Scrutin n° 3371 du 03/11/2025

L’article 787 B du code général des impôts est complété par un alinéa ainsi rédigé :

« En tout état de cause, la réduction fiscale définie au présent article ne peut bénéficier à une personne ayant réalisé le démembrement d’un bien immobilier en vue de sa transmission au cours des quinze années, ni à aucun de ses légataires. »

Par cet amendement, les députés du groupe LFI, fidèles à leur objectif de suppression des niches fiscales inutiles et injustes, proposent de mettre un terme à l’évitement fiscal que constitue l’exonération sur la réunification entre l’usufruit et la nue-propriété dans les transmissions d’héritage.

En France, et contrairement à d’autres pays européens comme la Belgique, le Danemark ou la Suisse, la transmission par héritage de l’usufruit d’un bien ne donne lieu à aucun droit de succession de quelque nature. Une telle absurdité fiscale a permis de contourner le principe des droits de succession concernant les biens immobiliers.

Par démembrement d’un bien immobilier qu’il possède, un propriétaire peut transmettre de son vivant uniquement la nue-propriété à ses héritiers, tout en conservant l’usufruit afin de continuer à percevoir des loyers. De cette manière, l’évaluation de la valeur de la nue-propriété alors transmise s’élève seulement à la moitié de la valeur de la pleine propriété. Au décès du donateur, l’usufruit s’éteint au profit de ses héritiers sans aucun droit de succession.

Le calcul de la Cour des comptes sur le sujet est éloquent : cumulée à la possibilité de transmettre 100 000 euros tous les quinze ans, cette anomalie fiscale a considérablement accru les opérations de démembrement dans le seul but de se soustraire à la solidarité nationale. En utilisant ce mécanisme, un propriétaire de 31 ans peut céder, morceau par morceau, 1 000 000 € de biens immobiliers à son héritier en s’acquittant en tout et pour tout de 18 000 €, soit un taux ridiculement faible de 1,8 %. Si la transmission d’un tel patrimoine avait eu lieu sans user et abuser de niches fiscales, cette transmission aurait été imposée à 21 %, plus de 10 fois plus !

Alors que les transmissions du vivant d’un parent sont prévues pour subvenir aux besoins d’un héritier plus jeune, cette stratégie purement fiscale ne répond en rien à ce besoin : l’héritier, en ne disposant que de la nue-propriété, ne pourra faire aucun usage du logement transmis puisque le donateur conserve l'usufruit et s’en réserve la jouissance afin de percevoir les loyers du bien transmis.

On se situe donc aux antipodes de la volonté du législateur, qui justifiait la réinitialisation du barème tous les quinze ans par l’intérêt d’aider ses héritiers aux âges critique de la vie. Pis, ce détournement de l'esprit de la loi est fait au détriment de la solidarité nationale, et à la faveur de la concentration de patrimoines.

Afin de limiter les effets d’évitement qui grève les droits de succession, vident les caisses de l’Etat, et sapent la confiance dans nos institutions, nous proposons donc de supprimer l’exonération sur l’usufruit dans les transmissions d’héritage.