des années soixante. On s’est battu pendant quarante ans contre elles car ce sont elles qui ont créé le drame du ghetto français. Au lieu de tirer les leçons de l’histoire et d’essayer de comprendre ce que nous avons raté pendant cinquante ans, vous réinventez des mastodontes : un groupe privé, Action Logement, et un groupe public, qui auront un nombre de logements très important, qui mettront les pauvres avec les pauvres et le logement intermédiaire avec le logement intermédiaire. C’est précisément pour éviter cette dérive monopolistique, source de ghettoïsation, que les OPH ont été créés. Que vont faire les mastodontes que vous recréez ? Aggraver le ghetto – car ils ne savent faire que cela. De deux choses l’une : ou bien vous en êtes conscients – mais je ne veux pas vous faire l’affront de le croire – et c’est très grave, ou bien vous ne vous rendez pas compte de ce que vous faites. Malheureusement, c’est seulement dans quelques années qu’on verra la catastrophe, mais entendez aussi les acteurs de ce secteur.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Contrairement à d’autres ici, je n’ai pas voté la fusion des régions ni celle des intercommunalités. Je respecte les opinions de chacun et c’est très bien ainsi.

M. Thibault Bazin. Très bien !

M. Thierry Benoit. C’est pour cela que vous êtes encore là !

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Je n’ai donc pas de leçon à recevoir de quiconque sur les fusions. Nous sommes arrivés à ce seuil à la suite de beaucoup de concertations avec les représentants des bailleurs sociaux, dont certains, d’ailleurs, avaient la velléité de le fixer à un niveau beaucoup plus élevé. Je crois que nous sommes arrivés à un équilibre : il ne s’agit pas de fusions mais d’adhésion à des groupes et j’ai tenu depuis le début, avec le concours de Julien Denormandie, à ce qu’on puisse conserver une proximité et au moins un bailleur social par département, contrairement à ce que certains souhaitaient. J’ai également tenu à ce que la représentation des élus locaux soit assurée dans les groupes – ce qu’ont conforté des amendements adoptés tout à l’heure – car je suis de ceux qui font confiance à l’intelligence territoriale. Dès lors que les élus locaux seront représentés dans ces groupes, je pense qu’ils feront le nécessaire pour préserver cet équilibre – car c’est aussi leur intérêt.

M. François Pupponi. Je souhaiterais reprendre la parole.

M. le président Roland Lescure. On a assez discuté de ces amendements.

M. François Pupponi. Monsieur le président, j’ai été très bref sur certains amendements pour avoir plus de temps pour défendre les plus importants d’entre eux. Ayant été très correct jusqu’ici, je voudrais répondre à M. le ministre.

M. le président Roland Lescure. Ce sont des sujets importants, mais je pense que nous y consacrons tout le temps qu’il faut. J’avais dit au début de cette réunion que je laisserais s’exprimer un avis pour et un avis contre chaque amendement. Vous reconnaîtrez que je suis allé bien au-delà.

La commission rejette successivement les amendements identiques CE26 et CE726 et les amendements identiques CE1144 et CE1158.

Elle est saisie de l’amendement CE1167 de M. Vincent Rolland.

M. Vincent Rolland. À défaut d’empêcher la fusion des organismes, nous proposons d’abaisser le seuil de regroupement à 2 000 logements.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’objet de votre amendement est de prévoir une exception à l’obligation de regroupement en zone de montagne.

L’alinéa 44 prévoit déjà une clause territoriale garantissant l’ancrage d’au moins un organisme HLM autonome par département. Un groupe de taille inférieure à 15 000 logements sera aussi autorisé s’il constitue l’unique groupe ayant son siège au sein du département. Ces clauses bénéficieront notamment aux départements classés en zone de montagne s’ils sont peu denses en bailleurs sociaux et en logements. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. François Pupponi. Ce n’est pas le regroupement qui pose problème mais le fait que vous n’ayez pas prévu dans ce texte les verrous permettant d’éviter la ghettoïsation. Créer ces mastodontes sans instituer de protection aboutira à la catastrophe – mais vous ne voulez pas l’entendre.

M. Martial Saddier. Je remercie les ministres d’avoir prévu une clause territoriale garantissant l’ancrage d’au moins un organisme HLM autonome par département sans quoi ç’aurait été du délire, si vous me permettez l’expression. Cela étant, il faut bien comprendre comment sont configurés les départements de montagne : la moitié de la population y est concentrée dans une petite dizaine de communes et l’autre moitié est complètement diffuse dans des petits villages, sur 80 % du territoire. Certains élus locaux ont passé des années à convaincre de petites intercommunalités et des maires de village de montagne à accepter des logements sociaux alors qu’il y a dix ans, c’était un sujet tabou. Avec un seul bailleur par département, on peut parier que l’on ne construira plus un seul logement locatif social en dehors des dix grandes communes du département.

M. Richard Lioger. Je m’inscris absolument en faux avec l’intervention que vient de faire notre collègue Pupponi. En dix ans d’urbanisation, dans une grande ville comme Metz et sa banlieue, les bailleurs sociaux de grande taille comme Batigère, Logiest et Vilogia ont toujours investi dans le centre-ville.

M. François Pupponi. Ce n’est pas le sujet !

M. Richard Lioger. Mais si, c’est le sujet puisque vous dites que les grands groupes qu’on va constituer renforceront la ghettoïsation. Aucun des groupes que j’ai cités n’a investi en dix ans dans une ville comme Woippy qui a 70 % de logements sociaux, car ils ont compris qu’il fallait faire du maillage et du mitage à l’intérieur des grandes villes. M. Bazin sait bien qu’un bailleur social l’a aidé à mener un grand projet de reconversion sur son territoire.

M. Thibault Bazin. Si nous avons ce débat, c’est qu’on a demandé aux bailleurs de supporter la baisse des APL. Comme ils se retrouvent de ce fait fragilisés dans leur capacité d’investissement, on leur dit de se regrouper. Le problème, c’est que ce regroupement remet en cause leur proximité et qu’il ne garantit pas qu’ils pourront résoudre leurs problèmes d’investissement. Dans les grandes métropoles comme Metz, il n’y aura pas de souci car il y aura de gros opérateurs mais dans les territoires détendus, en zone C notamment, les opérateurs sont assez éloignés et ont une faible capacité d’autofinancement. S’ils sont regroupés demain, ils seront encore moins réactifs. Je ne suis pas sûr que votre solution permette de réinvestir les territoires en souffrance. Je soutiens donc pleinement l’amendement proposé.

La commission rejette l’amendement CE1167.

Elle étudie en discussion commune les amendements CE1160 et CE1159 de M. Vincent Rolland, l’amendement CE1733 de M. Stéphane Peu, les amendements identiques CE474 de M. Alain Ramadier, CE1145 de M. Gilles Lurton, CE1359 de M. Jean-Christophe Lagarde et CE1847 de M. Stéphane Peu, et l’amendement CE1894 de Mme Graziella Melchior.

M. Vincent Rolland. Les amendements CE1160 et CE1159 sont défendus.

M. Stéphane Peu. Comme l’amendement fixant le seuil de regroupement à 2 000 logements n’a pas été retenu, je propose un seuil de 5 000 logements.

M. le président Roland Lescure. Qui ne risque rien n’a rien… L’amendement CE474 de M. Ramadier et M. Reda nous propose un seuil de 10 000 logements.

M. Robin Reda. En effet.

M. le président Roland Lescure. Qui dit mieux ? L’amendement CE1145 de Lurton propose également un seuil de 10 000 logements.

M. Gilles Lurton. En effet, et je voudrais rappeler à M. le secrétaire d’État qu’il a dit aux représentants des bailleurs sociaux, toujours dans son discours d’Amiens, qu’il n’était pas arc-bouté sur un seuil de 15 000 logements, tout en avouant ne pas avoir trouvé de meilleure solution. Moi qui ai une très grande confiance en la sagesse de M. le ministre Mézard, je me souviens que le 8 mars dernier, lors des questions au Gouvernement, il a indiqué qu’il n’y aurait pas de seuil minimal. J’étais même venu l’en remercier.

M. Thierry Benoit. Je défendrai ici, outre l’amendement CE1359, plusieurs amendements liés au seuil de regroupement. J’ai indiqué lors de la discussion générale que, globalement, les orientations du projet de loi ELAN nous convenaient, mais que nous avions identifié quelques fragilités : en voici une. Les intercommunalités étant en quelque sorte le bras armé de la politique du logement, vous auriez très bien pu proposer de caler le périmètre des organismes sur celui des intercommunalités et non pas en fixant un seuil de logements. La vie en grand – on l’a vu pour les régions, les intercommunalités, les communes nouvelles et les bailleurs sociaux – n’est pas sans interpeller. Jean-Christophe Lagarde et les membres de mon groupe ont souhaité que nous déposions des amendements sur la question des fusions et des seuils, car c’est pour nous une source de grande inquiétude. Et ce sera un élément déterminant de notre position lors du vote sur l’ensemble du texte.

M. Stéphane Peu. On parle beaucoup des capacités d’investissement des organismes HLM. Or, un organisme HLM est certes un organisme qui investit, construit, réhabilite et fait de la rénovation urbaine mais c’est avant tout un organisme qui gère et attribue des logements. À travers l’activité des organismes HLM, c’est le peuplement des territoires et la ghettoïsation qui sont en jeu. Je peux vous garantir qu’un petit organisme HLM qui est en lien direct avec le territoire regardera les attributions de logement d’une autre manière qu’un organisme de 50 000 à 100 000 logements qui, quand il voit dans la file des demandeurs de logement un technicien de surface – qui plus est, issu de l’immigration -, l’envoie directement à un endroit, quand il voit un ouvrier qualifié, l’envoie à un autre endroit et quand il voit un cadre, dans un autre endroit encore. Qui fabrique de la ségrégation sociale si ce n’est ces organismes HLM ?

M. le président Roland Lescure. Je vous remercie.

M. Stéphane Peu. Si on ne peut plus parler, je vais faire comme Pupponi !

M. Richard Lioger. Vous dites tout le temps la même chose !

M. Stéphane Peu. Non !

M. le président Roland Lescure. Seul M. Peu a la parole. Veuillez terminer votre intervention, s’il vous plaît.

M. Stéphane Peu. C’est seulement la deuxième fois qu’avec François Pupponi, nous évoquons la question du peuplement. Or c’est cela qui inquiète les territoires et les élus, plus que les questions de capacité d’investissement. Si vous ne voyez pas de phénomène de ghettoïsation à Metz, c’est qu’on y est aveugle, ou qu’il y a un microclimat… Mais je peux vous dire qu’on en voit en région parisienne et dans beaucoup d’autres villes de France. Les organismes enfermés dans une logique de groupe et qui ont une appréciation extraterritoriale des attributions de logement fabriquent du ghetto, bien plus que les organismes de proximité : c’est vérifié. Il faut donc faire attention.

Mme Graziella Melchior. Mon amendement CE1894 propose quant à lui que le nombre minimal de logements soit fixé par arrêté du préfet de région, après avis conforme du comité régional de l’habitat et de l’hébergement en tenant compte des spécificités de l’offre et de la demande de logements sociaux sur le territoire.

M. Thierry Benoit. C’est mieux !

M. Thibault Bazin. C’est pragmatique !

Mme Graziella Melchior. En effet, si les bailleurs sociaux ont pu être inefficaces dans certaines régions du fait des concurrences entre eux et entre territoires, entraînant la présence d’un nombre excessif de bailleurs sociaux dans des périmètres réduits, d’autres régions – comprenant de vastes zones mixtes ou rurales – apparaissent parfois en déficit d’opérateurs. Exiger d’emblée de leur part une taille donnée, à l’échelle nationale, c’est freiner l’émergence de nouveaux bailleurs sociaux dans ces zones qu’il faudrait pourtant dynamiser.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable sur l’ensemble de ces amendements.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. L’avis du Gouvernement est également défavorable, mais j’aimerais revenir sur plusieurs points.

La question du peuplement est essentielle. Vous avez mille fois raison de l’aborder, messieurs Pupponi et Peu. La transformation proposée vise au regroupement des organismes et en aucun cas à des fusions. On ne risque donc pas de créer des organismes bailleurs tels que ceux évoqués par M. Lioger à Metz. Qu’il s’agisse de la convention d’utilité sociale (CUS), du plan stratégique de patrimoine (PSP) ou de la commission d’attribution de logements (CAL), tout cela restera au niveau du territoire. Nous en avons débattu tout à l’heure et avons même modifié la loi en ce sens.

Le projet de loi indique d’ailleurs que l’objectif du regroupement est de permettre la mutualisation de certains moyens et d’offrir aux organismes la possibilité de se coordonner et d’avoir une certaine solidarité financière – autrement dit de se prêter les uns aux autres. Je ne dis pas qu’il n’y a pas de sujet à discussion mais il ne faudrait pas sombrer dans la caricature extrême. Il n’est pas question de faire de la fusion pour n’avoir plus que des organismes de 15 000 logements : on organise un regroupement pour que les bailleurs puissent travailler ensemble ; et le texte de loi précise que société mère sera représentée dans les structures filles sans voix délibérative. On ne crée donc pas des structures de 15 000 logements dont la politique de peuplement serait définie et imposée par un groupe. Depuis le début de la soirée, vous n’avez cessé d’adopter des amendements, qui plus est avec l’avis favorable du Gouvernement, introduisant – qu’il s’agisse des CUS, des PSP, des CAL, des représentants des élus, des représentants des locataires ou des représentants de la société-groupe dans les instances de gouvernance des structures filles – afin que tout le pouvoir reste au niveau territorial. En revanche, l’expérience de terrain, vous savez mieux que personne, monsieur Peu, montre que des groupes – et non des fusions – peuvent apporter certains éléments positifs. Encore une fois, je ne dis pas que la mixité sociale n’est pas un sujet mais ne tombons pas dans l’excès. Nous ne sommes pas en train de créer des fusions à 15 000 logements.

M. Thibault Bazin. J’ai bien compris l’esprit du texte : comme vous avez du mal à avoir des capacités d’investissement, regroupez-vous pour pouvoir investir, dites-vous aux organismes. Mais si, in fine, ils ne peuvent même pas investir autant qu’avant et comme le lieu d’implantation des logements sera forcément influencé par le poids respectif des différents partenaires, on risque de perdre en proximité et en équité. Voilà les inquiétudes qui sont exprimées, et je crois qu’il faut les entendre.

M. François Pupponi. Monsieur le secrétaire d’État, nous avons bien compris le sens de cet article du projet de loi mais quand, parallèlement, on diminue en loi de finances le montant des APL et qu’on met en difficulté les OPH, ceux-ci finissent par devenir exsangues et condamnés à disparaître ; ils n’auront d’autres solutions que de se vendre à d’autres car ils n’auront plus la capacité d’assurer ce qui est leur métier de base. C’est ce que nous ont dit les représentants de Val-d’Oise Habitat : ils n’ont plus les moyens de faire de la rénovation urbaine, ils vont se vendre et s’adosser à un grand groupe car ils ne savent plus faire. C’est cela, la logique du système que vous avez mis en place. Il y aura de fait des regroupements. L’avenir nous dira si nous avons raison ou tort ; en tout cas, c’est notre analyse.

Qui plus est, les petites structures en proie à des difficultés financières ont tout intérêt à privilégier des locataires « APLisés » pour éviter le risque d’impayés de loyer, puisque l’APL paie. Or c’est ainsi que le ghetto s’est construit : on a mis des « APLisés » dans les quartiers les plus défavorisés car le bailleur était sûr de toucher son loyer. C’est cela, la perversité de l’APL. C’est ainsi que se finira votre réforme, car on sait comment les organismes fonctionnent : il n’y a pas de raison qu’ils changent. Les amendements que nous avons déposés visent à éviter ou, tout au moins, à limiter la catastrophe.

Enfin, vous avez supprimé dans ce texte la commission d’attribution que nous avions mise en place dans les quartiers prioritaires de la ville (QPV) et qui était justement le verrou pour éviter la ghettoïsation. On ne peut pas dire que ce soit une mesure en faveur de la mixité sociale.

M. Stéphane Peu. Que de petits organismes soient incités, voire obligés, à se regrouper, pourquoi pas ? Mais que faisons-nous des grands organismes dont les logements sont répartis un peu partout, mais sans réelle proximité avec aucun territoire ? C’est cela qui pose un grand problème de mixité sociale. Je pourrais vous citer bien des exemples, mais je ne donnerai pas de nom pour ne vexer personne. Comme je le disais tout à l’heure, il y a chez nous 45 000 logements HLM, trois offices regroupés et plus d’une cinquantaine d’ESH – et celles-ci n’en ont rien à faire du territoire quand elles attribuent des logements ! Comment allez-vous les obliger à se regrouper de façon à respecter les territoires, quitte à adapter leur taille ?

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Croyez-le ou non, la réforme du regroupement n’a jamais été liée ni de près, ni de loin à la transformation financière opérée en loi de finances. Du reste, je ne suis pas de ceux qui pensent que le regroupement permet de réaliser des économies de gestion ; cela dépend des cas de figure. En tout cas, les acteurs de terrain – et, monsieur Peu, vous en avez encore témoigné tout à l’heure – appellent de plus en plus ces regroupements de leurs vœux. De fait, je ne suis pas certain qu’un EPCI auquel sont rattachés quatre, cinq ou six offices corresponde au système le plus optimal. À preuve, les regroupements en cours.

M. Stéphane Peu. Et lorsqu’il y a trente ESH ?

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Les obligations sont strictement les mêmes pour un office et une ESH, monsieur Peu.

J’ajoute que la société de coordination a ceci d’original que la tête de groupe ne peut pas prendre de participations dans les structures filles : au contraire, le principe de la SAC veut que ce soient les filles qui investissent dans la mère. Ainsi, la structure même de la société est territoriale. C’est bien la démonstration que, dans le cadre de ces regroupements, le lien aux territoires est profond. Encore une fois, la question de la mixité est essentielle. C’est pourquoi le regroupement que nous appelons de nos vœux n’est en rien une fusion.

M. Martial Saddier. Prenons l’exemple d’une ville qui compte de nombreux logements sociaux dont un opérateur possède 80 % du parc. Je peux vous assurer que, si des boîtes aux lettres, des digicodes ou des lampadaires sont cassés, ils sont remplacés dans la semaine qui suit dans les immeubles détenus par l’opérateur prédominant, mais dans ceux qui appartiennent aux petits opérateurs gérant les 20 % restants, ils le sont sur-le-champ, car ceux-là aspirent à en faire plus. Ce n’est pas chez l’opérateur le plus important que la gestion est la meilleure !

Nous avons tous beaucoup parlé de montages comptables, à commencer par moi ; nous avons peu évoqué les personnes qui vivent dans ces logements. Je ne remets pas en cause la bonne foi du Gouvernement, mais je suis convaincu que nous sommes en train de commettre une grave erreur.

La commission rejette successivement les amendements CE1160, CE1159 et CE1733, les amendements identiques CE474, CE1145, CE1359 et CE1847, et l’amendement CE1894.

Elle examine ensuite l’amendement CE1520 de M. Michel Herbillon.

M. Thibault Bazin. Cet amendement est conforme à l’esprit du projet de loi qui, à croire l’exposé des motifs, se donne pour objectif de « soutenir et d’encourager la production de logements ».

Force est de constater que les petits organismes de logements sociaux qui ont fait la démonstration concrète de leur volonté et de leur capacité de développer leur patrimoine vont se trouver pénalisés par le texte. En effet, les perspectives de regroupement qui leur sont imposées vont obligatoirement entraîner leur réorganisation ainsi qu’une révision de leur politique de développement patrimonial, et donc freiner leurs projets de construction ou d’acquisition, contredisant ainsi l’objectif affiché du projet de loi. Or, il importe de ne pas entraver la dynamique de développement patrimonial de ces petits organismes qui ont su, au cours des six dernières années, participer au développement de l’offre de logements sociaux.

C’est pourquoi nous vous proposons, par cet amendement, de ne pas pénaliser ceux qui ont construit 600 logements locatifs au cours des six dernières années. S’ils sont efficaces et produisent des logements, ne les coupons pas dans leur élan !

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Le regroupement sera d’autant plus utile aux organismes HLM qui construisent le plus qu’ils pourront bénéficier de moyens techniques et financiers plus importants grâce à la mutualisation opérée par les SAC. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je partage très souvent vos analyses, monsieur Bazin, mais là, je ne suis pas d’accord avec vous. Il y a une grande différence entre le fait d’avoir construit 600 logements et le fait de les avoir achetés d’un seul coup : le signal, en matière d’activité, n’est pas du tout le même. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Puis elle examine, en discussion commune, les amendements CE1360 et CE1361, tous deux de M. Jean-Christophe Lagarde.

M. Thierry Benoit. L’amendement CE1360 vise à exclure du régime applicable aux organismes n’atteignant pas le seuil de 15 000 logements les offices publics de l’habitat rattachés à un même établissement public de coopération intercommunale ou établissement public territorial qui auront fusionné en vertu de l’article 28. Le CE1361 est un amendement de repli.

Lorsque je vous écoute, messieurs les ministres, je crains que ce regroupement ne soit une première étape vers l’absorption. Pourtant, cela ne vous ressemble pas : si le Président de la République est plutôt jacobin, je vous sais favorables à la subsidiarité. Aborder la question, comme vous le faites, sous l’angle du nombre de logements, est un peu « piégeux ».

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable. L’article 28 prévoit en effet que les OPH rattachés à un même EPCI seront obligés de fusionner d’ici au 1er janvier 2021 – cela concerne avant tout la région parisienne. Si les OPH ainsi fusionnés dépassent le seuil de 15 000 logements, ils n’auront pas l’obligation de rejoindre un groupe. S’ils n’atteignent pas ce seuil, ils devront rejoindre une SAC, comme tous les autres organismes HLM. Il ne paraît pas pertinent de prévoir une exception pour cette catégorie spécifique de bailleurs.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Défavorable, pour les mêmes raisons. Nous aurons l’occasion d’en reparler.

La commission rejette successivement ces amendements.

Elle est ensuite saisie de l’amendement CE2450 de M. Thierry Benoit.

M. Thierry Benoit. Défendu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable. L’objet de l’amendement est de créer une dérogation à l’obligation de regroupement en cas d’accord du maire et du préfet de région. Des dérogations spécifiques sont déjà prévues aux alinéas 44 et 45 pour les territoires peu dotés en organismes HLM, afin de garantir l’ancrage local d’au moins un organisme HLM autonome ou un groupe autonome par département. Laisser aux maires et aux préfets la possibilité de déroger au seuil de 15 000 logements sans aucune condition précise reviendrait à vider l’article 25 de sa substance.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure.

La commission rejette l’amendement.

Elle en vient à l’examen des amendements identiques CE951 de M. Jean-Louis Touraine, CE1408 de M. Thibault Bazin et CE2364 de M. François Pupponi.

Mme Danièle Hérin. L’amendement CE951 vise à exclure de l’obligation d’appartenir à un groupe les organismes qui gèrent uniquement des foyers-logements et à ne pas mettre en difficulté l’équilibre économique d’établissements qui agissent fortement pour l’hébergement et l’insertion des personnes plus fragiles dans les territoires.

M. Thibault Bazin. L’amendement CE1408 tend à exempter les organismes HLM qui ne détiennent que des logements-foyers de l’obligation de se regrouper.

M. François Pupponi. Le CE2364 est défendu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable. Les problématiques sont les mêmes pour les logements-foyers et les autres organismes HLM. En rejoignant des groupes, ils pourront également accroître leur capacité à gérer des projets complexes et bénéficier de la mutualisation financière.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure.

La commission rejette ces amendements.

Puis elle est saisie de l’amendement CE1161 de M. Vincent Rolland.

M. Vincent Rolland. Cet amendement tend à limiter l’obligation de regroupement lorsque celle-ci reviendrait à priver l’ensemble des communes membres d’un EPCI de la présence d’un organisme de logement social de proximité. Plusieurs d’entre nous ont évoqué tout à l’heure la loi NOTRe, qui a incité les collectivités ou les intercommunalités à se regrouper. Ces ensembles sont actuellement suffisamment étendus et regroupent des communes très distantes les unes des autres. Il conviendrait d’en rester là.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable. L’échelle retenue par le projet de loi est celle du département, et non de l’EPCI. Les alinéas 44 et 45 garantissent l’ancrage local d’au moins un organisme HLM autonome et au moins un groupe par département. Appliquer cette dérogation à l’échelle des EPCI concernerait un nombre trop élevé d’organismes HLM et priverait donc de facto le texte de tous ses effets en matière d’économie d’échelle et de renforcement de la capacité d’action des organismes.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure.

La commission rejette l’amendement.

Elle en vient ensuite à l’examen de l’amendement CE1162 de M. Vincent Rolland.

M. Vincent Rolland. Peut-être peut-on retenir un échelon intermédiaire entre l’EPCI et le département, celui de l’arrondissement. Tel est l’objet de cet amendement.

M. Thierry Benoit. Bien vu ! Une subdivision administrative qui existe encore !

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure.

La commission rejette l’amendement.

Puis elle examine l’amendement CE1907 de Mme Graziella Melchior.

Mme Graziella Melchior. Cet amendement propose que le seuil de 15 000 logements puisse être abaissé par le préfet après avis de la région.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure.

L’amendement est retiré.

La commission est saisie de l’amendement CE796 de M. Éric Pauget.

M. Éric Pauget. Il importe de tenir compte des bassins de population, qui présentent une cohérence territoriale et urbanistique. C’est pourquoi je propose de retenir, pour les regroupements, l’échelon de la métropole ou du pôle métropolitain.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure.

La commission rejette l’amendement.

Elle est ensuite saisie de l’amendement CE2365 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Cet amendement tend à préciser ce qu’il faut entendre par « logements locatifs sociaux gérés par l’organisme ». Il intègre dans le décompte les équivalents logements selon la modalité qui prévaut pour la définition des logements locatifs sociaux au sens de la loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains (SRU) ainsi que pour la détermination de la part fixe de la rémunération du directeur général d’un office public de l’habitat.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les modalités de calcul du nombre des logements et des places en foyers qui sera pris en compte dans les seuils de regroupement doivent en effet être clarifiées, mais cette question relève du règlement et fera donc l’objet d’un décret. Il conviendra notamment d’adapter le décompte des lits en fonction des éléments de confort que les différentes catégories de foyers offrent pour distinguer ce qui relève du logement de ce qui relève davantage de l’hébergement. Je vous suggère donc de retirer l’amendement.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure.

La commission rejette l’amendement.

Elle examine ensuite trois séries d’amendements identiques : CE1632 de Mme Barbara Bessot Ballot et CE2635 de M. Jean-Bernard Sempastous, CE1633 de Mme Barbara Bessot Ballot et CE2636 de M. Jean-Bernard Sempastous, et CE1630 de Mme Barbara Bessot Ballot et CE1087 de M. Jean-Bernard Sempastous.

Mme Barbara Bessot Ballot. Les amendements CE1632, CE1633 et CE1630 ont le même objectif : il s’agit d’offrir à d’autres acteurs des territoires la possibilité de mutualiser leurs moyens.

Mme Graziella Melchior. Les amendements CE2635, CE2636 et CE1087 sont défendus.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cette longue série d’amendements a pour objet de prendre en compte la spécificité des SEM dans les regroupements. Ces dernières sont en effet confrontées à des difficultés particulières liées à leur multi-activité et à leur statut. Ainsi, elles ne peuvent rejoindre que des SAC, et non des groupes commerciaux, et le seul critère du nombre de logements gérés ne reflète pas correctement la réalité de leur activité, notamment en matière d’aménagement.

C’est pourquoi j’ai déposé trois amendements qui visent, pour le premier, à exempter de l’obligation de regroupement les SEM dont l’activité principale n’est pas le logement social, en s’inspirant de ce qui est déjà prévu pour les coopératives HLM faisant principalement de l’accession sociale à la propriété ; pour le deuxième, à ajouter le critère du chiffre d’affaires, fixé à 50 millions d’euros, pour la taille minimale de groupes constitués d’au moins deux SEM et, pour le troisième, à autoriser les SAC à accueillir des entreprises publiques locales (EPL) et des SEM dont l’activité relève du logement social.

Ces adaptations permettront, me semble-t-il, de maintenir la spécificité et la diversité des SEM. Je vous demande donc de retirer ces amendements au profit de mes amendements CE2831, CE2832 et CE2833 que nous examinerons un peu plus loin.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure. J’ai évoqué, tout à l’heure, le travail réalisé avec le président des EPL.

Mme Barbara Bessot Ballot. Je suppose que les amendements de la rapporteure sont bien mieux rédigés ; je retire donc les miens.

M. le président Roland Lescure. Madame Melchior, retirez-vous également vos amendements ?

Mme Graziella Melchior. Oui.

Ces amendements sont retirés.

L’amendement CE1085 de M. Jean-Bernard Sempastous est retiré.

La commission examine les amendements identiques CE478 de M. Yves Daniel et CE1084 de M. Jean-Bernard Sempastous.

M. Yves Daniel. Les sociétés d’économie mixte agréées constituent le seul type d’acteurs du logement social qui relève davantage du code général des collectivités territoriales que du code de la construction et de l’habitation. En tant qu’opérateurs placés sous la maîtrise de collectivités territoriales qui recherchent de plus en plus des réponses globales, les SEM ont un modèle économique fondé sur plusieurs activités de service public ou d’intérêt général à caractère industriel et commercial. Il ne serait pas pertinent de leur retirer leur agrément, dans la mesure où elles constituent un outil essentiel de la revitalisation économique et sociale des centres-villes et des villes moyennes.

M. Jean-Bernard Sempastous. L’amendement CE1084 est défendu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’agrément des SEM fait l’objet d’un arrêté du ministre chargé du logement, ce qui est logique dans la mesure où s’agit de permettre à cet organisme d’exercer une activité dans le domaine du logement social. En raison du parallélisme des formes, le retrait de cet agrément doit relever du seul ministre chargé du logement. Avis défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure.

La commission rejette ces amendements.

Elle en vient ensuite à l’examen, en discussion commune, des amendements CE1471 de M. Yves Daniel et CE1472 de M. Jean-Bernard Sempastous.

M. Yves Daniel. L’amendement CE1471 est défendu.

M. Jean-Bernard Sempastous. Le CE1472 également.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Défavorable.

La commission rejette ces amendements.

Puis elle est saisie de l’amendement CE1060 de M. Thibault Bazin.

M. Thibault Bazin. Défendu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Elle examine ensuite, en discussion commune, les amendements CE1618, CE1616 et CE1620, tous trois de Mme Josy Poueyto.

M. Jean-Luc Lagleize. En moyenne, les OPH détiennent 8 400 logements sociaux, les sociétés anonymes 8 200 et les SEM 2 200. Ainsi le seuil de 15 000 logements retenu dans le texte correspond au double du nombre de logements gérés en moyenne par un OPH ou une société anonyme. Il conviendrait d’appliquer le même calcul aux SEM en prévoyant un seuil équivalent au double de la moyenne du nombre de logements qu’elles gèrent, soit un seuil de 5 000 logements. Tel est l’objet de l’amendement CE1618.

Les amendements CE1616 et CE1620 sont de repli et tendent respectivement à fixer un seuil de 8 000 et de 10 000 logements.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable. Comme je l’ai indiqué précédemment, le seuil de 15 000 logements résulte d’un compromis avec les fédérations HLM. Par ailleurs, je proposerai, par mon amendement CE2831, que les SEM dont l’activité principale n’est pas la construction de logements sociaux, soit environ 45 % d’entre elles, soient exonérées de toute obligation de regroupement.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure. J’ajoute qu’un autre amendement, que nous examinerons ultérieurement, tend à préciser que, s’agissant des SEM, le regroupement est obligatoire en deçà d’un seuil de 15 000 logements ou d’un chiffre d’affaires de 50 millions d’euros. Ce faisant, nous tenons compte de la spécificité des regroupements de SEM, dont certaines auraient d’autres activités que le logement.

M. le président Roland Lescure. Maintenez-vous les amendements, monsieur Lagleize ?

M. Jean-Luc Lagleize. Oui. Je défendrai, du reste, des amendements visant à abaisser le seuil du chiffre d’affaires.

La commission rejette successivement ces amendements.

Puis elle est saisie de l’amendement CE2601 de M. Thibault Bazin.

M. Thibault Bazin. Cet amendement tend à préciser ce qu’il faut entendre par logements locatifs sociaux gérés par l’organisme. Il intègre dans le décompte les équivalents logements, selon la modalité qui prévaut pour la détermination de la part fixe de la rémunération du directeur général d’un office public de l’habitat.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Nous avons évoqué cette question tout à l’heure. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure.

La commission rejette l’amendement.

Elle examine ensuite l’amendement CE2831 de la rapporteure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. J’ai déjà parlé de cet amendement. Il s’agit d’exclure de l’obligation de rejoindre un groupe les sociétés d’économie mixtes gérant moins de 15 000 logements dont l’activité principale n’est pas constituée par l’activité locative sociale, en s’inspirant de la disposition de l’alinéa 43 concernant les organismes HLM qui ont pour activité principale l’accession à la propriété.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Favorable.

La commission adopte l’amendement.

Puis elle examine, en discussion commune, l’amendement CE2615 de Mme Josy Poueyto, les amendements identiques CE1086 de M. Jean-Bernard Sempastous, CE1637 de Mme Barbara Bessot Ballot et CE2613 de Mme Josy Poueyto, et l’amendement CE2617 de Mme Josy Poueyto.

M. Jean-Luc Lagleize. Les amendements CE2615, CE2613 et CE2617 visent à abaisser le seuil du chiffre d’affaires applicable aux SEM.

Mme Graziella Melchior. Le CE1086 est défendu.

Mme Barbara Bessot Ballot. L’amendement CE1637 tend à abaisser le seuil du chiffre d’affaires applicable aux SEM de 50 millions à 25 millions d’euros.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure.

La commission rejette successivement l’amendement CE2615, les amendements identiques CE1086, CE1637 et CE2613, ainsi que l’amendement CE2617.

Elle en vient ensuite à l’examen, en discussion commune, des amendements CE2616, CE2614 et CE2618, tous de Mme Josy Poueyto.

M. Jean-Luc Lagleize. Ces trois amendements tendent respectivement à abaisser le seuil du nombre de logements applicable aux SEM de 15 000 à 5 000, à 8 000 et à 10 000 logements.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Défavorable.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Défavorable.

La commission rejette successivement ces amendements.

Puis elle est saisie de l’amendement CE2833 de la rapporteure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement a pour objet de compléter l’article L. 481-1-2 du code de la construction et de l’habitation, qui prévoit une taille minimale des groupes d’organismes de logement social, afin de prendre en compte la situation spécifique des SEM à multi-activité. Un nouveau critère de chiffre d’affaires minimal de 50 millions d’euros est ainsi ajouté pour les SEM constitués d’au moins deux SEM. En effet, à côté de leur activité de logement locatif social, les SEM agréées développent notamment des activités d’aménagement, de rénovation énergétique, de revitalisation des centres-villes et centres-bourgs, d’immobilier d’entreprise et de promotion immobilière.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Favorable.

La commission adopte l’amendement.

Elle examine ensuite l’amendement CE1621 de Mme Josy Poueyto.

M. Jean-Luc Lagleize. Puisque vous avez refusé ceux de mes amendements qui visaient à abaisser les seuils, je propose que, dans certains cas dérogatoires, ceux-ci puissent être révisés par le préfet à la demande du président de l’EPCI local.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable. Des dérogations spécifiques viennent d’être adoptées pour les SEM. Elles me semblent suffisantes pour tenir compte de la diversité des territoires et des activités de ces organismes.

M. Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires. Même avis que la rapporteure.

La commission rejette l’amendement.

Les amendements identiques CE1634 de Mme Barbara Bessot Ballot et CE2637 de M. Jean-Bernard Sempastous sont retirés.

Les amendements identiques CE1635 de Mme Barbara Bessot Ballot et CE2638 de M. Jean-Bernard Sempastous sont également retirés.

La commission adopte l’article 25 modifié.

Après l’article 25

La commission examine l’amendement CE1732 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. La réorganisation du tissu des organismes de logement social (OLS) va bouleverser le modèle de gestion des ressources des organismes. À ce stade, les dispositions relatives au mode de gouvernance de ces nouveaux groupements d’organismes ne prévoient pas de représentation des locataires.

Notre amendement prévoit que les organisations de locataires ayant obtenu le nombre de voix le plus élevé en fonction du nombre d’électeurs lors des élections de locataires de chaque organisme puissent disposer d’un ou de plusieurs représentants au sein des organes délibérants de chaque groupe.

Il ne suffit pas de souhaiter la présence des locataires au sein des organes délibérants, il faut aussi l’organiser.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’objectif poursuivi par cet amendement me semble intéressant. Si les locataires sont représentés à la fois dans chacun des organismes et au niveau de la société anonyme de coordination (SAC), il serait préférable qu’une seule élection soit organisée, avec, par exemple un système de fléchage.

Toutefois, cette question relève en partie du niveau réglementaire, et je pense que nous devons retravailler cette question d’ici la séance publique, pour tenir compte de ce que nous avons adopté à l’article 25. En conséquence, je demande le retrait de l’amendement.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis. Vous avez adopté hier une mesure qui prévoit que les locataires seront représentés, et nous sommes convenus de retravailler sur le mode d’organisation du conseil d’administration. De la même manière, nous devons travailler d’ici à la séance publique sur le mode de désignation des locataires concernés.

L’amendement est retiré.

La commission est saisie de l’amendement CE2366 de

M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable. Cet amendement vise à supprimer la commission de péréquation de la Caisse de garantie du logement locatif social (CGLLS), chargée d’aider les bailleurs dans la mise en œuvre de la réduction de loyer de solidarité (RLS). Il va dans le sens d’une simplification en fusionnant les commissions de péréquation et de réorganisation de la CGLLS.

Toutefois, les modalités de mise en œuvre de la RLS et des aides qui seront distribuées par la Caisse sont trop récentes, et elles font encore l’objet de discussions entre les différents acteurs. Il serait préférable d’attendre un peu avant de procéder à une telle fusion.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Monsieur Pupponi, vous avez raison : la commission de péréquation créée, au sein de la CGLLS, par la loi de finances pour 2018, est certainement redondante par rapport à la commission de réorganisation des bailleurs sociaux. Nous essayons actuellement de voir comment les deux peuvent coexister. Un travail est en cours à ce sujet, je vous propose donc de retirer votre amendement.

L’amendement est retiré.

Article 26 (article L. 411-2-1 du code de la construction et de l’habitation) Élargissement des possibilités de fusion et d’absorption des bailleurs sociaux entre eux

1. L’état du droit

Depuis la loi ALUR de 2014, les absorptions et les fusions de bailleurs sociaux entre eux sont encadrées par l’article L. 411-2-1 du CCH. Cet article limite les possibilités de fusion dans certains cas, notamment entre les bailleurs sociaux ne relevant pas du même statut juridique :

– une SEM agréée ne peut pas fusionner avec une société anonyme HLM ou une autre SEM, si son activité dépasse le seul champ du logement social ;

– une OPH, ne disposant pas de capital social, ne peut pas être absorbée par acquisition de parts sociales par une société anonyme HLM ou une SEM agréée.

2. Les dispositions du projet de loi

L’article 26 du présent projet de loi vise à diversifier les possibilités de fusion et de rachats de bailleurs sociaux entre eux, afin de faciliter la restructuration du secteur du logement social.

Ainsi, les alinéas 2 à 5 permettent à une SEM agréée de transmettre son patrimoine à une société anonyme HLM ou à une autre SEM agréée, même si son activité ne se limite pas au logement social. Toutefois, une telle opération ne peut pas entraîner un dépassement de l’objet social ou de la compétence géographique de la société anonyme HLM absorbant la SEM.

Par ailleurs, les alinéas 8 et 9 permettent aux sociétés anonymes HLM et aux SEM agréées d’absorber un OPH par un transfert universel de patrimoine. Dans ce cas, il est précisé que la rémunération de la collectivité de rattachement est fixée sur la base du rapport des capitaux propres non réévalués respectifs des organismes.

Enfin, les alinéas 10 et 11 clarifient les conditions de la dissolution d’une société anonyme HLM ou d’une SEM agréée qui a été absorbée : la dissolution ne peut être prononcée que si l’actionnaire unique détenant toutes les parts sociales est un organisme HLM ou une SEM agréée.

3. Les modifications apportées par la commission des affaires économiques

La commission a adopté 9 amendements à cet article.

Afin de traiter sur un pied d’égalité toutes les catégories de bailleurs sociaux, trois amendements identiques de Mme Hérin et de MM. Peu et Pupponi ont, tout d’abord, autorisé les coopératives HLM à absorber une SEM, alors qu’actuellement seules les sociétés anonymes HLM sont autorisées à le faire.

À l’initiative de votre rapporteure et de MM. Bazin, Peu et Pupponi, quatre amendements identiques ont été adoptés afin de prévoir explicitement que la fusion de sociétés HLM entraîne la transmission de leurs champs de compétence géographique.

Enfin, votre rapporteure a souhaité précisé, grâce à deux amendements, les dispositions relatives à la représentation et à l’information des locataires dans le cadre des fusions.

Un premier amendement a ainsi été adopté afin de prévoir que, jusqu’à la prochaine élection suivant la fusion, les représentants des locataires siégeant au conseil d’administration du nouvel organisme fusionné sont désignés par les représentants des locataires qui siégeaient dans les conseils d’administration des organismes qui ont concouru à la fusion. Cette règle, qui n’est applicable aujourd’hui qu’aux fusions entre des OPH, garantit que tous les locataires, y compris ceux des organismes absorbés, sont représentés dans la gouvernance du nouvel organisme.

Un second amendement a, quant à lui, créé une obligation d’information des locataires en cas de fusion de plusieurs bailleurs sociaux, que le logement de ces locataires soit ou non concerné par un transfert de propriété.

*

La commission examine les amendements identiques CE1818 de M. Stéphane Peu, CE1874 de Mme Danièle Hérin, et CE2367 de M. François Pupponi.

M. Stéphane Peu. La rédaction de l’article est imparfaite car elle ne met pas sur un pied d’égalité l’ensemble des organismes HLM : les coopératives HLM peuvent être empêchées d’absorber une entreprise publique locale (EPL) – du fait de cet article, ce qui n’est pas le cas pour les autres formes d’organismes HLM. Notre amendement vise donc à assurer une égalité de traitement.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis favorable. Ces amendements participent pleinement à l’objectif poursuivi par l’article 26, c’est-à-dire lever les blocages qui freinent les fusions entre toutes les catégories d’organismes HLM.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Favorable.

La commission adopte les amendements.

Elle en vient aux amendements identiques CE2780 de la rapporteure, CE1405 de M. Thibault Bazin, CE1820 de M. Stéphane Peu et CE2368 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les fusions d’organismes HLM prévues par l’article 26 peuvent concerner des organismes ayant des compétences géographiques différentes. Afin de faciliter ces fusions et d’éviter que les sociétés résultant de la fusion n’aient à demander un nouvel agrément, cet amendement prévoit explicitement que la fusion des organismes entraîne la transmission de leur champ de compétence géographique.

M. Thibault Bazin. Les démarches pour obtenir les agréments pour la production de logements sociaux sont très codifiées. Si vous voulez faciliter les fusions pertinentes à l’échelle locale, il faut éviter la perte des agréments qui ralentirait le processus.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis favorable.

La commission adopte les amendements.

Elle en vient à l’amendement CE2762 de la rapporteure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Il traite de la représentation des locataires en cas de fusion d’organismes HLM. La mesure déjà en vigueur pour les fusions des offices publics de l’habitat (OPH) s’appliquera aux fusions de toutes les familles d’organismes.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis favorable.

La commission adopte l’amendement.

Elle examine l’amendement CE1700 de la rapporteure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Il vise à créer une obligation d’information préalable des locataires en cas de fusion de plusieurs bailleurs sociaux.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Une telle disposition ne relève sans doute pas du niveau de la loi, mais le Gouvernement s’en remet à la sagesse de la commission, car l’objectif poursuivi est le bon.

La commission adopte l’amendement.

Puis elle adopte l’article 26 modifié.

Article 27 (articles L. 423-15, L. 423-16 et L. 481-8 du code de la construction et de l’habitation et articles L. 511-6 et L. 511-7 du code monétaire et financier) Simplification des règles relatives aux prêts et aux avances entre bailleurs sociaux

1. L’état du droit

Le logement social étant un secteur économique réglementé, soumis au respect de la définition européenne du service d’intérêt économique général (SIEG), la loi limite fortement l’utilisation des produits de l’activité locative sociale à d’autres fins que le réinvestissement dans la construction, l’acquisition ou l’amélioration de logements sociaux.

Dans ce cadre, la loi autorise, depuis 2011, les prêts et les avances entre organismes HLM afin que des fonds non employés par un bailleur puissent profiter à un autre bailleur en besoin de financement.

Toutefois, les articles L. 423-15 et L. 423-16 du CCH limitent fortement les possibilités de certains organismes HLM en la matière. Seules les sociétés anonymes HLM et les coopératives HLM peuvent bénéficier de ces partages de trésorerie, et non les OPH et les SEM agréées. En outre, un organisme doit détenir au moins 5 % du capital d’une société pour pouvoir lui consentir une avance et doit exercer un contrôle effectif sur elle pour lui consentir un prêt. D’après l’étude d’impact jointe au projet de loi, cette possibilité n’est donc ouverte qu’à moins d’un quart des bailleurs sociaux.

Par ailleurs, les prêts et les avances sont soumis à une obligation de déclaration préalable auprès des ministres chargés du logement et de l’économie, qui peuvent s’y opposer conjointement dans un délai de deux mois. Dans les faits, les organismes HLM attendent systématiquement l’expiration de ce délai de deux mois, pour pouvoir bénéficier d’une acceptation tacite de la part des ministres.

2. Les dispositions du projet de loi

L’article 27 du présent projet de loi vise à développer la mutualisation financière et la circulation de capitaux entre les organismes HLM afin que tous les fonds disponibles soient utilisés pour l’investissement dans la construction et l’amélioration des logements sociaux. Cette circulation de capitaux est un élément clé de la réussite des regroupements prévus à l’article 25 du présent projet de loi.

Les alinéas 2 et 5 élargissent ainsi le champ des organismes pouvant bénéficier d’une avance ou d’un prêt : tous les bailleurs sociaux, peu importe leur statut juridique, pourront désormais bénéficier d’une avance ou d’un prêt de la part d’un bailleur membre du même groupe d’organismes de logement social. Cette disposition permettra notamment aux OPH de pouvoir recevoir un prêt ou une avance de tout autre organisme HLM membre de la même société de coordination. L’alinéa 8 ouvre également cette possibilité aux SEM agréées.

Par ailleurs, les alinéas 3 et 6 simplifient la procédure de déclaration préalable aux ministres chargés du logement et de l’économie. Le délai de non-opposition est raccourci à 15 jours, au lieu de deux mois, tandis que l’opposition d’un seul des deux ministres pourra suffire à refuser l’autorisation.

Enfin, afin de sécuriser les prêts entre organismes membres d’un même groupe, les alinéas 9 à 13 précisent que l’interdiction faite à toute personne, autre qu’un établissement de crédit ou une société de financement, d’effectuer des opérations de crédit à titre habituel, prévue à l’article L. 511-5 du code monétaire et financier, ne s’applique pas à ce type de prêts.

3. Les modifications apportées par la commission des affaires économiques

La commission a adopté cet article sans modification.

*

La commission adopte l’article 27 sans modification.

Article 27 bis (nouveau) (article 881 L du code général des impôts) Abaissement temporaire du taux de la contribution de sécurité immobilière pour les fusions entre bailleurs sociaux

Cet article additionnel a été adopté par la commission, à l’initiative de M. Pupponi et avec l’avis favorable de votre rapporteure.

Les opérations permettant la restructuration du secteur HLM, notamment par voie de fusions ou d’apports en sociétés d’immeubles destinés à un usage résidentiel, imposent de satisfaire aux règles relatives à la publicité foncière et d’acquitter la contribution de sécurité immobilière (CSI), dont le taux est de 0,10 % de la valeur des biens faisant l’objet d’une publication. L’article 881 L du code général des impôts (CGI) dispose que le montant de la CSI est réduit de moitié lorsque celle-ci concerne des organismes HLM.

Toutefois, même réduite de moitié, l’application de la CSI aux mouvements de restructuration du secteur HLM est susceptible de freiner les fusions et de faire peser sur les organismes HLM une charge financière excessive, alors même que cette restructuration est encouragée par les pouvoirs publics.

Par conséquent, cet article prévoit l’application d’un taux exceptionnel de 0,01 % jusqu’au 31 décembre 2021 pour les opérations de fusions et d’apports de patrimoine entre bailleurs sociaux.

*

La commission est saisie des amendements identiques CE423 de M. Thibault Bazin, CE1744 de M. Stéphane Peu et CE2370 de M. François Pupponi.

M. Thibault Bazin. Il s’agit de favoriser la création de fonds d’investissement ayant pour seul objet la gestion d’un portefeuille d’instruments financiers et de dépôts compatibles avec le caractère social et territorial du secteur HLM, et à autoriser les offices à investir dans ces fonds.

Ces fonds pourraient être créés et gérés par les sociétés de coordination, objets du projet de loi. Nous proposons de modifier le code de la construction et de l’habitation afin de rendre cela possible.

M. Stéphane Peu. Cette solution permettrait que les principes qui animeront ces fonds d’investissement se rapprochent de l’objet social des organismes HLM. Des fonds socialement responsables orienteraient leurs investissements de façon spécifique en évitant d’aller sur les marchés financiers classiques.

M. François Pupponi. Nous abordons une question essentielle. L’un des risques que fait courir le texte tient à la possibilité de vendre des logements sociaux, y compris en bloc, à des sociétés privées. Cela présente des risques non seulement en termes financiers mais également parce que cela peut se traduire par la multiplication des copropriétés dégradées, des marchands de sommeil, des reventes à la découpe…

Les fonds que nous proposons de créer permettent de rester, en quelque sorte, dans le giron du secteur social et public, avec des acteurs dont on connaîtra la déontologie et l’éthique. Cela présente un véritable intérêt, et nous pourrions même prévoir, par exemple, que ces fonds seraient les seuls à pouvoir acheter, si les locataires ou les collectivités n’achètent pas. Cela sécuriserait ceux qui deviennent propriétaires d’actifs.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Ces amendements visent à permettre aux OPH de souscrire des titres, qui ne sont pas émis ou garantis par l’État, au sein de fonds d’investissement à caractère social.

Une telle disposition constitue un véritable bouleversement des circuits de financement des OPH. Cette proposition est intéressante, mais je ne suis pas sûr que nous disposions d’une étude d’impact complète de toutes ses implications financières. Je vous propose donc de retirer ces amendements afin de les travailler d’ici à la séance publique.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je suis totalement convaincu par ce que ces amendements proposent. J’avoue avoir été assez étonné, en les découvrant, non seulement par le fond mais aussi par la constitution d’un axe Bazin-Pupponi-Peu sur ce sujet…

Je m’interroge seulement sur la rédaction. Les amendements permettent à un OPH de se financer grâce à des émissions de titres non garantis par des États européens. J’imagine le retour de bâton potentiel – certains parleront de titrisation possible. Je suis totalement favorable à la mesure, mais il faut que nous sachions de quel type de fonds nous parlons, et nous devons nous assurer du contrôle de leur nature. Tout ne doit pas être possible. À ce stade, je demande donc plutôt le retrait des amendements, afin que nous puissions vérifier le périmètre des fonds que nous voulons créer.

M. Thibault Bazin. Je comprends qu’il faille mieux encadrer le dispositif que nous proposons, mais je m’interroge sur la méthode. Je veux bien retirer mon amendement, si j’ai la garantie qu’il se passera quelque chose ensuite et que notre idée aboutira. Vos services vont-ils travailler et revenir vers nous avec des propositions ? Comment procéder ?

M. Stéphane Peu. Je préfère la méthode consistant à ouvrir le débat et à proposer de retravailler certains amendements avant la séance, à celle qui conduit le Gouvernement et le rapporteur à les rejeter systématiquement – en la matière le changement est notable par rapport à ce que nous avons connu récemment sur d’autres textes.

Cela dit, cette démarche m’inquiète parce que nous l’avons déjà adoptée pour un grand nombre d’amendements, alors que nous n’en sommes qu’à l’article 27, et que les délais dans lesquels nous travaillons sont très contraints. Il faut que nous réfléchissions à la manière dont nous traiterons ces sujets d’ici à la séance.

Notre amendement permet à des sociétés de coordination de créer des fonds d’investissement maîtrisés qui offrent des niveaux de rémunération compatibles avec le secteur du logement social – ils diffèrent de ceux des fonds d’investissement classiques –, et dont l’usage est garanti et sécurisé. Est-il possible de créer des fonds d’investissement sous un régime d’économie sociale et solidaire ?

M. François Pupponi. Depuis hier, le nombre des amendements retirés sur lequel nous devons retravailler avant la séance augmente, alors que la date limite de dépôt des amendements en séance est fixée au samedi 26 mai.

Si nous devons retirer et négocier cet amendement avant d’en déposer un nouveau, c’est bien parce que nous n’avons pas suffisamment discuté de la manière dont tout cela sera financé : qui pourra investir, dans quel cadre, avec quelles règles ? Nous sommes preneurs, mais nous voulons avoir des réponses rapidement.

M. Martial Saddier. Je soutiens la démarche qui est la vôtre, mais je peux faire part de notre expérience de frontaliers suisses. Nous avons encore le souvenir d’emprunts toxiques – nous ne les oublions pas parce que nous ne les avons pas encore digérés – qui concernaient jusqu’à des hôpitaux publics.

Il faut vraiment border le dispositif parce que l’on n’est jamais à abri qu’un office se fasse rouler dans la farine.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Mes équipes tiendront des réunions de travail à ce sujet mardi prochain. Je propose qu’elles reviennent vers vous à partir de mercredi pour vous dire quels sont les ajouts et les modifications à porter à ces amendements. Vous pourrez les redéposer ensuite.

Les amendements sont retirés.

M. le président Roland Lescure. Un point de méthode : à l’issue de la séance d’hier soir, notre commission avait examiné 819 amendements. Nous devons donc encore en appeler 1 629. Si nous en restons au rythme qui a été le nôtre jusqu’à hier soir, nous siégerons jusqu’à samedi soir.

Lorsque je vous demande de limiter la durée de vos interventions, ce n’est pas pour brider votre droit de parole, mais pour essayer d’être plus efficaces. Je l’ai déjà dit : avec 1 600 amendements à examiner, dix secondes supplémentaires pour chaque intervention d’une minute, c’est finalement cinq heures de débats en plus ! Je vous demande donc de limiter vraiment vos interventions à une minute.

M. François Pupponi. Disposez-vous de la répartition des amendements ?

M. le président Roland Lescure. Si je regarde par député, vous êtes très bien placé, monsieur Pupponi ! (Sourires.) Et, par groupe, le vôtre est largement en tête.

M. François Pupponi. Sur les 2 600, je crois que nous en avons déposé 250…

M. le président Roland Lescure. Le droit d’amendement étant individuel, vous êtes maillot jaune de très loin !

La commission en vient aux amendements identiques CE422 de M. Thibault Bazin, CE1743 de M. Stéphane Peu, et CE2369 de M. François Pupponi.

M. Thibault Bazin. Il vise à autoriser les offices publics de l’habitat à accorder des sûretés réelles mobilières, dès lors que cela est susceptible de faciliter leur action. Il faut que la loi écarte la règle d’insaisissabilité des biens car elle rend inapplicables les sûretés réelles que pourrait constituer un office.

J’imagine, monsieur le secrétaire d’État, que vous allez me demander de retirer l’amendement pour mieux l’encadrer et le retravailler d’ici à la séance. En tout cas, ce sujet doit être traité : cela permettra aux offices d’accéder à des outils qui faciliteront les financements dont ils ont besoin.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avec les mêmes arguments que pour les amendements précédents, je demande le retrait.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Pour les mêmes raisons que lors de ma précédente intervention, nous demandons le retrait des amendements. La réunion que j’évoquais tout à l’heure portera aussi sur ce sujet ainsi que sur celui que nous aborderons dans un instant.

Les amendements sont retirés.

La commission est saisie, en discussion commune, des amendements CE1741 de M. Stéphane Peu, et CE2456 de M. Denis Sommer.

M. Stéphane Peu. Mon amendement vise à harmoniser les règles encadrant la poursuite du mandat des représentants élus par les locataires au conseil d’administration ou de surveillance des organismes HLM en cas de fusion, tout en élargissant la représentation des locataires à l’issue des fusions. Vous aurez compris que la question de la participation citoyenne nous préoccupe beaucoup.

M. Denis Sommer. Il s’agit d’encadrer la poursuite du mandat des représentants élus par les locataires au conseil d’administration ou de surveillance des organismes HLM, et d’élargir la représentation des locataires à l’issue des fusions.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Je demande le retrait de ces amendements. L’amendement CE2456 est satisfait par l’amendement CE2762, précédemment adopté à l’article 26. La deuxième partie de l’amendement CE1741 est donc également satisfaite. Pour ce qui concerne sa première partie, il ne semble pas utile d’augmenter la proportion de représentants des locataires au sein des conseils d’administration des organismes afin d’éviter les conseils d’administration pléthoriques.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. Stéphane Peu. S’il y a bien une évolution que l’on peut souhaiter du côté des organismes HLM, elle concerne la représentation des locataires. Vous parlez de « conseils d’administration pléthoriques », il suffit de procéder à des rééquilibrages : certaines catégories peuvent voir leur représentation diminuer au profit des usagers. Dans le secteur de l’économie sociale et solidaire, si l’on considère, comme c’est mon cas, que l’on doit conserver le statut des organismes HLM, les usagers doivent être cogérants et pas seulement associés à la marge. Je ne retirerai pas mon amendement car je pense qu’il faut augmenter le nombre de représentants des locataires dans les conseils d’administration.

La commission rejette successivement les amendements.

Elle examine l’amendent CE2328 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Je suis favorable au principe de l’amendement. Il vise à réduire le coût des taxes applicables lors des fusions et des ventes de patrimoine entre organismes HLM. C’est cohérent avec les mesures destinées à encourager les fusions, même si cette disposition fiscale relève plutôt du projet de loi de finances.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Défavorable : la disposition relève en effet d’un texte budgétaire.

M. François Pupponi. L’amendement n’a pas donné lieu à l’application de l’article 40 de la Constitution.

La démarche est cohérente : on ne peut pas demander aux gens de fusionner en les surtaxant du simple fait de ces fusions.

A priori, cet amendement ne crée une charge, ni pour l’État, ni pour les collectivités locales. Je ne vois pas l’intérêt d’attendre.

La commission adopte l’amendement.

Elle en vient aux amendements identiques CE421 de M. Thibault Bazin, CE1745 de M. Stéphane Peu, et CE2371 de M. François Pupponi.

M. Thibault Bazin. Les outils de financement que nous mettons en place ne seront pas accessibles à toutes les sociétés de coordination – je pense aux sociétés anonymes n’appartenant pas au secteur public. En outre, le code monétaire et financier ne permet pas aux établissements publics locaux à caractère industriel et commercial d’émettre des titres participatifs – ce qui peut constituer un handicap pour les OPH qui gèrent plus de 15 000 logements.

Les titres participatifs présentent le double intérêt de la souplesse et de l’inscription dans un partenariat durable, autant d’aspects qui me semblent correspondre parfaitement à l’esprit de ce projet de loi. Toutes les sociétés de coordination devraient pouvoir émettre ces titres, de même que les établissements publics locaux à caractère industriel et commercial.

Mais je m’attends à ce qu’on me demande de retirer mon amendement afin de mieux encadrer le dispositif.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Je ne surprendrai donc pas M. Bazin en demandant le retrait de ces amendements.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Le Gouvernement est du même avis. J’appelle l’attention de votre commission sur l’ouverture financière massive pour le logement social. Nous « ouvrons » le monopole bancaire en y mettant fin puisque nous permettons à des bailleurs d’un même groupe de se prêter de l’argent entre eux. Ce n’est pas anodin et cela constitue une énorme avancée – le monopole bancaire n’est ainsi limité que dans très peu de secteurs. Nous donnons aussi de nouveaux instruments au logement social pour qu’il se finance – je pense aux fonds, aux sûretés réelles, aux titres participatifs… Nous allons très loin en fournissant des outils aux bailleurs pour se financer entre eux et à l’extérieur.

M. Thibault Bazin. Nous en avons conscience, mais nous constatons aussi la complexité de l’équation financière posée pour 2020 – même si j’ai bien compris que des perspectives moins contraignantes pourraient être envisagées. La capacité d’investissement des opérateurs est vraiment mise à mal. L’outil que nous proposons s’inscrit dans une vision à long terme dont ils ont besoin. Je retire mon amendement.

M. Stéphane Peu. Je retire le mien également, mais il faut savoir qu’il existe des disparités de traitement entre les familles de HLM. Selon que vous êtes société anonyme, office public, établissement public local, les différences de statut ne vous donnent pas les mêmes possibilités. Il faut prendre garde à ne pas creuser ces différences en donnant des ailes à certains et en mettant un boulet au pied des autres. On risquerait d’avoir des difficultés. L’amendement visait à réduire cette fracture.

Les amendements CE421, CE1745, et CE2371 sont retirés.

Chapitre II Adaptation des conditions d’activité des organismes de logement social

Article 28 (articles L. 411-2, L. 421-1, L. 421-2, L. 421-3, L. 421-4, L. 421-6, L. 421-12, L. 421-17, L. 421-19 [abrogé], L. 421-20 [abrogé], L. 421-21, L. 421-22, L. 421-26, L. 422-2, L. 422-3, L. 424-2, L. 433-1, L. 445-1, L. 445-2, L. 445-3 et L. 445-8 du code de la construction et de l’habitation, article 1er de la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée et article 5-1 de la loi n° 77-2 du 3 janvier 1977 sur l’architecture) Élargissement des compétences des organismes HLM et simplification de leurs conditions d’activité

1. Les compétences des organismes HLM

a. L’état du droit

Les compétences des trois catégories d’organismes HLM (OPH, SA HLM et coopérative) sont strictement énumérées dans le code de la construction et de l’habitation (CCH). L’activité principale des organismes HLM est la construction, l’acquisition, l’amélioration et la gestion de logements locatifs sociaux destinés à des ménages dont les ressources sont inférieures à des plafonds fixés par décret. Conformément à la décision 2012/21/UE de la Commission européenne du 20 décembre 2011, cette activité peut bénéficier d’aides d’État, sous la forme d’exonérations fiscales et de subventions, car elle s’inscrit dans un service d’intérêt économique général (SIEG).

Au fil du temps et des différentes lois, les compétences des organismes HLM ont été peu à peu étendues afin de leur permettre de répondre à l’évolution des besoins des territoires. Le code de la construction et de l’habitation prévoit ainsi 40 compétences que les organismes HLM peuvent exercer, dont certaines ne relèvent pas du champ du SIEG. Le CCH précise que certaines compétences ne peuvent être exercées qu’à titre subsidiaire, tandis que d’autres doivent faire l’objet de la création d’une filiale. Depuis 2014, les organismes HLM peuvent, par exemple, créer des filiales dont l’objet est la construction et la gestion de logements intermédiaires.

b. Les dispositions du projet de loi

L’article 28 du présent projet de loi dote les différentes catégories d’organismes HLM de nouvelles compétences afin de leur permettre de répondre à des besoins précis, notamment dans les territoires en difficulté. Ces compétences n’entrant pas dans le champ du SIEG, elles devront toutefois être exercées dans le cadre de filiales distinctes qui ne bénéficieront pas des aides spécifiques du secteur HLM. Les OPH pourront ainsi créer des filiales pour construire des équipements locaux d’intérêt général ou des locaux à usage commercial ou professionnel (alinéa 11), pour réaliser pour le compte des collectivités territoriales des études d’ingénierie urbaine (alinéa 15) et pour fournir des services d’animation sociale en faveur des personnes âgées ou en situation de handicap qui sont locataires ou occupants d’un logement social (alinéa 17).

Ces mêmes compétences sont octroyées aux SA HLM par les alinéas 39 à 43 et aux coopératives HLM par les alinéas 46 à 49.

En outre, les alinéas 13, 38 et 45 donnent la capacité aux différentes catégories d’organismes HLM de souscrire ou d’acquérir la totalité des parts d’une société civile immobilière (SCI) afin de transformer les logements que cette société possède en logements sociaux. Cette nouvelle compétence leur permettra de produire plus facilement des nouveaux logements sociaux en absorbant directement une SCI, plutôt qu’en rachetant chacun de ses lots.

Au regard de la diversification croissante des activités des organismes HLM, et pour respecter le cadre européen relatif à la définition du SIEG, l’alinéa 7 rend obligatoire, à partir de l’exercice comptable 2021, la séparation des comptes des activités qui relèvent du SIEG et celles qui n’en relèvent pas. Cette séparation des comptes doit permettre de vérifier que les résultats de l’activité relevant du SIEG ne peuvent être utilisés qu’au financement de cette activité.

2. La modernisation des offices publics de l’habitat

Depuis le 1er janvier 2017, en application de la loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR), un office public de l’habitat (OPH) ne peut plus être rattaché à une commune dès lors que celle-ci est membre d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent en matière d’habitat. Cette règle s’applique, depuis le 1er janvier 2018, dans le périmètre de la métropole du Grand Paris. Toutefois, ce changement de rattachement n’a pas nécessairement pour conséquence aujourd’hui d’entraîner la fusion de plusieurs OPH communaux qui sont rattachés à un même EPCI.

En cohérence avec l’article 25 et les efforts de restructuration du secteur HLM, l’alinéa 24 du présent article oblige les OPH rattachés à une même collectivité territoriale à fusionner entre eux d’ici le 1er janvier 2021.

En outre, l’alinéa 27 prévoit, qu’à partir de cette même date, l’ensemble des OPH devront passer en comptabilité commerciale et non plus en comptabilité publique. 60 % des OPH sont aujourd’hui déjà passés de la comptabilité publique à la comptabilité commerciale.

3. Les conventions d’utilité sociale (CUS) et la nouvelle politique des loyers

a. L’état du droit

Depuis 2011, les organismes HLM sont tenus de conclure, tous les six ans, une convention d’utilité sociale (CUS) avec l’État. Cette convention énonce la politique patrimoniale et d’investissement de l’organisme et comporte une série d’engagements, notamment en matière de qualité du service rendu aux locataires. Le non-respect des engagements et des objectifs fixés dans cette convention peut donner lieu à des sanctions prononcées par l’État.

Par ailleurs, la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté a prévu que cette convention pouvait fixer une nouvelle politique des loyers (NPL) de l’organisme visant à moduler les plafonds de loyer dans le but de favoriser la mixité sociale au sein du patrimoine de l’organisme.

b. Les dispositions du projet de loi

En cohérence avec l’article 29 du présent projet de loi qui vise à développer les ventes de logements sociaux, les alinéas 58 à 60 modifient les dispositions de la CUS relatives à la politique de vente de chaque organisme. La CUS devra désormais comporter un plan de mise en vente précis, comprenant la liste des logements que l’organisme prévoit d’aliéner pour la durée de la convention, ainsi que les documents prouvant le respect par ces logements des normes d’habilité et de performance énergétique définies par l’article L. 443-7. Conformément aux dispositions de l’article 29, la signature de la CUS vaudra autorisation de mise en vente de tous les logements listés dans ce plan pendant toute la durée de la convention.

En outre, les alinéas 63 et 64 permettent, compte tenu du contexte de restructuration du secteur, aux organismes HLM justifiant d’un projet de rapprochement avec un ou plusieurs autres organismes, de bénéficier d’un délai supplémentaire d’un an renouvelable avant la négociation d’une nouvelle CUS.

Enfin, les alinéas 79 à 82 prévoient une habilitation à légiférer par ordonnance afin d’aller plus loin que les dispositions de la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté précitée en matière de politique des loyers. L’alinéa 80 précise notamment que l’ordonnance devra permettre aux organismes HLM de mettre en œuvre, à titre expérimental, une politique des loyers qui prenne mieux en compte la capacité financière des ménages entrant dans le parc social.

4. Les simplifications relatives à la maîtrise d’ouvrage

Les différentes catégories de bailleurs sociaux, publics comme privés, sont considérées, au titre de la loi n° 85-704 du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée (dite « loi MOP »), comme des maîtres d’ouvrage publics. La loi MOP définit précisément, dans le cadre des marchés publics, les relations entre le maître d’ouvrage public et le maître d’œuvre privé et détermine les différentes missions qui peuvent être confiées à la maîtrise d’œuvre privée.

L’application de cette loi provoque toutefois des rigidités et des surcoûts pour les bailleurs sociaux qui sont avant tout des professionnels de la construction immobilière évoluant dans un secteur concurrentiel. La loi MOP impose notamment le choix d’une équipe pluridisciplinaire, ce qui ne permet pas de choisir les prestations de conception et d’ingénierie par consultations séparées basées sur la performance et donc la maîtrise des coûts. Les alinéas 89 à 91 proposent donc que le titre II de la loi MOP, consacré à la définition de la maîtrise d’œuvre privée utilisée par les maîtres d’ouvrages publics, ne s’appliquent pas aux bailleurs sociaux.

De la même manière, l’alinéa 92 supprime l’obligation pour les bailleurs sociaux de recourir à l’organisation d’un concours d’architecture, qui leur est imposée depuis le vote de la loi n° 2016-925 du 7 juillet 2016 relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine (dite « loi CAP »). Cette obligation, qui ne procure aucune garantie en matière de facilité d’accès à la commande publique pour les petites agences d’architecture, crée, en effet, des délais supplémentaires conséquents, de l’ordre de 6 à 8 mois, pour la réalisation de tout projet de construction de logements sociaux. Ces délais sont d’autant plus préjudiciables que les bailleurs sociaux évoluent dans le cadre d’un marché concurrentiel où les promoteurs privés ne se voient pas appliquer les mêmes contraintes.

5. L’avis de la rapporteure

Votre rapporteure salue les nombreuses simplifications apportées par cet article aux conditions d’activité des organismes HLM. Ces simplifications leur permettront de répondre plus facilement, et à moindre coût, aux besoins toujours plus divers des locataires et des différents territoires.

Par ailleurs, les nouvelles compétences qui leur sont octroyées en matière de construction et de gestion d’équipements locaux et d’immeubles commerciaux leur permettront de participer activement à la revitalisation des centres des villes moyennes, dans le cadre des opérations de revitalisation de territoire (ORT) prévues à l’article 54 du présent projet de loi.

À ce titre, votre rapporteure souligne son attachement à la séparation, à travers des filiales et une séparation des comptes, des activités relevant du service d’intérêt économique général (SIEG) et de celles qui n’en relèvent pas. Cette séparation est essentielle pour respecter le cadre européen et s’assurer que les fonds et les aides publiques attachés au logement social ne viennent pas alimenter des activités concurrentielles ne relevant pas du SIEG.

6. Les modifications apportées par la commission des affaires économiques

La commission a adopté 30 amendements à cet article.

En cohérence avec les dispositions de l’article 25, qui encouragent la mutualisation et la coopération entre les organismes HLM, un amendement a tout d’abord été adopté afin d’intégrer dans le champ du service d’intérêt économique général (SIEG) les services que les organismes se rendent entre eux pour les besoins des opérations de construction et de gestion de logements sociaux. Dans le même esprit, un amendement de M. Peu a supprimé la condition de compétence territoriale pour les prestations entre organismes HLM.

Des amendements identiques de Mmes Maquet et Lacroute et de MM. Bazin, Peu et Pupponi, ont ensuite pérennisé la possibilité pour les différentes catégories d’organismes HLM d’acquérir en VEFA des logements de sociétés civiles immobilières (SCI) dont ils détiennent des parts.

Une nouvelle compétence a, par ailleurs, été octroyée aux différentes catégories d’organismes HLM par des amendements identiques de MM. Fuchs, Peu, Pupponi et Ramadier : la compétence d’intermédiaire bancaire dans le cadre des projets d’accession sociale à la propriété. Les organismes HLM pourront ainsi disposer du pouvoir de faire du conseil en financement et d’assurer le rôle d’intermédiaire entre leurs accédants et les établissements bancaires partenaires, à l’instar de nombreux autres opérateurs immobiliers, ce qui aura pour conséquence de simplifier et de réduire les coûts des services entourant ces opérations.

S’agissant de la modernisation des OPH, la commission a adopté un amendement de votre rapporteure afin de moduler l’obligation de fusion de tous les OPH rattachés à un même EPCI. Certains EPCI, notamment dans le cadre de la métropole de Lyon et de la métropole du Grand Paris, sont en effet la collectivité de rattachement de plusieurs OPH qui sont déjà de très grande taille et dont la fusion conduirait à la création d’OPH excessivement grands. L’amendement prévoit donc que l’obligation de fusion ne concerne que les OPH gérant chacun moins de 15 000 logements.

Afin d’apporter une plus grande flexibilité dans les possibilités de rattachement des OPH et d’encourager les coopérations entre territoires, la commission, suivant l’avis favorable de la rapporteure, a adopté un amendement identique de MM. Peu et Pupponi permettant de rattacher un OPH à un syndicat mixte composé de plusieurs départements.

Enfin, en cohérence avec la politique du « Logement d’abord », la commission a adopté un amendement de votre rapporteure prévoyant d’intégrer aux CUS de chaque organisme HLM la définition d’une stratégie partenariale entre l’organisme et les structures sociales de son territoire, dont le SIAO, pour accompagner les personnes sans-abri ou sortant d’hébergement dans l’accès au logement et le maintien dans celui-ci.

*

La commission est saisie de l’amendement CE1769 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Il vise à supprimer l’article 28. Je suis farouchement opposé à la vente des logements HLM. J’ai vingt-cinq mille arguments et une minute.

M. le président Roland Lescure. Si vous le souhaitez, pour que nous entamions la discussion de l’article sous les meilleurs auspices, nous pouvons prendre un peu plus de temps. Que chacun s’exprime, ensuite, nous irons plus vite.

M. Stéphane Peu. Je vous passe tout de même les vingt-cinq mille arguments. L’essentiel, c’est de comprendre la motivation de ces dispositions. Je ne crois pas une seconde qu’il s’agisse de favoriser l’accession sociale à la propriété des locataires HLM, car, dans la vraie vie, ça ne marche pas comme cela. La véritable intention n’est pas inavouable mais il faudrait l’exprimer : il s’agit de faire en sorte que les organismes HLM s’autofinancent en vendant des logements, ce qui permettrait d’alléger les concours de la solidarité nationale.

La vente de logements HLM n’est pas une nouveauté, elle se pratique depuis de nombreuses années. Le projet de loi ne révolutionne rien en la matière. Sur les 80 000 HLM mis tous les ans sur le marché, il s’en vend 8 000, dont seulement 3 000 à des locataires HLM

Soucieux de développer l’accession sociale à la propriété, j’ai créé une coopérative d’accession sociale. J’ai demandé à mon office public de permettre aux locataires HLM d’accéder à la propriété, en les garantissant pendant quinze ans sur leurs biens, alors qu’ils ne pourraient pas accéder au marché libre.

Je peux vous citer de très nombreux logements HLM vendus à leurs occupants pour lesquels, moins de dix ans après, l’opération se solde par une catastrophe dans des copropriétés dégradées. C’est la réalité.

Pour renforcer les fonds propres des organismes en vendant des logements, il faudra en tout état de cause rompre avec le principe qui faisait prévaloir l’économie de long terme dans les HLM. Pour que les ventes rapportent, il faudra vendre du patrimoine amorti, c’est-à-dire du patrimoine relativement ancien qui demande entretien et travaux. Cela rompra l’équilibre entre les actifs anciens et les actifs de court terme, qui permettait de dégager des fonds propres et d’obtenir un équilibre de gestion. Nous créons ainsi un déséquilibre durable des organismes HLM.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable. L’article 28 ne traite pas que de la question de la vente de logements sociaux. Il apporte de nombreuses simplifications aux conditions d’activité des organismes HLM, qui leur permettront de mieux répondre aux besoins exprimés par les territoires en difficulté. Des nouvelles compétences permettront notamment aux bailleurs sociaux d’accompagner la revitalisation des centres-villes.

Le projet de loi ne crée aucune obligation de vente de logements sociaux. Il simplifie le cadre juridique pour ceux qui souhaitent accroître leur volume de ventes.

Les ventes permettront aux organismes HLM de dégager des fonds propres pour réinvestir dans la construction et l’amélioration des logements sociaux. Par ailleurs, elles contribuent à la politique d’accession sociale à la propriété et de mixité sociale dans les quartiers.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. J’insiste sur l’état d’esprit qui sous-tend ces dispositions.

Je ne crois pas du tout que la consolidation des fonds propres des bailleurs sociaux se fera par des ventes de logements. Si cela avait été le cas, l’objectif fixé serait bien supérieur à 20 000 ou 40 000 accessions, soit 0,5 % ou 1 % du parc, une part ridiculement faible. Sachant que l’on vend 8 000 logements par an aujourd’hui, nous proposons seulement un peu plus d’un doublement à court terme,

Il ne faut surtout pas brandir comme un principe les notions de vente et d’accession sociale. Tout dépend des cas de figure. Dans certains cas, parce que, par exemple, nous avons affaire à des prêts locatifs sociaux (PLS) amortis, et que le locataire le demande, l’accession sociale fait sens. Nous avons aussi des exemples réussis d’accession sociale. En aucun cas la loi n’imposera quoi que ce soit en matière d’accession sociale !

En revanche, si des bailleurs et des locataires veulent entrer dans ce dispositif, nous savons que la loi peut lever les nombreuses barrières que vous connaissez parfaitement, monsieur Peu. À l’inverse de ce qu’il faisait en matière de regroupement, le projet de loi ne fixe en la matière aucun objectif à qui que ce soit. Il permet seulement à ceux qui veulent se saisir de l’outil de l’accession sociale de le faire.

Nous pouvons avoir une différence d’appréciation, mais je suis convaincu que l’accession sociale n’est pas mauvaise en elle-même. Bien sûr, il faut faire attention parce que cela peut, par exemple, être à l’origine de copropriétés dégradées, mais ce n’est pas mauvais en soi, d’autant qu’elle peut permettre le parcours résidentiel choisi.

Aujourd’hui, le capital n’est pas du tout pris en compte dans la fameuse équation d’équilibre qui fixe le prix du loyer. Le fait de pouvoir vendre certains appartements n’est jamais inclus dans cette équation d’équilibre. En conséquence, les loyers sont plus élevés que ce qu’ils pourraient être. Je comprends que M. Peu m’indique par geste que cela est à peu près vrai… (Sourires.)

M. Stéphane Peu. Mon geste disait, en même temps, que c’était à peu près faux ! (Sourires.)

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Aujourd’hui, la valeur de 4,5 millions de logements n’est pas prise en compte dans le calcul des loyers. À terme, cela donnerait une véritable possibilité de diminuer un certain nombre d’entre eux.

Le projet de loi ne veut rien imposer à personne, il casse un certain nombre de verrous pour donner à ceux qui le souhaitent les moyens d’acheter un logement social.

M. François Pupponi. Tout le monde est favorable à l’accession sociale à la propriété. Il n’y a pas de débat à ce sujet. Elle a du sens. Il faut la permettre dans des territoires où c’est possible, pour des logements rénovés, en faisant en sorte que les locataires deviennent propriétaires. Cela peut parfois prendre du temps et demander un peu d’accompagnement. Nous savons faire, et il faut le faire.

Le problème posé par cet article est différent, car il permet la vente à des sociétés privées. Nous savons très bien ce qui va se passer : ces sociétés qui ne sont pas philanthropiques achèteront et revendront à la découpe. Elles pourront le faire, et des choses comme celles-là se passent tous les jours dans certaines villes : des promoteurs et des spéculateurs investissent. Ils mettent des locataires dehors, ils revendent à la découpe, en gagnant énormément d’argent, et en déstructurant complètement le marché, d’autant qu’ils vendent souvent à des marchands de sommeil.

Si l’on n’y prend pas garde, à partir de la volonté positive de permettre l’accession sociale à la propriété, nous pouvons nous retrouver en difficulté. C’est pour cela que nous voulons prévoir des freins.

Monsieur le secrétaire d’État, il y a quelques années, l’un de vos prédécesseurs nous avait expliqué que la société Icade allait vendre 32 000 logements en Île-de-France. Quel est le régime fiscal de telles cessions ? Seront-elles exonérées de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ? Tous les immeubles en ont déjà bénéficié lorsqu’ils ont été construits et, après vingt-cinq ans, ils ont commencé à produire de la recette fiscale pour les collectivités. Si les acquéreurs devaient de nouveau être exonérés, comme c’est souvent le cas à la demande de Bercy, cela constituerait une perte sèche pour les communes concernées – sachant que la plupart les logements sociaux de notre pays se trouve dans les quartiers de villes les plus pauvres.

Je vous demande donc solennellement si vous êtes prêt à revenir sur les textes qui exonèrent de TFPB les cessions entre bailleurs – ces textes existent dans la loi de finances pour 2018, ce qui nous inquiète –, et à prendre l’engagement que ces cessions ne se feront pas sur le dos fiscal et financier des collectivités locales.

M. Jean-Luc Lagleize. L’article 28 qui propose un certain nombre de simplifications dans des domaines extrêmement variés est plutôt bienvenu, selon les députés du groupe Mouvement démocrate et apparentés. Il comporte une centaine d’alinéas.

Nous ne souhaitons pas qu’ils soient supprimés, bien au contraire, parce qu’il va dans le bon sens, sur de très nombreux points.

Nous vous alerterons en revanche sur certains alinéas, en particulier ceux qui permettent de s’exonérer de la loi du 12 juillet 1985 relative à la maîtrise d’ouvrage publique et à ses rapports avec la maîtrise d’œuvre privée, dite loi MOP, ou ceux relatifs aux architectes.

Nous ne pourrons pas soutenir l’amendement de M. Stéphane Peu puisque cet article est particulièrement bienvenu dans le projet de loi.

M. Martial Saddier. J’apprécie assez la ligne défendue par le secrétaire d’État. Par définition, nous parlons de sociétés patrimoniales et nous savons que ce n’est pas en se débarrassant de leur patrimoine qu’elles vont s’en sortir. L’objectif est donc bien de créer un parcours résidentiel dans lequel il est bon que la République réaffirme que chacun peut s’inscrire.

Mme Virginie Duby-Muller et moi-même, qui sommes députés frontaliers, devons cependant vous mettre en garde contre un véritable problème auquel la solution n’a jamais été apportée. Parce qu’on commence par mettre en vente ce qui se vend le mieux, ce qui attire le plus les acheteurs potentiels, il y a d’abord un danger de remise en cause de la mixité sociale. Ensuite, dans les secteurs les plus attractifs, les prix des biens ont des chances d’évoluer fortement et rapidement ce qui fait courir un risque en termes de spéculation.

Nous nous sommes parfois battus durant des années pour mettre au point des montages financiers extrêmement complexes afin de faire sortir de terre des opérations sociales dans des zones où le coût du foncier était prohibitif. Demain, ces logements ont toutes les chances d’être mis en vente en premier, parce qu’ils seront les plus faciles à vendre, et d’ici à deux ou trois ans, ils pourront être revendus avec une plus-value de 20 ou 30 %.

Il est donc essentiel de prévoir des dispositifs permettant d’adapter des clauses anti-spéculatives, en fonction des zones géographiques. Il ne faut pas que la vente de logements sociaux se déroule uniquement dans les zones les plus attractives.

M. Mickaël Nogal. M. François Pupponi disait, à juste titre, que tout le monde était favorable à l’accession sociale à la propriété, j’ai toutefois constaté, lors des auditions préparatoires menées avec les rapporteurs, que s’exprimaient parfois des positions de principe et des postures sur la vente du logement social.

Certains estiment que le logement social ne doit pas être vendu, et que l’on doit rester locataire dans ce secteur le plus longtemps possible. Le logement social est alors considéré comme une fin en soi.

L’objectif de 40 000 logements sociaux vendus, fixé par le Gouvernement, s’il n’est pas une fin en soi, est à la fois ambitieux et atteignable. J’ai évidemment en tête les craintes exprimées par nos collègues, en particulier par M. Stéphane Peu concernant les copropriétés dégradées, mais je veux aussi faire confiance aux acteurs de terrain qui sont plus près du territoire.

Ce n’est pas à moi, député, de dire, depuis cette enceinte, quel est le climat social ou la qualité du bâti. Il appartient aux acteurs de terrain de juger, et je leur fais confiance pour qu’ils fassent en sorte que la vente de logement social soit positive, et que l’on soit dans un rapport gagnant-gagnant, qui est la marque globale de ce projet de loi, afin de permettre l’accession sociale à la propriété.

J’y crois sincèrement, et je pense que l’article 28 va dans le bon sens avec toutes les mesures de simplification sur lesquelles nous aurons l’occasion de revenir. Le groupe La République en Marche votera donc contre l’amendement de suppression de l’article 28.

M. Stéphane Peu. Je suis tellement partisan de l’accession sociale à la propriété que j’ai créé un outil spécifique dans mon territoire, et ma réaction est précisément celle d’un acteur de terrain.

Je vous mets à nouveau en garde. L’édition du Parisien de ce matin consacre une page au projet de loi sous l’angle de la vente des logements sociaux. Cette pratique existe déjà mais il s’agit de l’un des axes de communication du Gouvernement sur ce texte : ce sujet n’est donc pas mineur.

Le secrétaire d’État dit que chacun fera ce qu’il voudra, mais l’on sait que les préfets viennent de réunir tous les bailleurs sociaux pour leur demander de travailler, avant même le vote de la loi, sur le nombre de vente de logements HLM en leur expliquant qu’il s’agira de l’objectif prioritaire des prochaines conventions d’utilité sociale. Tout cela n’a pas l’air d’être aussi « à la carte » que ce que l’on nous annonce.

La rapporteure a clairement dit en s’exprimant sur mon amendement que l’essentiel de la motivation de ces ventes est financier, et qu’il ne concerne pas l’accession sociale. Franchement, s’il s’agissait de l’objectif essentiel, il y aurait beaucoup mieux à faire pour permettre aux locataires de devenir propriétaires. Le Parisien de ce matin fait état d’un témoignage d’une habitante de la Grande-Borne à Grigny, dans l’Essonne, qui montre très bien cela. Je crains que nous soyons en train de fabriquer des Grande-Borne. Je ne cherche pas à agiter des peurs ; je vous parle de ce que je vois sur le terrain, en Seine-Saint-Denis ; je vous parle de vécu.

M. Éric Pauget. Je suis extrêmement favorable à l’accession à la propriété, et je crois que nous le sommes tous, mais si les taux de logements sociaux par communes de la loi du 3 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite « loi SRU », ne tiennent pas compte des logements sociaux vendus, les élus locaux ne seront pas favorables à cette évolution.

Dans les Alpes-Maritimes, un certain nombre de communes sont sous le taux obligatoire de logements sociaux. Comment pourrait-elle vendre ceux qu’elles ont déjà et faire encore baisser leur performance au regard de la loi SRU ?

Certes, une disposition du projet prévoit déjà de continuer de comptabiliser le logement dans le parc social de la commune dix ans après sa vente, mais il faut aller bien au-delà de cette durée, car on sait le temps qu’il faut pour produire du logement social.

M. Bruno Fuchs. Nous sommes tous favorables à l’idée d’accélérer l’accession à la propriété. Cependant, soyons vigilants et améliorons le texte sur deux points. D’une part, prenons garde à la tendance à une dégradation des copropriétés, parallèlement à l’accélération de l’accession à la propriété. D’autre part, c’est dans des zones très tendues que les premiers logements seront mis en vente. Nous allons donc y réduire la proportion de logements sociaux et aggraver cette tendance à en reconstruire là où il est très facile de le faire et où ils sont déjà nombreux. Le sens des amendements que nous avons déposés est de traiter ces deux possibles effets pervers de l’article 28.

La commission rejette l’amendement.

M. le président Roland Lescure. Cher collègue Pupponi, je ne sais si je vous faisais une fleur ou un mauvais cadeau, mais ce n’est pas vous qui êtes en tête de la course aux amendements, c’est bien le groupe GDR, avec 74 amendements par député. Vous n’êtes pas très loin, avec plus de 50 amendements, non plus que le groupe Les Républicains, avec plus de 45 amendements par député. Cela nous donne une idée de la tâche qui reste à accomplir d’ici à la fin de l’examen de ce projet de loi.

J’espère avoir laissé suffisamment de temps pour discuter du principe de cet article. Il serait bon que nous puissions avancer un peu plus vite et nous en tenir à une minute par intervention.

La commission se saisit des amendements identiques CE1747 de M. Stéphane Peu et CE2098 de Mme Mathilde Panot.

M. Stéphane Peu. L’amendement CE1747 vise à sortir du dispositif de l’article 28 les sociétés anonymes de vente d’habitation à loyer modéré. François Pupponi en a un peu parlé tout à l’heure : on invoque l’accession sociale à la propriété des locataires HLM et, aussitôt, on ouvre la possibilité d’une cession à de véritables sociétés. Il s’agit donc bien de cessions d’actifs, non d’accession sociale.

Mme Bénédicte Taurine. Par l’amendement CE2098, nous nous opposons à l’accroissement des ventes de HLM. La création d’une société de vente d’habitation à loyer modéré ne constitue pas une réponse à la pénurie de logements sociaux et cette option choisie dévoie les principes fondamentaux du modèle social HLM. Ce n’est que par un investissement massif de l’État dans la production de logement locatif social que peut être proposée une nouvelle offre de logement social accessible ; ce n’est en aucun cas par la vente de patrimoine. Cet amendement a d’ailleurs été proposé par la Confédération nationale du logement (CNL).

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Que les choses soient bien claires : ces sociétés anonymes de vente d’habitation à loyer modéré visent à répondre à une problématique précise. Dans l’accession sociale à la propriété se pose notamment la question de la copropriété. Pour beaucoup de bailleurs sociaux, gérer la copropriété est compliqué, ce n’est pas forcément leur métier. L’une des possibilités, pour favoriser l’accession sociale, serait de vendre en bloc, grâce à des structures de portage. Il s’agirait de permettre à un office HLM de créer une société chargée du portage d’un bloc, lequel passerait en accession à la propriété, appartement par appartement.

Pourquoi introduire ici ce dispositif ? La convention que nous avons signée avec Action Logement au mois de janvier dernier prévoit qu’Action Logement crée une telle société de portage, mais c’est à chaque bailleur que nous voulons permettre de le faire, s’il le souhaite.

C’est bien le sens de cet article. Il ne s’agit en aucun cas, monsieur le député Pupponi, de passer par le secteur privé pour l’accession sociale et la vente à l’occupant. D’ailleurs, l’ordre de priorité des bénéficiaires potentiels des ventes reste exactement le même : sauf erreur de ma part, d’abord l’occupant, puis les personnes physiques respectant les plafonds de ressources applicables à l’accession sociale à la propriété, puis la commune, puis une personne morale de droit privé. On ne modifie cela que pour les ventes en bloc de logements ayant bénéficié d’un prêt locatif social (PLS) de plus de 15 ans, et, dans ce cas, la personne morale qui se porte acquéreur doit maintenir les droits du locataire. Tout le reste est inchangé. Ces sociétés anonymes de vente sont des structures de portage pour gérer le sujet de la copropriété.

M. François Pupponi. Vous créez en fait une structure de défaisance, et ce n’est pas un « gros mot » : les bailleurs vont vendre à des structures qui vont porter des logements, et auront la charge de les revendre, ce qui est plutôt intelligent, car un certain nombre de logements seront immédiatement vendus, en bloc. Cela a du sens, puisque vous voulez aller vite et faire en sorte de procurer des ressources financières aux bailleurs. Cela me paraît plutôt intelligent et logique. Ensuite, je sais que de grandes manœuvres ont commencé entre Action Logement et la Caisse des dépôts et consignations (CDC).

Le problème, monsieur le secrétaire d’État, c’est que, normalement, on vend au locataire, à défaut à une structure, à défaut à la collectivité et, finalement, si l’on n’est pas parvenu à vendre au locataire, à une structure ou à la collectivité, on peut vendre à des sociétés privées. Lorsque les ventes sont au nombre de 7 000 ou 8 000 par an, on arrive à trouver un acheteur dans les trois premières catégories. Quand nous atteindrons le rythme de 40 000 ventes par an, nous n’y parviendrons pas. Les bailleurs appellent déjà les élus pour demander ce qu’ils peuvent vendre tout de suite, pour aller très vite, puisque vous leur demandez d’aller vite, et, effectivement, ils vont vendre très vite… à la quatrième catégorie, à des sociétés privées, avec le risque de reventes ultérieures à la découpe. Dès lors que vous changez de modèle, il faut des garanties.

Par ailleurs, vous n’avez pas répondu à ma question, monsieur le secrétaire d’État : quel sera le statut fiscal de ces ventes ? Y aura-t-il des exonérations de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) pour quinze, vingt ou vingt-cinq ans ?

M. Stéphane Peu. Il y a eu une vie, avant cette loi…

M. le président Roland Lescure. Il y en a même eu plusieurs…

M. Stéphane Peu. Pour ma part, j’aurais aimé, tout d’abord, une étude d’impact. Le sujet est grave, et il s’agit de s’engager sur une voie sans retour. Réfléchissons, car nous ne pourrons revenir en arrière, d’autant que nous sommes tout de même très échaudés par ce qui s’est passé avec Icade – ce que vous proposez y ressemble fort.

Vous vendez à une société, qui peut porter l’actif, qui entre dans ses comptes comme un actif immobilier, aussi longtemps qu’elle le souhaite. Elle pourra donc prendre le temps qu’il faut pour pouvoir le céder dans n’importe quelles conditions et s’exonérer de l’obligation de vendre prioritairement au locataire. Elle le fera comme n’importe quel fonds d’investissement peut céder son patrimoine – voyez Gecina –, avec les mêmes règles. Il aurait fallu, au minimum, une étude d’impact avant de s’engager dans cette voie extrêmement dangereuse. Ce sont toujours les mêmes communes qui subiront les difficultés, puisqu’on vendra…

M. le président Roland Lescure. Je suis prêt à tous les débats, mais je vais vous demander dorénavant de respecter un temps de parole d’une minute par intervention.

M. François Pupponi. Pouvons-nous passer un deal, monsieur le président ?

M. le président Roland Lescure. Le deal est clair, cher collègue, il a été décidé en réunion du bureau de notre commission et annoncé dès le début. Je laisse du temps, j’ai laissé la discussion sur l’article durer plus d’une demi-heure. Sans vous donner de leçon de rhétorique, je vous demande simplement, chers collègues, d’essayer d’être un peu plus efficaces. Ma seule prérogative ici, c’est de faire respecter les règles, je vous demande juste un peu plus d’efficacité quand vous intervenez. Je ne vous demande pas la mer à boire, je ne vous demande pas la lune, mais je vous ai demandé vingt-cinq fois en trois jours de faire un petit effort.

M. François Pupponi. Nous pouvons passer un deal, qui nous permettra d’aller plus vite lors de l’examen d’articles moins importants.

M. le président Roland Lescure. C’est ce que nous faisons depuis le début, c’est ce que nous avons déjà fait lors de l’examen du projet de loi pour l’équilibre des relations commerciales dans le secteur agricole et alimentaire et une alimentation saine et durable. Certains amendements sont examinés très vite, d’autres lentement, d’autres encore très lentement.

M. François Pupponi. Dans l’ancien monde,

M. le président Roland Lescure. Je ne parle pas d’ancien monde ni de nouveau monde, je n’en peux plus de ces discussions ! Nous ne sommes ni dans l’un ni dans l’autre, nous sommes dans le vrai monde, celui dans lequel le temps nous est compté. Je vous demande donc de faire un effort. Si vous ne voulez pas…

M. François Pupponi. Eh bien, nous défendrons tous nos amendements !

M. le président Roland Lescure. C’est votre droit, cher collègue !

M. François Pupponi. Je proposais quelque chose d’intelligent…

M. le président Roland Lescure. Merci, mais vous n’avez pas le monopole de l’intelligence. Jouez le jeu ou non, c’est votre choix.

M. François Pupponi. Je vous proposais un deal qui règle tous les problèmes !

M. le président Roland Lescure. Pour l’instant, nous ne les réglons pas, nous les faisons durer, mais j’ai tout mon temps. Soit vous vous en tenez à des interventions les plus brèves possibles, soit, comme j’avais annoncé que je le ferais, et comme je ne l’ai pas fait une seule fois jusqu’à présent, je ne laisserai s’exprimer qu’un orateur en faveur de l’amendement et un orateur opposé à l’amendement.

M. François Pupponi. Le deal, généralement, consiste à se mettre d’accord sur le moment de finir, sur les sujets dont on veut débattre, et, pour le reste, à « laisser courir ». Et on finit le vendredi soir, en ayant dit ce qu’on avait à dire ! C’est ce que nous avons toujours fait ici, et cela s’est toujours bien passé. Nous vous proposons de finir le plus tôt possible et de ne nous exprimer que sur les sujets importants – nous vous laissons les autres.

M. le président Roland Lescure. Cher collègue, vous n’étiez pas présent lors de l’examen du projet de loi pour l’équilibre des relations commerciales dans le secteur agricole et alimentaire et une alimentation saine et durable. Ceux qui y ont assisté peuvent reconnaître que cela s’est bien passé, que nous avons débattu de tout ce dont il fallait débattre : il y avait 2 000 amendements à examiner, et nous avons terminé le vendredi soir. Ce qui est clair, c’est que ce ne sera pas possible cette fois-ci, organisez donc vos agendas personnels en conséquence. Les règles sont les mêmes que pour l’examen du dit projet : une minute pour la défense d’un amendement, et s’il faut aller plus loin je prendrai simplement un argument pour et un argument contre, mais je n’avais pas eu à procéder ainsi jusqu’à présent.

La commission rejette les amendements identiques.

Elle se saisit de l’amendement CE2372 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’objet de l’amendement est d’intégrer dans le service d’intérêt général (SIEG) dont sont chargés les organismes HLM les services qu’ils se rendent entre eux. Cela paraît cohérent avec les dispositions du projet de loi qui encouragent la mutualisation et la coopération entre les organismes HLM. J’y suis donc favorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Également favorable à cet amendement, je m’étonne simplement que M. Bazin n’en ait pas déposé un identique.

M. le président Roland Lescure. Des collègues de son groupe l’avaient fait pour lui, mais les signataires de l’amendement CE489 ne sont pas présents.

La commission adopte l’amendement.

Elle examine ensuite les amendements identiques CE427 de M. Thibault Bazin, CE1191 de Mme Valérie Lacroute, CE1748 de M. Stéphane Peu et CE1940 de Mme Jacqueline Maquet.

M. Thibault Bazin. Les organismes privés de HLM peuvent actuellement exercer certaines compétences définies lorsqu’ils se voient confier la réalisation d’opérations de restructuration urbaine. Il y a lieu de permettre aux offices publics de l’habitat de les exercer également, dans le cadre des opérations de revitalisation de centres-villes qui leur sont confiées. La plupart des communes concernées par le grand plan Action cœur de ville ne comptent pas d’organismes privés susceptibles de s’y intéresser. Donnons donc ces compétences aux offices publics.

M. Martial Saddier. L’idée de l’amendement CE1191, que j’ai cosigné avec ma collègue Valérie Lacroute, est de donner quelque latitude aux acteurs locaux lorsqu’est passée une convention pour la rénovation ou la revitalisation d’un quartier. Il ne s’agit pas que de démolir ou de réhabiliter un bâtiment, il y a aussi tout ce qui tourne autour. Je n’en dis pas plus, je pense que nous nous sommes compris. Il s’agit de permettre aux acteurs locaux d’étoffer la convention dans l’intérêt des gens qui habitent le quartier.

M. Stéphane Peu. Tout d’abord, il n’y a pas lieu de différencier, parmi les organismes HLM, les sociétés anonymes et les offices. Quant à la revitalisation des centres-villes, je pense que les offices ont un rôle extrêmement important à jouer en raison de la proximité avec les collectivités.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement me semble satisfait par l’alinéa 11 qui élargit déjà les compétences des OPH pour leur permettre d’accompagner les opérations de revitalisation des centres-villes. J’en demande donc plutôt le retrait.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Il ne s’agit pas de savoir si les OPH peuvent participer à la restructuration ou la revitalisation des centres-villes. Nous sommes tous d’accord pour que ce soit le cas, mais donnons-nous cette prérogative directement aux offices ou à des filiales dédiées, pour être sûr que les fameuses aides versées au titre du SIEG y seront allouées ? Le projet de loi permet de le faire avec des filiales. Je suis donc défavorable à ces amendements identiques, non pour des raisons de fond – vous avez mille fois raison –, mais pour des raisons de gouvernance : il faut séparer cette activité subventionnée des autres activités des OPH.

M. Thibault Bazin. Je maintiens l’amendement car l’alinéa 11, auquel Mme la rapporteure fait référence, prévoit précisément cette possibilité « de créer une filiale pour construire, acquérir, vendre ou donner en location des équipements locaux d’intérêt général ou des locaux à usage commercial ou professionnel, gérer des immeubles abritant des équipements locaux d’intérêt général et des locaux à usage commercial ou professionnel ». Cela me laisse très sceptique. Aujourd’hui, je crois qu’il faut de la simplification. Quand un office est capable d’intervenir en restructuration, il faut qu’il le puisse sans forcément recourir à une filiale.

M. Stéphane Peu. Je suis du même avis que M. Bazin. Il n’y a pas de raison que cela passe essentiellement par les filiales. Un des grands sujets de la restructuration des centres-villes est celui des commerces de pied d’immeuble. Obliger à filialiser est même dangereux. Si l’on sépare la propriété et la gestion des pieds d’immeubles des logements parce que cela ne participerait pas directement du cœur de métier de l’office, c’est une très mauvaise mesure. Il n’y a pas de raison de faire une différence entre les offices HLM et les sociétés anonymes.

M. Richard Lioger, rapporteur. La solution est précisément de séparer la propriété des pieds d’immeubles commerciaux du reste pour permettre la restructuration de ces commerces de centre-ville aujourd’hui mal adaptés.

M. Stéphane Peu. J’ai entendu l’argument de M. Lioger, mais, dans la vie concrète, c’est exactement le contraire ! Si vous filialisez, vous empêchez la revitalisation, car vous avez alors une entité juridique et un patrimoine séparés. C’est comme cela que nous avons eu des galeries commerciales dans un état lamentable avec certaines entreprises sociales pour l’habitat (ESH) : elles étaient séparées de la société.

M. François Pupponi. Les surfaces commerciales, c’est la base et le point de départ de la communautarisation et la ghettoïsation d’un quartier. Si la collectivité locale ou des bailleurs ne maîtrisent pas les surfaces commerciales, les quartiers basculent. L’acquisition d’un commerce puis d’un deuxième, puis d’un troisième par une communauté vide le quartier et en modifie la population. C’est comme ça que cela se passe.

Sans maîtrise des outils commerciaux, vous ne récupérerez jamais le centre-ville. Il faut donc une maîtrise publique. Sinon, ce sera une catastrophe et la ghettoïsation se poursuivra. Le processus est limpide.

M. Richard Lioger, rapporteur. Il peut tout à fait y avoir une maîtrise publique, par exemple par une société d’économie mixte, mais il doit y avoir une séparation de la propriété, cela nous aidera à travailler.

Le problème, dans nos discussions avec M. Peu et M. Pupponi, c’est qu’ils ne réagissent qu’à partir d’exemples qui sont les leurs, ceux du « 9-3 », avec une population effectivement très paupérisée et peut-être de grandes difficultés à attirer les commerces et à faire en sorte que les bailleurs sociaux ne viennent pas surajouter du logement social. Cependant, cela ne se passe pas du tout comme cela ailleurs en France ! En tout cas, pas dans le Grand Est. Avec l’accession sociale à la propriété, on ne crée pas forcément des ghettos, on n’en crée même pas du tout, et on ne crée pas non plus de copropriétés dégradées. Je pense, chers collègues, qu’il faut que vous sortiez un petit peu de vos exemples, que, par ailleurs, je connais bien.

M. Stéphane Peu. C’est scandaleux !

M. Richard Lioger, rapporteur. Ce n’est pas scandaleux, je comprends…

M. Stéphane Peu. C’est la deuxième fois depuis hier soir ! C’est insupportable !

M. le président Roland Lescure. Le débat a été cordial jusqu’à présent, j’espère qu’il va le rester. M. Lioger a cinq secondes pour conclure son intervention, et M. Peu pourra réagir ensuite.

M. Richard Lioger, rapporteur. Je comprends votre position, cher collègue Peu. Je dis simplement que vous ne pouvez pas généraliser à toute la France.

M. Stéphane Peu. On peut défendre des arguments sans jeter l’opprobre sur ceux qui défendent d’autres points de vue. Depuis quinze ans, je siège dans des organismes nationaux qui se consacrent à la rénovation urbaine, à la politique de la ville. Ma réflexion, les amendements et les convictions que je défends se nourrissent de quinze années d’expérience nationale, et je ne connais pas un office public HLM en France, quel que soit son département, qui ne soutienne pas l’amendement que nous sommes en train de défendre ! Je suis un député de la nation, je ne suis pas un député de Saint-Denis.

M. François Pupponi. Tout d’abord, il nous est arrivé de sortir de chez nous. Nous ne sommes pas dans le « 9-3 » ou le « 9-5 » en permanence. J’ai été président de l’ANRU et, depuis vingt ou trente ans, j’ai fait le tour de tous les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et quartiers en difficulté. Nous pouvons vous parler de la banlieue parisienne, de la banlieue lyonnaise, de la banlieue lilloise, de la banlieue marseillaise, des grands ensembles qui sont en train d’exploser, lieux de ghettoïsation et de radicalisation. Voyez le profil de tous les jeunes qui ont basculé dans la radicalisation et commis des attentats : on sait où ils habitaient. C’est cela qui se joue : l’avenir du pays. Il s’agit d’éviter que des gens ne basculent dans la radicalisation et que des jeunes Français tuent d’autres Français au nom d’une barbarie islamiste. C’est cela qui se joue aujourd’hui.

Maintenant, si vous, qui venez d’endroits qui connaissent – peut-être – moins de problèmes, ne voulez pas de conseils de ceux qui ont géré la question pour éviter que cela arrive, c’est votre problème. Pour notre part, nous vous disons que sans une maîtrise complète, y compris une maîtrise de la propriété des commerces, les quartiers se ghettoïsent. C’est par le commerce que certains prennent le pouvoir dans le quartier. Si, vous croyant plus intelligent que les autres, vous ne voulez pas l’entendre, c’est votre droit, mais nous avons, nous, le droit de vous le dire.

M. Mickaël Nogal. Essayons de détendre un peu l’atmosphère. Il nous reste tout de même un certain nombre d’heures de débats et d’échanges. Le débat est très intéressant et, moi qui n’ai jamais été élu local, j’apprécie d’entendre nos collègues Stéphane Peu, Richard Lioger, François Pupponi, qui ont tous trois la même légitimité. Nous avons d’ailleurs tous la même légitimité, nous avons été élus de la même manière et nos expériences sont diverses et variées : dans le logement social, dans les SEM, à l’ANRU. Il faut écouter tout le monde, et je ne pense pas que quiconque parmi nous ait forcément raison ou forcément tort, même si nos conceptions divergent parfois.

Honnêtement, je n’ai pas vu d’attaques dans les propos de Richard Lioger, et je ne voudrais pas que Stéphane Peu se méprenne. Les connaissances et l’expertise des uns et des autres sont les bienvenues. Continuons à discuter et échanger, nous ne serons pas forcément toujours d’accord, mais écoutons-nous, c’est important.

M. Thierry Benoit. Je veux livrer un sentiment. J’écoute attentivement depuis un certain nombre d’heures nos deux collègues Pupponi et Peu. Lorsque j’acquiesce à leurs propos, c’est parce que je suis convaincu que leurs interventions, leurs déclarations se nourrissent de situations dont ils ont l’expérience grâce au cumul des mandats, grâce à l’exercice de plusieurs mandats successifs – je m’adresse là à M. le secrétaire d’État…

Une partie des malaises sociaux que l’on connaît aujourd’hui découle de la politique du logement. Pour ma part, je suis plus sensible à ce qu’indiquent nos collègues Pupponi et Peu qu’à l’idée d’un grand plan de 40 ou 50 milliards, comme en voudrait Jean-Louis Borloo. Ils évoquent des sujets qui doivent vraiment nous préoccuper. Depuis mon département d’Ille-et-Vilaine et la zone rurale où je vis, je n’ai pas le même ressenti qu’eux, mais je les écoute attentivement, parce que je pense qu’ils pointent du doigt le cœur d’un certain nombre de difficultés de notre pays.

M. Martial Saddier. Monsieur le secrétaire d’État, vous réussirez si, tout en déterminant avec le Parlement un cadre national – c’est le rôle de la loi de la République –, vous trouvez la bonne formule pour permettre des adaptations locales. Les débats qui nous occupent depuis une heure prouvent et montrent qu’il n’est pas deux départements, deux communes, deux communautés de communes, deux quartiers sensibles qui puissent recevoir la même réponse. Nous parlons bien des mêmes choses, mais l’adaptation aux réalités locales est impérative, il faut donner plus de liberté aux acteurs locaux. Les réussites de ces dernières années en rénovation urbaine tiennent à cela. Trouvez donc le bon équilibre d’ici à la séance publique.

M. Jean-Luc Lagleize. M. Pupponi dit que la puissance publique doit, dans les quartiers difficiles, maîtriser les commerces. Je suis totalement d’accord avec cela, mais je ne le suis en revanche pas tout à fait avec l’idée que cela passe par la maîtrise de la propriété. La maîtrise du commerce, la maîtrise du peuplement par des commerçants n’y est pas obligatoirement liée : on peut également passer des conventions avec un certain nombre de foncières, privées, semi-publiques ou publiques. On peut également adopter des plans de marchandisage qu’il faut respecter, dans le cadre de ces conventions. L’article 28 permet cette ouverture à la propriété privée ou semi-privée.

M. François Pupponi. Nous disons à peu près la même chose. Dès lors que l’on permet au privé d’acheter, tous les acteurs privés pourront acheter. Il s’agit de ne pas interdire aux offices d’intervenir le jour où un élu local constate que le dealer du quartier est en train d’acheter tous les commerces d’une rue – nous en avons des exemples tous les jours – et que le maire ne peut pas acheter parce qu’il ne dispose pas forcément d’un droit de préemption dans ce cadre. Il faut que la mairie puisse solliciter l’office pour que ce soit lui plutôt que le dealer qui achète. C’est cela que nous vous disons. Laissez-nous au moins les outils qui nous permettent d’intervenir.

Aujourd’hui, dans ces rues commerçantes, ce sont les dealers qui recyclent l’argent du trafic de drogue avec des sociétés civiles immobilières (SCI) qui achètent, louent, revendent le fonds de commerce. Des trafics comme cela, nous en voyons tous les jours. N’empêchez donc pas un office de devenir propriétaire à la demande d’un élu pour éviter cela. Nous n’allons pas dévoiler publiquement les détails, mais, quand des réseaux de radicalisation s’implantent, c’est ainsi que cela se passe.

M. Stéphane Peu. La question n’est pas de réserver aux offices la possibilité d’intervenir. Bien sûr, tout le monde doit intervenir : les foncières, les 25 000 acteurs… Mais pourquoi serait-il interdit aux offices de le faire ? C’est une bêtise. Si nous n’avions pas chez nous des offices pour empêcher certaines dérives – paupérisation ou blanchiment d’argent –, nous aurions encore plus matière à nous inquiéter. Il ne s’agit pas de substituer les offices à tous les autres acteurs, il s’agit de ne pas les empêcher d’intervenir car ce serait une très mauvaise mesure.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Ce débat est passionnant et passionné mais conservons cet esprit qui nous anime depuis quarante-huit heures. Nos débats permettent vraiment d’enrichir le texte.

Je crois le constat partagé : il faut que les offices puissent participer à la revitalisation, à la restructuration et à la reconquête des centres-villes. Le projet de loi vise précisément à le permettre, comme M. Pupponi et M. Peu le souhaitent. La seule question est de savoir s’ils doivent avoir la possibilité de le faire eux-mêmes ou bien par une filiale. Ne nous détournons cependant pas du fond : tout ce que vous avez rapporté montre que les offices doivent pouvoir intervenir, et c’est précisément ce que permet le projet de loi. Nous allons donc dans le bon sens.

Faut-il recourir à une filialisation ? J’entends les arguments de M. Peu, selon qui cela peut poser problème. Il s’agit de savoir si le soutien financier apporté aux offices pour le logement doit être sanctuarisé et fléché vers le logement ou s’il peut être mis au « pot commun » du logement et de la restructuration et revitalisation du centre-ville. Le cœur de métier des offices est la gestion des logements, mais il faut leur permettre d’aller vers la restructuration et la reconquête des centres. C’est l’objet de la filialisation, et le débat ne porte que sur ce point.

M. François Pupponi. Nous sommes d’accord, monsieur le secrétaire d’État, mais notre collègue Saddier l’a dit : il faut être pragmatique. Il y a des endroits où cela passera par la filialisation et des endroits où cela se fera « en direct ». Il faut parfois être très réactif, ne fermons donc pas une porte en imposant le recours à la filialisation. Vous voulez rationaliser, restructurer et simplifier, mais vous créez une structure ! Et puis, sincèrement, ce n’est pas toujours simple entre les maires et les filiales des bailleurs sociaux.

M. Stéphane Peu. Le problème, monsieur le secrétaire d’État, est que demain les offices publics ne pourront plus faire ce qu’ils peuvent aujourd’hui faire. Dans ma circonscription, j’ai à la fois une filiale de l’office, dans le centre-ville, et une gestion directe par l’office dans les quartiers périphériques. Le cadre actuel le permet. Si, demain, la filialisation est obligatoire, c’est une mauvaise chose, car ce n’est pas pratique.

Mme Laure de La Raudière. Le débat est essentiel, en fait, mais je ne comprends pas la position du Gouvernement. S’agit-il de respecter une contrainte juridique, par exemple une contrainte européenne qui obligerait à séparer les comptes ? Je pose vraiment cette question dans un esprit constructif, parce que, même si je n’ai pas bien compris votre argumentation, monsieur le secrétaire d’État, nous sommes d’accord sur l’objectif.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Aujourd’hui, les offices peuvent agir dans ce que nous appelons les bas d’immeubles, et ils continueront de le pouvoir. La question est la suivante : pourront-ils, demain, devenir opérateurs de la restructuration, de la revitalisation d’un centre-ville ? Aujourd’hui, ils ne le font que sur leurs propres bas d’immeubles, et, madame de La Raudière, les bailleurs bénéficient d’aides au titre du SIEG dont ils sont chargés en matière de logement, ce qui impose effectivement une séparation des comptes. Il s’agit de s’assurer que l’aide versée pour le logement profite effectivement au logement. Si demain les offices ont la possibilité, statutairement, d’être non pas simplement opérateurs de logement mais opérateurs de revitalisation du centre-ville, l’aide versée au titre du logement servira à la fois au logement et à cette nouvelle activité. Or, vous connaissez très bien le principe : une aide doit être fléchée et servir à ce vers quoi elle est fléchée.

C’est le sens de la filialisation que de préserver cela.

M. Sébastien Cazenove. Peut-être pourrions-nous imaginer un travail avec l’Établissement public national d’aménagement et de restructuration des espaces commerciaux et artisanaux (EPARECA), qui fait un très bon travail de portage commercial. Peut-être y a-t-il là une piste.

M. François Pupponi. Peut-être faut-il y retravailler d’ici à la séance publique, mais prenons un cas simple. Dans un quartier de rénovation urbaine, l’ANRU et l’État accordent un financement à un bailleur pour la construction d’un immeuble, avec des logements et des commerces. Ce n’est pas la filiale du bailleur qui construit les commerces. Avec l’aide de l’État et de l’ANRU, le bailleur construit un immeuble complet et, comme plus personne ne veut habiter en rez-de-chaussée, il n’y fait que des commerces, et cela ne pose aucun problème. Ce que vous proposez, avec la filialisation, c’est de l’empêcher ! Mais s’il peut le faire aujourd’hui, pourquoi ne pourrait-il acheter des commerces ailleurs dans le même quartier ?

M. Stéphane Peu. Quand on doit requalifier un centre-ville, faire revenir des médecins, quand une politique publique doit être mise en œuvre, c’est avec tous les outils disponibles. L’EPARECA en fait partie, mais ce n’est pas le seul. Parfois, il y a des lenteurs, et les offices publics peuvent aujourd’hui intervenir à l’appui, à la demande des collectivités indépendamment de leur patrimoine de logements. C’est très bien ainsi et imposer une filialisation les priverait d’une possibilité, ce qui serait dommage et nous affaiblirait.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Aujourd’hui, effectivement, un office a tout à fait la possibilité de gérer un pied d’immeuble et d’y faire un local commercial. Demain, il aura toujours cette possibilité. Il faut aussi qu’il puisse devenir opérateur de la revitalisation du centre-ville, mais en direct ou via une filiale ? Si une filiale me semble nécessaire, c’est parce que c’est au titre du logement que les bailleurs sociaux bénéficient aujourd’hui d’aides. Le principe des SIEG est que les aides auxquelles ils donnent droit doivent être fléchées. Il me paraît donc assez clair qu’une filialisation s’impose.

M. Stéphane Peu. Les aides portent sur des objets, pas sur des structures !

M. Martial Saddier. Nous avons là un exemple de ces nouvelles compétences données aux collectivités territoriales… sans l’argent correspondant. L’argent public est rare, il l’est particulièrement en matière de logement aidé, où il est presque insuffisant.

Je peux comprendre le risque sur lequel M. le secrétaire d’État appelle notre attention : si nous élargissons la compétence de l’opérateur et qu’il bénéficie des mêmes montants d’aide, il y aura forcément moins d’argent pour le logement aidé.

Pour répondre aux cas spécifiques exposés par nos collègues, il faudrait trouver une solution qui laisse la porte ouverte, sans cependant pénaliser le logement locatif.

La commission rejette les amendements.

Elle en vient à l’amendement CE1833 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Les organismes HLM disposent des outils et compétences pour développer leurs interventions dans le tissu existant, dans les centres anciens comme dans les centres-bourgs – voyez que je ne parle pas que de Saint-Denis. L’article 54 du projet de loi crée les opérations de revitalisation du territoire (ORT). Ce nouveau cadre d’intervention doit faciliter l’implication des organismes HLM si toutefois la loi les y autorise. C’est l’objet de cet amendement.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette l’amendement.

Elle examine les amendements identiques CE1832 de M. Stéphane Peu et CE2391 de M. François Pupponi.

M. Stéphane Peu. Les organismes HLM peuvent intervenir dans des copropriétés en voie de dégradation, notamment par l’acquisition et le portage de logements. Je ne veux pas lancer un débat qui serait très compliqué, car le sujet est lui-même très compliqué, mais il faut faciliter cette intervention des organismes HLM, notamment à l’appel des collectivités, pour qu’ils puissent faire du portage tant qu’il est temps. Quand l’endettement s’aggrave, que les copropriétés en difficulté ne peuvent faire leurs travaux, il faut arrêter l’hémorragie. Les organismes HLM sont parfois le bon outil.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les bailleurs sociaux sont effectivement des acteurs importants de la requalification des copropriétés dégradées mais, évoquant toutes les actions de l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (ANAH), votre amendement est bien trop large et trop imprécis. Les organismes HLM peuvent déjà intervenir en complément de l’ANAH ou d’un établissement public foncier, à condition que cela s’inscrive dans un programme élaboré en concertation avec les collectivités territoriales, comme c’est déjà le cas des opérations de requalification des copropriétés dégradées. Je suis donc défavorable à cet amendement.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je suis également défavorable à cet amendement, mais nous allons revenir sur cette question des copropriétés dégradées, objet de nombreux articles et amendements et dont nous avons déjà débattu lors de l’examen de la proposition de loi que M. Peu avait déposée. Objectivement, cette référence à l’ANAH, et à toutes ses missions, ouvre la voie à n’importe quelle utilisation. La rédaction de cet amendement est trop large.

M. François Pupponi. Quel risque y a-t-il à ce que les bailleurs sociaux puissent intervenir en complément de l’ANAH sur tout son champ d’intervention ? Si ce n’est possible que dans le cadre des procédures évoquées par la rapporteure, on arrive toujours trop tard ! L’idée est de pouvoir intervenir avant que la situation ne devienne catastrophique et qu’il soit nécessaire de restructurer la copropriété dans le cadre d’un programme. Il faut permettre d’intervenir avant, lorsqu’une copropriété n’est pas encore dégradée mais doit être aidée. Un office pourrait alors aider l’ANAH et empêcher la catastrophe. En quoi cela pose-t-il problème ?

M. Stéphane Peu. On vous propose de faire de la médecine préventive et vous ne voulez nous limiter au rôle du SAMU, en une matière – les copropriétés dégradées – où les survivants sont peu nombreux !

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Ne rentrons pas ainsi en mêlée au sujet des copropriétés dégradées, alors que le projet de loi essaie de donner de nouveaux instruments afin de continuer à progresser. Nous en viendrons aussi aux marchands de sommeil, au sujet desquels nous proposons des choses qui n’ont jamais été faites jusqu’à présent.

Il est évident que la prévention est le sujet. Comment fonctionne l’ANAH ? Vous êtes membre d’une copropriété, un propriétaire bénéficiant d’un prêt appelle la Fédération SOLIHA (Solidaires pour l’habitat) ou directement l’Agence ou est appelée par elles, par exemple parce qu’elles proposent un prêt pour rénover une fenêtre, et la loi dispose qu’à partir du moment où l’ANAH est intervenue, c’est juridiquement un élément déclencheur de l’intervention de l’Office HLM. Tout ceci est quand même très étrange ! Vous le dire ne signifie pas qu’il ne faut pas conduire une politique préventive.

M. Stéphane Peu. On pourrait supprimer la mention de l’ANAH et écrire « en tout temps et en tout lieu ». Mais, lorsque l’Agence peut acheter un ou deux appartements dans une copropriété de 30 logements et en faire sortir les mauvais payeurs, la remettre à flot et ensuite revendre les logements, cela apporte une souplesse qui permet d’empêcher les copropriétés de sombrer.

M. François Pupponi. Nous ne parlons pas de la même chose : nous ne mettons pas en cause ce qui est proposé au sujet des copropriétés dégradées et des marchands de sommeil.

Nous, nous vous parlons des copropriétés en voie de dégradation, pour empêcher qu’elles basculent. Pour ce faire, il faut qu’il y ait des gens capables d’acheter un ou deux appartements, ceux qui sont vendus à la barre, ceux qui sont vendus à des marchands de sommeil. La puissance publique ne le peut pas alors que, parfois, un Office HLM le peut. Peut-être sommes-nous allés trop loin dans le rôle confié à l’ANAH, que nous considérions comme un élément déclencheur très large, mais il faudrait bien que les offices puissent intervenir à tout moment à la demande de la puissance publique, avant que la catastrophe ne se produise.

La commission rejette les amendements.

Elle examine l’amendement CE2222 de M. Thierry Benoit.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’objet de l’amendement est de supprimer le caractère complémentaire de l’accession sociale dans les activités des OPH.

L’activité des offices publics de l’habitat est essentiellement tournée vers la gestion de logements locatifs sociaux. Le fait que la loi indique que l’activité d’accession à la propriété constitue une activité complémentaire correspond à la réalité et n’empêche pas par ailleurs ces organismes de réaliser librement des opérations d’accession à la propriété. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable.

L’amendement est retiré.

La commission est saisie des amendements identiques CE428 de M. Thibault Bazin, CE1192 de Mme Valérie Lacroute, CE1749 de M. Stéphane Peu, CE1941 de Mme Jacqueline Maquet et CE2373 de M. François Pupponi.

M. Thibault Bazin. L’objet de cet amendement est de supprimer le caractère transitoire de la mesure et de porter la durée de vie de la structure de coopération de cinq à dix ans, durée beaucoup plus adaptée au temps nécessaire à la réalisation de logements.

M. Stéphane Peu. Cette mesure est très favorable à la mixité sociale.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis favorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Mon avis est également très favorable.

La commission adopte ces amendements.

Elle examine les amendements identiques CE1824 de M. Stéphane Peu, CE2102 de Mme Mathilde Panot et CE2374 de M. François Pupponi.

M. Stéphane Peu. Il est proposé que les organismes HLM puissent effectuer des prestations de services dans la limite de 30 % de leur chiffre d’affaires global.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les activités de syndic des organismes HLM ont vocation à se développer, notamment dans le cadre des copropriétés dégradées faisant l’objet d’une intervention publique ou dans le cadre des copropriétés issues de ventes HLM.

Il faut donc permettre aux OPH de développer cette nouvelle activité au-delà des plafonds actuellement prévus, tout en distinguant ce qui relève du SIEG, de ce qui n’en relève pas.

Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Il faut permettre aux OPH d’exercer cette activité très importante du bailleur, au regard de la discussion que nous avons eue sur le SIEG, mais une filialisation est nécessaire. Mon avis est donc défavorable.

La commission rejette les amendements.

Elle est ensuite saisie des amendements identiques CE397 de M. Vincent Descoeur, CE563 de M. Arnaud Viala, CE650 de M. Fabien Lainé, CE2013 de M. Bruno Fuchs et CE2333 de M. François Pupponi.

M. Thibault Bazin. Une filiale ne doit être créée qu’en cas de carence avérée du secteur privé afin de ne pas déstructurer une activité déjà soumise à une concurrence importante. Dans certains territoires, cela risquerait de porter préjudice aux talents locaux.

M. Fabien Lainé. Même argument : nous sommes assez inquiets pour les TPE et PME œuvrant dans les endroits carencés.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cette mesure n’affecte pas la concurrence car, ces activités devant être opérées par des filiales des organismes HLM, elles ne bénéficient d’aucune aide publique propre aux HLM. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. On voit une fois encore la complexité de ce que nous tâchons de faire.

Nous devons en effet veiller à ne pas laisser détruire toute l’activité privée par ceux qui bénéficient de subventions, mais il faut aussi permettre aux offices et aux bailleurs d’exercer l’ensemble des activités qu’ils souhaitent conduire pour améliorer le cadre de vie.

La filialisation règle le problème du SIEG et permet d’exercer ces activités, même s’il n’y a pas une carence du secteur privé. Il n’y a pas de mélange entre les aides versées au titre du logement aux bailleurs et les activités. Je m’étonne d’ailleurs que des amendements aient pu être déposés auparavant et maintenant : cela n’est pas logique.

M. François Pupponi. Les amendements précédents avaient pour objet de dire que l’on pouvait se passer de filiales et laisser les offices et bailleurs sociaux faire le travail. Vous restez sur votre position en indiquant qu’il faut créer des filiales parce que, pour des raisons juridiques le bailleur ne peut pas tout faire. Cela, je peux le comprendre, mais vous placez le curseur trop loin. Pour nous, la filiale doit bien rester dans le champ d’intervention du bailleur, si tel n’est pas le cas et que la filiale se livre à une activité purement privée, sort du champ de l’intérêt général et intervient dans le secteur concurrentiel, c’est un dévoiement. Il faut donc que la loi limite le champ d’intervention de la filiale.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Vous avez raison, il n’est en aucun cas question de dire à un office, un bailleur ou une société HLM qu’ils peuvent aller au-delà de leur métier. Mais vos amendements disent que si ces acteurs sont en concurrence avec des acteurs privés dans l’exercice d’activités faisant partie de leur métier, la question même de leur intervention se pose. Or, des entreprises privées sont susceptibles d’agir pour la revitalisation des centres-villes et elles pourraient s’émouvoir qu’interviennent des bailleurs recevant des aides de l’État – en toute légitimité par ailleurs – et se demander si ces aides prévues pour le logement n’iront pas en fait à l’activité du centre commercial.

Vous limitez considérablement le champ d’action des bailleurs dans leurs missions, mais celles-ci ne peuvent être ainsi accomplies que le cas d’une carence avérée du secteur privé. Je propose que les bailleurs puissent intervenir aussi dans tous les secteurs d’activité où le secteur privé est présent, la filialisation garantissant l’étanchéité entre les aides apportées d’un côté et l’activité des bailleurs de l’autre.

M. Stéphane Peu. Vous affirmez une nouvelle fois qu’il faut créer des filières afin de parer au risque de détournement des aides. Or, il ne s’agit pas d’aides à la structure qui pourraient être affectées selon ses choix, mais à l’objet, par exemple à la construction de logements. Je ne suis pas hostile à la filialisation par principe, mais il ne faut pas en faire une condition de l’intervention et créer un échelon supplémentaire va à l’encontre de la souplesse nécessaire pour être au plus près des réalités du terrain.

M. François Pupponi. L’amendement n’est peut-être pas parfaitement rédigé. L’idée est qu’il faut que les filiales que vous allez créer puissent continuer à travailler dans le cadre de l’intérêt général, ce qui est le rôle du bailleur.

Si ces filiales deviennent des structures destinées à gagner de l’argent dans un secteur concurrentiel, y compris pour faire remonter les bénéfices à la société mère, c’est un autre débat. Si cela doit constituer un moyen de financer le logement social, il faut le dire clairement ; nous pourrions le comprendre.

L’idée est de dire que la filiale doit travailler dans le cœur de métier du bailleur, et qu’elle n’aille pas vers des appels d’offres dans des quartiers où le bailleur n’intervient pas, ce qu’en l’état le texte permet.

M. Martial Saddier. C’est sans rapport avec ces amendements mais je tenais à vous informer que la France vient d’être renvoyée devant la Cour européenne de justice pour non-respect des règles relatives à la qualité de l’air. Ce renvoi est particulièrement grave et, le texte que nous examinons étant directement lié à ce sujet, sans rouvrir le débat que nous avons eu hier, je vous invite, mes chers collègues, à réfléchir à cette importante question de santé publique.

La commission rejette les amendements.

Elle en vient aux amendements identiques CE424 de M. Thibault Bazin, CE1185 de Mme Valérie Lacroute, CE1213 de Mme Françoise Dumas, CE1750, de M. Stéphane Peu et CE2376 de M. François Pupponi.

M. Thibault Bazin. Créer des filiales alourdit la fourniture des services et empêche les organismes HLM d’être efficaces et réactifs en la matière alors qu’ils doivent faire preuve d’agilité pour être efficients.

Une comptabilité analytique orientée vers cet objectif remplit le but escompté, d’autant que l’article 28, dans son septième alinéa, introduit une obligation de comptabilisation distincte du résultat de l’activité relevant de la gestion de services d’intérêt économique général. Il est important de pouvoir apporter cette souplesse.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette les amendements.

La commission est saisie de l’amendement CE560 de M. Arnaud Viala.

M. Thibault Bazin. Nous sommes toujours dans le domaine de la concurrence directe, il est donc important de déterminer avec précision le régime juridique de ces filiales afin qu’elles ne viennent pas fragiliser les talents locaux déjà en difficulté dans des territoires où le bâtiment est moins dynamique.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement est satisfait, j’en demande le retrait.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

L’amendement est retiré.

La commission examine l’amendement CE1751 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Là encore, il s’agit de faire preuve de souplesse. Les collectivités de rattachement font partie de la gouvernance des offices publics. À chaque fois qu’une création de filiale ou une prise de participation dans une société est évoquée, le conseil d’administration est appelé à se prononcer. Doubler la décision d’un conseil d’administration au sein duquel les collectivités sont représentées d’un avis desdites collectivités alourdit la procédure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. En l’état actuel de la réglementation, plus de la moitié de la composition du conseil d’administration d’un Office public de l’habitat (OPH) est désignée par la collectivité ou l’EPCI de rattachement. Toutefois, une partie de ses représentants ne sont pas des élus, mais des personnalités qualifiées. Par ailleurs, pour les départements de la petite couronne parisienne, parmi les représentants de l’établissement public territorial figurent, dans une proportion d’au moins la moitié, des membres proposés par la commune de rattachement initial dès lors qu’au moins la moitié du patrimoine de l’office est située sur son territoire. En conséquence, la collectivité de rattachement n’a pas toujours la majorité des sièges et il semble donc nécessaire qu’elle soit directement consultée pour des décisions aussi importantes que des prises de participation.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je m’en remets à la sagesse de la commission.

M. Stéphane Peu. Savez-vous ce qu’est une procédure d’autorisation d’une collectivité et le temps qu’il faut pour que la décision soit prise ?

La collectivité de rattachement est prépondérante dans la gouvernance de l’organisme.

La commission rejette cet amendement.

Elle se saisit des amendements identiques CE1752 de M. Stéphane Peu et CE2457 de M. Denis Sommer.

M. Stéphane Peu. Les Offices publics sont soumis à une comptabilité analytique de droit privé. Cet amendement a pour objectif de s’assurer que les fonds issus des activités de construction, d’amélioration et de gestion des logements locatifs sociaux ne puissent alimenter les filiales ne concourant pas à un service d’intérêt général. Il s’agit de séparer les comptabilités.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Je suis d’accord avec l’objectif poursuivi, toutefois, cette étanchéité est, selon moi, déjà garantie.

Par ailleurs, il y a un problème de rédaction dans votre amendement qui dit le contraire de l’exposé sommaire. Je vous propose donc de le retravailler d’ici la séance publique.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je demande également le retrait, car je souhaite que soit vérifiée la compatibilité entre le dispositif SIEG que j’ai évoqué et le cloisonnement des comptes que vous réclamez. C’est un sujet intéressant qu’il nous faut traiter d’ici la séance publique.

Les amendements sont retirés.

La commission examine l’amendement CE1829 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. En supprimant la clause liant ces prestations à la compétence territoriale qui limite actuellement ces coopérations, cet amendement propose de faciliter les prestations entre organismes HLM afin de mutualiser les savoir-faire.

Suivant l’avis favorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission adopte l’amendement.

Elle examine les amendements identiques CE1048 de M. Fabien Lainé, CE1074 de M. Arnaud Viala, et CE2727 de M. Bruno Fuchs.

M. Fabien Lainé. Mêmes arguments que précédemment sur les filiales, défendu.

M. Bruno Fuchs. Nous partageons le souhait de parvenir à une meilleure efficacité par le recours à la filialisation.

Toutefois, je serais heureux d’entendre le ministre sur l’impact que ce dispositif pourrait avoir dans certaines zones sur le tissu des TPE et PME.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Nous avons déjà longuement débattu de ce sujet ; avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable.

Pour répondre à votre question, monsieur Fuchs, aucun risque n’est encouru si l’aide dont bénéficient les bailleurs n’est pas affectée à une activité déjà occupée par des TPE et des PME. Tant que l’aide destinée au logement demeure dans cette sphère, il n’y a pas de risque supplémentaire.

La filialisation permet donc d’ouvrir de nouvelles activités tout en se prémunissant d’un impact sur les PME et les TPE, même si ces activités peuvent s’exercer alors que la carence du secteur privé n’est pas avérée puisqu’il n’y a pas de subvention.

Le débat qui a été soulevé par plusieurs d’entre vous porte sur la question de savoir si la création de ces filiales est nécessaire pour assurer cela ou si d’autres mécanismes peuvent le permettre. Nous devons y réfléchir avant l’examen du texte en séance publique.

La commission rejette ces amendements.

Elle examine ensuite les amendements identiques CE1061 de M. Thibault Bazin, CE2689 de Mme Valérie Lacroute et CE2693 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Pour être efficace, il faut être agile or le dispositif des filiales peut être source de lourdeur. Plus loin dans le présent article, un alinéa proposera d’introduire l’obligation de comptabiliser distinctement le résultat de l’activité relevant de la gestion de services d’intérêt économique général.

Nous pensons que le texte permet de surseoir à la création de filiales.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette ces amendements.

Elle étudie les amendements identiques CE1702 de la rapporteure et CE1401 de M. Thibault Bazin.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement traite de la nue-propriété ; je laisse M. Bazin le présenter.

M. Thibault Bazin. Il s’agit de pérenniser le dispositif de cession en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) de la nue-propriété des immeubles neufs. Ce dispositif existe depuis 2006 et a été pérennisé en 2014, il continuerait à être réservé aux logements situés en zones tendues. L’amendement apporte aussi des précisions quant à sa mise en œuvre et prévoit également son application aux sociétés d’économie mixte de construction et de gestion de logements sociaux.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je suis favorable à la pérennisation à condition qu’elle soit encadrée, notamment par voie réglementaire ; je vous propose de le déposer à nouveau en séance publique en faisant cette fois référence à cet encadrement.

M. Thibault Bazin. Je retire mon amendement au profit d’une nouvelle rédaction.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Je me propose de faire de même.

Les amendements sont retirés.

La commission est saisie des amendements identiques CE1062 de M. Thibault Bazin, CE2690 de Mme Valérie Lacroute, CE2694 de M. Stéphane Peu et CE2698 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Cet amendement doit être réexaminé en vue de la séance publique.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Même argumentation que précédemment au sujet des filiales ; avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

La commission rejette ces amendements.

Elle se saisit des amendements identiques CE1758 de M. Stéphane Peu, CE2513 de Mme Caroline Janvier, CE2523 de M. Bruno Fuchs et CE2577 de M. Jean-Louis Bricout.

Mme Caroline Janvier. Il s’agit de s’assurer que les usagers handicapés soient impliqués dans les domaines qui les concernent, en l’occurrence la création d’une filiale proposant un service d’accompagnement des personnes handicapées. Cet amendement propose d’associer le Conseil national consultatif des personnes handicapées (CNCPH) à l’élaboration du cahier des charges de la filiale concernée.

Pendant longtemps, des politiques en faveur des personnes handicapées ont été conduites sans prendre en compte l’avis des intéressés ; cela ne doit plus se produire.

M. Jean-Louis Bricout. Cet amendement a été parfaitement défendu par notre collègue, il s’agit qu’un cahier des charges commun soit élaboré avec les instances représentatives des personnes handicapées.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Une activité annexe filialisée est soumise à une logique d’offre de service délivrée dans des conditions concurrentielles, ce qui ne rend pas nécessaire de compliquer la mise en œuvre par un cahier des charges. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

La commission rejette les amendements.

Elle étudie les amendements identiques CE488 de M. Alain Ramadier, CE1827 de M. Stéphane Peu, CE2390 de M. François Pupponi et CE2491 de M. Bruno Fuchs.

M. Robin Reda. Cet amendement vient appuyer une démarche globale d’accession à la propriété des ménages hébergés en logements sociaux. Il s’agit de garantir le financement, donc la robustesse financière des intéressés au moment de l’acquisition. Il est ainsi proposé de conférer aux organismes HLM un pouvoir de conseil en financement ainsi que la possibilité d’être intermédiaires entre les accédants et les établissements bancaires.

Il convient d’ailleurs de rappeler que l’article L. 511-6 du code monétaire et financier conserve une disposition dérogatoire favorable aux organismes HLM pour l’exercice de ces missions.

M. Bruno Fuchs. Si nous souhaitons passer à 1 %, soit 40 000 logements, nous serons confrontés à un nombre très important de dossiers de crédits. Si nous ne disposons pas d’un intermédiaire susceptible d’opérer un premier tri, et qui aide les demandeurs à constituer leurs dossiers, les procédures risquent d’être ralenties, et certains dossiers mal remplis. Le but recherché est donc l’efficacité.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement apporterait une simplification et une réduction des coûts des services entourant les opérations d’accession sociale à la propriété. Avis favorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Mon avis est défavorable.

J’ai pleinement conscience de l’importance du problème, car je suis persuadé que confier un soutien financier au bailleur pour des questions de financement peut permettre de faire gagner beaucoup d’argent au locataire.

Je prendrai pour exemple les contrats d’assurance : combien de bailleurs considèrent que les contrats d’assurance financés par les locataires se situent à des prix allant bien au-delà de ce que pourraient obtenir beaucoup d’autres locataires ? Je suis persuadé que les bailleurs peuvent tenir ce rôle de conseil, mais modifier le code monétaire et financier revient à ouvrir une boîte de Pandore avec bien des risques de dérive.

Je comprends tout à fait le souhait exprimé par cet amendement, qui, s’il était adopté, devrait être de facto encadré, ce qui est une nécessité dès que l’on touche au code monétaire et financier.

La commission adopte les amendements.

Elle examine, en discussion commune, les amendements CE425 de M. Thibault Bazin, CE1186 de Mme Valérie Lacroute, CE1753 de M. Stéphane Peu, CE2377 de M. François Pupponi, les trois derniers étant identiques.

M. Thibault Bazin. L’objet de la proposition ci-dessus est donc de donner compétence aux organismes pour intervenir directement et réaliser des prestations de services innovantes, tels que des services individualisés d’accompagnement numérique, d’autopartage, d’enlèvement des encombrants et de recyclage.

Il s’agit de conférer un fondement légal pour proposer des services à forte plus-value liés au logement.

M. Stéphane Peu. Notre amendement vise à reconnaître aux organismes HLM d’autres compétences que celle du seul logement, comme l’enlèvement des encombrants et le recyclage, ce qui les pose en réels acteurs sociaux.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Je partage l’objectif de ces amendements, mais il me semble d’ores et déjà satisfait par l’alinéa 17. Celui-ci élargit les compétences des OPH pour les autoriser à créer des filiales destinées à fournir des services sociaux à leurs locataires. La rédaction de cet alinéa est assez large et ne me paraît pas limiter les possibilités d’innovation.

Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis, l’expression « activité innovante » est trop flou.

La commission rejette ces amendements.

Elle en vient aux amendements identiques CE1754 de M. Stéphane Peu et CE2378 de M. François Pupponi.

M. Stéphane Peu. L’organisation du rattachement des OPH doit être suffisamment souple pour s’adapter aux évolutions des territoires. Par ailleurs, la disposition relative au rattachement à une région n’a plus lieu d’exister puisqu’elle ne visait que l’éventuel rattachement de l’Office public de l’habitat interdépartemental de l’Essonne, du Val-d’Oise et des Yvelines (OPIEVOY), lequel a été dissous.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Ces amendements vont dans le sens de la restructuration et des coopérations qui sont encouragées par ce projet de loi. J’y suis donc favorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

La commission adopte ces amendements.

Elle est saisie de l’amendement CE2834 de la rapporteure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’objet du présent amendement est de moduler la mesure de regroupement des offices publics de l’habitat d’une même collectivité de rattachement afin de prendre en compte les cas d’EPCI concernés par la présence de plusieurs OPH de grande taille. Un seuil de 15 000 logements, seuil d’autonomie d’un bailleur social et de taille minimale d’un groupe de bailleurs sociaux, est donc retenu.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis favorable.

Cet amendement est très important, car il est le fruit de longues discussions avec les bailleurs sociaux d’Île-de-France dans les établissements publics territoriaux (EPT). À cette occasion nous avons réalisé que ce que prévoyait initialement le projet n’était pas faisable, car trop d’offices auraient dû se regrouper au sein d’un EPT. L’introduction de ce seuil facilite grandement ces regroupements.

La commission adopte l’amendement.

Elle examine, en discussion commune, les amendements CE2267 de M. François Pupponi et CE1999 de Mme Albane Gaillot.

Mme Albane Gaillot. Cet amendement vise à permettre la prise en compte de particularités locales – vous avez évoqué l’Île-de-France, monsieur le ministre – justifiant dans certaines situations spécifiques, le maintien du rattachement de deux OPH à un établissement public de coopération intercommunale ou un établissement public territorial sur le territoire duquel étaient situés plusieurs OPH.

Afin de garantir le caractère exceptionnel de cette dérogation, il est proposé de conditionner le bénéfice d’un tel régime à l’appréciation de l’autorité préfectorale.

Le projet de loi doit permettre d’assurer le renforcement de l’efficacité de la gestion des bailleurs sociaux, et que cette efficacité trouve un équilibre avec la responsabilité sociale qui est la leur.

Les projets de fusion d’un trop grand nombre d’acteurs entre eux – on en compte huit dans ma circonscription –, mobiliseraient fortement et pour plusieurs années, leurs ressources humaines et financières et obérerait ainsi leur capacité à mener efficacement leurs missions premières : loger, construire, rénover et celles attendues par cette loi en termes d’efficience et de volumes de production. Aussi, le fait d’intégrer à la loi une telle dérogation apparaît donc comme une mesure d’équilibre essentielle à la pertinence globale de ces nouvelles dispositions.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’amendement CE2834 que j’ai présenté et que la commission a adopté satisfait votre demande, je préconise donc le retrait.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. François Pupponi. La place des établissements publics territoriaux dans le contexte du Grand Paris constitue un vrai sujet ; il faudrait revoir la rédaction de l’amendement de la rapporteure.

M. Stéphane Peu. La rédaction de l’amendement de la rapporteure m’a en effet semblé floue.

Les amendements sont retirés.

La commission examine les amendements identiques CE128 de M. Alain Ramadier, CE1755 de M. Stéphane Peu et CE2379 de M. François Pupponi.

M. Robin Reda. Cet amendement va dans le sens de la représentativité des collectivités qui auraient dans leur territoire le patrimoine d’un bailleur lui-même rattaché à une autre collectivité avec un conseil d’administration qui ne représenterait que cette collectivité.

Il s’agit encore une fois de favoriser une gestion de proximité ainsi que la représentation des élus concernés.

M. Stéphane Peu. Cet amendement adapte la gouvernance, car un mécanisme trop contraint peut conduire à ce que des villes possédant du patrimoine ne soient pas représentées dans les instances. Nous souhaitons donc introduire de la souplesse.

Il conviendra en outre de renforcer la participation des personnels des organismes au sein de la gouvernance de l’office.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement va dans le sens contraire à ce que vous avez proposé au sujet de l’augmentation du nombre de locataires afin d’accroître leur représentation au sein des instances. Si, à partir d’un nombre limité de personnes on augmente les effectifs de certains collèges aux dépens des autres, certains seront conduits à disparaître.

Pour ces raisons mon avis est défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

La commission rejette ces amendements.

Elle est saisie de l’amendement CE1944 de Mme Jacqueline Maquet.

Mme Stéphanie Do. Il semble indispensable de renforcer la place des locataires au sein des OPH.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cette mesure, elle aussi, déséquilibrerait la gouvernance des OPH, c’est pourquoi j’y suis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

L’amendement est retiré.

La commission en vient à l’amendement CE1945 de Mme Jacqueline Maquet.

Mme Stéphanie Do. Il est inapproprié que des élus des communes ne respectant pas les obligations en matière de construction de logement social puissent siéger au conseil d’administration d’un office.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les sanctions contre les maires de communes carencées au titre de la loi SRU sont déjà suffisamment importantes et viennent d’être renforcées par la loi du 27 janvier 2017 relative à l’égalité et à la citoyenneté.

Il ne me paraît pas opportun d’exclure de la gouvernance des OPH des communes qui, malgré tout, garantissent le plus souvent les emprunts de l’organisme.

Avis défavorable.

L’amendement est retiré.

La commission examine les amendements identiques CE554 de M. Pierre Cordier, CE1756 de M. Stéphane Peu et CE2380 de M. François Pupponi.

M. Stéphane Peu. Il s’agit d’introduire la possibilité de vidéoconférences dans un certain nombre d’instances, commissions d’attribution et autres, afin de les rendre plus efficaces dans la mesure où les règles de quorum peuvent être très lourdes.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement part d’un bon principe : simplifier les formalités et les coûts des nombreuses réunions internes aux OPH. Toutefois, l’alinéa 19 de l’article 35 prévoit déjà de pérenniser la possibilité d’organiser des commissions d’attribution dématérialisées. Cet alinéa entoure ces réunions dématérialisées de garanties bien plus précises que votre amendement, dont je demande donc le retrait.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis pour les mêmes raisons.

La commission rejette ces amendements.

L’amendement CE2223 de M. Thierry Benoit est retiré.

La commission examine l’amendement CE2723 de M. Stéphane Peu.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette cet amendement.

La commission examine ensuite les amendements identiques CE2656 de M. François Pupponi et CE2680 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Cet amendement vise à faciliter l’intervention des organismes HLM dans les copropriétés en voie de dégradation. Il est très important d’intervenir le plus en amont possible.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette ces amendements.

La commission est saisie des amendements identiques CE1079 de M. Alain Ramadier, CE2717 de M. Stéphane Peu, CE2741 de M. François Pupponi et CE2743 de M. Bruno Fuchs.

M. Robin Reda. Dans le même esprit que tout à l’heure, il s’agit de permettre aux organismes HLM de disposer du pouvoir de faire du conseil en financement et ainsi de faciliter l’accession à la propriété des occupants.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Favorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable, tout en comprenant le sens de ces amendements.

La commission adopte ces amendements.

La commission est saisie des amendements identiques CE2736 de M. Stéphane Peu et CE2739 de M. François Pupponi.

M. Stéphane Peu. Il s’agit de faciliter les prestations entre organismes HLM pour accompagner la restructuration et ainsi ne pas limiter ces prestations à la compétence territoriale.

Suivant l’avis favorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission adopte ces amendements.

La commission examine l’amendement CE2745 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Il y a un gros problème de propreté et de gestion des ordures dans certains quartiers et immeubles ; il faut donc permettre aux bailleurs de proposer des solutions innovantes d’accompagnement numérique, d’autoportage, d’enlèvement des encombrants et de recyclage.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. C’est déjà dans les charges et les bailleurs peuvent entrer dans ce cadre. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

La commission rejette l’amendement.

Elle est saisie des amendements identiques CE2666 de M. François Pupponi et CE2672 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Créer des filiales pour des activités parfois totalement marginales est disproportionné. Cet amendement propose donc de poser un seuil sur le chiffre d’affaires, mais se priver de l’intervention des offices pour la prévention de la dégradation des copropriétés me semble une très mauvaise chose.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable. Nous en avons déjà beaucoup parlé.

La commission rejette ces amendements.

Elle examine l’amendement CE2381 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Demande de retrait, comme tout à l’heure, sur cette question de la nue-propriété.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

L’amendement est retiré.

La commission examine, en discussion commune, les amendements CE2815 de M. François Pupponi et CE1876 de Mme Alice Thourot.

Mme Alice Thourot. L’amendement vise à pérenniser un dispositif mis en place à titre expérimental par la loi ALUR pour une durée de cinq ans et qui permet aux SA d’HLM d’investir sous certaines conditions dans le logement privé dit classique, donc de dégager des revenus à ce titre pour réinvestir dans le logement social. L’idée est de favoriser la construction de logements sociaux dans des programmes privés qui se verront ainsi instiller de la mixité sociale. Si les organismes HLM dégagent de la trésorerie, ils peuvent réinvestir dans la construction ou l’entretien de logements sociaux.

Ce n’est pas une possibilité simplement théorique. Dans le cadre de mes fonctions d’avocat, j’ai eu l’occasion de monter ce type de société de construction-vente et de suivre des programmes de construction. C’est une expérimentation réussie ; il faut absolument la pérenniser.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’expérimentation semble en effet avoir porté ses fruits et je suis donc favorable à ce qu’elle soit pérennisée. Je demande toutefois le retrait de l’amendement de Mme Thourot au profit de celui de M. Pupponi, qui me semble plus précis.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. Stéphane Peu. Pourquoi se limiter à une seule famille HLM ?

Mme Christelle Dubos, rapporteure. C’est pour toutes les familles.

Mme Alice Thourot. Dans l’amendement de M. Pupponi, le mot « cinq » est remplacé par « dix » : est-ce qu’on parle de la durée de vie des sociétés de construction-vente ?

M. François Pupponi. A priori, oui, mais je n’ai plus le détail de l’amendement en tête. Ce qu’il faut, c’est consolider les textes. L’expérimentation s’est généralisée mais il convient de voir si ce que nous avons voté ne généralise pas la loi ALUR.

Mme Alice Thourot. Si l’amendement de M. Pupponi vise à prolonger la durée de vie de la société de cinq à dix ans, dans certains cas cela provoquera un vide juridique puisque les sociétés civiles de construction-vente qui étaient prévues dans le cadre de la loi ALUR avaient une durée de vie de cinq ans. Cinq ans, ce n’est pas long, dix ans non plus : en cas de problèmes de construction, de contentieux d’urbanisme, que se passe-t-il ? Une durée de vie limitée pose problème si les constructions doivent se poursuivre.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je privilégie également l’amendement de M. Pupponi, par cohérence car celui que nous avons adopté tout à l’heure prévoyait dix ans. Je n’ai pas la réponse à votre question mais faudra prendre ce point en considération en séance publique.

M. François Pupponi. C’est en effet un point important. Il faudrait réfléchir aux moyens de prolonger la durée de vie en cas de contentieux.

Mme Alice Thourot. Je complèterai mon amendement d’ici à la séance publique, dans un souci de cohérence, mais cette question de la durée de vie est très importante. La durée de vie de cinq ans prévue dans la loi ALUR a déjà posé problème.

L’amendement CE1876 est retiré.

La commission adopte l’amendement CE2815.

La commission examine, en discussion commune, les amendements CE1398 de M. Thibault Bazin et CE1141 de M. Gilles Lurton.

M. Thibault Bazin. Le présent amendement ouvre les compétences des filiales de logements intermédiaires pour les faire évoluer vers des foncières afin de recréer un parcours résidentiel dans le logement social vers l’accession sociale à la propriété. Il vise ainsi à leur permettre d’acquérir, gérer et vendre les logements ayant bénéficié d’un PLS. Il modifie l’objet social pour permettre à la filiale de construire, acquérir et gérer des logements PLS, il prévoit que, pour la constitution du capital de la filiale, l’entreprise sociale pour l’habitat (ESH) peut apporter les logements PLS qu’elle possède et il permet de confier la gestion des logements de la filiale à un organisme HLM.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les organismes dissocient les revenus de leurs activités locatives de SIEG, dont font notamment partie les logements PLS, de leurs activités locatives hors SIEG, dont font partie les logements intermédiaires. La proposition de permettre aux filiales de logements intermédiaires de gérer des logements PLS va à l’encontre de ce principe de séparation des activités. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis. Savoir comment soutenir l’intermédiaire sans que ce soit au détriment du social est un vieux débat. Je pense qu’associer totalement l’intermédiaire et le PLS jouerait au détriment de ce dernier.

La commission rejette successivement ces amendements.

Elle examine l’amendement CE2310 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Il s’agit du risque de la filialisation. Dans le secteur concurrentiel où il n’y a pas de carence du secteur privé, on pourrait considérer que ce serait une concurrence déloyale dès lors que la filiale peut être alimentée financièrement par la société mère, donc indirectement par des fonds publics. C’est un amendement d’appel, pour souligner ce risque que nous avons déjà évoqué.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette cet amendement.

Elle examine ensuite les amendements identiques CE2695 de M. Stéphane Peu et CE2699 de M. François Pupponi.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette ces amendements.

Elle est saisie des amendements identiques CE399 de M. Vincent Descoeur, CE1075 de M. Arnaud Viala et CE2683 de M. François Pupponi.

M. Robin Reda. Je défendrai ensemble les amendements CE399 et CE400, qui portent sur les alinéas 41 et 42. Il s’agit de n’autoriser la création de filiales qu’en cas de carence avérée du secteur privé. Cette limitation concernerait les filiales créées pour construire, acquérir, vendre ou donner en location des équipements locaux d’intérêt général ou pour réaliser des études d’ingénierie urbaine pour le compte des collectivités locales.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette ces amendements.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette les amendements identiques CE400 de M. Vincent Descoeur, CE1076 de M. Arnaud Viala, CE2684 de M. François Pupponi.

Elle examine ensuite les amendements identiques CE2704 de M. Bruno Fuchs, CE2707 de M. Stéphane Peu et CE2721 de M. Jean-Louis Bricout.

M. Jean-Louis Bricout. L’amendement corrige un alinéa concernant le cahier des charges pour les services rendus aux personnes handicapées.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette ces amendements.

L’amendement CE2732 de M. Stéphane Peu est retiré.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette l’amendement CE2747 de M. François Pupponi.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette les amendements identiques CE2696 de M. Stéphane Peu et CE2700 de M. François Pupponi.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette les amendements identiques CE401 de M. Vincent Descoeur, CE1077 de M. Arnaud Viala et CE2685 de M. François Pupponi.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette les amendements identiques CE402 de M. Vincent Descoeur, CE1078 de M. Arnaud Viala et CE2686 de M. François Pupponi.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette les amendements identiques CE2708 de M. Stéphane Peu, CE2720 de Mme Caroline Janvier et CE2722 de M. Jean-Louis Bricout.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette les amendements identiques CE2657 de M. François Pupponi et CE2681 de M. Stéphane Peu.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette les amendements identiques CE2665 de Mme Mathilde Panot, CE2667 de M. François Pupponi et CE2673 de M. Stéphane Peu.

Elle adopte l’amendement rédactionnel CE2759 de la rapporteure.

Puis elle examine les amendements identiques CE1080 de M. Alain Ramadier, CE2718 de M. Stéphane Peu et CE2742 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis favorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable.

La commission adopte ces amendements.

Elle examine ensuite l’amendement CE2724 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Nous proposons de permettre l’intervention des organismes HLM dans les centres anciens et les centres-bourgs.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette cet amendement.

Elle examine ensuite les amendements identiques CE2738 de M. Stéphane Peu et CE2740 de M. François Pupponi.

M. Stéphane Peu. Pour accompagner la restructuration du secteur HLM, il est proposé de faciliter les prestations entre organismes afin de mutualiser les savoir-faire en supprimant la clause liant ces prestations à la compétence territoriale.

Suivant l’avis favorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission adopte cet amendement.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette l’amendement CE2746 de M. François Pupponi.

Elle examine ensuite les amendements identiques CE1407 de M. Thibault Bazin et CE2383 de M. François Pupponi.

M. Thibault Bazin. Il existe un régime de TVA qui exonère les services rendus à leurs adhérents par les groupements constitués par des organismes exerçant une activité non soumise à TVA. Or, dans les groupes d’organismes HLM, certaines sociétés peuvent avoir une activité entièrement soumise à TVA, notamment les organismes réalisant exclusivement des activités d’accession sociale à la propriété. L’intégration de ces sociétés à la structure de coopération serait de nature à remettre en cause le régime d’exonération vis-à-vis de l’ensemble de ses membres. C’est pourquoi, en pratique, ces sociétés ne sont pas membres de la structure de coopération. Il est donc proposé de modifier l’objet de ces structures, en remplaçant « seul » par « principal », afin de leur permettre de fournir accessoirement des services à des non-membres.

Le second élément est plus rédactionnel : il s’agit de supprimer le dernier alinéa de l’article L. 423-6 du code général des impôts, qui prévoyait la parution d’un décret. Ce décret n’a jamais été publié et est désormais sans objet compte tenu de l’ordonnance de 2015 relative aux marchés publics.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement aurait pour conséquence d’élargir les compétences des groupements d’intérêt économique (GIE), mis en place par les bailleurs sociaux, pour qu’ils fournissent des prestations à des organismes non-membres du GIE. Cela risquerait d’ouvrir de manière trop large la fourniture de services des GIE à des personnes non membres. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

La commission rejette ces amendements.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette les amendements identiques CE1142 de M. Gilles Lurton, CE1406 de M. Thibault Bazin et CE2385 de M. François Pupponi.

La commission est saisie des amendements identiques CE1187 de Mme Valérie Lacroute, CE1760 de M. Stéphane Peu et CE2384 de M. François Pupponi.

M. Robin Reda. Cet amendement vise à réparer une incohérence. L’article L. 424-2 du code de la construction et de l’habitation permet aux organismes HLM de participer à des actions de développement à caractère social d’intérêt direct pour les habitants des quartiers d’habitat social, dans le cadre des seuls contrats de ville conclus au titre de la loi de 1999 et non pas dans le cadre de ceux conclus au titre de la récente loi de 2014. Il convient donc de supprimer la référence pour que ces actions puissent être conduites dans le cadre de n’importe quel contrat de ville.

M. François Pupponi. C’est un vrai sujet ; nous sommes tous d’accord, les bailleurs doivent s’impliquer dans la vie des quartiers. Il ne faut donc pas limiter leur intervention.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable. L’alinéa 53 élargit déjà cette compétence aux zones rurales détendues. Ouvrir cette possibilité sans condition n’est pas opportun et risquerait de poser un problème vis-à-vis de la définition du SIEG.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je ne suis pas sûr de bien comprendre la rédaction de ces amendements, qui me semble donc mériter d’être retravaillée.

M. François Pupponi. On n’a pas suffisamment nettoyé la loi au moment d’adopter celle de 2014 et le texte renvoie aux contrats signés avant cette adoption. C’est un bogue juridique. Si nous n’adoptons pas ces amendements, les bailleurs régionaux n’ont même pas le droit de financer les contrats de ville actuels.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je m’engage à procéder à ce « nettoyage » mais je voudrais être sûr que nous parlons des mêmes contrats de ville et non d’un élargissement global, auquel cas nous retombons dans notre débat précédent.

M. Serge Letchimy. C’est aussi l’enjeu, au-delà du nettoyage. Dans un désert d’équipements publics, d’action sociale, d’accompagnement de la famille, au-delà même des zones en contrat de ville, des ensembles immobiliers sociaux ont besoin d’un accompagnement social. Il ne s’agit pas seulement de construire du social : il faut des bibliothèques, des jardins d’enfants, des actions d’accompagnement… C’est très difficile et les organismes sont conduits à créer des structures annexes pour gérer cela. C’est l’enjeu du bien-être social dans les politiques du logement social.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je suis totalement d’accord avec vous, c’est pourquoi nous étendons, par la loi, les actions des bailleurs sociaux. La question, avec ces amendements, et que nous avons déjà débattue, c’est de savoir si cela ne passe que par la filialisation ou s’il existe d’autres moyens.

M. François Pupponi. Ce sont presque des amendement rédactionnels. Tel que rédigé, l’article restreint le champ d’intervention des bailleurs.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. C’est pourquoi je n’ai pas donné un avis défavorable. Si c’est bien ce que vous indiquez, j’y suis totalement favorable ; je vous demande de les retirer pour le vérifier.

Ces amendements sont retirés.

La commission examine, en discussion commune, les amendements identiques CE562 de M. Arnaud Viala, CE2334 de M. François Pupponi, ainsi que l’amendement CE396 de M. Vincent Descoeur.

M. Thibault Bazin. Il faut imposer que les filiales, pour la réalisation d’ouvrages bénéficiant de financement public, respectent, pour la passation de ces marchés, les dispositions de l’ordonnance de 2015 relative aux marchés publics. Les ouvrages financés avec des fonds publics doivent rester dans le champ des règles transparentes de la commande publique.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les organismes HLM ont pour obligation d’exercer un certain nombre d’activités concurrentielles exclusivement au sein de filiales, ce qui a pour but, d’une part, de préserver l’intégrité du SIEG, d’autre part, de s’assurer du respect du droit communautaire de la concurrence. En conséquence, il ne paraît pas opportun de soumettre au code des marchés publics des filiales qui n’ont pas besoin de l’être et qui sont en dehors du SIEG. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Défavorable.

La commission rejette successivement les amendements.

Elle examine l’amendement CE2386 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable. Les règles de droit commun applicables aux groupes publics doivent s’appliquer de la même manière aux groupes d’organismes HLM.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette cet amendement.

Puis elle examine les amendements identiques CE426 de M. Thibault Bazin, CE1188 de Mme Valérie Lacroute et CE1761 de M. Stéphane Peu.

M. Thibault Bazin. Il est clairement demandé aux organismes par les locataires d’améliorer les services fournis et de répondre à de nouveaux besoins. L’objet de l’amendement est donc d’élargir la possibilité de déroger à la liste limitative des charges récupérables fixée de manière réglementaire, par accords collectifs locaux portant sur des services à la personne à caractère social d’intérêt direct pour les locataires.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable. La fourniture de tels services n’entre pas dans le SIEG des bailleurs sociaux.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. Stéphane Peu. Je suis un peu surpris. Nous avons déjà élargi à la question de la sécurité et du développement durable la possibilité d’aller par accord collectif au-delà de la liste des charges récupérables. Quand les besoins évoluent, il faut s’adapter, en sachant que les organismes HLM n’imposent rien aux locataires puisque c’est soumis à un accord collectif.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Le problème des charges, c’est le « décret charges » qui est aujourd’hui complètement désuet. Je ne suis pas pour le mettre dans la loi mais nous allons ouvrir la revue de ce décret. C’est un sujet très compliqué et sensible, mais il faut le traiter. Cela prendra un peu de temps.

M. Stéphane Peu. Le décret charges date de 1982 et nous avons déjà introduit des éléments nouveaux. C’est un peu comme les valeurs cadastrales : je ne suis pas sûr que vous aurez assez du quinquennat pour revisiter le décret. En attendant, nous pourrions un peu élargir la possibilité de conclure des accords collectifs.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Cela veut dire que, si nous ouvrons la revue du décret charges et qu’il y a un candidat En Marche en 2022, vous voterez pour lui ? (Sourires.)

La commission rejette les amendements.

Elle examine ensuite, en discussion commune, l’amendement CE2810 de la rapporteure et les amendements identiques CE568 de M. Pierre Cordier et CE2387 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. C’est un amendement de cohérence avec les dispositions votées à l’article 25 mais, ayant retiré mon amendement précédent, je retire également celui-ci.

L’amendement CE2810 est retiré.

Suivant l’avis favorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission adopte les amendements CE568 et CE2387.

Elle examine ensuite, en discussion commune, les amendements CE2543 et CE2206 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Il nous paraît très important que les collectivités qui ont la compétence pour élaborer des programmes locaux de l’habitat (PLH) et sont donc détentrices de la stratégie de la politique de l’habitat dans le territoire, soient signataires des conventions d’utilité sociale (CUS), l’un des volets de cette stratégie.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. La loi « Égalité et Citoyenneté » avait déjà modifié la liste des collectivités signataires des CUS. Ajouter les communes risque de rendre plus difficile le travail d’élaboration dans le cadre imposé par la loi, du fait de la multiplicité des acteurs. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Défavorable.

M. Stéphane Peu. Pourquoi « communes » ? Parce que les choses sont ainsi faites dans notre pays que les collectivités compétentes pour les PLH sont parfois les communes – de moins en moins, mais c’est encore le cas. Les collectivités compétentes pour définir et mettre en œuvre la stratégie de politique de l’habitat doivent être signataires de l’un de ses volets. C’est le PLH qui est la matrice.

La commission rejette successivement les amendements.

Elle examine ensuite les amendements identiques CE1762 de M. Stéphane Peu et CE2099 de Mme Bénédicte Taurine.

M. Stéphane Peu. Nous proposons de supprimer les alinéas 58 à 60 sur la vente de logements HLM.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette ces amendements.

La commission examine, en discussion commune, les amendements CE2315 de M. François Pupponi et CE1706 de la rapporteure.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. En cohérence avec la politique du « Logement d’abord », cet amendement vise à intégrer aux CUS de chaque organisme HLM la définition d’une stratégie partenariale entre l’organisme et les structures sociales de son territoire, dont le service intégré d’accueil et d’orientation (SIAO), pour accompagner dans l’accès au logement et le maintien dans celui-ci les personnes sans abri ou sortant d’hébergement.

Je demande le retrait de l’amendement de M. Pupponi au profit du mien.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Favorable à l’amendement CE1706 et demande de retrait du CE2315.

L’amendement CE2315 est retiré.

La commission adopte l’amendement CE1706.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette l’amendement CE2103 de Mme Bénédicte Taurine.

Elle examine, en discussion commune, les amendements CE1763 de M. Stéphane Peu et CE2101 de M. François Ruffin.

M. Stéphane Peu. Cet amendement vise à supprimer le recours aux ordonnances pour redéfinir la politique des loyers.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette ces amendements.

Elle est saisie de l’amendement CE1852 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Cet amendement garantit l’impact nul, pour les finances globales d’un organisme HLM, de la nouvelle politique des loyers qui pourra être mise en œuvre à titre expérimental.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cette question relève du contenu de l’ordonnance elle-même. Il convient de noter que, dans le cadre défini par l’ordonnance, chaque organisme de logement social aura la liberté d’élaborer sa politique de loyers et d’en déterminer les conséquences sur ces finances. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Défavorable. Le sens de la revue de la politique des loyers n’est pas de réaliser des économies ni de diminuer les subventions aux organismes HLM. Elle doit traiter les sujets que nous connaissons : est-il possible, pour accroître la mobilité à l’intérieur du parc social, de proposer à une personne visant dans un T4 un T3 à un loyer inférieur à ce qui lui aurait été proposé si elle avait choisi d’elle-même le T3, et inversement de pouvoir augmenter le loyer des nouveaux arrivants dans le T4 pour l’équilibre du bailleur social ? Un autre exemple, c’est le débat sur le supplément de loyer de solidarité (SLS) : si ça marchait, cela se saurait ! Il me semble plus intelligent de revoir la politique des loyers et de ne pas s’enfermer dans des dispositifs comme le SLS.

M. Stéphane Peu. Cela me conforte dans l’idée que l’on ne peut pas régler ce sujet par ordonnances. Concrètement, on va toucher à la question de la mixité sociale. Dans un parc HLM hétéroclite, de par son âge mais aussi sa situation géographique – proximité des transports, des centres-villes… –, on risque de renforcer la ghettoïsation. L’enfer est parfois pavé des meilleures intentions.

M. François Pupponi. L’attribution des logements et la fixation des loyers sont au cœur du sujet de la mixité sociale. C’est ainsi qu’est advenue la ghettoïsation, les bailleurs plaçant les locataires là où c’était le plus intéressant… On connaît le processus.

Le sujet aurait mérité de faire l’objet d’une loi, car c’est par cette seule voie que nous trouverons – ou non – une solution. Nous verrons ce que donnent les ordonnances, mais nous devons vraiment rester très attentifs au problème de l’attribution des logements et de la fixation des loyers.

Peut-être pourrions-nous avoir un jour un débat à ce propos ? Il faudrait que nous connaissions la philosophie du Gouvernement sur la question. Vos services, monsieur le ministre, ne poussent jamais jusqu’au bout le raisonnement, pour savoir comment baisser parallèlement les APL. Nous aurions tout de même besoin d’un peu plus d’information.

M. Thibault Bazin. Monsieur le ministre, vous admettez que la politique des loyers est un vrai sujet, qui réclame, du fait de sa complexité, une réflexion approfondie.

La brutalité des mesures prises l’été dernier sur les APL a enclenché un engrenage dont nous n’avons pas fini de voir les résultats. Pour épargner les locataires, bénéficiaires directs de l’APL, les bailleurs ont été priés de supporter l’augmentation.

Mais on a oublié que les loyers sont un élément pris en compte dans le montage des opérations. Si on veut que les bailleurs puissent produire des logements sociaux, ayons en tête que l’hypothèse du loyer est un élément essentiel de leur décision : si leur investissement n’est amorti qu’en 75 ans, la machine ne tournera plus…

Il faudra donc trouver un équilibre entre les aides à la personne et les aides à la pierre, de sorte que les personnes ayant besoin d’accéder à un logement social puissent le faire avec un niveau de loyer adéquat, mais que ce niveau de loyer permette aussi la réalisation des opérations.

Je serais heureux que vous puissiez nous donner les solutions de cette équation qui comporte plusieurs variables et plusieurs inconnues.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. La question des loyers recouvre plusieurs sujets différents.

Premièrement, l’équation d’équilibre : les bailleurs la posent au moment de la construction, puis au moment du conventionnement. Pour l’instant, je n’ai pas prévu de modifier cet aspect. À terme, nous pourrions cependant nous interroger sur le fait qu’il n’est jamais envisagé de vendre une petite partie des logements pour faire diminuer le loyer des autres. Il nous faudra un jour en débattre, au vu de l’évolution de l’accession sociale, si elle n’augmente pas par rapport à aujourd’hui.

Deuxièmement, la question du financement des APL se pose. Pour moi, la revue de la politique des loyers n’est pas un sujet lié directement aux APL, même si vous avez raison de souligner, monsieur Pupponi, qu’un lien existe de facto. À mon sens, la réforme des APL passe par une mobilisation accrue des moyens sur le financement à la construction, pour éviter d’être dépendant des subventions une fois les logements réalisés.

Cela ne dépend ni de l’équation d’équilibre des loyers, ni de la revue des loyers, mais des capacités données en amont aux bailleurs pour se financer, ou des subventions qui leur sont allouées en aval. Voilà tout le travail que nous avons mené au cours des derniers mois, même s’il en a été peu question ici au cours des dernières soixante-douze heures : nous avons essayé de secouer le cocotier pour faire en sorte d’éviter que les bailleurs sociaux continuent de se financer dans des conditions beaucoup plus onéreuses que celles où opèrent tous ou presque tous leurs homologues dans l’Union européenne.

Troisièmement, comment la politique des loyers peut-elle laisser plus de liberté aux bailleurs sociaux ? La réponse à cette question influe sur la mixité sociale et sur le « peuplement », même si je déteste ce terme. La loi relative à l’égalité et à la citoyenneté a récemment prévu que des modifications étaient possibles, mais dans la limite de la masse des loyers perçus. Après examen, je me suis convaincu de l’intérêt qu’un tel cadre ait été posé : c’est lui qui assure la mixité sociale dans la globalité de l’opération.

Reste la question fondamentale : comment donner plus de liberté aux bailleurs sociaux dans le cadre de la politique des loyers ? Tel sera le dernier point que l’ordonnance visera à traiter. Notre objectif était d’inscrire dans la loi les dispositions correspondantes, dès la première lecture. Ce ne sera cependant pas possible, vu le nombre de sujets que nous avons déjà eu à traiter avec les bailleurs.

Nous avons donc pour objectif d’aujourd’hui de les intégrer au projet de loi au cours de l’examen en première lecture au Sénat, ce qui nous laisse quelques semaines de plus. Nous pourrions ainsi en débattre ici au fond en deuxième lecture. Ce calendrier ne dépend cependant pas que de nous, mais aussi du débat que nous avons à ce sujet avec les bailleurs sociaux.

Si nous n’étions pas en mesure de le respecter, il faudrait cependant que nous puissions vous fournir, au cours de la séance publique, tout le cadre précis sous-jacent à cette habilitation, comme vous le demandez, monsieur Pupponi.

M. Serge Letchimy. Je salue, monsieur le ministre, votre sens de la pédagogie. Cependant la question de la définition des loyers n’est pas un débat technocratique, mais un débat tenant compte des réalités de la structure sociale.

Lorsque quatre millions de personnes sont mal logées, que leurs revenus sont faibles et que les inégalités sont très puissantes, vous êtes obligés de jouer tant sur les paramètres d’investissement dans la pierre que sur des régulations mettant en jeu les aides à la personne. Je suis bien placé pour dire qu’on a dû parfois inventer un surinvestissement à l’aide à la pierre pour diminuer les loyers des logements ainsi construits.

L’effort porte même parfois aussi sur la question du sol ou des voies et réseaux divers (VRD) : les collectivités s’impliquent ainsi dès le départ en faveur de loyers bas. C’est pourquoi je suis réservé sur le choix de légiférer par ordonnance. Certes, par honnêteté, au moment de la ratification de l’ordonnance envisagée, vous nous présenterez la mécanique de calcul retenue. Mais cela n’interviendra que postérieurement, de sorte que vous n’aurez pas permis le débat. Or, il est dangereux d’évacuer ainsi le débat.

M. François Pupponi. On pourrait tenir un jour une conférence sur le problème des loyers et de la mixité sociale. Car, si on laisse aux bailleurs la liberté d’augmenter les loyers un peu comme ils le veulent, ils ne le feront pas dans les QPV, où ils ne veulent pas risquer une vacance des logements, mais de préférence dans les quartiers les moins défavorisés, ce qui ne fera qu’aggraver la ghettoïsation.

Si nous ne mettons pas en place une stratégie, dans les QPV et ailleurs, comme nous avions commencé de le faire dans la loi relative à l’égalité et à la citoyenneté, nous allons à la catastrophe. Si nous libéralisons les loyers pour les bailleurs sociaux, nous savons ce qu’ils feront, en l’absence de cadre. Je pense que nous prenons tous un risque à prendre rapidement une telle décision par ordonnance, sans qu’il y ait eu de vraie concertation. Nous pourrions l’éviter en prenant un peu le temps de la discussion et du dialogue.

M. Stéphane Peu. Cette affaire, c’est de la nitroglycérine !

Notre seule porte d’entrée sur la question des loyers doit être la mixité sociale. La seule ! Or, je ne vois pas en quoi elle serait améliorée par l’habilitation à prendre une ordonnance.

Par rapport aux zonages antérieurs, les QPV présentent l’avantage de reposer sur ce critère objectif que représente le niveau des ressources des habitants. Il faudra, au moins, leur accorder un statut particulier dans l’application territoriale de cette politique.

Sur un sujet aussi majeur, il me semble en tout état de cause embêtant que nous recourions à une habilitation par ordonnance.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je partage vos préoccupations. Comme je le disais tout à l’heure, l’ordonnance vise précisément à traiter le point de la mixité sociale. Celle-ci se décline en termes de « peuplement », même si je récuse cette terminologie, et en termes de mobilité et de fluidité dans le parc. Notre deuxième objectif est ainsi d’améliorer la mobilité au sein du parc. Sans jamais remettre en cause le bail à vie, nous voulons rendre possible une rotation au sein du parc.

En outre, je suis persuadé que nous sommes capables de trouver une politique de loyers plus intelligente que celle du SLS, dont je redis que, si ça marchait, ça se saurait.

En résumé, nous poursuivons le double objectif de la mixité sociale et de la fluidité des parcours au sein du parc. Pour plus de clarté, nous pourrions le préciser expressément dans la loi d’habilitation, au cas où nous n’aurions pas eu le temps d’inscrire les dispositions concernées dans la loi elle-même.

La commission rejette l’amendement CE1852.

Elle examine les amendements identiques CE1764 de M. Stéphane Peu et CE2100 de M. Loïc Prud’homme.

M. Stéphane Peu. Cet amendement propose de supprimer le recours aux ordonnances dans le domaine du développement de la vente.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette l’amendement.

Elle est saisie de l’amendement CE1765 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Cet amendement vise à ne permettre un report de la mise en copropriété que dans les cas où le bailleur est fortement majoritaire. En dehors de cette hypothèse, rien ne justifie qu’il soit porté atteinte aux droits des autres copropriétaires tels qu’ils résultent de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette l’amendement.

Elle examine l’amendement CE2388 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Il s’agit de taxes qui vont s’additionner dans le cadre de différentes cessions, fusions et acquisitions. Je voudrais en limiter les effets financiers pour les bailleurs.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette l’amendement.

Elle en vient à l’amendement CE1713 de M. Jean-Luc Lagleize.

M. Jean-Luc Lagleize. L’objet du présent amendement est de revenir sur les dispositions relatives à la maîtrise d’œuvre pour les bailleurs sociaux. Il s’agit de dérogations à la loi MOP. Pour nous, cette loi assure la qualité des projets et opérations, sans entraver leur déroulement par des délais trop longs.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Je ne reviendrai pas sur les débats que nous avons menés en examinant le titre I. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable. Je tiens à dire que cette mesure est très largement soutenue et défendue par les bailleurs sociaux.

La commission rejette l’amendement.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure, elle rejette l’amendement CE2335 de M. François Pupponi.

Elle examine les amendements identiques CE1190 de Mme Valérie Lacroute et CE1766 M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Nous voulons supprimer toute différenciation entre les familles, selon qu’elles habitent ou non des HLM ou des logements sociaux privés. Quelle serait d’ailleurs sa raison d’être ?

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement est satisfait par les alinéas 89 à 91 de l’article 28, puisque l’ensemble des organismes HLM, publics ou privés, seront désormais exonérés du titre II de la loi MOP.

La commission rejette les amendements.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette les amendements identiques CE448 de M. Vincent Descoeur et CE1494 de Mme Émilie Bonnivard.

Elle examine l’amendement CE1717 de M. Jean-Luc Lagleize.

M. Jean-Luc Lagleize. Cet amendement vise à supprimer la possibilité offerte aux bailleurs sociaux de ne pas recourir au concours pour la passation des marchés de maîtrise d’œuvre.

J’imagine que le ministre va nous répondre que les bailleurs sociaux sont pourtant très favorables à cette mesure. C’est bien normal. Pour nous, cependant, cette liberté supplémentaire qui leur est accordée est synonyme de potentielles difficultés dans la suite de l’exploitation de ces bâtiments.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Ce sujet est extrêmement important. Plusieurs manifestations ont d’ailleurs eu lieu aujourd’hui pour se faire entendre sur ce point.

Aujourd’hui, les bailleurs doivent faire appel, quand ils construisent, à un architecte. Ils restent soumis à cette obligation : en aucun cas, la loi ne remet en cause le rôle de l’architecte. Soyons bien clairs sur ce point, au moment où certains voudraient orienter le débat sur la qualité ou sur la beauté du bâti, en sous-entendant que les architectes seraient exclus par la loi : c’est totalement faux ! Les bailleurs sociaux restent soumis à l’obligation d’avoir recours à un architecte. Ce métier est un métier essentiel, qui permet de réaliser des ouvrages de bonne qualité, en termes de cadre de vie notamment.

Deuxièmement, les bailleurs sociaux sont soumis au code, ou, plus précisément, aux ordonnances des marchés publics, modifiées pour la dernière fois en 2015 et 2016. Troisièmement, les bailleurs sociaux sont soumis au titre II de la loi MOP, qui rigidifie le cadre entre le maître d’ouvrage, à savoir le bailleur, le maître d’œuvre, à savoir l’architecte ou les bureaux d’études, et l’entreprise qui réalise les travaux.

Le titre II de la loi MOP indique précisément comment chacun doit intervenir, en figeant cette relation à trois, alors que, dans d’autres cas, l’opération peut être nouée directement avec l’entreprise : la responsabilité du maître d’œuvre est alors déportée, de manière contractuelle, vers l’entreprise.

Nous pensons qu’il faut donner aux bailleurs sociaux la liberté de pouvoir agir comme certains le font dans d’autres secteurs, en choisissant soit ce type de relations à trois, soit un autre type. Ils ne seraient alors plus cadenassés dans cette relation. C’est important car le bailleur social doit être un bailleur de proximité.

Or, nous voyons aujourd’hui une explosion des VEFA. Les dispositions actuelles n’en sont pas la seule raison, mais il est certain qu’il est plus aisé pour un bailleur social d’acheter en VEFA que de passer par tout le processus que j’évoquais, dont la loi MOP est l’un des éléments.

Nous voulons donc donner plus de liberté aux bailleurs sociaux, sans remettre en cause d’aucune manière le rôle des architectes, mais en cessant de rigidifier la relation entre le maître d’ouvrage, le maître d’œuvre et l’entreprise, comme le faisait la loi MOP jusqu’à présent.

M. Jean-Luc Lagleize. Nous avons tout simplement deux lectures différentes du projet de loi que vous avez écrit. Nous y avons lu que les bailleurs sociaux sont exonérés du titre II de la loi MOP. Les architectes en ont fait la même lecture et n’ont pas eu la chance de pouvoir le dire directement : vous auriez éventuellement pu les rassurer.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. J’ai reçu vendredi dernier, pendant deux heures, le président de l’ordre des architectes.

Si nous prévoyons une dérogation à la loi MOP, c’est que seuls les bailleurs sociaux y sont soumis : les constructeurs privés ne sont pas dans ce cas. Chaque année, nous comptons en France un peu moins de 500 000 constructions, dont 120 000 logements sociaux. Environ 40 % de ces derniers sont réalisés en VEFA. Il y a donc un peu plus de 70 000 constructions qui sont réalisées aujourd’hui directement par les bailleurs sociaux dans le cadre de la loi MOP. Ne disons pas que les 430 000 autres constructions sont faites de manière affreuse, sans architecte et qu’elles n’offrent qu’une piètre qualité de cadre de vie : ce n’est pas vrai.

Le rôle de l’architecte perdure, mais les relations entre les acteurs cessent, grâce à ces dispositions, d’être rigides.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure, la commission rejette l’amendement.

Elle examine l’amendement CE907 de M. Emmanuel Maquet.

M. Robin Reda. Cet amendement vise à circonscrire aux zones qui ne sont pas classées cette dérogation possible aux concours d’architecture.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette l’amendement.

Elle examine ensuite les amendements identiques CE403 de M. Vincent Descoeur et CE2336 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable.

Suivant l’avis défavorable de la rapporteure et du Gouvernement, la commission rejette les amendements.

Elle adopte l’article 28 modifié.

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Article 28 bis (nouveau)

(article L. 215-1 du code de la construction et de l’habitation) Compétences des sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété (SACICAP)

Cet article additionnel a été adopté à l’initiative de votre rapporteure et de M. Pupponi.

Cet article vise à supprimer le caractère subsidiaire des compétences des sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété (SACICAP) en matière d’aménagement et de prestations de services liées à l’habitat.

La distinction, faite par l’article L. 215-1 du CCH, entre l’objet exercé à titre principal, l’accession sociale à la propriété, et celui exercé à titre subsidiaire, les missions d’aménagement et les missions sociales, n’a plus lieu d’être. L’État a en effet engagé les SACICAP depuis plus de 10 ans à développer de façon significative des missions sociales dans le cadre de conventions pluriannuelles d’engagement, notamment en accompagnement du programme « Habiter Mieux » de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). La convention 2018-2022 renforce davantage encore cette orientation structurelle.

*

La commission examine l’amendement CE959 de M. Jean-Carles Grelier.

M. Thibault Bazin. Les immeubles à loyer modéré doivent, dans le principe, être les garants de la mixité sociale en intégrant différentes catégories de population. Or les agissements de certains occupants portent atteinte à la sécurité et à la tranquillité des résidents, qui sont tentés de trouver à se loger ailleurs. Il convient dès lors de fournir aux bailleurs sociaux les outils législatifs leur permettant de prévenir les troubles de voisinage et autres troubles de jouissance.

Cet amendement vise ainsi à permettre aux organismes de logements à loyer modéré d’installer de la vidéoprotection dans les parties communes des immeubles sociaux.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cette mesure me semble contraire au respect de la vie privée. La vidéosurveillance doit avant tout être utilisée dans l’espace public, sous le contrôle des pouvoirs publics. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable également. Les organismes HLM peuvent déjà mettre en place des systèmes de vidéosurveillance, ainsi que le prévoient les articles L. 411-1 et L. 421-1 du code de la construction et de l’habitation, ainsi que l’article L. 271-1 du code de la sécurité intérieure, qui leur fait obligation d’assurer le gardiennage et la surveillance des bâtiments. Je vous propose donc de vérifier si ces articles répondent à votre demande.

L’amendement est retiré.

La commission en vient à l’examen de l’amendement CE960 de M. Jean-Carles Grelier.

M. Robin Reda. Cet amendement donne aux bailleurs sociaux le pouvoir d’accorder à la police ou à la gendarmerie nationale une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes des immeubles HLM. Il s’agit de garantir la tranquillité des habitants dans ces parties communes.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cette proposition me semble contraire au droit de propriété, au respect de la vie privée et à la nécessité pour les forces de l’ordre d’agir avec un mandat de perquisition. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. Stéphane Peu. J’étais pour ma part favorable à l’amendement qui vient d’être retiré, car il n’y a aucune raison que ce qui existe pour le privé ne soit pas possible dans le secteur HLM, sachant qu’on peut, si on le veut, subordonner l’installation des caméras à un vote majoritaire des locataires de la résidence.

Quant au présent amendement, j’y suis également très favorable, car les organismes HLM sont actuellement obligés de renouveler tous les six mois leur autorisation aux forces de l’ordre pour qu’elles puissent intervenir dans les parkings et les parties communes.

Il n’y a aucune atteinte à la vie privée dans la mesure proposée, puisqu’il ne s’agit pas pour les forces de l’ordre d’intervenir dans les espaces privés que sont les appartements, mais dans les espaces communs ou publics, où il serait souhaitable qu’elles puissent intervenir sans avoir besoin d’être réquisitionnées.

M. François Pupponi. Les caméras sont indispensables, mais encore faut-il que cela soit juridiquement possible. Quant à l’autorisation permanente, c’est une nécessité. Lorsqu’il faut débarrasser une épave, par exemple, on doit écrire à la police pour qu’elle vienne la chercher ; si, le lendemain, une autre épave doit être enlevée, il faut lui réécrire une fois de plus…

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. L’article L. 126-1 du code de la construction de l’habitation dispose que : « Les propriétaires et exploitants d’immeubles à usage d’habitation et leurs représentants peuvent accorder à la police et la gendarmerie nationale, ainsi, le cas échéant, qu’à la police municipale, une autorisation permanente de pénétrer dans les parties communes de ces immeubles. »

M. Stéphane Peu. Les procureurs nous demandent en tout cas de renouveler ces autorisations tous les six mois.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je propose que l’amendement soit retiré, tandis que nous vérifierons la portée exacte de l’article L. 126-1.

M. Robin Reda. Je comprends que, pour des questions de forme, cet amendement ait reçu un avis défavorable mais, au regard de la tranquillité des habitants, j’ai le sentiment que les arguments de la rapporteure sont un peu légers. Nous allons néanmoins procéder aux vérifications que vous indiquez, monsieur le secrétaire d’État, et je retire mon amendement.

L’amendement CE960 est retiré.

La commission examine les amendements identiques CE2811 de la rapporteure et CE2395 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement vise à supprimer le caractère subsidiaire des compétences des sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif pour l’accession à la propriété (SACICAP) en matière d’aménagement lié à l’habitat.

La distinction entre l’objet exercé à titre principal, l’accession sociale, et celui exercé à titre subsidiaire, les missions sociales, n’a plus lieu d’être. L’État a en effet engagé les SACICAP depuis plus de dix ans à développer de façon significative des missions sociales dans le cadre de conventions pluriannuelles d’engagement, notamment en accompagnement du programme « Habiter mieux » de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH). La convention 2018-2022 renforce davantage encore cette orientation structurelle.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis favorable.

La commission adopte les amendements.

Article 28 ter (nouveau) (article L. 215-1-1 du code de la construction et de l’habitation) Participation des SACICAP dans des sociétés de tiers-financement

Cet article additionnel, adopté à l’initiative de votre rapporteure et de M. Pupponi, vise à faciliter la participation des SACICAP dans d’autres sociétés, dont des sociétés de tiers-financement.

Conformément aux dispositions de l’article L. 215-1-1 du CCH, les SACICAP réalisent leur objet soit directement, soit à travers des filiales. Or, les règles spécifiques aux SACICAP précisent que les participations des SACICAP dans des sociétés doivent être supérieures au tiers du capital de ladite société.

Cette disposition a freiné les activités de tiers financement pourtant encouragées par le législateur dans la perspective de développer la rénovation énergétique de l’habitat privé. Les sociétés de tiers financement proposent une offre de rénovation énergétique qui inclut le financement de l’opération et un suivi post-travaux, de telle sorte que le propriétaire n’a rien à financer car les économies d’énergies futures remboursent progressivement tout ou partie de l’investissement. Cet article supprime donc cet obstacle et intègre les sociétés de tiers financement dans les exceptions à la règle de la participation minimale au capital qui s’appliquent déjà aux participations dans des sociétés HLM, des SEM de construction et de gestion de logements sociaux et dans d’autres SACICAP.

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La commission examine les amendements identiques CE2812 de la rapporteure et CE2396 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement vise à faciliter la participation des SACICAP dans d’autres sociétés, dont des sociétés de tiers-financement.

Les règles spécifiques aux SACICAP précisent que les participations des SACICAP dans des sociétés doivent être supérieures au tiers du capital de ladite société. Cette disposition a freiné les activités de tiers financement encouragées par le législateur dans la perspective de développer la rénovation énergétique de l’habitat privé, notamment en intégrant les économies d’énergie générées et garanties dans le cadre d’un contrat de performance énergétique (CPE) pour juger de la solvabilité des ménages emprunteurs.

L’amendement vise à supprimer cet obstacle et à intégrer les sociétés de tiers financement dans les exceptions qui s’appliquent déjà aux sociétés HLM, aux sociétés de construction et de gestion de logements sociaux et aux autres SACICAP.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Il y a en effet une différence de traitement entre les sociétés HLM et les SACICAP, qui se justifie par la taille de ses dernières. Je comprends le sens de votre amendement mais j’émets un avis défavorable.

La commission adopte les amendements.

Article 28 quater (nouveau) (article L. 215-4 du code de la construction et de l’habitation) Participation de l’Union d’économie sociale pour l’accession à la propriété (UES-Procivis) à la gouvernance des SACICAP

Cet article additionnel a été adopté à l’initiative de votre rapporteure et de M. Pupponi.

Il vise à permettre à l’Union d’économie sociale pour l’accession à la propriété (UES-Procivis), organe fédéral du réseau des SACICAP, de participer à la gouvernance des SACICAP, afin de mieux structurer ce réseau de 53 sociétés, qui est devenu un acteur majeur du financement de la rénovation énergétique des logements

Les dispositions de l’article L. 215-4 du CCH permettent aujourd’hui aux SACICAP ou leurs filiales d’être actionnaires d’autres SACICAP, mais dans un collège dont les droits de vote sont limités à 20 %. Afin de permettre à l’UES-Procivis d’intervenir dans la gouvernance des SACICAP, cet article autorise le collège composé par une entité contrôlée par une ou plusieurs SACICAP à détenir 50 % des droits de vote.

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La commission examine ensuite les amendements identiques CE2813 de la rapporteure et CE2397 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement vise à permettre à l’Union d’économie sociale pour l’accession à la propriété (UES-PROCIVIS) de participer à la gouvernance des SACICAP, afin de mieux structurer ce réseau.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis favorable.

La commission adopte les amendements.

Article 28 quinquies (nouveau)

(article L. 215-7 du code de la construction et de l’habitation) Renforcement des prérogatives de l’Union d’économie sociale pour l’accession à la propriété (UES-Procivis)

Cet article additionnel a été adopté à l’initiative de votre rapporteure et de M. Pupponi.

Dans la continuité de l’article précédent, cet article vise à renforcer les prérogatives de l’UES-Procivis dans le pilotage du réseau des SACICAP. L’article L. 215-7 du CCH dispose aujourd’hui que l’UES-Procivis représente les intérêts communs des SACICAP et passe, pour cela, des conventions avec l’État. Sa capacité à contrôler les actions des SACICAP est toutefois limitée.

Par conséquent, cet article prévoit que l’UES-Procivis soit dotée d’une capacité d’intervention préventive et corrective qui devra être définie dans son règlement intérieur. Ces prérogatives doivent permettre le respect par toutes les SACICAP des engagements conventionnels de l’UES-Procivis avec l’État et les organismes publics et para-publics.

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La commission examine les amendements identiques CE2814 de la rapporteure et CE2398 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement, dans la continuité du précédent, vise à renforcer les prérogatives de l’UES-PROCIVIS dans le pilotage du réseau des SACICAP.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis favorable.

La commission adopte les amendements.

Elle est ensuite saisie de l’amendement CE2393 de M. François Pupponi.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement a pour objet d’élargir les compétences des organismes HLM à la production d’énergie pour leurs locataires. Or cette compétence me semble très éloignée du cœur de métier des organismes HLM, qui est avant tout de construire et de gérer des logements locatifs sociaux, pas de produire et de fournir de l’énergie. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable également.

M. Stéphane Peu. Il serait bon de demander son avis à M. Hulot d’ici la séance ! Dans la mesure où de plus en plus de panneaux photovoltaïques sont installés sur les toits, donner cette possibilité aux organismes HLM simplifierait les choses et accélérerait la transition énergétique.

M. François Pupponi. Lorsque des panneaux photovoltaïques ont été installés, les bailleurs produisent de l’électricité, puisque c’est eux qui ont acheté ces panneaux. Souvent, ils vendent cette électricité aux locataires et à EDF ; en auront-ils encore le droit demain ?

M. Stéphane Peu. Aujourd’hui, un bailleur vend des certificats d’énergie à EDF. Grâce à cette mesure, plutôt que de vendre ces certificats et d’en déléguer la gestion, il en aurait la gestion directe, ce qui lui permettrait de répercuter sur les locataires les économies réalisées. Cela éviterait également que le produit des certificats d’énergie aille se fondre dans les recettes globales de l’organisme au lieu de bénéficier directement aux locataires. Ce serait donc vertueux et pour les organismes et pour le pouvoir d’achat des locataires.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Au vu de ces arguments, je propose que l’amendement soit retiré et que nous demandions une expertise sur la question.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je plaide également en ce sens.

L’amendement est retiré.

La commission est saisie de l’amendement CE2382 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Le présent amendement complète l’objet social des filiales de logements intermédiaires afin de leur permettre non seulement de construire, acquérir et gérer ces logements mais également de les vendre.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Cet amendement est satisfait. Le droit de propriété qui est donné à ces filiales inclut le droit de vendre, sans qu’il soit besoin de le préciser dans la loi. J’en demande le retrait.

L’amendement est retiré.

La commission examine les amendements identiques CE1194 de Mme Valérie Lacroute et CE1767 de M. Stéphane Peu.

M. Robin Reda. Des directeurs généraux d’offices vont être amenés, en plus de leurs fonctions à la tête des offices, à exercer de nouvelles fonctions au sein des sociétés anonymes de coordination (SAC).

L’amendement propose donc que les exceptions prévues par la loi portant droits et obligations des fonctionnaires ne s’applique pas, afin de permettre le cumul d’emplois et le cumul de rémunérations.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Le statut général de la fonction publique interdit à tout agent public d’exercer, à titre professionnel, une autre activité privée lucrative. La loi ALUR a assoupli la réglementation, en permettant au directeur général d’un office public de l’habitat (OPH) de cumuler sa fonction avec une autre fonction de direction, à la condition qu’elle soit exercée à titre accessoire et gratuitement, ce qu’a confirmé la jurisprudence. Il ne me semble donc pas opportun d’aller plus loin dans les dérogations et d’encourager les situations de cumul. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je suis défavorable au principe de cet amendement, mais je vous en suggère le retrait pour étudier les cas où le directeur général de l’office ou de la société devient président ou directeur de la SAC, cas dans lesquels la demande que vous faites est légitime.

M. Robin Reda. Je retire mon amendement mais demande que l’on prenne bien en compte le supplément de travail que vont créer ces SAC.

Les amendements sont retirés.

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Article 28 sexies (nouveau) (article L. 422-3-2 du code de la construction et de l’habitation) Application de la procédure de révision coopérative aux sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’HLM

Cet article additionnel a été adopté à l’initiative de M. Peu.

La loi n° 2014-856 du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire rappelle que les coopératives HLM sont soumises à la révision coopérative, qui est un audit de gouvernance propre au mouvement coopératif. Ce faisant, la rédaction du VI de l’article 25 de cette loi est incomplète car elle ne vise explicitement qu’une seule forme de coopérative HLM (les sociétés anonymes coopératives de production HLM) et pas les sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif d’HLM.

Cet article vise donc à réparer cette erreur en appliquant les mêmes règles à toutes les catégories de coopératives HLM.

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La commission est saisie de l’amendement CE1831 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Nul n’étant parfait, la loi du 31 juillet 2014 relative à l’économie sociale et solidaire, votée par la précédente majorité, comporte quelques lacunes, s’agissant notamment des coopératives HLM, puisqu’elle prévoit que la procédure de révision s’applique aux sociétés anonymes coopératives de production (SCP) d’HLM mais pas aux sociétés anonymes coopératives d’intérêt collectif (SCIC). Cet amendement a pour objet de réparer cette erreur.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis favorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

La commission adopte l’amendement.

Elle examine ensuite l’amendement CE2343 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Cet amendement ainsi que ceux qui suivent ont pour objet d’aligner le régime juridique des organismes privés d’HLM sur celui des OPH.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Les OPH ont un statut d’établissement public, qui justifie que certaines règles spécifiques en matière d’exécution financière s’appliquent. Je suis donc défavorable à cet amendement comme à ceux qui vont suivre.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable. L’objectif de cet amendement est de faire en sorte que les organismes privés d’HLM puissent verser des avances et conditionner ces versements dans les clauses financières des marchés publics. Cela est déjà possible, et je considère donc cet amendement comme satisfait.

L’amendement est retiré.

La commission examine les amendements identiques CE1830 de M. Stéphane Peu et CE2394 de M. François Pupponi.

M. Stéphane Peu. La loi ALUR autorise les ventes en l’état futur d’achèvement (VEFA) « inversées », c’est-à-dire que les HLM ne sont pas les acheteurs mais les vendeurs, et que ce sont les opérateurs privés qui achètent. D’ailleurs, la qualité du produit est souvent meilleure quand la VEFA est inversée.

Or il se trouve que ce mécanisme, destiné essentiellement aux territoires en zone tendue ne rencontre pas un grand succès. Il est donc proposé d’augmenter de 30 % à 50 % la proportion de logements pouvant être cédés.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Ce dispositif n’a en effet été utilisé qu’une seule fois à Paris. Si le taux de 30 % de cessions autorisées avait été retenu, c’est parce qu’il convenait mieux à une phase d’expérimentation. Le porter à 50 % créerait inévitablement une confusion fâcheuse avec le service d’intérêt économique général (SIEG). Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je constate comme M. Peu que le système est bloqué, sans être en mesure d’expliquer où se situe le verrou. Si votre expérience vous fait dire qu’il s’agit de ce taux de 30 %, je m’en remets à la sagesse de la commission.

M. Stéphane Peu. Je ferai d’abord observer que la VEFA traditionnelle, « à l’endroit », n’est assortie d’aucun quota, ce qui d’ailleurs est un problème car elle peut du coup être utilisée pour contourner les marchés publics – mais ce n’est pas le sujet de l’amendement.

Pour la VEFA inversée, les quotas ne se justifient pas, car c’est avant tout un outil qui a été conçu comme un outil de mixité sociale, et ce n’est pas à Paris mais plutôt dans des territoires comme les nôtres qu’elle doit être utilisée, c’est-à-dire là où les promoteurs ne viennent pas spontanément, car ils ne veulent pas prendre de risques. La VEFA inversée leur permet de prendre leur part limitée de ce risque, quitte à envisager un mécanisme de donnant-donnant, sur un autre foncier. Je pense donc que c’est une idée qu’il ne faut pas abandonner.

M. Jean-Luc Lagleize. Cette disposition de la loi ALUR est déjà considérée par les promoteurs privés comme un chiffon rouge, car ils y voient une forme de concurrence déloyale. Je pense donc qu’il vaut mieux attendre d’avoir pu évaluer les résultats de cette expérience avant d’augmenter les taux et de transformer ce chiffon rouge en chiffon cramoisi.

M. Stéphane Peu. Excusez-moi d’insister, mais j’ai du mal à me réfréner lorsqu’il est question de mixité sociale. Si un promoteur refuse de s’installer dans tel ou tel quartier parce qu’il ne le considère pas encore assez sûr pour y faire de l’accession à la propriété, il faut lui permettre de s’y engager sans risque démesuré. La VEFA inversée le permet, puisque c’est l’organisme HLM qui se retrouve en première ligne, car il est souvent propriétaire du foncier, et qu’il peut vendre à des promoteurs privés et amorcer ainsi la pompe de l’accession à la propriété et de la mixité sociale.

La commission rejette les amendements.

Puis elle en vient à l’amendement CE1746 de M. Stéphane Peu.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’objet de cet amendement est de supprimer les conventions d’utilité sociale (CUS). Or les CUS sont des documents utiles pour permettre à l’État et aux collectivités territoriales de dialoguer avec les bailleurs sociaux et de vérifier leurs engagements en matière de service rendu aux locataires, de concertation locative ou de réhabilitation de leur parc. Elles ne concernent pas que les ventes de logements sociaux. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

M. François Pupponi. Je ne sais pas qui lit les CUS… Ce sont des documents purement formels, qui sont envoyés dans les préfectures, au sein desquelles personne ne s’en occupe ! Elles ne présentent donc aucun intérêt dans la quasi-totalité des cas, et il est temps de revoir les mécanismes régissant les engagements des bailleurs.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je tiens à ce que l’on conserve les CUS car, au moment où vont s’opérer les regroupements, il est important de faire entendre que les documents qui font foi sont les plans stratégiques de patrimoine (PSP) et les CUS.

M. Stéphane Peu. Il faut prendre conscience de la perte d’énergie que génèrent ces CUS, pour lesquelles on peut passer des mois entiers en allers-retours avec des services de l’État, souvent exsangues, y compris dans de gros départements comme la Seine-Saint-Denis, sixième département de France par le nombre d’habitants. La dernière personne qui s’occupait des expropriations à la préfecture arrivait du service des cartes grises, c’est vous dire le niveau de compétences qui pouvait être le sien en matière d’expropriation…

Je pense donc qu’on pourrait éviter de perdre ainsi un temps fou à discuter avec des gens qui ne sont pas en mesure d’évaluer correctement les choses autrement qu’en appliquant mécaniquement des instructions, tout ça pour produire des textes qui ne servent à rien.

La commission rejette l’amendement.

Article 28 septies (nouveau) (article 60 de l’ordonnance n° 2015-899 du 23 juillet 2015 relative aux marchés publics) Insertion de clauses de paiement différé dans les marchés des OPH

Cet article additionnel a été adopté à l’initiative de M. Pupponi. Il vise à autoriser les OPH à insérer des clauses de paiement différé dans leurs marchés publics, par dérogation aux règles applicables à tous les établissements publics des collectivités territoriales.

Si les sociétés anonymes HLM (ESH) et les coopératives HLM sont libres d’insérer des clauses de paiement différé dans leurs marchés afin d’adapter au mieux leur trésorerie à leur projet, l’ordonnance du 23 juillet 2015 soumet, en effet, les offices publics de l’habitat (OPH), en leur qualité d’établissements publics locaux, au même régime financier que leurs collectivités territoriales de rattachement.

Or, une telle disposition constitue un retour en arrière dans la mesure où la loi n° 2011-525 du 17 mai 2011 de simplification et d’amélioration de la qualité du droit (dite loi « Warsmann ») avait unifié le régime juridique des marchés publics des organismes HLM. Par ailleurs, cette disposition méconnait les spécificités des OPH, qui sont des opérateurs économiques à part entière, dont la mission première est de construire et de gérer des logements. Cet article vise donc à aligner le régime juridique des marchés des OPH sur celui des organismes privés d’HLM.

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La commission est saisie des amendements CE2347, CE2348 et CE2349 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Dans le prolongement de l’amendement CE2343, il s’agit d’aligner les règles auxquelles sont soumis les OPH sur celles applicables aux offices privés de HLM.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis favorable au premier, défavorable aux deux autres.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Avis défavorable aux trois amendements.

La commission adopte l’amendement CE2347.

Puis elle rejette successivement les amendements CE2348 et CE2349.

Elle en vient ensuite à l’amendement CE2311 de M. François Pupponi.

M. François Pupponi. Il est proposé, par cet amendement, que les notaires puissent proposer aux bailleurs des tarifs d’actes de vente négociés et non en fonction d’un barème unique, comme c’est le cas aujourd’hui. Cet amendement, qui rejoint le souhait qu’avait eu un célèbre ex-ministre de déréglementer cette profession, devrait en contenter plus d’un parmi nous.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Le présent projet de loi n’a pas pour objet de revenir sur la loi Macron, sur laquelle l’Assemblée nationale a d’ailleurs lancé une mission d’évaluation. Nous verrons, à l’issue de ce travail, si des modifications doivent être apportées.

Au demeurant, la tarification des notaires est un sujet en soi, qui n’a pas sa place dans ce projet de loi. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Il s’agit d’un sujet complexe, sur lequel j’ai travaillé aux côtés du ministre que vous évoquez, et que l’on peut difficilement aborder par le biais d’un amendement. Il est préférable d’attendre le projet de loi sur la justice, que vous examinerez bientôt, ainsi que l’évaluation dont parlait la rapporteure.

M. le président Roland Lescure. Je confirme que l’évaluation de la loi Macron a été lancée.

M. Thibault Bazin. Ma question est plutôt d’ordre philosophique : est-ce que tout ce qu’a touché ou fait l’ex-ministre Emmanuel Macron est gravé dans le marbre et devra être respecté jusqu’à la fin de la législature, ou pourra-t-on s’autoriser à réévaluer certaines mesures qui s’avèrent porteuses d’externalités négatives ?

M. le président Roland Lescure. Sans vouloir me lancer des fleurs, l’idée d’évaluer la loi Macron trois ans après sa mise en œuvre vient de votre serviteur. C’est une mission dans laquelle sont investies quatre commissions et dont nous devrions avoir les résultats à l’automne. Nul doute qu’elle aura des conséquences sur notre travail.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Peut-être ne l’avez-vous pas noté, monsieur Bazin, mais lorsque nous avons traité, à l’article 24, des actions de démolition, nous avons modifié des dispositions de ladite loi.

M. François Pupponi. Si j’insiste pour accélérer la mise en œuvre de cette mesure, c’est qu’un nombre d’actes très important vont être signés dans les mois à venir et que cela permettrait aux bailleurs d’économiser une partie des frais de notaires.

M. le président Roland Lescure. N’hésitez pas à en parler à notre collègue Cécile Untermaier, rapporteure de cette mission d’évaluation pour la commission des lois et membre de votre groupe. Nous pourrons également aborder le sujet lors de l’examen du plan d’action pour la croissance et la transformation des entreprises, dit projet de loi « PACTE ».

La commission rejette l’amendement.

Puis elle examine l’amendement CE1768 de M. Stéphane Peu.

M. Stéphane Peu. Il s’agit d’autoriser les directeurs d’offices à déléguer leurs pouvoirs et leur signature, pour fluidifier le système.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Compte tenu de ce qu’a dit M. le secrétaire d’État sur les missions des directeurs d’OPH et la question du cumul, je suggère le retrait de cet amendement.

L’amendement est retiré.

Article 29 (articles L. 31-10-3, L. 411-3, L. 411-4, L. 422-4, L. 443-7, L. 443-7-1 [abrogé], L. 443-8, L. 443-9, L. 443-10, L. 443-11, L. 443-12, L. 443-12-1, L. 443-13, L. 443-14, L. 443-14-1, L. 443-14-2 [nouveau], L. 443-15-1-1 [nouveau], L. 443-15-2, L. 443-15-2-1, L. 443-15-2-2, L. 443-15-2-3, L. 443-15-3 et L. 443-15-7 du code de la construction et de l’habitation et L. 213-1 du code de l’urbanisme) Modification du cadre juridique de la vente de logements sociaux

1. L’état du droit

La possibilité pour les bailleurs sociaux de vendre leurs logements a été introduite en 1965. Depuis cette date, le processus de vente est toutefois très encadré et ce pour plusieurs motifs :

– le financement de ces logements ayant été aidé par des fonds publics, l’autorisation de l’État et l’avis de la commune, ainsi que celui des autres collectivités publiques qui ont accordé un financement ou leur garantie aux emprunts contractés pour la construction de ces logements, sont systématiquement requis ;

– la vente de logements sociaux étant avant tout pensée comme un outil en faveur de la mixité sociale et de l’accession sociale à la propriété, les personnes pouvant bénéficier de ces ventes sont listées par la loi, selon un ordre de priorité ;

– les acquéreurs de ces logements étant majoritairement des ménages modestes, la loi prévoit des garde-fous quant à la qualité des logements vendus et des dispositions particulières quant au fonctionnement des copropriétés ainsi créées pour prévenir le développement de copropriétés dégradées.

a. La procédure de vente

L’article L. 443-7 du CCH dispose que seuls les logements sociaux construits ou acquis depuis plus de dix ans par un organisme HLM peuvent être vendus. Toute vente nécessite une autorisation du préfet de département. Après avoir reçu la décision de mise en vente, celui-ci consulte, pour avis, la commune d’implantation ainsi que les collectivités publiques qui ont accordé un financement ou leur garantie aux emprunts contractés pour la construction, l’acquisition ou l’amélioration des logements. Le deuxième alinéa de l’article précité précise que la vente ne doit pas avoir pour effet de « réduire de manière excessive » le parc de logements locatifs sociaux existant sur le territoire de la commune ou de l’agglomération concernée.

En cas de désaccord entre la commune et le préfet de département, la décision de mise en vente est transmise au ministre chargé du logement, qui dispose d’un délai de six mois pour se prononcer. Le silence du ministre à l’issue de ce délai vaut autorisation. L’autorisation de mise en vente est valable pendant cinq ans, mais ce délai peut être prorogé par l’autorité ayant accordé l’autorisation.

En outre, dans les métropoles de droit commun et dans la métropole de Lyon, la compétence du préfet de département en matière d’autorisation de mise en vente peut être déléguée au président du conseil de la métropole, si celle-ci dispose d’un programme local de l’habitat (PLH) exécutoire. Dans ce cas, le président du conseil de la métropole peut avoir le dernier mot, contre l’avis de la commune d’implantation, sans avoir besoin de transmettre la décision de mise en vente au ministre chargé du logement.

L’avant-dernier alinéa de l’article L. 443-7 du CCH précise que le comité régional de l’habitat et de l’hébergement (CRHH) est saisi chaque année d’un rapport du préfet de département ou du président du conseil de la métropole portant sur les ventes de logements sociaux et sur le réinvestissement des fonds issus de ces ventes.

b. Les publics éligibles à l’acquisition de logements sociaux

Les personnes pouvant acquérir un logement social sont strictement définies à l’article L. 443-11 du CCH. Celui-ci distingue deux situations, selon que le logement est occupé ou vacant.

Lorsque le logement est occupé, celui-ci ne peut être vendu qu’à son locataire, qui peut toutefois demander que logement soit vendu à son conjoint, à ses ascendants ou à ses descendants, si ces derniers disposent de ressources inférieures aux plafonds normalement applicables.

Lorsque le logement est vacant, celui-ci est offert en priorité à l’ensemble des locataires de logements appartenant au même organisme HLM dans le département, ainsi qu’aux gardiens d’immeuble que l’organisme emploie. À défaut d’acquéreur prioritaire, le logement peut être offert à toute autre personne physique, ou à une collectivité territoriale qui s’engage à mettre ce logement à la disposition de personnes défavorisées. Le sixième alinéa de l’article L. 443- 11 du CCH précise qu’une même personne physique ne peut se porter acquéreur que d’un seul logement appartenant à un organisme HLM ou à une SEM agréée.

En outre, que les logements soient occupés ou vacants, ils peuvent être vendus à un autre organisme HLM, à une SEM agréée, à un organisme bénéficiant de l’agrément au titre de la maîtrise d’ouvrage d’insertion (MOI) ou à un organisme de foncier solidaire (OFS). Si les logements sont occupés, les locataires en place continuent à bénéficier des conditions antérieures de location.

c. Les conditions de mise en vente

L’article L. 443-7 soumet l’autorisation de mise en vente de tout logement social, à l’exception des ventes entre bailleurs sociaux, au respect de trois critères relatifs à la qualité du logement vendu :

– le logement et l’immeuble dans lequel il se situe doivent être suffisamment entretenus ;

– le logement doit répondre à des normes d’habitabilité minimale fixées par décret en Conseil d’État ;

– le logement doit répondre à des normes de performance énergétique minimale fixées par décret. Le décret n° 2014-1648 du 26 décembre 2014 a précisé, à ce titre, que la vente de logements sociaux relevant des catégories F et G du diagnostic de performance énergétique (DPE) est interdite.

Par ailleurs, afin de prévenir la création de copropriétés dégradées, l’article L. 443-7 dispose que l’organisme HLM vendeur doit indiquer à l’acquéreur, préalablement à la vente, le montant des charges locatives et de copropriété des deux dernières années, ainsi que la liste des travaux d’amélioration des parties communes qu’il serait souhaitable d’entreprendre, accompagnée d’une évaluation de leurs coûts.

Enfin, l’article 443-9 prévoit que, si le logement mis en vente fait l’objet d’une convention de réservation au profit d’une personne morale (collectivité territoriale, Action Logement etc.), un logement équivalent doit être mis à la disposition du réservataire au moment de la vente.

2. Les dispositions du projet de loi

L’article 29 du présent projet de loi vise à développer la vente de logements sociaux grâce à la création de nouveaux outils et à la simplification du cadre juridique précédemment décrit. Cette simplification doit permettre d’accroître le nombre de ventes afin d’atteindre à moyen terme l’objectif fixé par le Gouvernement de 40 000 ventes annuelles, soit 1 % du parc de logements sociaux existants. En 2016, seuls 8 810 logements sociaux ont été vendus. Le développement des ventes doit permettre aux bailleurs sociaux de dégager de nouvelles ressources financières. D’après différentes études du ministère de l’économie et du Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGEDD), la vente d’un logement social permettrait la construction de deux à trois logements sociaux et la vente d’au moins 32 000 logements par an dégagerait la somme de 2 milliards d’euros, en faveur de nouveaux investissements.

a. La création des sociétés de ventes d’habitations à loyer modéré

Les alinéas 7 à 13 du présent article créent une nouvelle catégorie d’organisme HLM : les sociétés de ventes d’habitations à loyer modéré. Ces sociétés sont des sociétés anonymes ou des sociétés anonymes coopératives, qui doivent être agréées par décision administrative selon les mêmes modalités que les sociétés anonymes d’HLM. Elles ont pour seul objet l’acquisition de logements appartenant à des bailleurs sociaux, en vue de leur revente aux publics éligibles définis par la loi.

L’alinéa 12 précise que ces sociétés ne pourront être créées que par des organismes HLM, des SEM agréées et par la société Action Logement Immobilier.

Cet outil doit être un facilitateur de ventes, au service de l’ensemble du secteur HLM. Une telle société peut, en effet, présenter l’intérêt de développer une véritable expertise sur les stratégies de vente, tout en procurant rapidement des liquidités aux organismes HLM vendeurs.

Elle n’a toutefois pas vocation à gérer les logements sociaux ainsi acquis, l’alinéa 11 précisant que les logements sociaux que ces sociétés détiennent continuent d’être gérés par des bailleurs sociaux jusqu’à leur revente aux acquéreurs éligibles.

b. La simplification de la procédure d’autorisation

Les alinéas 14 à 30 procèdent à une réécriture de l’article L. 443-7 du CCH afin de simplifier la procédure d’autorisation des ventes de logements sociaux, qui peut se révéler aujourd’hui très contraignante.

L’alinéa 19 prévoit ainsi que la convention d’utilité sociale (CUS), signée tous les six ans entre l’État et chaque organisme HLM, vaudra autorisation de vendre les logements sociaux listés dans le plan de mise en vente de la convention. Conformément à l’alinéa 60 de l’article 28 du présent projet de loi, ce plan de mise en vente comprend la liste des logements que l’organisme prévoit de vendre pendant la durée de la convention, ainsi que les documents démontrant le respect par ces logements des normes d’habitabilité et de performance énergétique. Ce même alinéa maintient la nécessité de consulter, pour avis, la commune d’implantation de chaque logement ainsi que les collectivités qui ont accordé leur soutien financier à sa construction. L’autorisation préfectorale et l’avis de la commune seront donc sollicités tous les six ans, dans le cadre de l’énoncé de la politique patrimoniale et d’investissement globale de l’organisme, et non à chaque mise en vente d’un logement social.

Pendant la durée de la convention, l’alinéa 20 prévoit que l’organisme peut tout de même soumettre de nouvelles demandes d’autorisation pour des logements qui n’auraient pas été inclus dans le plan de mise en vente. La procédure d’autorisation est alors identique à celle actuellement applicable à deux différences près : seule la commune d’implantation est consultée pour avis, et non les autres collectivités publiques ayant accordé un financement pour la construction du logement, et le préfet de département peut aller contre l’avis de la commune sans avoir besoin de transmettre la demande d’autorisation au ministre chargé du logement.

En outre, l’alinéa 39 dispense les ventes entre bailleurs sociaux de toute autorisation préfectorale et de tout avis de la commune d’implantation. Celles-ci donneront désormais lieu à une simple déclaration auprès préfet de département. Toutefois, l’alinéa 41 prévoit qu’une autorisation préfectorale demeure nécessaire lorsqu’une vente à un autre bailleur social conduit à diminuer de plus de 30 % le parc de logements détenus par l’organisme, afin que ce dernier indique si cette cession se fait dans le cadre d’un projet de dissolution.

Dans le même esprit, les alinéas 76 et 77 suppriment toute procédure d’autorisation pour les ventes d’un élément du patrimoine immobilier d’un organisme HLM autre que les logements. Ces alinéas soumettent toutefois à déclaration auprès du préfet de département les ventes de logements intermédiaires.

Enfin, afin d’adapter au mieux le montant de la sanction pécuniaire en cas de non-respect par un organisme HLM de l’obligation d’autorisation préalable, l’alinéa 27 remplace le plafond actuellement prévu de 15 000 € par logement vendu par un plafond correspondant à 40 % du montant de la vente, hors frais d’acte.

c. L’allongement de la liste des publics éligibles à l’acquisition de logements sociaux

Afin de développer les possibilités de vente, les alinéas 36 à 66 allongent la liste des publics éligibles à l’acquisition d’un logement social, tout en continuant à distinguer deux situations, selon que le logement est occupé ou vacant.

Pour les logements occupés, les alinéas 44 à 46 soumettent la vente au locataire en place à une nouvelle condition : le fait que ce locataire occupe le logement depuis au moins trois ans. Par ailleurs, l’alinéa 48 ouvre la possibilité aux organismes HLM de vendre les logements occupés auxquels sont appliqués les plafonds de ressources des prêts locatifs sociaux (PLS), s’ils ont été produits depuis plus de 15 ans, à des personnes morales de droit privé. Les logements financés par des PLS sont ceux dont les plafonds de loyer et de ressources sont les plus élevés parmi les logements HLM. La durée de 15 ans correspond à la durée minimale d’une convention relative à l’aide personnalisée au logement (APL). L’objectif de cette disposition est l’acquisition de ces logements par des investisseurs institutionnels. Dans ce cas, les baux et la convention APL en vigueur continueront à s’appliquer jusqu’au départ des locataires en place.

Pour les logements vacants, les alinéas 49 à 55 ouvrent également le droit aux personnes morales de droit privé d’acquérir des logements PLS de plus de 15 ans, tout en maintenant un droit de priorité aux personnes physiques, dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources applicables aux dispositifs d’accession sociale à la propriété, ainsi qu’aux collectivités territoriales. Parmi les personnes physiques, les gardiens d’immeubles employés par tous les bailleurs sociaux du département, ainsi que l’ensemble des locataires de ces mêmes bailleurs continueront à être prioritaires.

En outre, l’alinéa 16 ouvre la possibilité aux personnes morales d’acheter des logements sociaux par bloc, c’est-à-dire par lot de plusieurs logements, la possibilité pour les personnes physiques d’acquérir un logement social restant limitée à un seul logement (alinéas 57 à 60).

Enfin, l’alinéa 62 autorise les organismes HLM à vendre des logements, vacants ou occupés, à un établissement public foncier de l’État (EPF), dans le cadre d’opérations de renouvellement urbain, alors que cette faculté n’était pour l’instant ouverte qu’aux établissements publics d’aménagement.

d. La liberté accrue dans la fixation des prix de vente

Les alinéas 56 et 66 suppriment la nécessité pour l’organisme vendeur de consulter le maire de la commune d’implantation ainsi que le service des domaines sur le prix de vente de chaque logement. Alors que l’article L. 443-12 du CCH prévoit aujourd’hui que l’organisme est tenu de respecter, dans une certaine fourchette, l’estimation du prix de vente réalisée par le service des domaines, l’alinéa 56 donne la responsabilité à l’organisme vendeur de fixer lui-même le prix, en prenant pour base le prix d’un logement comparable.

e. La clarification des dispositions relatives à certains quartiers et au fonctionnement des copropriétés issues de la vente de logements sociaux

Les alinéas 80 à 89 procèdent à une clarification de la rédaction du code de la construction et de l’habitation en rassemblant, au sein de deux articles spécifiques, toutes les dispositions relatives au fonctionnement des copropriétés issues de la vente de logements sociaux, d’une part, et à la possibilité pour les organismes HLM de louer leurs locaux à des associations ou des acteurs économiques en rez-de-chaussée, dans certains quartiers.

Ces dispositions sont regroupées à droit constant, sans modification de fond par le présent projet de loi, à une exception près : l’alinéa 85 dispense expressément l’organisme HLM, qui continue d’être présent dans une copropriété issue de la vente de logements sociaux, de verser la contribution obligatoire au fonds de travaux. À la place, l’organisme est tenu de constituer une provision correspondante dans ses comptes et de souscrire une caution bancaire au profit du syndicat de copropriétaires.

3. L’avis de la rapporteure

Votre rapporteure soutient pleinement cet article qui vise à simplifier les procédures de vente et à lever certains verrous qui expliquent le nombre très faible des ventes actuellement pratiquées (8 800 en 2016).

Votre rapporteure rappelle que ces simplifications sont opérées sans réduire les exigences en matière de qualité des logements vendus et sans réduire l’information et la consultation des maires, dont l’avis était et demeurera consultatif.

4. Les modifications apportées par la commission des affaires économiques

La commission a adopté 16 amendements à cet article.

À l’initiative de votre rapporteure, un amendement a été adopté afin de rattacher la société de vente HLM qu’Action Logement mettra en place à la société Action Logement Services (ALS), en lieu et place de la société Action Logement Immobilier (ALI). ALS est, en effet, la structure du groupe Action Logement dont l’objet est d’apporter des services et des financements à l’ensemble du secteur HLM. Par ailleurs, ce même amendement a ouvert la possibilité à la Caisse des dépôts et consignations de participer à la création d’une société de vente HLM.

Des amendements identiques de votre rapporteure et de MM. Ramadier et Pupponi ont maintenu la possibilité pour un organisme HLM de vendre des logements sociaux à ses locataires par le biais d’un contrat de location-accession. La location-accession est, en effet, un dispositif à la fois efficace et sécurisant pour le locataire qui acquiert progressivement la propriété de son logement.

En outre, la commission a adopté un amendement de votre rapporteure afin de maintenir la consultation de toutes les collectivités publiques ayant accordé un financement ou une garantie pour la construction d’un logement social avant l’autorisation préfectorale de mise en vente, lorsque ce logement n’est pas mentionné dans le programme de vente de la convention d’utilité sociale (CUS) de l’organisme. Cet avis étant maintenu par l’article 28 dans le cadre de l’élaboration du plan de mise en vente de la CUS, il est apparu cohérent de le maintenir aussi dans le cadre des autorisations hors CUS.

Dans le même esprit, la commission a adopté un amendement de M. Pupponi afin de garantir l’information des maires au sujet des cessions entre organismes HLM, qui ne sont pas soumises à une autorisaton préfectorale.

Afin d’accélérer la vente de logements sociaux et de faciliter l’accession sociale à la propriété, un amendement de M. Nogal et du groupe LaREM a abaissé le délai d’occupation d’un logement pouvant être cédé à son locataire de 3 à 2 ans. Par ailleurs, des amendements identiques de votre rapporteure et de MM. Delpon, Peu, Pupponi et Ramadier, ont assoupli les conditions de la vente d’un logement à son locataire, en autorisant les ascendants et les descendants de ce locataire à acheter ce logement avec leurs conjoints respectifs.

Un amendement de votre rapporteure a harmonisé les règles de vente des logements de plus de 15 ans auxquels sont appliqués les plafonds de ressources des PLS, que ces logements soient occupés ou vacants, dans le cadre d’une vente en bloc à une personne morale de droit privé.

Enfin, à l’initiative de Mme Poueyto et du groupe MODEM, la commission a adopté un amendement afin de renforcer l’information des copropiétaires sur les travaux nécessaires dans les copropriétés résultant de la vente de logements sociaux.

*

La commission est saisie de l’amendement de suppression CE2105 de M. François Ruffin.

Mme Bénédicte Taurine. Cet amendement concerne la vente des logements sociaux, déjà évoquée à l’article 28.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Même avis.

La commission rejette l’amendement.

Elle en vient à l’amendement CE789 de M. Marc Le Fur.

M. Robin Reda. Cet amendement consiste à instaurer un 1 % bailleur social, c’est-à-dire à demander aux bailleurs sociaux de céder chaque année 1 % des logements dont ils sont propriétaires, dans le but de favoriser l’accession à la propriété.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Il n’est pas question de forcer mais d’encourager la vente. Avis défavorable.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. La philosophie de la loi est de casser des verrous pour donner à ceux qui le veulent les moyens d’agir. Il ne s’agit donc pas de fixer des objectifs de vente, mais d’aider celles et ceux qui veulent vendre ; ceux qui ne le souhaitent pas n’y sont pas obligés. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Elle examine ensuite l’amendement CE1400 de M. Thibault Bazin.

M. Thibault Bazin. Si vous le voulez bien, monsieur le président, je défendrai en même temps l’amendement CE2669.

Je verse au débat, ces amendements qui reprennent une proposition des entreprises sociales pour l’habitat (ESH), à savoir la création de sociétés foncières de portage et de valorisation (SFPV), qui représenteraient un outil innovant pour accélérer les cessions de patrimoine des organismes de logement social et la régénération du parc social.

Il s’agit de faire évoluer les sociétés de vente HLM prévues par ce projet de loi vers des sociétés permettant d’alimenter les organismes de logement social en fonds propres nouveaux.

La question est dès lors d’imaginer des ressources de long terme pour l’écosystème HLM. L’amendement propose de s’inspirer du modèle de la filiale de logements intermédiaires. La SFPV aurait ainsi vocation à gérer et à entretenir le patrimoine, ainsi qu’à accompagner, le cas échéant, les parcours vers l’accession sociale. Cela permettrait de capter immédiatement une quote-part de la valeur des biens cédés en bloc, ce qui renforcerait immédiatement la capacité d’investissement des organismes de logement social (OLS) et leur permettrait de reconstituer leur potentiel. Pour les collectivités, les logements cédés à la SFPV resteraient affectés à une fonction sociale et ne sortiraient pas du périmètre de la loi SRU jusqu’au départ du locataire en place.

Reste qu’il conviendrait d’encadrer les risques liés à la revente des logements à la découpe afin de prévenir la multiplication des copropriétés dégradées.

Cela étant posé, je suis pour ma part plus favorable au système d’accession sociale à la propriété, mais il me semble que la question doit être débattue. Pour financer les investissements, vous proposez de vendre, mais les opérateurs n’ont souvent pas de candidats à l’achat, et il me semble que, pour ceux qui se retrouvent au pied du mur, les SFPV constituent un moindre mal. J’ai notamment une pensée pour les bailleurs qui font l’effort d’investir dans les copropriétés avant de vendre à leurs acquéreurs, de manière à ce que ces derniers soient tranquilles à court terme.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. L’outil que vous proposez est assez proche de la société de vente HLM créée par l’alinéa 10. La seule différence introduite par votre amendement est qu’il permettrait à des acteurs privés de s’associer à une telle société. Cela pourrait être une idée intéressante, notamment pour la vente des locaux commerciaux appartenant à des organismes HLM. Mais je pense qu’il faut expertiser cette question et la retravailler d’ici la séance publique. Je demande donc le retrait de cet amendement. Je serai en revanche défavorable à l’amendement CE2669.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. L’article 29 précise ce que sont les sociétés de vente créées à l’article 28. Comme je l’ai dit, ces sociétés de vente sont vraiment des sociétés de portage, dont l’objectif n’est pas d’obtenir rapidement du capital, mais d’aider les offices, dont la gestion en copropriété n’est pas le métier, à vendre des immeubles en bloc.

La gestion de ces immeubles reste, comme le dit l’article 28, l’affaire du bailleur social, tandis que la structure de portage prend en charge l’accession sociale à la propriété des habitants de l’immeuble. Il s’agit de faire en sorte qu’un office qui souhaite vendre sans assumer la gestion de la copropriété puisse vendre en bloc à une société de portage.

Ces sociétés de portage, nous les avons définies dans la loi comme des sociétés HLM. Or l’amendement CE1400 en fait des sociétés anonymes. Il est préférable, à mon avis, qu’elles demeurent des sociétés HLM, dans la mesure où elles ont vocation à gérer des immeubles HLM ; par ailleurs, c’est fiscalement beaucoup plus avantageux pour elles.

En revanche, votre amendement soulève la question des capitaux. La loi définit en effet les sociétés de portage comme des sociétés HLM dont les capitaux sont des capitaux publics. Or votre amendement ouvre le débat sur l’éventualité que le capital de ces sociétés de portage soit ouvert à des investisseurs privés. Il me semble que c’est une piste à explorer. Je vous propose donc de retirer cet amendement, afin de réfléchir, non pas au fait de savoir s’il faut passer d’une société HLM à une société anonyme (SA) – j’y suis opposé – mais à la pertinence d’ouvrir, le cas échéant, ces sociétés HLM à des capitaux privés, ce que ne prévoit pas actuellement le projet de loi.

M. Stéphane Peu. À cet instant du débat ressurgit avec force le clivage gauche-droite…

Le logement HLM a été financé de À à Z par de l’argent public ou, s’agissant du « 1 % logement », de l’argent socialisé. Quand ces logements sont vendus, on ne peut concevoir que des profits privés soient réalisés, à moins d’ériger en modèle les oligarques russes qui construisent leur fortune personnelle sur la captation des biens publics !

Je rappelle qu’ICADE, filiale de la Caisse des dépôts et consignations, a réalisé l’une des plus grosses plus-values financières de ces dernières années grâce à la vente, pour le compte d’actionnaires privés, de 32 000 logements qui avaient été entièrement financés et réhabilités par de l’argent public. C’est un scandale qui ne doit pas se reproduire. La moindre des exigences est donc que l’argent reste dans le circuit HLM et qu’il ne finisse pas dans la poche d’actionnaires.

M. François Pupponi. La structure de portage va certes acheter les biens, mais qui va entretenir le patrimoine, puisque les bailleurs sociaux vont en rester gestionnaires ? J’ai du mal en effet à imaginer que ces sociétés de portage, assez éloignées des réalités concrètes du terrain, se chargeront de remplacer les ampoules ou les vitres cassées et de déboucher les égouts.

M. Thibault Bazin. Je suis ravi que le clivage droite-gauche ressurgisse parfois, cela montre que nous sommes encore en démocratie…

Pour en revenir aux amendements, ils proposent une solution suggérée par les opérateurs, mais à laquelle je préfère pour ma part – n’étant pas un ultralibéral –, l’accession sociale personnelle à la propriété, car le dispositif me semble comporter plus de risques que d’avantages, notamment en termes de vente à la découpe. On sait bien en effet que les copropriétés dans lesquelles le nombre de propriétaires occupants est proche de zéro ne fonctionnent pas du tout.

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Je voudrais préciser la réponse que je vous ai faite tout à l’heure : la loi ne dit pas que les capitaux d’une société HLM ne peuvent pas être des capitaux privés ; ils peuvent être privés, mais leur rémunération est très encadrée.

M. Thibault Bazin. Heureusement !

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Les capitaux privés sont donc très rares. Or, en transformant les sociétés en SA, votre amendement fait sauter cette réglementation et laisse donc entrer les capitaux privés.

M. Thibault Bazin. Rassurez-vous, je n’ai pas l’intention de faire sauter quoi que ce soit !

M. Julien Denormandie, secrétaire d’État auprès du ministre de la cohésion des territoires. Enfin, monsieur Pupponi, je vous renvoie à l’alinéa 11 de l’article 29, qui spécifie bien que les logements sont gérés par les organismes d’habitations qui les ont vendus.

M. François Pupponi. En l’occurrence, le gestionnaire ne sera donc plus propriétaire, mais il aura néanmoins besoin que le propriétaire finance les travaux d’entretien. Il n’y a aucune difficulté à ce que les organismes d’habitations continuent d’assurer la gestion des locataires, mais que se passera-t-il si on ne leur donne pas les moyens d’entretenir les bâtiments ? On parle ici de 40 000 logements par an, et si la gestion et les moyens financiers ne suivent pas, on risque de se retrouver demain avec autant de logements sociaux dégradés.

L’amendement CE1400 est retiré.

La commission est saisie de l’amendement CE2460 de M. Denis Sommer.

M. Denis Sommer. Le présent amendement vise à supprimer l’obligation pour un locataire qui souhaite acheter le logement HLM qu’il occupe d’être titulaire d’un contrat de location depuis au moins trois ans. Cela nous semble contradictoire avec l’objectif de multiplier par deux, voire par trois, la vente de HLM. Le locataire peut avoir été titulaire d’un contrat de location dans un autre HLM ou avoir vécu auprès de ses parents dans le logement HLM qu’il veut acquérir.

Mme Christelle Dubos, rapporteure. Le texte de l’amendement et son exposé sommaire diffèrent. Revenir sur la condition de trois ans revient à rendre possible la vente à un locataire qui n’occuperait le logement que depuis un jour.