rapport sur le projet de loi, après engagement de la procédure accélérée, relatif à l'accélération et à la simplification de la rénovation de l'habitat dégradé et des grandes opérations d'aménagement (n°1984).

l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et À la simplification des polices des immeubles, locaux et installations

Cette ordonnance a été prise en application de la loi du 23 novembre 2018, dite « loi Élan ».

L’ordonnance vise à harmoniser et simplifier les polices administratives spéciales de lutte contre l’habitat indigne, à permettre aux maires de mieux traiter les situations d’urgence et à favoriser l’organisation au niveau intercommunal des outils et moyens de lutte contre l’habitat indigne.

Pour lutter contre l’habitat indigne, les préfets, maires et les présidents d’établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) disposent de pouvoirs de police administrative permettant d’ordonner aux propriétaires de mettre fin aux atteintes à la santé ou la sécurité des occupants ou des tiers et d’intervenir en substitution des propriétaires et de recouvrer les frais afférents.

Cependant, ces régimes de police administrative spéciale ne sont pas en mesure de permettre une intervention efficace et rapide, ce qui peut conduire les maires à avoir recours à la police générale dans des cas d’habitat indigne. Cela prive les parties prenantes des garanties attachées aux procédures de police administrative spéciale. En sus, les procédures de lutte contre l’habitat indigne ne sont pas unifiées, ce qui menace leur sécurité juridique.

Pour cette raison, l’article 1er de l’ordonnance du 16 septembre 2020 vient réécrire le titre Ier du livre V du code de la construction et de l’habitation en rassemblant tous les faits générateurs des procédures de police administrative de lutte contre l’habitat indigne au sein d’une nouvelle police de la sécurité et de la salubrité des immeubles bâtis, codifiée à la première section du chapitre unique du titre Ier du livre V du code susmentionné. Elle intègre donc sept procédures qui étaient auparavant présentes dans le code de la santé publique et trois procédures du code de la construction et de l’habitation.

La deuxième section du chapitre unique du titre Ier du livre V définit les autorités compétentes pour le déclenchement de la procédure. Les préfets sont compétents pour les dangers qui menacent la santé des personnes, tandis que les maires et les présidents d’EPCI le sont pour les dangers qui menacent la sécurité des personnes. Le déroulement de la procédure est décrit au sein de la même section, tandis qu’est posée l’obligation de signaler à l’autorité compétente des faits dont toute personne aurait connaissance et qui seraient susceptibles de constituer des faits générateurs de la nouvelle police de la sécurité et de la salubrité des immeubles bâtis. Le droit de visite est également déterminé.

La troisième section du chapitre unique du titre Ier du livre V décrit quant à lui les allégements procéduraux en cas d’urgence. Ces allégements résident essentiellement dans l’absence de procédure contradictoire et dans la possibilité d’intervenir dans la journée.

La quatrième section est propre aux dispositions pénales. Outre des mesures de coordination, l’article 15 limite la possibilité pour un président d’EPCI de refuser d’exercer les pouvoirs de police de lutte contre l’habitat indigne transférés par les maires des communes membres. Il permet également aux maires de transférer progressivement leurs pouvoirs de police de lutte contre l’habitat indigne alors qu’actuellement le transfert intervient uniquement au moment de l’élection du président d’EPCI. Enfin, l’EPCI n’est autorisé à refuser le bénéfice du transfert des pouvoirs de police d’un maire uniquement s’il n’exerce pas par ailleurs ces pouvoirs qui lui auraient été transférés par un ou plusieurs autres maires. En sus, l’article 16 assouplit le cadre des délégations des pouvoirs des préfets au titre de la lutte contre l’habitat indigne aux présidents d’EPCI. Dans les faits, ces délégations seront possibles si un maire, au minimum, a transféré ses pouvoirs de police de lutte contre l’habitat indigne, contre la nécessité, auparavant, d’un transfert de la part de tous les maires des communes membres de l’EPCI.

Le présent projet de loi vient corrige, par ailleurs certaines erreurs matérielles que comporte cette ordonnance du 16 septembre 2020.

l’ordonnance n° 2021-141 du 10 fÉvrier 2021 relative au prolongement de la trÊve hivernale

Cette ordonnance a été prise en application de la loi du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire.

L’ordonnance reporte du 31 mars au 31 mai 2021 la fin de la « trêve hivernale ». Au cours de celle-ci, en application de l’article L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution, les mesures d’expulsion locative sont suspendues tandis que l’électricité, le gaz ou le chauffage des personnes n’ayant pas réglé leurs factures ne peuvent pas être suspendus par les fournisseurs.

Cette mesure avait déjà été prise à l’occasion de la première vague de l’épidémie de covid-19 en 2020.

Elle prévoit également plusieurs dispositions qui adaptent la période de calcul du préjudice subi par les propriétaires bailleurs lorsque que l’État n’accorde pas le concours de la force publique aux expulsions. Cette mesure est de nature à compenser les difficultés financières rencontrées par les propriétaires en raison du prolongement de la trêve hivernale.

l’ordonnance n° 2021-142 du 10 fÉvrier 2021 portant prorogation de certaines dispositions de l’ordonnance n° 2020-304 du 25 mars 2020 portant adaptation des rÈgles applicables aux juridictions de l’ordre judiciaire statuant en matiÈre non pÉnale et aux contrats de syndic de copropriÉtÉ

Cette ordonnance a été prise en application de la loi du 14 novembre 2020, qui autorise la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et porte diverses mesures de gestion de la crise sanitaire.

L’ordonnance prolonge du 1er avril 2021 jusqu’à un mois après la fin de l’état d’urgence sanitaire prorogé, l’effet de certaines dispositions de l’ordonnance du 25 mars 2020, susmentionnée.

Sont concernées :

– la possibilité pour le syndic de prévoir que les copropriétaires ne participent pas à l’assemblée générale par présence physique ;

– la possibilité pour un mandataire, sous certaines conditions, de recevoir plus de trois délégations de vote ;

– la possibilité, pour le syndic, de décider des moyens et supports techniques permettant à l’ensemble des copropriétaires de participer à l’assemblée générale par visioconférence, audioconférence ou tout autre moyen de communication électronique.

Ces mesures sont de nature à assurer la pérennité de la gestion des copropriétés.

l’ordonnance n° 2022-489 du 6 avril 2022 relative à l’amÉnagement durable des territoires littoraux exposÉs au recul du trait de cÔte

Cette ordonnance a été prise en application de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

L’ordonnance vise à faciliter la maîtrise foncière des terrains directement exposés au retrait du trait de côte par les collectivités ou des acteurs publics ou parapublics aux fins d’accompagner la recomposition des habitats et des activités menacés.

Le littoral français est particulièrement concerné par l’érosion côtière, que le dérèglement climatique, et l’élévation du niveau de la mer qu’il suscite, contribue à accélérer. Le recul du trait de côte menace de nombreux logements situés en zone littorale et rend nécessaire d’anticiper une relocalisation de l’habitat et des activités affectés par l’érosion.

L’ordonnance crée un bail réel de longue durée, le bail réel d’adaptation à l’érosion côtière. Il doit être conclu entre un bailleur public et un preneur sur des ouvrages et bâtiments exposés au recul du trait de côte, pour une durée comprise entre douze et quatre-vingt-dix-neuf ans. Il doit permettre d’assurer la poursuite des activités et comprend un mécanisme de résiliation anticipée en cas de menace portée à la sécurité des personnes et des biens. Outre un prix – encadré – à la signature du bail, le preneur doit s’acquitter d’une redevance foncière pendant la durée du bail.

L’ordonnance prévoit également une méthode d’évaluation de la valeur des biens qui sont exposés au recul du trait de côte. Elle trouvera à s’appliquer dans le cadre du droit de préemption pour l’adaptation des territoires au recul du trait de côte et lors de la détermination des indemnités d’expropriation pour cause d’utilité publique.

Des dérogations sont prévues pour certaines communes afin de favoriser les opérations de relocalisation des installations menacées par l’érosion. Les communes comprises dans le régime spécifique au recul du trait de côte et engagées dans une démarche de projet partenarial d’aménagement (PPA) pourront déroger à certaines règles comme l’obligation de construire en continuité de l’urbanisation existante, lorsque celle-ci empêche une opération de relocalisation d’activités ou de biens menacés par le recul du trait de côte.

l’ordonnance n° 2022-1076 du 29 juillet 2022 visant À renforcer le contrÔle des rÈgles de construction

Cette ordonnance a été prise en application de l’article 173 de la loi du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

L’ordonnance vise à améliorer le contrôle des règles de construction afin d’améliorer la qualité des constructions, spécifiquement leur sécurité et leur performance environnementale.

À côté d’articles rédactionnels ou de mise en cohérence, l’article 3 de cette ordonnance fait évoluer la liste des attestations de respect des règles de construction exigées lors de la demande de permis de construire ou au moment de l’achèvement des travaux. Est créée une nouvelle attestation relative aux risques liés aux terrains argileux (retrait-gonflement des argiles), qui sera exigée lors de l’achèvement des travaux afin de prévenir ce risque majeur. Dans le même temps, est supprimée l’attestation préexistante qui porte sur la réalisation de l’étude des solutions d’approvisionnement en énergie au moment du permis de construire. Celle-ci est rendue obsolète par la rénovation énergétique 2020 (RE 2020) qui encourage le recours aux énergies renouvelables par la fixation d’un seuil maximal de consommation d’énergie primaire non renouvelable.

Le même article impose la transmission de ces attestations à un service de l’État ou à un organisme désigné par décret en Conseil d’État. Cette mesure sera de nature à accompagner au mieux les acteurs de la construction vers le respect des réglementations et donc, de la sécurité et de la qualité des constructions.

L’article 5 élargit quant à lui le champ de la police administrative à l’ensemble des règles de construction du livre Ier du code de la construction et de l’habitation. Des outils préventifs et coercitifs adaptés sont prévus.

l’ordonnance n° 2023-80 du 8 fÉvrier 2023 relative au bail rÉel solidaire d’activitÉ

Cette ordonnance a été prise en application de la loi du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique, dite « loi 3DS ».

L’ordonnance crée le bail réel solidaire d’activité (BRSA) et en confie la charge aux organismes de foncier solidaire.

Les organismes de foncier solidaire (OFS) ont pour mission de favoriser l’aide au logement des personnes à ressources modestes et de développer une offre de logements en accession sociale à la propriété. Ils sont également en charge du bail réel solidaire, qui permet, grâce à une dissociation entre la propriété du terrain et la propriété du bâti, un encadrement des prix d’accession à la propriété. Ce bail réel solidaire est conclu entre un organisme de foncier solidaire et un ménage sous conditions de ressources. Cette mission a été élargie dans le cadre de la loi 3DS à des locaux d’activité.

Le bail réel solidaire d’activité reprend les principales caractéristiques du bail réel solidaire :

– le principe de la dissociation de la propriété foncière et bâtie, avec le versement d’une redevance foncière l’OFS ;

– un bail de longue durée, avec un caractère rechargeable après chaque cession ;

– la faculté de pouvoir céder les droits réels à tout moment sous réserve d’un encadrement des prix de cession.

Des critères propres au BRSA sont également prévus. Sur la nature du preneur, le bail permet aux organismes de foncier solidaire de céder des locaux d’activité à des microentreprises. Le preneur peut occuper et exploiter le local mais ne peut pas le louer. Des critères complémentaires pourront également être appliqués par l’OFS. Ils seront fixés par décret en Conseil d’État et sont de nature à mettre l’action publique au service de la revitalisation des centres-villes. Les établissements publics locaux et les entreprises publiques locales peuvent également acquérir les droits réels relatifs à des locaux d’activité auprès d’un OFS. En étant titulaires du bail, ils pourront ensuite les louer à des microentreprises à des niveaux de loyers modérés. La microentreprise occupante ne pourra pas sous-louer le local. Un principe de publicité préalable pour toute conclusion d’un BRSA est également posé.

Comme pour le BRS, le preneur du BRSA doit s’acquitter, envers l’OFS, d’une redevance liée au foncier. Elle est constituée d’une part fixe et d’une part variable pouvant être modulée selon l’évolution de la situation du preneur.

La durée minimale du bail est de douze ans. Les OFS pourront déterminer la nature des activités exercées dans le local et l’accord préalable de l’OFS est requis pour tout changement d’activité pendant la durée du bail. L’ordonnance prévoit enfin une possible indemnisation du fonds en cas de préemption par l’OFS quant à l’acquisition des droits réels dans le cadre d’une cession du local objet du BRSA.

l’ordonnance n° 2023-660 du 26 juillet 2023 portant diverses adaptations et dÉrogations temporaires en matiÈre de commande publique nÉcessaires À l’accÉlération de la reconstruction et de la rÉfection des Équipements publics et des bÂtiments dÉgradÉs ou dÉtruits au cours des violences urbaines survenues du 27 juin au 5 juillet 2023

Cette ordonnance a été prise en application de la loi du 25 juillet 2023 relative à l’accélération de la reconstruction et de la réfection des bâtiments dégradés ou détruits au cours des violences urbaines survenues du 27 juin au 5 juillet 2023.

L’ordonnance vise à faciliter les opérations de reconstruction ou de réfection des équipements publics et des bâtiments qui ont été affectés par les dégradations ou les destructions dans le contexte susmentionné.

Elle permet d’assouplir, pour une période de neuf mois, les règles en matière de commande publique de trois façons :

– les maîtres d’ouvrage peuvent déroger aux règles normales de passation des marchés publics en recourant à une procédure négociée, sans publication préalable d’un avis d’appel à la concurrence, mais avec une mise en concurrence, pour l’attribution des marchés nécessaires à la reconstruction ou à la réfection des équipements publics et des bâtiments endommagés et répondant à un besoin inférieur à 1,5 million d’euros hors taxes. Ce plafond est de nature à réserver ce recours aux marchés exclus du champ d’application des directives européennes sur les marchés publics et des règles générales du TFUE.

– les maîtres d’ouvrage peuvent également, sans justification et sans limitation de montant, déroger au principe général d’allotissement des prestations nécessaires à ces reconstructions ou à ces réfections ;

– un nouveau cas de recours au marché de conception-réalisation est créé afin d’autoriser les maîtres d’ouvrage publics à confier à un opérateur économique (quel que soit le montant estimé des travaux), une mission globale portant à la fois sur l’établissement des études et l’exécution des travaux nécessaires à la reconstruction ou à la réfection des équipements publics et des bâtiments détruits ou dégradés.

le dispositif proposÉ

L’article 17 du présent projet de loi permet la ratification de douze ordonnances portant diverses dispositions en matière de logement.

Cette ratification permettra de sécuriser juridiquement les différentes mesures portées par ces ordonnances.

Les dispositions adoptÉEs par la commission

La commission des affaires économiques a adopté cet article sans le modifier.

EXAMEN EN COMMISSION

Au cours de ses réunions du mardi 16 janvier 2024, la commission des affaires économiques a examiné le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement (n° 1984) (MM. Lionel Royer-Perreaut et Guillaume Vuilletet, rapporteurs).

1. Réunion du mardi 16 janvier 2024 à 16 heures 30

M. le président Guillaume Kasbarian. Avant de reprendre nos travaux après trois semaines de suspension et de mettre en avant nos convergences et nos différences, je tiens à vous présenter, chers collègues, tous mes vœux de santé, de bonheur et de réussite pour 2024.

Cette période de vœux nous donne chaque année l’occasion de faire le bilan de l’année passée, de tracer des perspectives et de prendre de bonnes résolutions. En 2023, la commission des affaires économiques a tenu 84 réunions, pour une durée totale de 150 heures. Sur le plan législatif, nous avons voté quatre projets de loi, dont deux permettent de sécuriser notre production électrique en facilitant la construction de nouveaux réacteurs nucléaires et en accélérant le déploiement des énergies renouvelables. Les deux autres projets de loi qui nous ont été soumis – l’un sur la reconstruction des bâtiments dégradés au cours des violences urbaines, l’autre sur l’avancement des négociations commerciales – visent à répondre à des préoccupations certes conjoncturelles mais importantes pour les Français. Nous nous inscrivons ainsi dans la continuité des travaux de notre commission, qui se veut la commission du quotidien de nos concitoyens.

Je me dois de mentionner deux autres projets de loi, même s’ils ont été examinés par une commission spéciale, dans lesquels nombre de députés de notre commission se sont fortement investis : celui relatif à l’industrie verte, dont je fus le rapporteur général, et celui visant à sécuriser et réguler l’espace numérique, qui devrait être adopté très prochainement sous la houlette de Paul Midy.

Le fait marquant en matière législative est surtout le grand nombre de propositions de loi (PPL) examinées en 2023 par notre commission : dix-huit au total, dont huit ont abouti à la promulgation d’un texte. Pour rappel, onze propositions de loi soumises à la commission avaient été définitivement adoptées lors des cinq années de la précédente législature. Ainsi, en cette seule première année de la XVIe législature, nous avons pu faire aboutir presque autant de PPL que sous l’ensemble de la XVe législature ! Les textes promulgués sont notamment la loi tendant à renforcer l’équilibre dans les relations commerciales entre fournisseurs et distributeurs – merci, cher Frédéric Descrozaille –, la loi visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, dite Kasbarian-Bergé, la loi visant à encadrer l’influence commerciale et à lutter contre les dérives des influenceurs sur les réseaux sociaux – merci, chers Stéphane Vojetta et Arthur Delaporte –, la loi maintenant provisoirement un dispositif de plafonnement de revalorisation de la variation annuelle des indices locatifs, rapportée par Thomas Cazenave, et la loi visant à prolonger en 2024 l’utilisation de titres restaurant pour des achats de produits alimentaires non directement consommables – merci, chère Anne-Laure Babault.

Trois des huit propositions ayant abouti sont d’initiative sénatoriale, ce qui illustre la bonne entente entre nos deux chambres. Les textes ainsi promulgués sont notamment la loi visant à régulariser le plan local d’urbanisme intercommunal de la communauté de communes du Bas Chablais – merci, chère Anne-Cécile

Violland –, la loi visant à faciliter la mise en œuvre des objectifs de lutte contre l’artificialisation des sols et à renforcer l’accompagnement des élus locaux – merci, chers Bastien Marchive et Lionel Causse –et la loi visant à renforcer la prévention et la lutte contre l’intensification et l’extension du risque incendie – merci, chers Sophie Panonacle et Luc Lamirault.

Sur tous ces projets et propositions de loi, 3 103 amendements ont été déposés, dont 556 ont été adoptés.

Notre commission a également eu une activité de contrôle très soutenue en 2023, avec trois rapports d’évaluation des lois trois ans après leur entrée en vigueur, un rapport d’application à six mois, sept rapports de mission d’information et six communications de groupes de travail ou de groupes de suivi.

Les groupes de suivi – l’un relatif à la préparation du projet de loi relatif à l’industrie verte, l’autre à la préparation du projet de loi d’orientation agricole – constituent une innovation dans nos procédures. J’ai souhaité que nous puissions entamer nos travaux sur ces projets de loi bien plus tôt que d’habitude. C’est ce que nous avons pu faire mais il faut constater, s’agissant en particulier du texte agricole, que tout n’a pas été satisfaisant et qu’il nous faudra probablement ajuster nos modalités d’intervention avant le dépôt d’un projet de loi. De même, un prochain bureau devra certainement s’interroger sur la procédure que nous suivons en matière d’avis budgétaires.

Je souhaiterais profiter de ce moment pour partager avec vous quelques perspectives pour 2024. L’exercice est habituellement difficile. Il l’est d’autant plus cette année qu’un remaniement ministériel est en cours. Il est déjà certain, toutefois, que notre commission aura à travailler sur le logement. Nous examinerons dans quelques instants le projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement. Nous aurons aussi à achever, fin janvier, l’examen en première lecture de la proposition de loi visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, dont les rapporteurs sont Inaki Echaniz et Annaïg Le Meur. Nous devrons également examiner, dans cette même période, un texte du groupe Démocrate visant à faciliter la transformation des bureaux en logements. Un projet de loi dit de décentralisation du logement était jusqu’à maintenant en préparation, pour un examen envisagé au second semestre ; nous devrions rapidement savoir s’il pourra aboutir.

Les questions énergétiques nous occuperont certainement beaucoup : nous examinerons des textes relatifs à notre souveraineté énergétique d’une part sur la programmation énergétique, d’autre part sur le mécanisme de fixation des prix de l’électricité post-Arenh – accès régulé à l’électricité nucléaire historique.

Bien évidemment, l’agriculture devrait aussi figurer à l’ordre du jour. Le projet de loi d’orientation et d’avenir agricoles, en faveur du renouvellement des générations, pourrait être examiné peu après la traditionnelle visite du Salon de l’agriculture, qu’il nous faut commencer à préparer.

Enfin, nous aurons à nous prononcer à la mi-mars en principe sur plusieurs articles d’un projet de loi portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne. Le président de la commission des lois, commission à laquelle ce texte voté par le Sénat a été renvoyé, vient en effet de solliciter notre avis sur six articles de ce texte.

Nos activités de contrôle seront très intenses, comme l’a été la production législative en 2023 : nous avons fait voter quatre projets de loi et huit propositions de loi, et ce sont presque autant de textes dont l’application nécessitera un contrôle six mois après leur entrée en vigueur. Nous avons déjà créé quatre de ces missions d’application ; il nous faudra en constituer quatre autres avant la fin du mois.

Deux missions d’information viennent de commencer leurs travaux : l’une relative au modèle économique du secteur de la pêche, dont les rapporteurs sont Sébastien Jumel et Luc Lamirault, l’autre relative aux stratégies de marché du secteur viticole, avec pour rapporteurs Éric Girardin et Sylvain Carrière. D’autres pourront être créées lorsque les missions d’application auront remis leurs rapports.

Comme vous le constatez, le programme pour ce début d’année 2024 sera bien fourni ! Je compte évidemment sur vos propositions pour l’étoffer encore davantage, au service des Français.

Au titre des bonnes résolutions, je forme le vœu que nous continuions à travailler dans des conditions courtoises et apaisées, comme nous le faisons dans cette commission depuis de nombreuses années.

Je vous adresse encore une fois mes vœux sincères pour 2024, chers collègues, ainsi qu’aux collaborateurs des groupes, à vos collaborateurs, aux administrateurs et aux agents du service de la plus belle des commissions, celle des affaires économiques !

Je vous propose que nous entamions à présent l’examen du projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement. Il va nous être présenté par les deux rapporteurs, Lionel Royer-Perreaut et Guillaume Vuilletet, qui ont rejoint notre commission pour l’occasion et à qui je souhaite la bienvenue. En raison du remaniement évoqué précédemment, le Gouvernement ne sera pas représenté en commission.

Le projet de loi qui nous est soumis vise principalement les copropriétés en difficulté et dégradées. Il s’agit d’un texte très technique ; j’ai d’ailleurs observé que nombre d’entre vous ont souhaité élargir son objet puisque 270 amendements portant article additionnel ont été déposés – soit plus de 60 % des amendements déposés sur le texte. Ces amendements concernent l’ensemble des copropriétés, plus particulièrement leurs relations avec les syndics et le fonctionnement des assemblées générales. Ayant entendu et compris vos attentes, j’ai retenu une approche très ouverte – trop, diront certains – lors du contrôle du lien direct ou indirect des amendements avec les dispositions du texte : j’ai choisi de considérer comme recevables ceux visant une accélération ou une simplification des procédures. J’ai ainsi sauvé 61 des 192 amendements visant à modifier la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, soit près d’un tiers d’entre eux. Au final, sur 439 amendements déposés, j’ai été conduit à en déclarer irrecevables 159 comme cavaliers législatifs ; 14 autres contrevenaient à l’article 40 de la Constitution. Il en reste 240 à examiner.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Les délais d’examen restreints – le texte fut présenté en Conseil des ministres le 13 décembre – nous ont laissé peu de temps, au corapporteur et à moi-même, pour mener nos auditions, une vingtaine au total. Elles ont néanmoins été très riches en informations, si bien que de nombreux amendements seront sans doute déposés à l’occasion de l’examen du texte en séance publique. J’ajoute que, pour ne pas contrevenir à l’article 40 de la Constitution, il eut fallu que le Gouvernement dépose dans certains cas des amendements – ce qui, chacun le comprendra, fut plus difficile que d’habitude.

Une politique du logement, ce sont des axes, des moyens et des outils. Le présent texte s’inscrit en cohérence avec la loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, dite Élan, défendue à l’époque par le ministre Julien Denormandie. Le principe sur lequel celle-ci est fondée est devenu cardinal : il consiste à accorder la même importance à la production de logements neufs et la réhabilitation de logements anciens. La loi Élan concrétise une démarche en faveur de la réhabilitation du bâti mais aussi en faveur de la redynamisation des centres-villes et centres-bourgs, au travers du plan Action Cœur de ville et du programme Petites villes de demain. Les dispositions relatives à la lutte contre les marchands de sommeil s’inscrivent dans la même logique ; je laisserai mon collègue Lionel Royer-Perreaut, issu d’un territoire où cet enjeu est prégnant, les évoquer.

La loi Élan avait aussi pour objectif de simplifier et de rendre plus efficace la boîte à outils à la disposition des acteurs du logement. Je me réjouis que le présent texte prévoie la ratification de l’ordonnance de 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installation, faisant suite à un rapport que j’avais remis à Édouard Philippe et Julien Denormandie. Le nombre de polices administratives est ainsi passé de treize à deux et le nombre de procédures de vingt et une à quatre.

Il restait néanmoins nécessaire d’enrichir la boîte à outils pour y intégrer notamment la politique de rénovation thermique du bâti, qui mobilise aujourd’hui plus de 5 milliards d’euros et dont il faut savoir gré à la ministre déléguée de l’époque, Emmanuelle Wargon, de l’avoir menée. Son successeur Olivier Klein a confié une mission en ce sens à Mathieu Hanotin et Michèle Lutz. Patrice Vergriete a ensuite accompagné la concrétisation de leur rapport dans le présent projet de loi, que son successeur ou lui-même sera amené à mettre en œuvre.

Ce texte n’est pas l’alpha et l’oméga de la politique du logement – le Gouvernement a d’ailleurs d’ores et déjà annoncé l’élaboration de trois projets de loi, dont un projet majeur de réorganisation des prérogatives des différents acteurs et de décentralisation des politiques. Il vise simplement à rendre plus efficace, à compléter voire à améliorer la boîte à outils des acteurs du logement. L’un de nos collègues a un jour interpellé le Gouvernement en affirmant que l’efficacité était la négation de la politique. L’efficacité a tout de même du bon lorsqu’il s’agit de mettre en œuvre des dispositions particulièrement techniques.

Ce projet de loi a trois objectifs : anticiper, accélérer et protéger. Il comprend un ensemble de mesures techniques en matière de lutte contre l’habitat indigne et contre la dégradation des copropriétés, dont les auditions ont montré qu’elles étaient attendues par les acteurs. Avec mon collègue et corapporteur, nous avons divisé le texte de manière à ce que chacun se penche sur des questions spécifiques. J’ai approfondi pour ma part les articles visant à prévenir la dégradation des bâtiments, tandis que Lionel Royer-Perreaut se consacrait aux articles concernant les copropriétés, principalement aux aspects de financement et de gestion des syndics. J’ai d’ailleurs constaté qu’il vous avait davantage inspiré que moi pour la rédaction d’amendements !

L’article 1er élargit le champ des travaux pouvant faire l’objet d’une opération de restauration immobilière (ORI). Dans l’objectif d’accroître le nombre d’opérations engagées, le Gouvernement a décidé de remplacer le critère d’habitabilité, qui lui semblait trop flou, par des critères plus objectifs de mise en sécurité et de salubrité. Ayant été alertés sur le potentiel effet contre-productif de cette modification, nous vous proposerons de conserver les notions de sécurité et de salubrité, en plus de celle d’habitabilité. Il s’agit d’éviter qu’une opération qui aurait pu être couverte au préalable ne le soit plus après la modification.

L’article 3, central, vise à ouvrir la voie à l’expropriation dans des situations de dégradation des immeubles encore remédiables, illustrant ainsi la philosophie du projet de loi : permettre que les interventions soient réalisées avant qu’il ne soit trop tard, avant d’être contraint d’en arriver à ce que l’on appelle pudiquement le recyclage du bâtiment – autrement dit sa démolition. En anticipant, on évitera un traumatisme aux habitants et l’on économisera des deniers publics. Très souvent en effet il est beaucoup moins onéreux de rénover que d’attendre que la situation se dégrade. Je souhaiterais quant à moi qu’une forme de démembrement soit possible entre parties communes et parties privatives, mais c’est en séance publique que nous aurons ce débat.

L’article 6 permet à une collectivité publique de confier à un concessionnaire, par un contrat de concession d’aménagement, la réalisation des actions nécessaires à une opération programmée d’amélioration de l’habitat, à un plan de sauvegarde ou à une opération de requalification.

L’article 7 simplifie et précise le droit de préemption urbain de telle sorte qu’il puisse s’appliquer dans ce type de situation et non pas seulement lorsqu’il existe un projet d’urbanisme. Les préventions en la matière sont tout à fait justifiées : il convient de ne pas excéder les prérogatives de la puissance publique sans motif d’intérêt général, au regard du droit constitutionnel de propriété. Ce que propose le Gouvernement, c’est justement que la sauvegarde de la sécurité et de la salubrité constitue un motif suffisant d’intérêt public.

L’article 11 sécurise et renforce la procédure de prise de possession anticipée dans le cadre de la requalification du bâti dégradé, telle que prévue par la loi tendant à faciliter la suppression de l’habitat insalubre, dite « loi Vivien ».

L’article 12 facilite l’expropriation des locaux commerciaux attachés aux immeubles concernés. Autant qu’une mesure technique c’est une mesure de bon sens, dans la mesure où la présence d’un commerce peut bloquer la mise en œuvre de la loi Vivien.

Les outils ainsi mis à disposition visent à améliorer la protection des habitants mais aussi celle des propriétaires qui ne sont pas défaillants. Je proposerai en séance la possibilité de signer des baux à réhabilitation d’office pour rénover uniquement un seul ou quelques appartements d’une copropriété. Une grande technicité et une ingénierie poussée étant parfois nécessaires pour sauver certaines copropriétés, nous souhaitons également mettre en place un agrément des syndics, identifiés par les tribunaux, qui se spécialiseraient dans ce type d’opérations.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Ce texte, certes technique et juridique, revêt une portée politique importante, notamment pour les élus des territoires concernés par l’habitat indigne ou dégradé. C’est à l’occasion d’un déplacement à Marseille, il y a six mois, que le Président de la République s’est engagé à ce qu’arrive rapidement sur le bureau de l’Assemblée nationale un projet de loi visant à accélérer les procédures existantes. Depuis trente ans, les différentes lois qui ont été votées ont créé de nouveaux outils qui viennent s’ajouter les uns aux autres. Ce qui est en cause, ce n’est donc pas l’absence d’outils mais la complexité de leur mise en œuvre et le fait qu’ils soient peu connus. Il en résulte des délais de réhabilitation parfois très longs, jusqu’à quinze ou vingt ans. De nouvelles obligations ayant en outre été édictées par le législateur, les copropriétaires doivent faire face à des charges d’investissement importantes. Notre rôle est d’avoir un regard global sur ces enjeux.

La meilleure politique est celle qui vise à prévenir les désordres sur les parties communes ou privatives. Le présent texte présente la spécificité de traiter le sujet à 360 degrés : il comporte autant de dispositions visant à mettre les propriétaires face à leurs obligations plus tôt, de façon préventive, que de dispositions concernant les bailleurs malveillants – ô combien nombreux, et contre lesquels notre main ne doit pas trembler.

En tant qu’élu de Marseille et ancien président d’un office HLM, je me sens particulièrement concerné par ces enjeux, tout comme ceux d’entre vous qui ont été élus locaux. Tous, nous savons que la loi est parfois complexe et que les délais de mise en œuvre des procédures dépendent de la bonne coordination entre les mairies et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI). Différents acteurs doivent ensuite intervenir pour parvenir à un plan de sauvegarde et, le cas échéant, à des opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod). Cela prend systématiquement du temps, ce dont les copropriétaires ou les locataires pâtissent les premiers. J’ajoute qu’il existe en outre des filières d’investisseurs malveillants qui se jettent comme des rapaces sur les copropriétés dont les biens se déprécient, nourrissant ainsi une spirale infernale.

Avec Guillaume Vuilletet, nous pensons sincèrement que ce texte peut améliorer la situation. En tant que rapporteur, j’adopterai une attitude d’ouverture face aux amendements que vous défendrez. Ce qui doit nous animer, c’est le souci d’aboutir à un texte pratique qui aide les collectivités et les acteurs des territoires à agir sur le terrain.

J’en viens aux articles dont je suis le rapporteur. L’article 2 concerne les prêts collectifs. Nous aurons l’occasion d’en débattre car il fait l’objet de nombreux amendements, y compris de suppression.

L’article 4 prévoit l’insaisissabilité des comptes bancaires des copropriétés confiés à la Caisse des dépôts, mesure qui me semble recueillir un assentiment général. Nous aurons aussi l’occasion de débattre de la facilitation de l’ouverture de la procédure de mandat ad hoc, prévue à l’article 5. Nous avons pu constater, lors de nos auditions, que cette mesure provoquait une réaction des syndics.

L’article 8 prévoit l’intégration dans le registre national du diagnostic de performance énergétique (DPE) des immeubles ; nous veillerons à être constructifs lors de l’examen des quelques amendements dont il a fait l’objet. L’information des copropriétaires et des occupants s’agissant des procédures d’habitat indigne, à l’article 9, fait l’objet d’un large consensus. S’agissant de la scission des grandes copropriétés en Orcod, permise par l’article 10, sans doute aurons-nous à ouvrir le champ et à envisager ces scissions plus en amont.

Enfin, l’article 13, facilitant les déclarations de carence, est attendu.

Vous l’avez compris, nous abordons l’examen de ce texte dans un esprit de coconstruction. Nombre des amendements qui ont été déposés visent à profiter de l’occasion pour revoir la loi de 1965. Nous nous efforcerons à cet égard de débattre ce ceux qui traitent du sujet du texte : les copropriétés dégradées. La révision de la loi de 1965 mériterait un débat en elle-même. Je suggère d’en rester à l’essence du texte.

M. le président Guillaume Kasbarian. Nous en venons aux interventions des orateurs des groupes.

Mme Sandra Marsaud (RE). Depuis plus de quarante ans, les copropriétés sont une préoccupation majeure des politiques de l’habitat. Le parc de logements construits entre 1945 et 1980 par exemple, sans être le plus ancien, est aujourd’hui vétuste. Près de 1 million de logements présenteraient des signes de fragilité. Nous avons tous connaissance de telles situations dans nos territoires, et nous nous souvenons tous des effondrements tragiques d’immeubles entiers ayant fait des victimes.

Les pouvoirs publics se sont employés à soutenir les propriétaires dans les démarches de rénovation, pour répondre tant à des questions d’ingénierie qu’à des questions sociales. Il n’en reste pas moins de nombreux blocages, auxquels le présent texte s’attache à apporter de nouvelles solutions.

Avec la loi Élan, votée en 2018, nous avons attribué des moyens à l’amélioration du fonctionnement des copropriétés et au traitement des plus dégradées d’entre elles. Il faut saluer l’action et la stratégie en matière de logement du ministre de l’époque, Julien Denormandie. Le Gouvernement a souhaité engager un plan d’action sur dix ans visant à accélérer le processus de redressement des copropriétés en grande difficulté : c’est le plan Initiative copropriétés de l’Agence nationale de l’habitat (Anah).

Le projet de loi que nous examinons s’inscrit dans la seconde phase de ce plan. Il traduit sur le plan juridique le retour d’expérience des opérateurs et des acteurs impliqués dans le traitement de l’habitat dégradé. Pour avoir assisté à quasiment toutes les auditions des acteurs concernés, urbanistes et aménageurs publics comme privés, je tiens à souligner que leurs remarques ont contribué à la construction du texte.

Nous souhaitons moderniser les outils à la main des collectivités et des opérateurs afin de permettre des interventions le plus en amont possible, tout en garantissant la bonne fin des opérations de requalification – le cas échéant, par voie d’expropriation. Il s’agit de simplifier les procédures judiciaires et administratives relatives aux copropriétés en difficulté, ce qui permettra de réduire les délais de restauration.

J’aurai simplement une question : pourriez-vous nous indiquer, messieurs les rapporteurs, les améliorations que vous souhaitez apporter au texte pour avancer plus rapidement encore sur ce sujet qui, avec plus de 500 000 copropriétés en France, est essentiel ?

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Encore une fois, notre but est de simplifier les procédures. Nous devons faire en sorte que les propriétaires aient les moyens d’entretenir leurs biens et que les collectivités soient plus réactives lorsque des copropriétés sont dégradées. Un amendement nous donnera matière à débattre en séance publique, et nécessitera la collaboration du Gouvernement : il concerne l’adossement du prêt collectif, qui doit pouvoir s’adresser à la cible souhaitée.

Mme Anaïs Sabatini (RN). La lutte contre l’habitat dégradé doit être érigée en priorité de toute politique du logement. Les travaux de rénovation doivent être encouragés et leur financement simplifié. La multiplication des situations d’urgence et des copropriétés en état de fragilité, notamment dans les centres-villes, est de plus en plus criante. Pourtant, les gouvernements successifs n’ont pas été à la hauteur des enjeux soulevés par la dégradation de l’habitat.

Le projet de loi comprend certaines dispositions allant dans le bon sens mais il est très lacunaire et fait l’impasse sur des sujets pourtant primordiaux. Les élus locaux sont dans l’attente de solutions face aux lourdeurs normatives qui les empêchent d’intervenir rapidement pour lutter contre l’habitat dégradé. Ce texte ne répond ni à leurs attentes, ni au souhait des associations de copropriétaires. Il s’inscrit dans la philosophie de chasse à la propriété immobilière qui tient lieu de politique du logement d’Emmanuel Macron. Sa volonté assumée est de faire de la France un pays de locataires mobiles qui ne se constituent pas de patrimoine immobilier – selon lui, un gage de modernité.

Le Gouvernement semble avoir volontairement négligé les acteurs du secteur, notamment les représentants des copropriétaires qui ont vu leurs charges augmenter de 50 % en dix ans. Le présent texte pourrait avoir pour conséquence de fragiliser encore plus les copropriétés en faisant courir un risque de surendettement à certains copropriétaires occupants. Enfin, les dispositifs proposés font l’impasse sur la nécessaire protection des bâtiments à fort intérêt historique ou architectural, pour ne retenir que des critères économiques et environnementaux.

Nous sommes pour notre part particulièrement attachés aux libertés publiques et au droit de propriété que certaines dispositions de ce projet de loi pourraient fragiliser. C’est pourquoi nous nous abstiendrons sur ce texte lacunaire qui manque d’ambition, alors que le sujet sur lequel il porte devrait être l’une des priorités de la politique du logement.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Nous ne devons pas parler du même texte ! Je voudrais rappeler qu’avec la loi Élan, on traitait pour la première fois de la revitalisation des cœurs de ville et des centres anciens, et que le plan d’investissement volontaire d’Action Logement prévoyait 5 milliards d’euros pour la rénovation. Vos propos sont donc injustes – ou lacunaires, pour reprendre votre propre terme –, d’autant plus que ces mesures ont complété les dispositifs préexistants que sont les opérations programmées d’amélioration de l’habitat (Opah) ou les Orcod. Les élus locaux ont à leur disposition un certain nombre d’outils et il m’a plutôt semblé, lors des auditions, qu’ils étaient ouverts au projet de loi que nous présentons.

Je voudrais enfin souligner que laisser un immeuble se dégrader, ce n’est pas aller dans le sens de l’intérêt des copropriétaires ! Ce sont les marchands de sommeil qui ont intérêt à la dégradation du bâti, car c’est ainsi qu’ils parviennent à loger les plus fragiles dans des conditions immondes ! Les copropriétaires et les occupants, eux, ont intérêt à ce que la puissance publique intervienne pour sauver leur logis, leur investissement ou, parfois, leur héritage ; c’est ce que fait l’Anah, et c’est ce à quoi le projet de loi concourra.

Mme Ersilia Soudais (LFI-NUPES). En France, 40 % des logements sont en copropriété ; près de 1,5 million, un sur cinq, sont considérés comme fragiles, et la situation ne fait qu’empirer. Selon une étude de l’Anah, les copropriétés construites entre les années 1950 et les années 1980, soit près de la moitié du parc, nécessiteront des investissements lourds, à hauteur de 40 à 70 milliards d’euros, au cours des dix années à venir.

Les copropriétés dégradées sont l’arbre qui cache la forêt d’une crise du logement généralisée. Le montant des loyers connaît une hausse ininterrompue depuis quarante ans ; 5 millions de personnes sont en attente d’un logement social, alors que la France compte 3 millions de logements vacants, toujours pas réquisitionnés ; 12 millions de personnes souffrent de précarité énergétique. Faute de moyens, nos concitoyens s’entendent dire qu’il faudrait se contenter d’être logés, même mal, car le froid tue. Ce qui tue, c’est l’irresponsabilité politique. Combien de familles n’arrivent pas à accéder au logement social ? Lorsqu’elles y parviennent, combien se trouvent bloquées dans des logements inadaptés ? Je pense à cette femme en situation de handicap coincée au troisième étage sans ascenseur ; à ceux qui vivent dans des conditions sordides, avec des champignons, des cafards ou des rats, comme dans la résidence du Champ Tortu de Lagny-sur-Marne ; aux habitants de la résidence du Corbrion à Mitry-Mory, dont le bailleur tarde à effectuer des travaux, malgré les nombreuses malfaçons.

Le projet de loi prévoit surtout des outils techniques et juridiques. Ceux-ci peuvent être utiles, mais la mise en œuvre des dispositifs envisagés nécessitera également des moyens humains et financiers, sur lesquels il fait l’impasse, comme sur la paupérisation des habitants des copropriétés.

Ce manque d’ambition ne m’étonne pas. En effet, vous vous êtes illustré par la défense d’un texte visant à criminaliser les locataires en difficulté, monsieur le président – peut-être devrais-je dire monsieur le futur ministre du logement, puisqu’on ne sait pas très bien en quelle qualité vous êtes là aujourd’hui.

Devant l’opacité née la confusion que vous entretenez entre le pouvoir exécutif et le pouvoir législatif, nous refusons d’examiner votre texte. Vous qui sans cesse bafouez la démocratie, apprenez que la séparation des pouvoirs est précieuse.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Dans un tel domaine, nous pourrions essayer de travailler collectivement. Vous n’avez pas le monopole du cœur. J’ai été maire et président d’un office public de l’habitat (OPH) : j’ai probablement aidé autant de gens, sinon davantage, que vous ne l’avez fait.

Ce projet de loi s’inscrit dans une politique plus globale. Un autre texte relatif au logement sera examiné au printemps : pour juger d’une politique, il faut tous les prendre en considération. Certains élus locaux sont confrontés à de nombreux marchands de sommeil ou bailleurs indélicats, à des copropriétés issues de l’architecture brutale des années 1960, qui comptent parfois 2 000 logements et qu’il faut démolir pour rétablir la décence. Nous avons la responsabilité de voter une législation à même de faciliter leur tâche.

Laissons les postures au vestiaire et œuvrons intelligemment, pour le bien des collectivités locales et des élus qui les servent, et surtout pour le bien des victimes des marchands de sommeil.

M. Thibault Bazin (LR). Le titre de ce texte est prometteur, mais le Gouvernement ne compte même pas un ministre chargé du logement. L’exécutif n’a pas pris la mesure de la gravité de la crise que traverse le secteur, ni de l’urgence d’y remédier. Un ministre sera-t-il nommé d’ici à l’examen en séance publique, prévu lundi prochain ? Le contraire ne serait pas sérieux, surtout si l’on pense aux coups de rabot prévus dans le budget 2024, comme sur le prêt à taux zéro, ou à l’évolution du dispositif MaPrimeRénov’, qui fait craindre que le nombre des rénovations diminue encore et qu’un nombre massif de logements sortent du parc locatif, faute pour leur propriétaire de pouvoir passer le mur de l’interdiction de louer en cas de mauvais classement énergétique.

Plus de 100 000 copropriétés sont considérées comme fragiles ; de plus en plus de copropriétaires ne parviennent plus à payer les appels de fonds trimestriels. L’exigence de mener des travaux de rénovation, notamment énergétique, a aggravé la situation. Il faut donc définir un cadre plus strict pour l’administration des copropriétés, tout en prévoyant des mesures plus protectrices pour les copropriétaires.

Plusieurs mesures techniques du texte vont dans le bon sens ; nous les soutiendrons. Ainsi, l’article 1er prévoit d’élargir la définition des opérations de restauration immobilière. Malheureusement, en l’état, le projet de loi n’est pas suffisant pour relever les défis que posent les logements dégradés et pour atteindre les objectifs d’accélération de rénovation des copropriétés.

Certaines idées sont bonnes mais les mesures pourraient se révéler inopérantes ou presque. Par exemple, l’article 2 prévoit de faciliter les emprunts collectifs, mais il soulève des questions. Tous les copropriétaires, même lorsqu’ils ne veulent pas en profiter, seraient tenus de participer pendant plusieurs années au remboursement. Quel sort réserveront les prêteurs et les organismes de caution à ceux inscrits au fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP) ? L’État accordera-t-il des garanties aux copropriétaires défaillants ? Quelles seront les conséquences sur le cautionnement solidaire chargé de garantir le syndicat ? Quels organismes accepteront de cautionner ce risque avéré, et avec quel surcoût ? Plus généralement, la question se pose de l’accompagnement des copropriétaires modestes.

Lorsque les copropriétés doivent adopter des programmes pluriannuels de travaux, le financement est un enjeu essentiel. Ne faut-il pas leur laisser le choix entre le nouveau prêt collectif, avec une adhésion obligatoire, et le prêt collectif à adhésion individuelle, tel qu’il existe ?

Toutes ces questions m’incitent à penser que ce projet de loi mérite d’être largement précisé. Il contient des articles intéressants, notamment pour améliorer les procédures d’expropriation ou de préemption, lorsque c’est justifié. Toutefois, il faut envisager la suite : de quels moyens disposeront les collectivités ou leurs opérateurs pour rénover les logements dégradés ? Combien d’immeubles en ruines, acquis par les collectivités, sont difficilement rénovés, faute de moyens ? La situation sera plus compliquée encore si la collectivité devient propriétaire d’un logement dégradé appartenant à une copropriété. Comment interagira-t-elle avec la copropriété ? Une fois le logement rénové, devra-t-elle le conserver ou le céder ? Pourra-t-elle le vendre au prix du marché, si celui-ci est inférieur au montant consenti pour réaliser les travaux nécessaires ?

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Nous débattrons de l’article 2 lors de son examen. L’important est de fournir aux copropriétaires des mécanismes pour financer le reste à charge. Connaissez-vous beaucoup de copropriétés ayant souscrit un emprunt collectif à adhésion individuelle ? La réalité, c’est que les outils aujourd’hui à disposition ne sont pas, ou sont très peu, fonctionnels. Nous devons élaborer des solutions plus attrayantes.

M. Mickaël Cosson (Dem). Merci de soumettre à notre examen ce projet de loi visant à faciliter la tâche des acteurs publics. Il est plus difficile de réunir toutes les personnes concernées pour élaborer un texte que de décider de ne pas l’étudier. Certes, on peut regretter de ne pas connaître le nom du prochain ministre du logement, mais la liste est longue de ceux, venus de part et d’autre de l’échiquier politique, qui se sont succédé à ce poste, or les attentes dans ce domaine sont toujours aussi importantes.

Ce texte vise à satisfaire les demandes des copropriétaires davantage que celles d’acteurs bien moins impliqués. Des actions ont déjà été menées pour réhabiliter

les centres-villes et les centres bourgs, comme l’opération de revitalisation de territoire (ORT) Petites Villes de demain. Nous allons plus loin, en poussant les portes des immeubles et des logements pour mener des réhabilitations lourdes, afin d’éviter que se reproduisent les drames déjà survenus. Nous devons protéger ceux qui vivent dans des copropriétés à la limite de l’insalubrité, dont l’état profite aux marchands de sommeil, et permettre la réhabilitation thermique nécessaire pour empêcher les logements classés F ou G de sortir du marché locatif sous peu.

En ce sens, l’article 2 crée une solution innovante. Les copropriétaires que nous rencontrons témoignent souvent de leurs difficultés à trouver les fonds nécessaires pour mener à bien un vaste projet de réhabilitation ; le prêt collectif incitera les petits copropriétaires qui n’en ont pas les moyens à y participer. Cette mesure s’ajoute au dispositif MaPrimeRénov’ Copropriété, qui prévoit une aide pour les syndicats de copropriétaires. Il faudra réfléchir à leur articulation.

Les membres du groupe Démocrate apporteront leurs réflexions au débat sur ce texte, auquel nous sommes favorables.

M. Inaki Echaniz (SOC). Ce projet de loi est un bon texte, nécessaire et attendu. Fruit de la confiance que Patrice Vergriete a accordée à Mathieu Hanotin et à Michèle Lutz, auteurs du rapport qui l’a inspiré, et de notre commune volonté de le voir inscrit à l’ordre du jour, il s’attaque au droit le mieux garanti par la Constitution, le droit de propriété, afin de préserver la sécurité et la santé des personnes et de prévenir les désordres liés à la dégradation des immeubles. Ces objectifs sont d’intérêt public, d’autant que la collectivité est toujours appelée à la rescousse lorsque ces désordres deviennent irrémédiables. Nous souhaitons qu’elle puisse intervenir le plus tôt possible, pour éviter le pire.

Tout au long de l’examen, nous devrons suivre une ligne de crête, entre violation du droit de propriété et mesures trop timorées, donc inopérantes. Nul ici ne détient son tracé exact, mais nous devons nous montrer ambitieux : rien ne serait pire que de voter un texte trop conservateur qui se révèle inoffensif.

Nous voterons ce texte tout en veillant à l’améliorer, grâce à l’expérience acquise par les nombreux élus locaux du Parti socialiste confrontés à des situations difficiles, comme Mathieu Hanotin à Saint-Denis ou Benoît Payan à Marseille.

Nous saluons la procédure d’expropriation en cas de désordre irrémédiable : elle permettra de mener enfin une politique de prévention, à condition de voter des critères d’éligibilité efficaces. Le texte prévoit que l’immeuble aura fait l’objet de deux arrêtés. Ce mécanisme, trop complexe, méconnaît la pratique des collectivités, qui prennent rarement deux arrêtés pour un même désordre.

Les mesures relatives aux emprunts collectifs des copropriétés constituent des avancées. Toutefois, nous devons absolument prévoir le cas des copropriétés qui peineront à accéder au prêt ou au cautionnement : les banques et les assureurs sont allergiques aux clients fragiles, or ce dispositif est notamment créé à leur intention. L’État doit donc garantir un recours effectif.

Nous devons améliorer le relogement. Aucun projet de réhabilitation lourde ne se déroule bien, dans les temps, sans un relogement de qualité. Le texte devra prévoir des garanties suffisantes, en particulier en écartant les préfabriqués.

Le présent projet de loi est aride, mais il répond à des attentes fortes des collectivités et des opérateurs. Je vous alerte sur la nécessité de ne pas en faire un exutoire à la colère contre les syndics. Il y a beaucoup à dire sur ce secteur, mais nous devons œuvrer à le réguler plutôt que voter une succession de mesures pouvant s’apparenter à un éreintement. Cela dit, j’observe que les amendements visant à améliorer la régulation dans ce domaine n’ont pas passé votre filtre de recevabilité, monsieur le président.

Enfin, nous regrettons que le texte n’offre pas les outils nécessaires pour durcir la lutte contre les marchands de sommeil. Nous défendrons quelques amendements en ce sens.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Vous l’avez dit, il s’agit de tracer une ligne de crête. Pour y parvenir, le Gouvernement a bénéficié de l’expertise juridique du Conseil d’État. Il nous revient d’améliorer la rédaction issue de ses recommandations, grâce au débat, car il est vrai que certains aspects méritent d’être précisés.

M. Xavier Albertini (HOR). Le projet de loi est nourri de l’expérience tirée, à mi-parcours, du plan Initiative copropriétés, piloté par l’Anah. Lancé en 2018 et doté de près de 1 milliard d’euros, celui-ci accompagne la requalification de plus de 80 000 logements situés dans des copropriétés en difficulté. Ce budget significatif s’explique par les difficultés grandissantes que rencontrent nombre de copropriétés, en raison de leur vieillissement et de la dégradation rapide des grands ensembles des quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV) et de petites copropriétés des centres-villes et des faubourgs. Les dégradations, parfois liées à une mauvaise gestion, peuvent provoquer des risques en matière de sécurité et de salubrité. Il s’agit donc d’un enjeu public majeur.

Les acteurs publics peuvent intervenir à différents stades : en recourant à un observatoire de l’état des copropriétés et au registre national ; en prévenant les difficultés ; en assurant le redressement, la requalification ou le recyclage des plus dégradées. Après cinq ans d’application, le plan Initiative copropriétés a permis d’identifier plusieurs freins au redressement des copropriétés, notamment liés aux dysfonctionnements des dispositifs existants. Comme le relèvent les acteurs de terrain, il faut intervenir le plus tôt possible pour éviter les dégradations irrémédiables, qui entraînent des dommages sociaux et économiques majeurs. C’est l’objet du chapitre Ier, qui prévoit notamment qu’un vote à la majorité lors de l’assemblée générale permettra aux copropriétés de recourir à un emprunt collectif ; cela facilitera le financement des travaux nécessaires pour améliorer le cadre de vie et participer à la transition écologique.

Le chapitre II contient des mesures visant à accélérer le recyclage et la transformation des copropriétés, ainsi que les opérations d’aménagement stratégiques. Cela passe notamment par la sécurisation juridique des expropriations nécessaires pour assurer la sécurité des habitants et accélérer les opérations de recyclage urbain de grandes friches, afin de satisfaire la demande de construction locale de logements. Actuellement, les programmes de traitement des copropriétés dégradées et en difficulté s’étalent sur de nombreuses années.

Ce texte vise à protéger les copropriétés les plus vulnérables, donc leurs habitants : nécessaire à l’accomplissement de la politique du logement que mènent le Gouvernement et la majorité, il complète notre soutien à la production de logements abordables, à la lutte contre l’éviction des résidents permanents au profit de meublés de tourisme, à l’accélération de l’adaptation du parc de logements aux transitions écologique et démographique, notamment grâce à l’investissement de 4,6 milliards d’euros dans le dispositif MaPrimeRénov’.

Les membres du groupe Horizons et apparentés soutiennent la philosophie du texte ; ils suivront les débats avec intérêt.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Pourquoi ce texte ? Certaines copropriétés, bloquées, ne sont plus entretenues. C’est parfois lié à la paupérisation des copropriétaires. En effet, on a tendance à considérer que les logements insalubres et dégradés appartiennent à de méchants bailleurs qui logent leurs locataires de manière scandaleuse, or la moitié des logements insalubres sont occupés par leurs propriétaires. Ceux-ci peuvent être pauvres, fragiles, âgés et démunis devant les procédures proposées, en indivision successorale. L’action publique est légitime puisqu’elle vient lever les blocages. L’intérêt du texte consiste également, et surtout, à permettre d’intervenir plus tôt, c’est-à-dire avant qu’il ne soit trop tard.

M. Julien Bayou (Écolo-NUPES). Première préoccupation des Français, le logement devrait constituer la priorité de ce nouveau gouvernement, or, malgré la vague de froid que nous traversons, nous n’avons toujours pas de ministre du logement. On ne sait pas très bien où le portefeuille a été relégué, toujours est-il que le ministre du logement n’est pas sélectionné dans le XV de France. Emmanuel Macron n’est peut-être pas seul responsable de la situation du secteur, mais il est en fonction depuis 2017 : il est responsable de sa dégradation.

Tout le monde constate une crise à la fois conjoncturelle et structurelle, parfois décrite comme une bombe sociale ; or il n’y a pas de ministre du logement. Pire, le Gouvernement multiplie les mesures néfastes. Je pense à la suppression de la garantie universelle des loyers (GUL), au caractère facultatif de leur encadrement, à la fragilisation du logement social, à la loi Kasbarian – loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite – qui pénalise les locataires, et au manque structurel de places en hébergement d’urgence. Vous faites le choix politique de laisser des gens à la rue.

Nous allons malheureusement commémorer les soixante-dix ans de l’appel de l’abbé Pierre, lancé le 1er février 1954. Une femme était morte à trois heures du matin boulevard de Sébastopol, serrant dans la main l’acte de son expulsion. À l’époque, cela avait suscité un immense élan de générosité et une réaction des pouvoirs publics. Rien de tel aujourd’hui. Cette semaine, plusieurs personnes sont mortes à la rue, et il n’y a pas de ministre du logement, et il n’y a pas de vision globale.

J’en viens au projet de loi. Il est à saluer, car il définit des pistes d’action intéressantes ; je salue également le travail des maires Mathieu Hanotin et Michèle Lutz, en précisant toutefois que la plupart des propositions de leur rapport concernaient des mesures applicables par voie réglementaire : ne nécessitant pas le vote d’une loi, elles auraient pu et dû être adoptées sans délai.

Les copropriétés dégradées posent évidemment un problème majeur. Quoiqu’insuffisant, ce texte constitue une étape bienvenue pour prévenir l’habitat indigne et pour y remédier. Technique, il contient des mesures que les membres du groupe Écologiste soutiendront, sous réserve de l’adoption d’amendements. Toutefois, il ne procède pas d’une politique globale à même de suppléer des décennies de manque d’investissements et d’indifférence politique. Où est la réflexion sur la précarité énergétique dans les copropriétés dégradées, sur les difficultés liées aux dépenses contraintes pour les ménages pauvres ?

Le logement constitue une priorité pour les Françaises et les Français ; nous proposons une vision à long terme. En faisant du logement un droit, on s’attaque à la détresse sociale et à nombre de problèmes de santé, et on œuvre en faveur de l’environnement et du pouvoir d’achat. Ainsi, il faut investir massivement dans les programmes ad hoc, comme le plan « Logement d’abord » – plan quinquennal pour le logement d’abord et la lutte contre le sans-abrisme –, rétablir la garantie universelle des loyers, instaurer leur gel et multiplier la construction de logements très sociaux. Ne pas mettre en œuvre ces solutions constitue un choix politique.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Je vous remercie de souligner que la défaillance remonte à des décennies. Nous avons une histoire politique commune, qui embrasse ces années. Le pays connaît une crise du logement, de longue date, parce que les solutions sont difficiles à appliquer.

S’agissant de l’hébergement, notre majorité y a consacré 3 milliards d’euros en 2024 ; depuis 2017, le nombre de places en hébergement d’urgence a quasiment doublé, pour atteindre 200 000.

Pour finir, je souligne que le logement fait bien partie des attributions de M. Christophe Béchu.

M. Stéphane Peu (GDR-NUPES). Sans être un grand texte, ce projet de loi, adossé à l’expérience des élus locaux et des opérateurs, constitue un pas en avant. Toutefois, à l’instar de mes collègues, je ne peux pas ne pas noter que nous avons entamé la discussion avec M. Patrice Vergriete, alors ministre délégué chargé du logement et plutôt à l’écoute, mais que nous débutons l’examen du texte au Parlement sans ministre – quoi qu’on en dise. Tous les opérateurs et tous les professionnels du bâtiment – du Medef à la Fondation Abbé Pierre – soulignent que la crise du logement constitue une bombe sociale à retardement : je trouve inquiétant que le Gouvernement ne compte pas un ministre du logement de plein exercice.

J’ai été longtemps élu local à Saint-Denis ; entre 2000 et 2012, j’ai constaté vingt-cinq décès liés à l’insalubrité. Treize des victimes étaient des enfants. L’un des propriétaires responsables pour partie de la dégradation des biens était professeur de droit à l’université Paris-Dauphine-PSL et soumis à l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF). En décembre dernier, une enfant de 9 ans est décédée à Grigny ; le propriétaire, exilé fiscal à Dubaï, n’avait pas payé un centime des appels de fonds de la copropriété depuis plus de quatre ans. Je suis donc favorable à ce texte, même s’il est trop timide par certains aspects, car il permet aux pouvoirs publics d’être plus coercitifs et plus interventionnistes vis-à-vis des propriétaires qui n’assument pas leurs responsabilités et ne remplissent pas leurs devoirs.

Fort de mon expérience d’élu municipal puis de député de Saint-Denis, je ne suis pas étonné de trouver à l’origine de certaines de ses mesures le rapport de Mme Lutz, maire de Mulhouse, et de M. Hanotin, maire de Saint-Denis.

S’agissant des copropriétés, je vous mets en garde : nous nous consacrons largement à celles construites entre les années 1950 et les années 1980, mais les défiscalisations massives accordées au cours des dernières années engendreront peut-être des dégradations plus graves encore.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Vous essayez, les uns et les autres, d’élaborer un récit politique qui laisse croire à une défaillance, parce qu’au moment où nous parlons, il n’y a pas de ministre du logement. D’abord, comme Guillaume Vuilletet l’a souligné, il y a un ministre de tutelle : Christophe Béchu est là et bien là, qui saura au besoin apporter les réponses nécessaires. Ensuite, que vous le vouliez ou non, le premier texte inscrit à l’ordre du jour sous ce nouveau gouvernement est relatif au logement, témoignant qu’il s’agit pour lui d’un sujet de préoccupation. Ce texte répond à certaines questions ; bien d’autres se posent, que nous soulèverons au cours du débat.

M. Jean-Louis Bricout (LIOT). Dans les quartiers populaires des grandes agglomérations comme dans les centres bourgs des zones rurales, les immeubles se détériorent, partout dans les territoires. Les copropriétaires sont souvent exposés aux mêmes problèmes : difficultés de gestion, impayés de charges cumulés, travaux reportés. Dès lors que le logement est au fondement du progrès social, cette concentration de dysfonctionnements a des conséquences très concrètes : logements vétustes et indignes ; immeubles tombant en décrépitude, voire s’effondrant ; quartiers dont l’attractivité diminue : ceux qui le peuvent quittent ces immeubles où ne restent que les plus précaires, enfermés dans des logements devenus dangereux et dans une spirale de paupérisation. Dans la France de 2024, de telles situations sont inacceptables.

Les pouvoirs publics peuvent agir, mais bien souvent trop tard, lorsque l’état de l’immeuble est tel qu’il faudra le rénover intégralement, ou le rebâtir. Ce projet de loi permettra aux collectivités et aux opérateurs d’intervenir aussi tôt que possible, afin d’éviter des drames humains et sociaux. Plusieurs mesures en effet vont dans le bon sens, comme la nouvelle procédure d’expropriation des immeubles dégradés ; le renforcement du droit de préemption urbain, conformément à la demande des élus ; et la scission des grands ensembles en plusieurs syndicats, pour faciliter la tâche des opérateurs, en permettant d’isoler les immeubles les plus en difficulté de ceux susceptibles de faire l’objet de mesures de redressement.

En revanche, d’autres dispositions gagneraient à être retravaillées. Le texte risque de rendre compliquées les opérations de restauration immobilière. Nous craignons qu’il ne facilite pas nettement la rénovation des passoires énergétiques, et que les copropriétés volontaires peinent à accéder au cautionnement nécessaire pour souscrire un emprunt collectif, susceptible par ailleurs de mettre en difficulté économique les ménages en grande précarité – le mécanisme est perfectible, il faut en particulier renforcer l’accompagnement public.

Le texte présente également des lacunes : il ne prévoit ni mesure coercitive à l’égard des marchands de sommeil, ni repérage et accompagnement des copropriétés en difficulté. Les nouvelles informations devant figurer au registre national d’immatriculation sont insuffisantes. Comme à chaque fois, le Gouvernement n’a rien dit de l’accompagnement humain et financier, alors que la lutte effective contre l’habitat indigne pèse sur les budgets.

Enfin, si le problème est plus sensible en milieu urbain, les zones rurales ne sont pas épargnées : les cœurs de bourgs des territoires difficiles notamment sont eux aussi gangrenés par les marchands de sommeil : contre les biens sans maître, en déshérence, manifestement abandonnés les procédures sont complexes. À quand un texte pour y remédier ?

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. S’agissant des biens sans maître et des biens vacants, des dispositions ont été prises, notamment dans le cadre d’une ordonnance. La boîte à outils n’est pas complète, mais elle se remplit.

M. le président Guillaume Kasbarian. Nous en venons aux questions des autres députés.

M. Jean-Pierre Vigier (LR). La lutte contre l’habitat indigne vise à garantir un logement abordable, durable et décent pour tous. Pour y contribuer, ce texte vise à renforcer le pouvoir d’action des collectivités territoriales, pour qu’elles interviennent plus rapidement. L’article 7 par exemple tend à lutter contre l’arrivée des marchands de sommeil en clarifiant et en facilitant la procédure d’expropriation des immeubles insalubres. Il s’agit d’un outil essentiel car l’intervention publique est souvent le seul moyen de faire cesser la spirale de dégradation d’un immeuble. Pouvez-vous nous garantir que le dispositif d’expropriation prévu ne porte pas atteinte au droit de la propriété, au risque d’exposer les collectivités à des litiges judiciaires ?

M. Thibault Bazin (LR). Beaucoup d’articles vont dans le bon sens, mais l’article 13 soulève des difficultés. Il réforme la procédure de reconnaissance de l’état de carence, en établissant une présomption de graves difficultés financières ou de gestion lorsque les comptes n’auront pas été transmis à l’expert nommé par un juge saisi à cet effet dans un délai de deux mois. La mesure est-elle opportune, sachant qu’une telle présomption entraîne l’expropriation de l’immeuble ? Cela semble disproportionné : êtes-vous prêts à renoncer à cet article ?

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Il s’agit bien de tracer la ligne de crête entre droit de propriété et intérêt général.

L’article 6 crée un régime de concession afin de faciliter la délégation de l’ingénierie technique : il s’agit de ne pas avoir besoin d’inventer un « petit chemin qui sent la noisette » pour déléguer les opérations complètes à des acteurs compétents.

À l’article 7, le droit de préemption urbain est parfaitement encadré, précisément parce que l’intérêt général justifie d’y recourir. Lors de la précédente législature, M. François Pupponi avait expliqué que les marchands de sommeil viennent systématiquement à la barre pour récupérer des biens. Nous avons été des élus locaux : nous avons tous dû faire des contorsions pour justifier la création d’une ZUP – zone à urbaniser en priorité – et éviter des dérives.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. S’agissant de l’article 13, monsieur Bazin, il faut d’abord avoir en tête qu’il a été validé par le Conseil d’État, ce qui apporte des garanties sur le plan juridique, notamment en ce qui concerne le droit de propriété. Je rappelle aussi que la présomption simple de difficultés financières ou de gestion est associée à la caractérisation par l’expert de la nécessité de travaux. Il existe donc un double cliquet : on ne se limite pas à une difficulté financière pour la déclaration par le président du tribunal judiciaire de l’état de carence. Certes, nous allons assouplir le dispositif, pour aller vers plus de réactivité, mais il y a aura quand même des garanties qui protégeront le droit de propriété – nous aurons sans doute l’occasion d’en reparler lorsque nous aborderons cet article.

Chapitre Ier

Intervention en amont d’une dégradation définitive

Article 1er (article L. 313-4 du code de l’urbanisme) : Extension du champ de l’opération de restauration immobilière

Amendement de suppression CE108 de Mme Christine Engrand

Mme Christine Engrand (RN). Lors de leurs auditions, les représentants des entreprises publiques locales, des établissements publics financiers et des établissements publics d’aménagement se sont montrés ouvertement hostiles à la rédaction de l’article 1er. Le Gouvernement propose en effet de passer d’une notion générale, l’habitabilité, à trois critères précis et non cumulatifs, la salubrité, l’intégrité et la sécurité du bâti, conditionnant la caractérisation et la mise en œuvre d’une opération de restauration immobilière. Cette modification des dispositions en vigueur devrait, selon le Gouvernement, faciliter la réalisation des opérations de rénovation immobilière avec les entreprises et les établissements publics précités. Or nous pensons non seulement que la nouvelle rédaction ne permettra pas d’atteindre cet objectif, mais que, en plus, elle raréfiera les cas où une ORI se justifiera.

La notion d’habitabilité comprend déjà la sécurité, la salubrité et l’intégrité du bâti ; surtout, se fonder sur des critères si précis risque de faciliter le développement de contentieux par les marchands de sommeil. Les notions de salubrité et d’intégrité du bâti, toutes relatives soient-elles, sont captieuses, car elles introduisent la nécessité, pour la force publique, de justifier son action en vertu d’une grille de critères restreinte, ce qui occulte de fait d’autres aspects que l’habitabilité recouvre, et de parvenir à justifier la matérialité des défaillances du bâti, alors que la notion d’habitabilité permet plus de souplesse.

Parce que la notion d’habitabilité est plus protectrice, nous souhaitons conserver la définition actuelle des ORI. Les précisions que tente d’introduire le Gouvernement se justifieraient davantage à l’échelon réglementaire, où elles ne nous priveraient pas de la richesse de la notion d’habitabilité. C’est pourquoi nous demandons la suppression de cet article.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Il y a un principe de réalité : très peu d’ORI sont menées, malgré l’attractivité de cet outil. Les acteurs concernés hésitent à se lancer dans une démarche qui leur paraît pouvoir générer du contentieux ; d’où le souhait du Gouvernement d’apporter des précisions, dans un objectif très clair d’élargissement du dispositif. Néanmoins, parce que beaucoup d’acteurs ont peur de la nouvelle définition, nous considérons qu’il est préférable de cumuler les trois principes. Je défendrai un amendement en ce sens, afin de garantir véritablement la sécurité juridique de tous ceux qui veulent utiliser ces dispositifs. Je vous demande donc de retirer votre amendement au profit de celui que je présenterai tout à l’heure. À défaut, avis défavorable.

M. Thibault Bazin (LR). Nous allons nous opposer à cet amendement, car il nous semble qu’il faut vraiment faire évoluer la définition des opérations de restauration immobilière : on voit bien qu’elle est plutôt bloquante. La notion d’habitabilité d’un immeuble n’est pas très précise, personne ne le conteste. Cela étant, il faudrait amender le projet de loi, comme le rapporteur propose de faire – j’espère que son amendement sera adopté.

Nous avons tout intérêt à ce que les ORI puissent se développer, dans le respect, bien sûr, des périmètres fixés. Il faut éviter des dégradations encore plus fortes : la définition actuelle, et c’est tout le problème, ne permet pas de faire de la prévention.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE397 des rapporteurs, sous-amendements CE430 et CE431 de M. Inaki Echaniz et sous-amendement CE440 de M. Jean-Louis Bricout

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. J’ai déjà en partie défendu mon amendement. Ces questions sont des nids à contentieux, parfois légitimement, lorsque des gens défendent leur droit de propriété, mais d’autres savent utiliser des failles, des ambiguïtés au détriment de l’action publique, pour mener des activités relevant plutôt du trafic d’êtres humains que de la location. En cumulant les critères, nous ouvrirons réellement des possibilités de lancement d’ORI.

M. Inaki Echaniz (SOC). Notre premier sous-amendement vise à préciser que la rénovation énergétique, à condition d’être performante, est un des types de travaux entrant dans la définition des opérations de restauration immobilière. La France s’est fixé des objectifs ambitieux en matière de rénovation énergétique des bâtiments, y compris par la mise en œuvre d’une interdiction progressive de la mise en location des biens classés comme passoires thermiques. Au-delà du débat sur la faisabilité du calendrier actuel, qui reste allongé pour les copropriétés, il est manifeste que c’est dans ces dernières que les rénovations sont les plus complexes à acter et à mettre en œuvre, et ce d’autant plus que la copropriété est déjà fragilisée.

Il est essentiel de favoriser la rénovation énergétique au sein de l’ensemble des programmes et outils d’aménagement qui ont vocation à faciliter la transformation du bâti concerné. Toutefois, le premier sous-amendement pose comme condition l’obtention d’un gain énergétique minimal de 30 %, afin que le recours à un monogeste de rénovation sans réel gain ne permette de bénéficier du dispositif de l’ORI en contournant l’esprit et les objectifs climatiques qui sont les nôtres. Le sous-amendement suivant est de repli : il ne prévoit pas un tel pourcentage.

M. Jean-Louis Bricout (LIOT). Nous partageons la volonté d’octroyer aux collectivités territoriales davantage de souplesse pour le recours à ces opérations coercitives. Je propose cependant de préciser que les travaux résultant d’une ORI peuvent être de rénovation énergétique. Notre sous-amendement permettra de garantir la performance des logements dans ce domaine et donc la sécurité économique et sociale des locataires.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Les ajouts que vous proposez sont intéressants, mais fixer une cible chiffrée irait un peu à l’encontre de l’objectif d’ouverture – ce serait trop exigeant. J’émets un avis favorable au sous-amendement CE431, et défavorable aux autres.

M. Thibault Bazin (LR). Je comprends la finalité du sous-amendement CE430 – on ne peut que souhaiter des gains énergétiques – mais demander un gain de performance énergétique d’au moins 30 % me pose un problème. Les situations sont tellement variables en matière d’habitabilité : parfois ce n’est pas qu’une question énergétique, et il faut mener des travaux de restauration immobilière allant bien au-delà. Si le sous-amendement CE431 va dans le bon sens, le précédent empêcherait des ORI pourtant souhaitables.

Successivement, la commission rejette le sous-amendement CE430 et adopte le sous-amendement CE431.

En conséquence, le sous-amendement CE440 tombe.

La commission adopte l’amendement sous-amendé et l’article 1er est ainsi rédigé.

En conséquence, tous les autres amendements se rapportant à cet article tombent.

Article 2 (articles 26-4, 26-6 et 26-9, 26-10, 26-11, 26-12 et 26-13 [nouveaux] de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ; articles L. 316-1, L. 316-2 et L. 316-3 [nouveaux] du code de la consommation) : Création d’un prêt global collectif pour le financement de travaux dans les immeubles en copropriété

Amendement de suppression CE105 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). Cet article pose quelques problèmes. L’endettement contraint des copropriétaires représente pour nous un réel danger. Dans certaines zones, notamment chez moi, à Narbonne, les travaux de rénovation coûtent parfois plus cher que la valeur de l’immeuble. Nous souhaitons donc protéger les copropriétaires des excès du surendettement. Nous avons aussi des interrogations sur les garanties demandées. Quelle banque acceptera de financer des travaux représentant plusieurs fois la valeur d’un immeuble ? Faudra-t-il des hypothèques ? C’est assez flou. Nous proposons de supprimer purement et simplement l’article 2, qui menace la solvabilité des copropriétaires.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Avis défavorable. On peut essayer d’améliorer le dispositif en l’amendant, mais je ne comprends franchement pas les raisons pour lesquelles on voudrait le supprimer. Lorsque des propriétaires sont soumis à des charges résultant de travaux importants, ils peuvent soit puiser dans leur épargne, soit contracter des prêts très classiques, soit recourir à des prêts collectifs à adhésion individuelle. Or ces derniers ont leurs limites : ils ne sont quasiment pas utilisés. Il faut donc trouver un nouveau dispositif qui permette de répondre à la diversité des situations.

Certaines copropriétés comptent plusieurs centaines de lots – j’ai même présidé le conseil syndical d’une copropriété qui en comptait 2 200. Quand vous voulez souscrire un prêt collectif à adhésion individuelle et que vous devez vous assurer de la solvabilité de 2 200 personnes, autant dire que rien ne se fait. À partir du moment où il s’agira d’un prêt collectif contracté par le syndicat des copropriétaires et que la solvabilité analysée sera la sienne et non celle, individuelle, de chaque copropriétaire, nous ouvrirons une possibilité pour un produit qui permettra d’aider celles et ceux qui auront intérêt à y souscrire. J’ajoute que nous devons préserver la liberté de choix : si un copropriétaire souhaite financer les travaux différemment, il faut qu’il puisse le faire. Les copropriétaires pourront ainsi sortir du dispositif dans des délais fixés par la loi. Pour toutes ces raisons, la suppression de cet article n’a pas lieu d’être : avis défavorable.

M. Thibault Bazin (LR). Je vous ai posé tout à l’heure beaucoup de questions au sujet de cet article 2, que vous voulez réécrire en partie. Il serait intéressant, alors que nous abordons une longue série d’amendements, de connaître votre vision globale. Nous avons besoin d’outils de financement, et ceux d’aujourd’hui ne sont pas adaptés à toutes les situations.

S’agissant du prêt collectif souscrit par le syndicat des copropriétaires, que se passera-t-il en matière de caution solidaire ? En cas de défaillance, que se produira-t-il ? L’État sera-t-il garant ? Quant à ceux qui refuseraient de participer au prêt, mais pourraient payer en cash, ils devront verser l’intégralité de leur quote-part du prix des travaux dans un délai de six mois. Or, dans la pratique, les délais de mise en place des crédits collectifs, y compris les éco-PTZ, sont largement plus élevés – ils sont d’à peu près dix-huit mois. Il faudrait donc verser sa quote-part sur un compte dédié alors que le montant ne sera pas utilisé tout de suite ? N’y a-t-il pas encore des points à caler ?

M. Hervé de Lépinau (RN). Certaines copropriétés se trouvent dans une situation de réelle insolvabilité. Je vous invite à venir à la cité du Parc de Carpentras : du bâti y est en déshérence parce que les copropriétaires n’ont pas la possibilité de financer les charges de copropriété et encore moins des travaux de restructuration. Le texte a un angle mort : on ne pourra pas contraindre des gens qui n’en ont pas les moyens de souscrire des emprunts pour mener des travaux de réhabilitation.

Même si cela sort un peu du cadre du texte, il me paraît important de rappeler qu’une part non négligeable de l’habitat concerné appartient à des OPH. Celui qui vous parle a été administrateur de Mistral Habitat, qui a un parc éminemment dégradé. On doit se battre au sein des conseils d’administration pour faire admettre l’idée qu’il faudrait peut-être dépenser un peu moins pour construire du neuf, c’est-à-dire augmenter le nombre de logements de l’OPH, afin de consacrer des crédits à la réhabilitation. Des opérateurs du logement social sont parfois les principaux responsables de l’existence d’un habitat fortement dégradé, au préjudice des locataires.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Tel qu’il a été pensé, le dispositif a du sens pour les copropriétés « classiques » qui sont appelées à réaliser des investissements importants et pour des copropriétés où on observe des signaux faibles, c’est-à-dire où on commence à avoir des propriétaires en difficulté et qu’il est nécessaire d’accompagner. Si on veut que le dispositif fonctionne aussi pour les copropriétés très dégradées dans lesquelles de nombreux copropriétaires sont insolvables, il faudra l’adosser à un fonds de garantie public. Nous avons des échanges avec le Gouvernement à ce sujet, et je crois que le ministre aura l’occasion de s’exprimer en séance. Il importe que le dispositif soit concret et efficace. J’espère que les réponses que le ministre vous apportera seront de nature à vous rassurer et à vous permettre de réviser votre jugement.

Vous avez estimé, monsieur Bazin, que prévoir un délai de six mois reviendrait à aller un peu vite en besogne compte tenu de la temporalité du prêt. Il faut un dispositif très opérationnel, et les délais qui nous sont proposés me semblent plutôt corrects, mais nous en débattrons : j’ai bien entendu ce que vous avez dit.

La commission rejette l’amendement.

Amendements identiques CE160 de M. Inaki Echaniz, CE249 de M. Jean-Pierre Vigier et CE322 de M. Benjamin Saint-Huile

M. Inaki Echaniz (SOC). Notre amendement, suggéré par la CLCV – Association consommation, logement et cadre de vie – vise à réintégrer les travaux d’accessibilité pour les personnes handicapées ou à mobilité réduite dans le champ des travaux d’intérêt collectif éligibles. Il est surprenant d’exclure ces travaux alors que l’adaptation des logements au vieillissement et à la perte d’autonomie est le deuxième enjeu majeur en matière d’habitat, avec la rénovation énergétique, et que le texte inclut la suppression des vide-ordures, qui ne semble en aucune manière relever d’un intérêt supérieur. Étant donné que toutes les copropriétés anciennes auront vocation, à moyen terme, à mener de tels travaux, souvent lourds, il est essentiel d’assurer leur éligibilité, d’autant qu’ils ont vocation à être réalisés à l’occasion de travaux plus larges dans les parties communes des immeubles.

M. Jean-Pierre Vigier (LR). L’amendement CE249 vise lui aussi à inclure les travaux d’accessibilité pour personnes handicapées ou à mobilité réduite dans la liste des travaux pouvant faire l’objet d’un emprunt collectif. Nous avons besoin en la matière d’une procédure nationale visant à garantir et à faciliter le maintien à domicile non seulement de nos aînés mais aussi, de manière plus générale, des personnes en situation handicap.

M. Jean-Louis Bricout (LIOT). Nous proposons également de compléter la liste des travaux éligibles à un prêt collectif en incluant ceux d’accessibilité, de façon à permettre d’accélérer l’adaptation des logements et de maintenir à domicile des personnes à mobilité réduite.

Suivant l’avis du rapporteur Lionel Royer-Perreaut, la commission adopte les amendements.

Amendement CE262 de Mme Florence Goulet

Mme Florence Goulet (RN). Cet amendement tend à réserver la souscription de prêts collectifs de financement de travaux aux opérations portant sur la structure, l’habitabilité, la salubrité ou la sécurité de l’immeuble, à l’exclusion des travaux dits de performance énergétique, qui ont une efficacité très aléatoire, comme l’ont démontré plusieurs études récentes, notamment une note du Conseil d’analyse économique sur la fiabilité du DPE. Je rappelle aussi que la loi de finances pour 2024 a déjà facilité la souscription, au nom du syndicat des copropriétaires, d’un écoprêt à taux zéro ayant pour objectif de financer des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre : cette décision relève désormais d’un vote à la majorité absolue et non plus à l’unanimité.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Avis défavorable. Je ne comprends pas pourquoi vous voulez restreindre le champ de ce prêt. Notre rôle est de faire en sorte que les uns et les autres aient une liberté de choix, et les travaux de rénovation énergétique coïncident souvent avec des enjeux d’intégrité ou de rénovation du bâti. L’intelligence collective devrait nous conduire à laisser la possibilité de recourir aux outils bancaires les plus appropriés. Ce n’est pas à nous, en tant que législateurs, de dire ce qui est bien ou non en la matière. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE146 de M. Ian Boucard

M. Thibault Bazin (LR). Cet article donnera à toutes les copropriétés la possibilité de souscrire un prêt collectif pour le financement de travaux essentiels de rénovation, ce qui est un bon outil. La souscription du prêt sera votée lors de l’assemblée générale (AG) des copropriétaires et notifiée uniquement dans le procès-verbal (PV) de cette réunion. À moins de s’y opposer dans un délai de deux mois à la suite de la transmission du PV, chaque copropriétaire sera réputé avoir accepté de participer à ce mode de financement des travaux. Or un copropriétaire qui n’aurait pas besoin de participer au prêt collectif pour financer sa quote-part des travaux et n’aurait pas assisté à l’AG pourrait avoir des difficultés à être informé de la décision prise.

Les copropriétaires le savent, ce ne sont pas des petits dossiers qui sont transmis, et il arrive que l’on passe à côté de la notification si l’on n’a pas eu connaissance d’une opération prévue. Une notification spécifique, à l’attention de ceux qui seraient absents de l’AG, me semble donc nécessaire pour toute contraction de prêt bancaire collectif. On pourrait éventuellement sous-amender ma proposition, avec une transmission par voie électronique pour éviter les frais postaux, mais il me semble essentiel de s’assurer que ceux qui vont contracter un prêt en sont bien informés.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Demande de retrait et, à défaut, avis défavorable. L’article 42-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit déjà des obligations. En revanche, la dématérialisation des communications entre les syndics et les copropriétaires n’est qu’une faculté. Dès lors que la souscription de l’emprunt collectif donne lieu à une résolution de l’assemblée générale et que les procès-verbaux des réunions, qui doivent être adressés aux copropriétaires, rendent compte des décisions prises, l’ajout que vous proposez ne me semble pas utile.

M. Thibault Bazin (LR). Les procédures sont très lourdes en ce qui concerne les emprunts, et le sujet dont nous parlons est un peu particulier puisqu’il s’agit d’un prêt collectif. Il faudrait donc regarder de près la question des notifications.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE311 de M. Hervé de Lépinau

M. Hervé de Lépinau (RN). Cet amendement vise à assouplir les délais. Une collectivité est en effet composée d’individus, par définition. Et, dans la rédaction actuelle, à défaut d’opposition dans un délai de deux mois, les copropriétaires seront censés avoir souscrit à la décision prise. Ce délai nous paraît un peu court, aussi proposons-nous de le porter à trois mois. Derrière le prêt collectif, il y aura un engagement financier individuel. Un copropriétaire qui n’aura pas la trésorerie suffisante devra peut-être avoir lui-même recours à un crédit, à titre individuel, pour participer au financement du crédit collectif. C’est pourquoi je demande un mois supplémentaire pour le délai de réflexion.

Je souhaite par ailleurs que le délai de six mois pour le règlement de la quote-part individuelle coure non pas à compter de la notification du PV de l’assemblée générale qui a décidé de souscrire un prêt collectif, mais de la manifestation du refus ou de l’absence de réponse, c’est-à-dire à l’expiration du délai de trois mois, afin de permettre aux copropriétaires de bénéficier d’un délai raisonnable pour assurer leur propre financement. Ce n’est qu’une mesure du bon sens.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Je comprends vos arguments et votre volonté de permettre aux intéressés, dans le cadre d’un dispositif un peu nouveau, d’avoir un peu plus de temps pour se tourner vers leur banque. Cela étant, il ne s’agit pas de perdre du temps, mais au contraire d’accélérer les procédures. Le projet de loi prévoit qu’un copropriétaire doit notifier son choix dans un délai de deux mois après la décision de l’assemblée générale et qu’il a six mois pour décaisser sa quote-part. Cela me semble plutôt équilibré. Au rythme où vous allez, pourquoi pas neuf mois, douze mois ou quinze mois ? Je suis pour qu’on en reste aux dispositions du projet de loi. Avis défavorable.

M. Hervé de Lépinau (RN). Il ne faudrait pas, et je parle d’expérience, que ce texte génère un contentieux à l’intérieur des copropriétés. Le recouvrement des quotes-parts est leur cancer, et je crains que de nouveaux litiges voient le jour si on prévoit des délais trop courts. Je rappelle aussi que l’accès au crédit est compliqué dans la période actuelle : il faut en tenir compte en assouplissant la mesure proposée.

La commission rejette l’amendement.

Amendements CE162 de M. Inaki Echaniz, amendements identiques CE256 de Mme Sandra Marsaud et CE357 de M. Mickaël Cosson (discussion commune)

M. Inaki Echaniz (SOC). Mon amendement, également suggéré par la CLCV, vise à préciser la nature du compte bancaire sur lequel les fonds de l’établissement prêteur seront versés. Le projet de loi vise un « compte bancaire dédié » sans indiquer s’il doit être ouvert au nom du syndicat des copropriétaires ou si des conventions de fusion demeurent possibles. Nous proposons que les fonds soient versés sur un compte bancaire séparé, ouvert au nom du syndicat, à l’instar de ce qui est déjà prévu pour les cotisations des fonds de travaux. Nous souhaitons également l’incessibilité des sommes versées sur ce compte : il s’agit d’éviter qu’un créancier ne les saisisse alors qu’elles sont spécifiquement destinées à la réalisation de travaux.

Mme Sandra Marsaud (RE). L’article 2 crée une nouvelle formule d’emprunt en faveur des copropriétés pour les vastes travaux, absolument nécessaires, qui doivent être menés dans ce cadre. Au-delà du versement obligatoire des fonds sur un compte bancaire dédié, nous proposons de les rendre insaisissables.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Je suis défavorable à l’amendement de M. Echaniz, qui va très loin en demandant l’insaisissabilité des fonds, laquelle est exorbitante du droit commun. Je peux l’entendre pour des financements sur des comptes publics – nous en discuterons plus tard – mais pas en l’occurrence, compte tenu des conséquences qui pourraient se produire si on ouvrait cette porte. L’irrecevabilité des actions judiciaires prévue par les amendements CE256 et CE357 est une notion un peu différente, qui me semble beaucoup plus adaptée au contexte.

Successivement, la commission rejette l’amendement CE162 et adopte les amendements CE256 et CE357.

En conséquence, l’amendement CE161 de M. Inaki Echaniz tombe.

Amendement CE320 de M. Jean-Louis Bricout

M. Jean-Louis Bricout (LIOT). Le prêt collectif peut susciter des difficultés individuelles. Afin d’éviter ces blocages, il est proposé que les copropriétaires bénéficiant de l’emprunt puissent bénéficier du prêt avance mutation mentionné à l’article L. 315 2 du code de la consommation pour contribuer au paiement des dépenses mentionnées aux 1° et 2° du présent article.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Ce dispositif n’est pas opportun. Seul l’article L. 315-2 du code de la consommation peut définir les conditions d’accès et d’usage au prêt avance mutation. Il n’est pas nécessaire de mentionner dans la loi du 10 juillet 1965 l’ensemble des prêts et produits auxquels pourraient recourir les copropriétaires adhérents à l’emprunt collectif ou qui se refusent à y participer. Votre proposition n’est pas adossée au bon article : elle devrait l’être au code de la consommation plutôt qu’à la loi de 1965.

Je vous propose donc de retirer l’amendement afin de le retravailler en vue de l’examen du texte en séance publique. À défaut, avis défavorable.

L’amendement est retiré.

Amendement CE148 de M. Ian Boucard

M. Thibault Bazin (LR). Si des copropriétaires ne souhaitent pas souscrire au prêt collectif destiné au financement des travaux, ils doivent payer leur quote-part dans les six mois suivant la notification de leur refus. Pour ceux qui y ont souscrit, l’alinéa 15 vise à assurer la continuité du remboursement du prêt collectif par les propriétaires successifs en cas de mutation du bien et l’amendement vise à permettre à un nouveau propriétaire de procéder à un remboursement anticipé.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Avis favorable à cet amendement de bon sens.

La commission adopte l’amendement.

Amendement CE106 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). L’article 2 ouvre la porte à un endettement généralisé des copropriétés. À Paris, le montant des travaux liés à la rénovation énergétique peut atteindre des millions d’euros et, en province, être supérieur à la valeur vénale du bien. Cet amendement de repli tend donc à supprimer les alinéas 19 et 20 afin de protéger les copropriétaires. Alors que les sommes versées au fonds travaux par un copropriétaire vendeur lui sont restituées par l’acquéreur, nous déplorons que ce ne soit pas le cas ici et que ces sommes entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Avis défavorable. Je ne comprends pas pourquoi vous voulez tout supprimer. Nous aurons évidemment intérêt à questionner le ministre, lors du débat en séance publique, sur le délai qui sera fixé par le décret prévu par le dispositif. Le reste à charge dont les copropriétaires devront s’acquitter, évalué par l’Anah autour du 10 000 ou 12 000 euros, sera financé par un prêt de longue durée qui s’intégrera aux charges de copropriété pour un montant qui sera vraisemblablement de l’ordre de 5 à 10 euros par mois. Vous ne permettez pas aux copropriétaires d’assumer leurs responsabilités.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Le pire qui puisse arriver à un copropriétaire d’un immeuble dégradé est qu’à force de ne pas faire les travaux nécessaires, la dégradation devienne irrémédiable. Le prêt collectif doit permettre de disposer d’un dossier d’autant plus crédible qu’il aura bénéficié de tous les autres dispositifs de l’Anah. Votre amendement produirait un résultat inverse à celui que vous recherchez.

M. Frédéric Falcon (RN). Nous abordons ce projet avec un bon esprit et nous y sommes plutôt favorables, mais nous souhaitons poser des garde-fous afin de ne pas pousser vers un endettement généralisé des copropriétaires, pour qui les enjeux financiers sont, je le répète, très importants.

La commission rejette l’amendement.

Elle adopte successivement les amendements rédactionnels CE424 et CE425 des rapporteurs.

Amendement CE147 de M. Ian Boucard

M. Thibault Bazin (LR). Cet amendement vise à permettre aux copropriétaires de procéder au remboursement anticipé de la totalité des quotes-parts restantes empruntées dans le cadre de l’emprunt collectif, comme dans le cas des prêts individuels.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Avis défavorable à cet élargissement du remboursement anticipé.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE163 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Mon amendement vise à interdire l’application d’indemnités de remboursement anticipé lorsque le syndicat des copropriétaires apure le solde de l’emprunt à la suite du versement de subventions publiques. Cette disposition, qui complète celles du projet de loi, qui prévoit des facilités en cas de remboursement anticipé, est plus précise et ne vise ici que le cas du paiement du solde de l’emprunt et uniquement lorsqu’il fait suite au versement des différentes aides financières.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. L’amendement va très loin dans l’interdiction et contredit la liberté contractuelle. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’amendement de coordination CE426 des rapporteurs.

En conséquence, l’amendement CE164 de M. Inaki Echaniz tombe.

La commission adopte l’article 2 modifié.

La réunion est suspendue de dix-huit heures quarante-cinq à dix-huit heures cinquante-cinq.

Après l’article 2

Amendement CE435 des rapporteurs

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Cet amendement vise à élargir la possibilité de souscrite un emprunt collectif aux associations syndicales libres. La dégradation peut en effet toucher, outre le bâti, les espaces communs, comme les voiries, qui peuvent, dans de très grandes copropriétés, être complètement abandonnés, contribuant à la paupérisation et à la dépréciation de ces copropriétés, lesquelles attirent les marchands de sommeil. Il en va de même pour les copropriétés horizontales.

La commission adopte l’amendement.

Article 3 (articles L. 512-1 à L. 512-5 [nouveaux] du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique) : Expropriation des copropriétés dont l’état d’insalubrité ou de dégradation est remédiable

Amendement de suppression CE107 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). L’intégration des contraintes du DPE dans les normes d’habitabilité risque d’avoir pour effet que des immeubles ayant un DPE insuffisant soient considérés comme dégradés, a fortiori lorsque, comme c’est le cas aujourd’hui, les DPE sont de plus en plus contestés. L’amendement vise donc à protéger les propriétaires de ces immeubles du risque d’expropriation.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Les critères de décence ne font pas partie des motifs d’expropriation. La question n’est pas de savoir si un DPE négatif provoquerait nécessairement un désordre irrémédiable provoquant une mise en danger, mais d’anticiper le désordre afin d’éviter que les propriétaires, que nous voulons aussi protéger, voient la valeur de leur bien diminuer considérablement et n’aient plus rien. L’amendement repose donc sur une erreur d’interprétation. Avis défavorable.

M. Frédéric Falcon (RN). Les critères d’habitabilité évoluant constamment, et en particulier les normes du DPE, nous craignons cette dérive dans les années à venir.

M. Thibault Bazin (LR). Les précautions prises illustrent l’intérêt dont cet article a fait l’objet. La question est de savoir comment avoir un impact et comment accompagner. Opérer est une bonne chose, mais encore faut-il bien opérer.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE413 des rapporteurs

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Cet amendement vise à remplacer, à l’alinéa 2 du I, le mot : « dégradés » par le mot : « dangereux », afin de lever une confusion, car une copropriété dégradée est, d’abord, une dans une situation financière délicate.

La commission adopte l’amendement.

Amendement CE398 des rapporteurs, amendements CE263, CE264 et CE265 de Mme Florence Goulet, amendement CE312 de M. Hervé de Lépinau (discussion commune)

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. L’amendement CE398 est rédactionnel.

Mme Florence Goulet (RN). L’amendement CE263 tend à réserver à la puissance publique le bénéfice du droit d’expropriation d’un immeuble dégradé à titre remédiable. Il convient de s’assurer que le pouvoir d’expropriation ne constitue pas un moyen détourné permettant à un opérateur privé, fût-il détenu en partie par l’État, de réaliser des opérations de promotion immobilière à peu de frais.

L’amendement CE264 tend à exclure le terrain d’assiette du champ de l’expropriation d’un bien insalubre ou dégradé à titre remédiable. Puisque la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) a introduit la distinction entre la propriété du foncier et celle du bâti, il convient de faire usage de cette même distinction dans le texte. En effet, si le but est bien la rénovation des bâtiments, il est logique que l’expropriation soit limitée aux bâtiments en question.

Quant à l’amendement CE265, il tend à réserver à l’État et aux collectivités territoriales le bénéfice du droit d’expropriation d’un immeuble dégradé à titre remédiable, à l’exclusion de tout autre organisme. L’exercice d’une expropriation doit en effet rester le fait de l’État, des régions, des communes et des départements, échelons connus des Français et sur lesquels ils exercent une influence directe par le vote démocratique.

M. Hervé de Lépinau (RN). L’amendement CE312 tend à réserver à la puissance publique le bénéfice du droit d’expropriation d’un immeuble dégradé à titre remédiable. Il s’agit d’un droit exorbitant et le fait de le diluer auprès d’opérateurs soulève un risque d’inconstitutionnalité du texte. Si, du reste, le Conseil constitutionnel ne se prononçait pas sur cette question, cela affaiblirait le caractère exceptionnel du droit de l’expropriation.

Par ailleurs, je ne trouve pas trace de l’article L. 300-10 du code de l’urbanisme.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Cet article L. 300-10 est créé à l’article 6.

Les amendements proposés sont très cohérents avec le souhait de supprimer l’article 3 : à défaut de le supprimer, ils le rendraient inopérant. Or les collectivités doivent pouvoir disposer des outils opérationnels leur permettant d’appliquer le dispositif. Par ailleurs, si l’on pouvait dissocier le terrain d’assiette du bâtiment dans une procédure d’expropriation, certaines copropriétés se trouveraient n’être plus propriétaires que du terrain d’assiette, ce qui est absurde. Je préférerais qu’au contraire la valorisation du terrain d’assiette puisse aider au financement des rénovations. Avis défavorable, donc, aux amendements CE263, CE264, CE265 et CE312.

M. Thibault Bazin (LR). Monsieur le rapporteur Vuilletet, votre amendement tend à supprimer les mots « d’un organisme y ayant vocation », et le futur article L. 300-10 créé par le projet de loi vise des personnes, et non plus des organismes. Vous ne citez pas tous les intervenants possibles – un office public de l’habitat (OPH), par exemple, pourrait-il être mobilisé pour ces opérations ? Qu’en est-il des intercommunalités ?

M. Hervé de Lépinau (RN). Vous n’avez pas répondu à propos de la constitutionnalité du texte. L’article L 300-10 devra immanquablement renvoyer au droit commun de l’expropriation, fixé par le code de l’expropriation, et une distorsion me semble alors inévitable entre les dispositions de ce dernier et celles du code de l’urbanisme. Si donc vous voulez aller au bout de votre logique, vous ne pourrez pas faire l’économie d’une modification du code de l’expropriation, qui ne prévoit que l’expropriation par la puissance publique.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Ces dispositions sont fondées sur le travail du Conseil d’État et je ne suis pas inquiet quant à leur constitutionnalité.

La commission adopte l’amendement CE398.

En conséquence, les amendements CE263, CE264, CE265 et CE312 tombent.

Amendement CE169 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Cet amendement vise à simplifier la première condition permettant la mise en œuvre du dispositif prévu par l’article, qui soulève plusieurs difficultés.

Premièrement, en imposant que l’immeuble ait déjà fait l’objet d’une procédure de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité depuis au moins dix ans, le Conseil d’État a entendu assortir le dispositif d’importantes garanties légales face à l’atteinte portée au droit de propriété. Cependant, dans le cadre d’une procédure visant les désordres remédiables, ce délai risque fortement de priver le dispositif d’effectivité en favorisant le basculement dans l’insalubrité irrémédiable.

Deuxièmement, la nécessité qu’au moins deux arrêtés aient été pris durant cette période induit également plusieurs difficultés. En effet il est courant que ces arrêtés soient contestés, et parfois annulés pour un simple vice de forme : ils sont alors rapportés et remplacés. Ils peuvent aussi être régulièrement annulés et remplacés compte tenu des évolutions de la situation. Le dispositif prévoyant deux arrêtés sur cette longue période de dix ans est donc susceptible de susciter des contestations et, en cas d’annulation de l’arrêté le plus ancien, de rallonger significativement la procédure.

Il apparaît donc pertinent, sans priver les propriétaires des garanties évoquées par le Conseil d’État, de modifier la première condition en prévoyant qu’elle relève de la seule carence persistante des propriétaires à mettre en œuvre l’intégralité des mesures prescrites dans un délai de trois ans à compter de la prise de l’arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité le plus ancien, l’insalubrité devant en outre concerner la majorité des lots de l’immeuble. Un délai amplement suffisant est ainsi laissé aux propriétaires pour appliquer les mesures prescrites sans pour autant priver d’effectivité la procédure remédiable du fait d’une procédure trop longue.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Nous sommes là pleinement sur la ligne de crête que vous évoquiez. Votre amendement aurait presque pour effet d’opérer un retour à la rédaction qui prévalait avant le passage en Conseil d’État, laquelle prévoyait la possibilité d’exproprier après un seul arrêté de police. Cette rédaction, trop large et susceptible de susciter la critique du Conseil d’État relative au motif qu’elle mettrait en péril la protection du droit de propriété des personnes, est trop fragilisante et je n’y suis pas favorable en l’état. Je souhaite toutefois que nous travaillions ensemble à l’améliorer en vue de l’examen du texte en séance publique.

Je demande donc le retrait de l’amendement. À défaut, avis défavorable.

M. Inaki Echaniz (SOC). Je ne suis pas convaincu. Si nous légiférons en fonction des avis et recommandations émis en amont par le Conseil d’État, notre pouvoir sera assez limité et, du reste, cela ne préjuge en rien de la décision du Conseil constitutionnel, seul juge habilité à statuer sur la constitutionnalité des textes que nous adoptons. Je vous invite donc à attendre l’avis du Conseil constitutionnel, seul garant de nos institutions.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Au-delà du fait que le Conseil d’État, conseil juridique de l’État, est constitué de gens compétents, je ne souhaite pas que le texte risque la censure du Conseil constitutionnel. Je vous propose donc de retravailler pour trouver cette ligne de crête, car la rédaction que vous proposez est trop fragilisante.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE321 de M. Benjamin Saint-Huile

M. Jean-Louis Bricout (LIOT). Les deux arrêtés retenus par le texte pourraient concerner deux logements distincts au sein d’un même immeuble. L’expropriation de l’ensemble du bâti en raison des méfaits de deux copropriétaires serait, dans ce cas, abusive. L’amendement propose donc que les doubles arrêtés de mise en sécurité ne donnent droit à la nouvelle procédure d’expropriation qu’à condition qu’ils concernent plusieurs lots de copropriété de l’immeuble ou la majorité du bâti.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Avis défavorable, car cet amendement aurait pour effet de resserrer le dispositif, notamment en excluant les arrêtés portant sur les parties communes, qui ne sont pas des lots en tant que tels.

La commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’amendement rédactionnel CE399 des rapporteurs.

Amendement CE167 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Je fais toute confiance aux rapporteurs pour que nous puissions retravailler mon amendement précédent d’ici à la séance publique, afin d’éviter que l’article soit inopérant.

Quant à l’amendement CE167, il vise à préciser que la première condition à réunir à propos des mesures prescrites n’ayant pas été exécutées s’entend de l’intégralité de ces mesures. En effet, afin d’éviter tout contentieux face à des situations d’exécution partielle de ces prescriptions, il est essentiel de préciser que seule la réalisation intégrale des mesures prescrites fait obstacle à la mise en œuvre du dispositif d’expropriation pour ce qui concerne cette première condition.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. L’article précise que l’expropriation ne peut être prononcée que si deux arrêtés ayant prescrit des mesures non exécutées sont intervenus dans les dix dernières années. L’amendement tend, quant à lui, à préciser que la non-exécution de ces mesures doit avoir été intégrale pour que les arrêtés puissent être pris en compte. Il risque donc d’avoir un impact contre-productif. En effet, un arrêté dont certaines mesures auraient été partiellement mises en œuvre par les propriétaires aurait vocation à être écarté, et non pris en considération pour ouvrir droit à la faculté d’exproprier. Avis défavorable.

L’amendement est retiré.

Amendement CE314 de M. Hervé de Lépinau

M. Hervé de Lépinau (RN). Mon amendement vise à fixer un délai de deux ans au-delà duquel le deuxième arrêté sera considéré comme non exécuté.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Le texte prévoit actuellement que deux arrêtés non exécutés sont nécessaires dans une période de dix ans pour que la procédure puisse être mise en œuvre, et vous souhaitez préciser que deux ans d’inexécution sont nécessaires après le deuxième arrêté avant de pouvoir avancer sur la procédure prévue à l’article.

L’amendement est donc contraire à l’esprit d’accélération et de prévention des situations d’habitat dégradé, et je ne peux pas y être favorable. En l’occurrence, non seulement il s’agit du deuxième arrêté, mais il faudrait encore attendre deux ans d’inexécution avant d’agir. Je crains que vous ne souhaitiez rendre inopérant cet article.

M. Hervé de Lépinau (RN). Ne voyez pas malice, monsieur le rapporteur. Le deuxième arrêté pourrait fort bien n’intervenir qu’au bout de neuf ans et huit mois. L’amendement propose donc de sécuriser le dispositif en fixant ce délai de deux ans, afin d’éviter les contestations juridiques qui pourraient survenir si le deuxième arrêté venait à tarder. Cet amendement n’insulte pas l’esprit du texte.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Vous prolongez toutefois les délais. L’avis reste défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE313 de M. Hervé de Lépinau

M. Hervé de Lépinau (RN). L’amendement tend à exclure l’exercice du droit d’expropriation lorsque les mesures de rénovation prescrites par l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité ont été exécutées d’office. Si le but de cette expropriation est bien la mise en sécurité des bâtiments et non l’accaparement de ceux-ci et des terrains, il n’y a aucune raison que le bâtiment, une fois sécurisé ou rénové, soit tout de même exproprié. Restons-en à l’esprit de la loi : il s’agit de pouvoir se substituer à un propriétaire défaillant, et non de permettre à certains de récupérer la part du gâteau.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Cet amendement aurait pour effet de faire privilégier systématiquement par les propriétaires l’exécution d’office des mesures de rénovation, qui éloignerait toute possibilité d’expropriation. La phrase que vous souhaitez amender se justifie car les mesures d’office ne produisent pas toujours les effets escomptés et n’excluent pas la nécessité d’une expropriation d’utilité publique à l’avenir. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE166 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Cet amendement vise à réduire le risque d’un contentieux sur la base de conditions non objectivables qui rendraient inopérant le dispositif prévu par l’article. En effet, si les outils permettant de déterminer de manière objective les risques structurels du bâtiment ou l’insalubrité existent, il est bien plus difficile d’évaluer par anticipation le caractère irrémédiable du risque de dégradation. Cette évaluation sera nécessairement fonction de critères propres au bâti lui-même, mais aussi de critères externes liés notamment à la nature du sol, au contexte climatique ou aux usages du bâtiment. Plusieurs expertises pourraient alors donner lieu à autant d’évaluations divergentes, voire contraires. Le risque est important de voir cette condition générer par elle-même un contentieux qui, de contre-expertises en jugements, retarderait encore de plusieurs années la procédure.

Nous proposons donc de substituer à l’anticipation d’un risque de dégradation irrémédiable le risque de poursuite de la dégradation de l’immeuble du fait des désordres déjà constatés dans les arrêtés prévus à la première condition faute de réalisation des travaux prescrits. Il sera nettement plus aisé de démontrer que les désordres ne peuvent qu’accroître la dégradation de l’immeuble, notamment en matière d’insalubrité, et les situations dans lesquelles aucune évolution défavorable n’est possible seront par nature exceptionnelles et limitées. Le dispositif pourra ainsi être pleinement déployé.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Conformément aux préconisations du Conseil d’État, il est prévu qu’un rapport atteste que des travaux sont nécessaires pour prévenir la dégradation de l’immeuble. Vous proposez de substituer aux mots : « , à terme, une dégradation irrémédiable », les mots : « la poursuite de la dégradation », ce qui me paraît pertinent, car la difficulté à prouver le caractère irrémédiable d’une dégradation risque de susciter de nombreux contentieux. Avis favorable.

La commission adopte l’amendement.

La commission adopte successivement les amendements rédactionnels CE368 et CE369 des rapporteurs.

Amendements identiques CE400 des rapporteurs et CE172 de M. Inaki Echaniz

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Il s’agit d’ajouter au plan de relogement des solutions d’hébergement, notamment pour les personnes les plus fragiles.

La commission adopte les amendements.

Amendement CE170 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Conformément aux préconisations du Conseil d’État, nous proposons de renforcer les garanties apportées aux propriétaires, comme aux locataires, en matière de relogement.

Même si c’est rare, il arrive que le relogement des personnes concernées se fasse en deux temps, après un long séjour à l’hôtel, et parfois même alors que l’arrêté d’interdiction d’habiter est déjà entré en vigueur. Il importe que le projet de plan de relogement soit établi préalablement et mis en œuvre avant que l’interdiction temporaire d’habiter n’entre en vigueur.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Il me paraît essentiel de conserver une certaine souplesse. Ce que vous proposez va en réalité compliquer la mise en œuvre des opérations de relogement. Je suis défavorable à cet amendement, qui aurait pour effet de ralentir la résorption de l’habitat dégradé.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE171 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Nous proposons de préciser que les personnes seront relogées dans un logement comparable à celui qu’elles libèrent temporairement. Cela doit permettre d’éviter à la fois une offre hôtelière, par nature inadaptée, et la proposition d’un logement ne correspondant pas à la composition familiale des ménages concernés.

Il convient également de s’assurer que le logement proposé ne sera pas éloigné du lieu habituel de résidence du bénéficiaire – sauf demande expresse de celui-ci –, car cela aurait un impact immédiat sur ses trajets professionnels et la scolarité de ses enfants. Ce risque est particulièrement avéré s’agissant des projets portés par l’État, dont la propension à proposer un relogement à l’autre bout du département est bien connue.

Le succès de ces opérations dépend de la qualité du relogement des ménages. Il faut les accompagner et leur offrir un logement comparable au leur, à proximité de celui-ci.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. En introduisant trop de conditions, on risque de rendre le dispositif inopérant. Mon corapporteur, qui connaît bien la situation marseillaise, pourra sans doute le confirmer. Avis défavorable.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Je crois effectivement que vous corsetez trop le dispositif. Imaginons qu’il faille reloger en urgence une personne occupant un T3 dans le 9e arrondissement de Marseille et qu’il y ait un appartement du même type dans le 10e arrondissement : vous voudriez que l’on renonce à cette solution ? Il faut que le dispositif conserve une certaine souplesse, afin de tenir compte de la nature et de la localisation des logements vacants. À trop vouloir consolider le dispositif, vous êtes en train de le rendre inopérant.

M. Thibault Bazin (LR). L’objectif de ce texte est d’inciter les collectivités et leurs opérateurs à intervenir ; ce n’est pas en multipliant les contraintes qu’on y arrivera.

Par ailleurs, si les possibilités de relogement sont relativement nombreuses dans les grandes villes, ce n’est pas le cas dans certaines zones rurales. On ne pourra pas garantir aux gens de les reloger dans leur village : pour assurer leur sécurité, il faudra peut-être trouver une solution de relogement plus éloignée. Je ne suis pas favorable à cet amendement.

M. Inaki Echaniz (SOC). Il me paraît essentiel d’introduire un minimum de garanties concernant la qualité du logement et sa localisation. Reloger des gens à des kilomètres de chez eux, comme cela arrive parfois, peut avoir des conséquences très graves, notamment pour la scolarité des enfants, qui perdent, en même temps que leur logement et leurs repères, leur tissu social, amical et associatif. Du reste, nous avons bien précisé que ces conditions s’appliqueraient, « sauf si l’occupant en fait expressément la demande ».

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE356 de M. Aurélien Taché

M. Julien Bayou (Écolo-NUPES). Nous proposons d’étendre le dispositif d’expropriation aux marchands de sommeil condamnés pour hébergement de personnes vulnérables dans des conditions contraires à la dignité humaine ou pour mise en danger d’autrui.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Dans la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Élan), nous avons voté une disposition prévoyant une peine complémentaire de confiscation, dès lors qu’une personne a été condamnée comme marchand de sommeil. Cette disposition devait permettre d’éviter des situations scandaleuses comme celle qui a vu le propriétaire d’un immeuble de la rue Marx Dormoy à Paris toucher plus de 6 millions d’indemnisation, alors même qu’il avait été condamné comme marchand de sommeil. Notre droit contient déjà des dispositions qui vont beaucoup plus loin que ce que vous proposez.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE361 de M. Aurélien Taché

M. Julien Bayou (Écolo-NUPES). Nous proposons que la disposition introduite par l’article 3 s’applique également en l’absence d’action du syndic dans le délai de six mois à compter de la clôture des comptes, ou en l’absence de syndic, ou en l’absence de vote de l’assemblée générale sur l’approbation des comptes depuis au moins deux ans et lorsque le volume de créances impayées dépasse le seuil établi par décret.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Le texte prévoit déjà d’autres procédures pour ce cas de figure, comme la désignation d’un mandataire ad hoc ou la reconnaissance de l’état de carence. L’expropriation ne me paraît pas appropriée dans ce cas.

En outre, l’adoption de votre amendement compliquerait l’application de l’article 3, puisque les conditions qui y sont énoncées sont cumulatives : l’inaction des syndics deviendrait une condition nécessaire à son application. Je vous invite donc à retirer votre amendement. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE168 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). II s’agit de tenir compte de l’organisation parfois composite des immeubles concernés, en précisant que le dispositif s’applique également aux installations et terrains relevant de ces immeubles.

Alors que les juges ont souvent une lecture très stricte de la loi dans le cadre de ces procédures – du fait de l’atteinte qu’elles portent au droit de propriété –, l’absence de précision quant au périmètre ou à la portée exacte de l’expropriation joue systématiquement contre la bonne mise en œuvre du projet. Cette précision sera d’autant plus utile quand la procédure sera lancée à l’occasion d’un projet plus large de renouvellement urbain.

Suivant l’avis du rapporteur Guillaume Vuilletet, la commission adopte l’amendement.

La commission adopte successivement les amendements rédactionnels CE370, CE371, CE372, CE373, CE375, CE374, CE376 et CE377 des rapporteurs.

Amendement CE173 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Nous proposons de supprimer la subrogation de l’expropriant dans les droits du propriétaire, dès lors qu’une telle subrogation peut faire obstacle ou rendre plus complexe la réalisation de l’opération. Du reste, elle n’apparaît pas nécessairement justifiée.

Nous proposons donc de retenir le régime de droit commun prévu à l’article L. 222-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui prévoit notamment que « l’ordonnance d’expropriation éteint, par elle-même et à sa date, tous droits réels ou personnels existant sur les immeubles expropriés ». Il en va de même, après un délai de carence de six mois, des inscriptions de privilèges ou d’hypothèques.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Cet alignement sur le droit commun me paraît tout à fait pertinent. Avis favorable.

La commission adopte l’amendement.

En conséquence, l’amendement CE378 des rapporteurs tombe.

Amendement CE235 de M. Stéphane Peu

M. Stéphane Peu (GDR-NUPES). Nous proposons que, pour le calcul de l’indemnité due aux propriétaires, la valeur des biens soit appréciée à la valeur du terrain nu, dans la limite d’un plafond fixé par décret en Conseil d’État, et non, comme le prévoit le texte, par référence « à des mutations et accords amiables portant sur des biens dépendants du même secteur ».

Vous avez évoqué le cas de la rue Marx Dormoy, mais je pense aussi à un immeuble acheté 700 euros du mètre carré, qui n’a jamais été entretenu et où un incendie a fait trois morts. Exproprié, son propriétaire a été indemnisé à hauteur de 3 500 euros du mètre carré. Il a donc fait une plus-value honteuse, alors même qu’il a causé la mort de trois personnes et que cet immeuble était voué à la démolition.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Vous proposez là une mesure inspirée de l’expropriation « Vivien », qui indemnise en effet à la valeur du terrain nu, en application de l’article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique. Cet article précise bien qu’une telle valorisation est justifiée, « compte tenu du caractère impropre à l’habitation des locaux ». En effet, l’expropriation « Vivien » se fonde sur la nécessité de démolir le bâtiment qui est irrémédiablement dégradé.

Il n’en va pas de même dans la situation présente : l’expropriation que nous créons à l’article 3 vise justement à remédier aux désordres constatés dans l’immeuble concerné, si possible sans démolition. Pour cette raison, le bâti a vocation à demeurer et une expropriation à la seule valeur du terrain nu ne peut se justifier en droit, car elle constituerait en réalité une spoliation. Avis défavorable.

M. Frédéric Falcon (RN). Cher collègue, le cas que vous évoquez pose effectivement des questions, mais la solution que vous proposez est très dangereuse et pourrait donner lieu à des dérives. Je vois déjà Mme Hidalgo et les maires de la NUPES exproprier pour pas cher. Une telle mesure serait totalement confiscatoire.

La commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’amendement rédactionnel CE379 des rapporteurs.

Amendements identiques CE410 des rapporteurs et CE174 de M. Inaki Echaniz

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Je propose de supprimer les mots « en priorité », afin de clarifier la rédaction de cet alinéa : la valeur du bien sera fixée par référence à des mutations et accords amiables portant sur des biens dépendants du même secteur.

La commission adopte les amendements.

Amendement CE175 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Il s’agit de faciliter la réalisation de ces opérations en limitant la possibilité pour le juge de recourir à des références inadaptées pour évaluer l’indemnité due au propriétaire. Le juge tient trop régulièrement compte de la charge foncière, indépendamment de la valeur réelle de l’immeuble, liée à l’état du bâti.

Or ces biens, au regard du montant des travaux à réaliser, ont souvent une valeur réelle limitée, voire nulle. Considérant en outre que, dans le cas présent, il s’agit de remédier aux désordres constatés et non de démolir l’immeuble pour développer un éventuel projet ayant une plus grande charge foncière, la prise en compte de telles données est inadaptée.

Dès lors, seule la valeur de cession du bien en l’état doit être retenue pour la fixation du montant de l’indemnité. Une fois encore, il s’agit d’éviter que des propriétaires peu scrupuleux fassent des plus-values infondées.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Les modalités de détermination de l’indemnité sont déjà précisées par rapport aux biens comparables dans le secteur et elles n’incluent pas la prise en compte de la constructibilité. Je vous invite donc à retirer votre amendement. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE176 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Nous proposons, afin de simplifier et d’harmoniser le calcul de l’abattement prévu à l’alinéa 22, de retenir les modalités déjà prévues à l’article L. 322-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Suivant l’avis du rapporteur Guillaume Vuilletet, la commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’amendement rédactionnel CE381 des rapporteurs.

Amendement CE315 de M. Hervé de Lépinau

M. Hervé de Lépinau (RN). Monsieur le rapporteur, vous avez prononcé tout à l’heure le mot « spoliation ». Cet amendement vise précisément à l’éviter.

Le texte prévoit que l’indemnité d’expropriation soit réduite du montant des travaux inexécutés prescrits par les arrêtés non exécutés. Cela va créer une distorsion entre les zones tendues et celles qui ne le sont pas : le prix du mètre carré, à Paris, n’est pas le même qu’à Carpentras ou à Bollène. Les propriétaires vont être dépossédés de leur bien, et même spoliés, puisque le montant de l’abattement va représenter la quasi-totalité de la valeur du bien. C’est pourquoi nous proposons de maintenir une indemnité minimale correspondant à la valeur du terrain nu, majorée de 10 %.

Si ce texte doit s’appliquer, les propriétaires dont l’immeuble fait l’objet d’un arrêté auront tout intérêt à démolir leur bien. Il vaut mieux payer 40 000 euros pour démolir un immeuble et conserver la propriété du sol qu’engager 150 000 euros que l’on n’a pas pour le rénover. Si vous ne prévoyez pas une indemnisation minimale, je vois mal comment vous atteindrez votre objectif de rénovation du bâti ancien.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Nous parlons de propriétaires qui, malgré deux arrêtés, ont refusé de faire des travaux. Notre objectif, c’est que ces travaux soient faits : c’est pourquoi nous souhaitons que des actions soient engagées avant que la situation soit irrémédiable et que la démolition s’impose.

Si des propriétaires veulent assumer le coût de la démolition et de la reconstruction, grand bien leur fasse, mais rien ne justifie que l’on accorde un bonus à une personne qui a refusé de faire des travaux. Du reste, le montant que vous proposez est tout à fait arbitraire : pourquoi 10 et pas 15 %, par exemple ? Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE23 de Mme Katiana Levavasseur

M. Hervé de Lépinau (RN). Il est tout à fait inadmissible de priver d’indemnité un propriétaire qui refuse la solution de relogement qui lui est proposée. Par ailleurs, avec ce dispositif d’expropriation, vous allez vous exposer à une difficulté de taille : l’incapacité des services municipaux à reloger nombre de propriétaires et de locataires expulsés, notamment les publics protégés, à savoir les personnes de plus de 65 ans et les personnes handicapées.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Avis défavorable. Nous avons récemment adopté des mesures d’extension des plans de relogement et d’hébergement permettant cette souplesse. En outre, les suppressions demandées sont des dispositions de droit commun calquées sur les articles existants L. 511-7 et L. 511-9 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, qui se réfèrent à l’article L. 521-3-2 du code de la construction et de l’habitation, ce qui impose une obligation de relogement des occupants. Ces dispositions me semblent satisfaisantes en l’état.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE316 M. Hervé de Lépinau

M. Hervé de Lépinau (RN). Si je n’ai rien contre le fait de sanctionner les marchands de sommeil, je voudrais une fois encore prévenir les effets de bord de mesures qui vont toucher d’autres profils : les héritiers de la veuve de Carpentras, exemple classique de la vieille fille qui a investi dans la pierre mais qui se désintéressait des questions matérielles et a laissé ses biens se dégrader. Lors de la succession, les héritiers apprennent qu’ils vont payer des droits sur un immeuble en mauvais état nécessitant de lourds travaux et que l’indemnité qu’ils vont percevoir dans le cadre de l’expropriation sera amputée des frais de relogement des locataires de l’arrière-grand-tante. Dans des zones peu tendues où la valeur du foncier n’est pas aussi élevée qu’à Paris, les héritiers vont tout perdre puisque l’indemnité sera grignotée par les frais de remise en état et de relogement alors qu’ils devront payer des droits de succession sur un bien malgré tout valorisé par l’administration fiscale. C’est de la spoliation. Dès lors, il me semble équitable de maintenir une indemnité minimum que j’ai estimée à la valeur du terrain, majorée de 10 %. Si vous pensez que ces 10 % ne sont pas justifiés, monsieur le rapporteur, je propose que l’indemnité minimum soit égale à la seule valeur du terrain.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. La veuve de Carpentras peut avoir recours à toutes les aides possibles et imaginables pour effectuer les travaux correspondant aux injonctions qui lui ont été faites. Quant aux héritiers, ils peuvent toujours refuser l’héritage s’ils pensent que les biens sont grevés de diverses charges. N’oublions pas que des gens vivent dans ces immeubles ayant fait l’objet de deux arrêtés de travaux non respectés. Il n’y a aucune raison de considérer qu’un tel bien vaut au moins la valeur du terrain pour les héritiers alors que la collectivité publique devra assumer le poids de ce genre de procédure. Ce ne serait pas très pédagogique. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE236 M. Stéphane Peu

M. Stéphane Peu (GDR-NUPES). Certains arrêtés de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, prononcés en application des articles L. 511-11 et L.511-19 du code de la construction et de l’habitation, suspendent la possibilité de percevoir des loyers. Or cette suspension n’est pas toujours respectée, notamment par les marchands de sommeil qui agissent souvent au mépris de la loi. Nous proposons donc de déduire ces loyers indûment perçus des droits à indemnité d’expropriation.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Même si je ne suis pas totalement convaincu par la rédaction de l’amendement, je pense qu’il faut creuser l’idée. Je vais émettre un avis favorable à l’amendement tout en demandant qu’il soit retravaillé d’ici à l’examen en séance.

M. le président Guillaume Kasbarian. En général, c’est plutôt l’inverse. Que pensez-vous de cette proposition, monsieur Peu ?

M. Stéphane Peu (GDR-NUPES). Comme nous avons l’habitude de travailler ensemble, je m’engage à revoir le dispositif d’ici à l’examen en séance.

La commission adopte l’amendement.

Amendements identiques CE364 de M. Aurélien Taché et CE212 de M. Frédéric Falcon

M. Julien Bayou (Écolo-NUPES). Il s’agit de supprimer la clause de

non-indemnisation des occupants.

Suivant l’avis du rapporteur Guillaume Vuilletet, la commission rejette les amendements.

Amendement CE177 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Cet amendement vise à compléter le dispositif de l’article afin de mieux lutter contre les marchands de sommeil en évitant qu’ils puissent bénéficier d’une indemnisation en cas de condamnation dans le cadre de la procédure d’expropriation.

Nous proposons que, en cas d’identification d’un marchand de sommeil à l’occasion des inspections des agents des collectivités ou de l’État, la saisine du procureur de la République pour suspicion de ce délit s’accompagne d’une mise sous séquestre des indemnités qui seraient normalement dues au propriétaire bailleur délinquant dans l’attente du jugement définitif ou de l’ordonnance de non-lieu. En cas de condamnation définitive, le juge serait tenu de prononcer la confiscation en valeur des indemnités que le propriétaire aurait autrement perçues, sauf décision spécialement motivée. Ainsi, ce dispositif ne saurait permettre à des marchands de sommeil de tirer profit d’une telle opération pour bénéficier d’une confortable indemnité malgré leur activité criminelle.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Je comprends le sens de votre amendement et j’en partage bien sûr l’objectif : lutter contre le fléau des marchands de sommeil. Il pourrait être intéressant de fonder une action sur une suspicion légitime du maire et approprié de placer l’indemnité sous séquestre. Toutefois, votre dispositif ne me semble pas apporter de garanties suffisantes au regard des droits des personnes. Je vous demande donc de retirer votre amendement pour que nous puissions le retravailler ensemble en vue de l’examen en séance.

L’amendement est retiré.

La commission adopte l’article 3 modifié.

Après l’article 3

Amendement CE341 de M. Benjamin Saint-Huile

M. Jean-Louis Bricout (LIOT). L’amendement porte sur les constructions irrégulières qui n’exposent le propriétaire qu’à une astreinte administrative. Nous proposons de faire évoluer le dispositif existant de l’astreinte administrative en permettant au maire de faire procéder d’office, en lieu et place de la personne mise en demeure et à ses frais, à l’exécution des mesures prescrites si les installations présentent des risques de sécurité et de santé. Pour les constructions non régularisables, il apparaît nécessaire de donner aux communes les moyens d’agir fermement et rapidement en prononçant, sous le contrôle du juge, la démolition d’office de la construction.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. C’est une proposition utile pour lutter contre les constructions illicites. Avis favorable.

La commission adopte l’amendement.

Article 4 (article 29-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) : Insaisissabilité des sommes versées à la Caisse des dépôts et consignations pour le compte d’une copropriété par un administrateur provisoire

La commission adopte l’amendement rédactionnel CE427 des rapporteurs.

Amendement CE323 de M. Benjamin Saint-Huile

M. Jean-Louis Bricout (LIOT). Il s’agit d’empêcher les créanciers de se saisir des sommes versées au titre d’un emprunt collectif global sur un compte bancaire dédié et destinées à la réalisation de travaux d’une copropriété dégradée.

Suivant l’avis du rapporteur Lionel Royer-Perreaut, la commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’article 4 modifié.

Article 5 (article 29-1 A et 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) : Facilitation de l’engagement d’une procédure de mandat ad hoc pour les copropriétés

Amendement CE178 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Cet amendement vise à assurer une meilleure information du maire de la commune des mesures prises par les mandataires ad hoc des copropriétés en difficulté sur son territoire.

Le maire est un acteur central de la lutte contre l’habitat insalubre ou dégradé au regard de ses pouvoirs de police administrative et de sa capacité à mettre en œuvre des outils d’aménagement ou de réhabilitation, propres à accompagner les copropriétés dégradées ou en difficulté dans leur redressement. Il est souvent invité aux assemblées générales ou, à défaut, aux réunions informelles de copropriété de ces immeubles, afin d’apporter un concours technique ou un conseil en cas de désorganisation. Dès lors, il est essentiel qu’il puisse être tenu informé des mesures prises par le mandataire ad hoc pour en assurer un suivi et anticiper le besoin de certains outils prévus par la présente loi.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Votre demande est satisfaite : le rapport doit déjà être communiqué par le greffe du tribunal au maire de la commune ou au président de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) compétent. Je vous propose de retirer votre amendement. À défaut, j’émettrai un avis défavorable.

L’amendement est retiré.

Amendement CE324 de M. Jean-Louis Bricout

M. Jean-Louis Bricout (LIOT). L’amendement vise à garantir que les personnes morales ou physiques désignées mandataires ad hoc bénéficient des compétences nécessaires. Il impose qu’elles aient été formées aux enjeux relatifs aux copropriétés en difficulté.

Suivant l’avis du rapporteur Lionel Royer-Perreaut, la commission adopte l’amendement.

Amendement CE284 de M. Lionel Causse

M. Lionel Causse (RE). Il s’agit de supprimer l’imputation des frais de l’administration provisoire au syndic s’il ne saisit pas, sur requête, le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc, dans le cadre de la procédure d’alerte de la loi de 1965 fixant statut de la copropriété des immeubles bâtis. Cela revient à supprimer la charge qui pourrait peser sur les syndics de copropriété, afin de garantir l’objet premier de ce projet de loi : assurer la bonne gestion des copropriétés dégradées.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Le dispositif prévu à cet article poursuivant un objectif de responsabilisation dans des situations ouvrant la voie à une fragilisation des copropriétés, il ne s’appliquera pas qu’à des syndics dont l’examen de la gestion révélerait des négligences caractérisées. Il s’agit d’une mesure facultative, à la disposition d’un juge qui devra apprécier les circonstances et motifs ayant justifié le non-recours à un mandataire ad hoc.

En outre, le dispositif du III de l’article 5 du projet de loi comporte des garanties en ce qu’il prévoit, préalablement à une telle décision, deux exigences : d’une part, une procédure contradictoire, avec la nécessité expresse d’une audition préalable du syndic et du conseil syndical ; d’autre part, la prise en compte du rapport de l’administrateur provisoire.

Pour toutes ces raisons, j’émets un avis défavorable.

M. Lionel Causse (RE). À mon avis, la législation actuelle permet au juge de bien répartir les charges. D’où ma demande de suppression de ces alinéas.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE285 de M. Lionel Causse

M. Lionel Causse (RE). Cet amendement vise à répartir l’imputation des frais de l’administration provisoire entre le syndic de copropriété et les autres parties à la procédure s’ils ne saisissent pas, sur requête, le juge d’une demande de désignation d’un mandataire ad hoc dans le cadre de la procédure d’alerte de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Il est proposé de supprimer la charge exclusive qui pourrait peser sur les syndics de copropriété, afin de garantir l’objet premier de ce projet de loi : assurer la bonne gestion des copropriétés dégradées.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Avis défavorable. Cette mesure pourrait conduire à la mise en cause des conseillers syndicaux, qui sont des copropriétaires bénévoles – ce qui ne me semble pas correspondre à vos souhaits.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE366 de M. Aurélien Taché

M. Julien Bayou (Écolo-NUPES). Il s’agit de permettre au tribunal judiciaire de sanctionner les syndics dont la défaillance de gestion comptable et administrative est constatée.

Suivant l’avis du rapporteur Lionel Royer-Perreaut, la commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’article 5 modifié.

2. Réunion du mardi 16 janvier 2024 à 21 heures 30

M. le président Guillaume Kasbarian. Nous poursuivons l’examen du projet de loi relatif à l’accélération et à la simplification de la rénovation de l’habitat dégradé et des grandes opérations d’aménagement : 149 amendements restent en discussion.

Après l’article 5

Amendement CE434 de M. Guillaume Vuilletet

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. L’amendement vise à agréer des syndics, afin de constituer un vivier parmi lequel le tribunal pourra désigner un administrateur judiciaire pour gérer efficacement des copropriétés en grande difficulté.

La commission adopte l’amendement.

Amendement CE179 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Il tend à permettre au maire de se substituer au syndic défaillant et d’intenter une action en justice afin d’obtenir la saisie-vente du lot d’un copropriétaire débiteur pour recouvrer ses impayés. La mesure, qui reprend une proposition du rapport de M. Hanotin et Mme Lutz, vise à empêcher que la situation financière de la copropriété ne continue de se dégrader, en cas de défaillance du syndic – certains syndics indélicats organisent leur propre carence pour favoriser à terme la récupération du lot au profit d’un copropriétaire ou d’une tierce partie à bas prix. La puissance publique, en particulier la commune, est quasi systématiquement amenée à résorber la situation des copropriétés les plus en difficulté ou dégradées : il est légitime qu’elle intervienne de manière préventive, et d’autant plus lorsque cette intervention s’inscrit dans l’intérêt des copropriétaires.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. L’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Surtout, on ne voit pas sur quel fondement le maire pourrait s’immiscer dans le fonctionnement d’une entité privée en raison des impayés de l’un de ses membres.

Telle qu’elle est conçue, la procédure de substitution ne définit ni le « délai raisonnable » pour caractériser l’inaction du syndic de copropriété, ni la responsabilité encourue par un maire qui n’exercerait pas son pouvoir de substitution. Elle pose davantage de questions qu’elle n’en résout.

Pour toutes ces raisons, j’émets un avis défavorable.

M. Inaki Echaniz (SOC). L’amendement vise les cas où les syndics s’entendent avec un ou plusieurs copropriétaires pour organiser leur défaillance. En sa qualité d’officier de police judiciaire, le maire a toute latitude pour intervenir et prévenir des dérives. Il est nécessaire qu’il réglemente ces ententes au détriment de l’intérêt public et des copropriétaires de bonne volonté.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE180 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Il s’agit de permettre à l’État d’expérimenter des syndicats d’intérêt général, orientés vers les copropriétés les plus en difficulté et désignés en priorité par les tribunaux pour assumer les missions d’administrateur judiciaire ou de mandataire ad hoc de la copropriété.

Si la profession de syndic est régie par plusieurs lois, elle n’est toutefois encadrée par aucun ordre. En théorie, le conseil syndical a pour rôle d’assister et de contrôler les missions du syndic mais sur le terrain, en particulier dans les copropriétés fragiles, les instances de gestion n’en ont pas toujours la capacité. La facturation d’honoraires élevés ou une carence avérée dans la gestion peuvent participer à la dégradation de la situation d’une copropriété. Une rupture de confiance envers les syndics et la volonté de faire baisser les charges conduisent parfois au passage de la copropriété en syndic bénévole ou en coopérative, alors que cette solution n’est pas la plus adaptée pour les grands ensembles.

Des initiatives vertueuses ont vu le jour pour accompagner les syndics et prévenir la dégradation des copropriétés : ainsi, depuis 2015, l’association QualiSR assure la certification de syndics de redressement de copropriétés fragiles avant leur dégradation, pour garantir auprès des copropriétaires les qualifications nécessaires du syndic et mener une intervention préventive de redressement.

L’expérimentation d’un syndic d’intérêt général, complémentaire des dispositifs existants, est limitée à quatre années et aux copropriétés des départements connaissant la plus forte proportion de copropriétés dégradées ou en difficulté. Comme peuvent l’être d’autres certifications, le dispositif est réversible dès lors que l’habilitation est temporaire.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Votre amendement est satisfait par l’amendement CE434 que nous avons adopté. Je vous suggère donc de le retirer.

L’amendement CE180 est retiré.

Article 6 (article L. 300-10 [nouveau] du code de l’urbanisme) : Régime de concession pour le traitement des copropriétés dégradées

Amendement de suppression CE97 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). Craignant un transfert de la propriété privée vers les grands acteurs institutionnels, nous souhaitons protéger les petits propriétaires de la rapacité des opérateurs privés, qui pourraient réaliser des opérations de marchands de biens ou de promotion. Nous proposons donc de supprimer le recours à la concession d’aménagement, afin d’empêcher le mouvement d’institutionnalisation de la propriété privée et foncière.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Nous y sommes évidemment défavorables. La Soreqa, la SPLA-IN (société publique locale d’aménagement d’intérêt national) de Marseille ou les sociétés d’économie mixte (SEM) sont des organismes qui soutiennent l’intérêt général. Il n’est pas question d’un transfert de propriété : votre interprétation n’est pas bonne, à moins que vous n’accusiez le dispositif pour le discréditer.

M. Frédéric Falcon (RN). Nous voulons simplement établir des garde-fous pour s’assurer que Bouygues, Vinci ou Nexity ne réaliseront pas d’opérations lucratives de grande envergure.

Mme Sandra Marsaud (RE). Cela n’est pas possible dans le cadre d’une concession d’aménagement : lisez le code de l’urbanisme ! Il n’y a aucune raison que ces concessions, qui ne datent pas d’hier, soient prises par des rapaces, comme vous le dites. L’intérêt du projet de loi est de sauver la mise aux habitants – locataires ou propriétaires occupants – de telles copropriétés et d’éviter que les immeubles ne s’effondrent.

La commission rejette l’amendement.

Amendement rédactionnel CE384 de M. Guillaume Vuilletet

M. Thibault Bazin (LR). Prévoir que le plan de sauvegarde soit « approuvé » pourrait ralentir les actions de rénovation de l’habitat dégradé. Souvent, les outils sont mobilisés parallèlement, au fur et à mesure.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Je maintiens la correction. Cela paraît redondant.

La commission adopte l’amendement.

Elle adopte l’amendement rédactionnel CE385 de M. Guillaume Vuilletet, rapporteur.

Amendement rédactionnel CE387 de M. Guillaume Vuilletet

M. Thibault Bazin (LR). Vous dites que l’alinéa 4 est redondant avec l’article 7. Or celui-ci ne traite pas de l’article L. 300-10 du code de l’urbanisme que l’article 6 prévoit d’ajouter. Il faut veiller à une bonne articulation entre les articles.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. La rédaction initiale est bien redondante.

M. le président Guillaume Kasbarian. Il est naturellement possible de déposer un amendement pour la séance, puisque le texte ne fait pas l’objet d’une procédure de législation en commission.

La commission adopte l’amendement.

Elle adopte l’article 6 modifié.

Article 7 (articles L. 211-2 et L. 211-2-4 [nouveau] du code de l’urbanisme) : Sécurisation du régime applicable au droit de préemption urbain par la commission

La commission adopte les amendements rédactionnels CE386 et CE388 de M. Guillaume Vuilletet, rapporteur.

Amendement rédactionnel CE389 de M. Guillaume Vuilletet

M. Thibault Bazin (LR). L’article 7 modifie l’article L. 211 du code de l’urbanisme et renvoie à l’article L. 300-10 du code de l’urbanisme, ajouté par le projet de loi. Or certaines collectivités n’ont pas l’ingénierie ou la trésorerie pour mener à bien des opérations d’amélioration de l’habitat : la délégation à un opérateur apparaît alors comme une bonne solution. Il faut donc vérifier que les suppressions effectuées en raison de la redondance n’ôtent pas une possibilité de la boîte à outils.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Il s’agit bien d’un amendement rédactionnel.

M. le président Guillaume Kasbarian. Encore une fois, des vérifications sont possibles d’ici à la séance.

La commission adopte l’amendement.

Elle adopte l’article 7 modifié.

Après l’article 7

Amendement CE422 de M. Guillaume Vuilletet et sous-amendements CE437, CE438 et CE439 de M. Inaki Echaniz

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Lors des opérations de lutte contre l’habitat indigne, la capacité de relogement des personnes est obérée par l’offre de logements disponibles aux alentours ainsi que, parfois, par le statut des personnes. Des terrains disponibles pendant plusieurs années peuvent permettre l’installation de constructions temporaires, en lien avec ces opérations.

M. Inaki Echaniz (SOC). Le sous-amendement CE437 vise à restreindre la portée de l’amendement au seul hébergement d’urgence. Le deuxième, le CE438, a pour objet d’ajouter des garanties quant à la qualité du logement et à ses équipements – pièces d’eau, sanitaires, cuisine, séparation entre les espaces de jour et de nuit. Quant au sous-amendement CE439, il tend à soumettre le dispositif à l’avis préalable du maire de la commune d’implantation, plutôt qu’à son information.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Je suis favorable au sous-amendement CE439 car les maires doivent être consultés. De telles solutions ne sont pas anodines : il faut les encadrer et les contrôler dans le temps.

Je soutiens également le sous-amendement CE437. On ne peut pas laisser croire que ces sites puissent être occupés de manière pérenne. De plus, les populations concernées sont plus fragiles. Il faudra trouver des solutions pérennes pour les autres catégories de population.

En revanche, je suis défavorable au sous-amendement CE438, qui alourdit le dispositif.

M. Thibault Bazin (LR). Il est fondamental de prévoir l’avis du maire : une simple information ne suffit pas, surtout dans des quartiers compliqués où l’habitat est dégradé et les politiques publiques soulèvent de nombreuses questions.

Successivement, la commission adopte les sous-amendements CE437 et CE439, rejette le sous-amendement CE438 et adopte l’amendement CE422 sous-amendé.

Article 8 (article L. 711-2 du code de la construction et de l’habitation) : Enrichissement des données contenues dans le registre national d’immatriculation des copropriétés

Amendement de suppression CE98 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). Nous ne comprenons pas pourquoi vous souhaitez intégrer les diagnostics de performance énergétique (DPE) des copropriétés au registre d’immatriculation des syndicats de copropriétaires alors que ceux-ci ont prouvé leur faible fiabilité. On ne peut pas se fonder sur ces documents discutables pour mesurer les transformations effectives du bâti.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Avis défavorable. S’il fallait adopter tous vos amendements de suppression, il n’y aurait plus de projet de loi. Vos propos sur le DPE reflètent un parti pris, non la réalité. Ce diagnostic doit faire partie des éléments communicables au registre.

M. Thibault Bazin (LR). Nous ne sommes pas d’accord sur le nombre de logements et de copropriétés dégradés. Du fait de caractéristiques patrimoniales notamment, un bien noté G ne signifie pas obligatoirement que l’habitat est dégradé. Il faut donc préciser la façon dont ces informations seront utilisées par l’État. Seront-elles diffusables voire opposables dans le cadre de certaines politiques publiques ? Obligeront-elles les communes à intervenir et l’État, à les financer ?

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Il n’y aura aucune obligation en la matière. L’inscription du DPE au registre permettra simplement aux collectivités et aux citoyens d’avoir accès à ces informations. Cela alimentera les politiques publiques menées par les collectivités.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE418 de M. Lionel Royer-Perreaut

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Il vise à enrichir le registre national des copropriétés par des informations relatives aux pratiques des marchands de sommeil, un phénomène caractéristique de la dégradation des copropriétés.

M. Thibault Bazin (LR). Vous fixez comme objectif de prévenir les agissements des marchands de sommeil. Mais comment l’atteindre par les informations que vous collectez ? Par ailleurs, ces données alimenteront-elles la révision des valeurs locatives puisque les dispositifs de chauffage entrent dans les caractéristiques du DPE ?

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Ces données n’interviendront pas dans la révision des valeurs locatives. Les diagnostics ont une valeur indicative : on en fait ce que l’on veut. Ils représentent toutefois un élément intéressant d’appréciation et d’objectivation des situations auxquelles les collectivités sont confrontées. En particulier, ils permettront aux communes étendues de mieux connaître leur territoire.

La commission adopte l’amendement.

Suivant l’avis du rapporteur Lionel Royer-Perreaut, elle rejette les amendements CE266 de Mme Florence Goulet et CE217 de Mme Michèle Martinez.

Elle adopte l’article 8 modifié.

Après l’article 8

Amendement CE184 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). L’amendement a pour objet d’assortir le diagnostic technique de l’immeuble d’un diagnostic des équipements communs. Les copropriétés complexes peuvent par exemple disposer de chaufferies dont l’état et l’éventuel coût de réparation ou de remplacement pèseront lourdement sur la copropriété.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Votre proposition n’est pas iconoclaste : avis de sagesse.

La commission adopte l’amendement.

Amendement CE414 de M. Guillaume Vuilletet et sous-amendement CE436 de M. Inaki Echaniz, et amendement CE182 de M. Inaki Echaniz (discussion commune)

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Mon amendement, le CE414, vise à permettre au maire de définir des secteurs dans lesquels la réalisation d’un diagnostic décennal de la structure de l’immeuble sera rendue obligatoire. Grâce à ce diagnostic, souhaité par nombre des personnes auditionnées, on pourra détecter les risques sur le bâti et renforcer les moyens d’action à la disposition des collectivités et des opérateurs. Le renforcement de la connaissance du bâti des copropriétés est un préalable indispensable à la prévention des spirales de dégradation.

M. Inaki Echaniz (SOC). Le sous-amendement CE436 renvoie au règlement du plan local d’urbanisme (PLU), non au maire, la délimitation des secteurs dans lesquels la réalisation d’un diagnostic structurel est obligatoire.

Quant à l’amendement CE182, il rend obligatoire un diagnostic structurel décennal de l’immeuble, qui inclut une description des désordres observés et une évaluation des risques pour la sécurité de ses occupants et du voisinage.

M. Thibault Bazin (LR). Un bâtiment peut nécessiter un diagnostic structurel, par exemple du fait d’un événement extérieur – séisme, intempéries. Pour le prescrire, on ne doit pas attendre la révision du PLU ou du PLUi (plan local d’urbanisme intercommunal), qui intervient parfois au bout de plusieurs années.

De plus, il faut prévoir l’éventualité selon laquelle la responsabilité incombe au président d’EPCI (établissement public de coopération intercommunale), non au maire.

Enfin, la question de la communication du diagnostic réalisé à l’ensemble des copropriétaires se pose.

M. Inaki Echaniz (SOC). Le sous-amendement CE436 le prévoit : nous encadrons le PLUi et prenons appui sur la procédure de modification simplifiée.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Avis favorable. Pour déterminer des zones à risque, qui n’empêchent pas d’intervenir ailleurs en cas d’urgence, une discussion sereine, dans le cadre du PLU ou du PLUi, paraît appropriée.

La commission adopte successivement le sous-amendement CE436 et l’amendement CE414 sous-amendé. En conséquence, l’amendement CE182 tombe.

Amendement CE185 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Le présent amendement vise à assortir le diagnostic technique global (DTG) de l’immeuble de plusieurs obligations pour inciter à sa réalisation. Celui-ci devra être mené dans un calendrier cohérent avec le plan pluriannuel de travaux, sauf à priver ce dernier de sa pertinence et à engendrer des surcoûts pour les copropriétaires. Par ailleurs, le maire pourra demander au juge d’imposer la réalisation d’office du diagnostic en cas de dégradation et de refuser toute autorisation d’urbanisme demandée par la copropriété ou un copropriétaire en l’absence de ce diagnostic.

C’est donc une simplification : l’amendement vise à amplifier la dynamique de réalisation du DTG en vue d’apporter à chaque copropriété une meilleure visibilité sur son état réel.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. L’amendement n’est nullement une mesure de simplification. Ses deux dernières dispositions apparaissent disproportionnées eu égard à la nature des diagnostics techniques globaux – ils restent une faculté dont décide l’assemblée générale – et surtout, des pouvoirs conférés aux maires de se substituer en pratique aux organes des copropriétés. La mesure mérite un examen approfondi, qui aurait davantage sa place dans un texte portant sur une évolution des procédures d’urbanisme ou du statut des diagnostics et des pouvoirs des collectivités territoriales.

Demande de retrait ; à défaut, avis défavorable.

M. Inaki Echaniz (SOC). La proposition étant issue du rapport Hanotin-Lutz, que je juge très pertinent, je maintiens l’amendement.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE419 de M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Il s’agit d’aggraver les sanctions pénales contre les marchands de sommeil.

La commission adopte l’amendement.

Amendement CE183 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Le succès des nombreux outils créés ou renforcés par le projet de loi dépendra de la capacité des collectivités territoriales à identifier les situations d’habitat indigne ou insalubre, à les évaluer et à appliquer les procédures les plus adaptées. Or, les pouvoirs d’enquête des agents de police municipale et des inspecteurs des services communaux d’hygiène et de santé sont limités. Nous proposons donc de renforcer ces pouvoirs, tout en plaçant ces agents sous le contrôle du procureur ou du juge et sous réserve que le service ait été préalablement habilité par l’État.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. J’entends votre intention. Néanmoins, c’est avec mon autre casquette, celle d’auteur d’un rapport d’information consacré aux polices municipales, et notamment à leurs missions de police judiciaire, que je vous répondrai : cette disposition serait inopérante. Les policiers municipaux ne sont pas officiers de police judiciaire.

Un débat s’ouvrira au cours du premier semestre sur les missions des policiers municipaux : je vous conseillerai de reprendre cette proposition dans ce cadre-là.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE243 de M. Stéphane Peu

M. Stéphane Peu (GDR-NUPES). Il s’agit de sanctionner plus sévèrement une pratique courante des marchands de sommeil : celle d’exiger le paiement du loyer de la main à la main, en espèces et sans quittance, en l’absence de bail.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Par cohérence, avis favorable.

La commission adopte l’amendement.

Article 9 (article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis) : Information des copropriétaires et des occupants de chaque immeuble sur les procédures de lutte contre l’habitat indigne en cours au sein de la copropriété

La commission adopte l’amendement rédactionnel CE428 de M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur.

Amendements identiques CE390 de M. Guillaume Vuilletet, rapporteur, et CE358 de M. Mickaël Cosson

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Il s’agit de prévoir l’intégration obligatoire de tout arrêté de police spéciale en matière de lutte contre l’habitat indigne au dossier de diagnostic technique communiqué à l’acquéreur d’un bien.

La commission adopte les amendements.

Elle adopte l’article 9 modifié.

Après l’article 9

Suivant l’avis défavorable de M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur, la commission rejette les amendements CE239 et CE240 de M. Stéphane Peu.

Amendements identiques CE31 de Mme Sylvie Bonnet, CE42 de M. Guy Bricout et CE81 de M. Thibault Bazin ; amendement CE188 de M. Inaki Echaniz (discussion commune)

Mme Sylvie Bonnet (LR). L’avis d’appel de fonds est le seul document transmis au copropriétaire qui présente les sommes dues au syndicat des copropriétaires. Or, en fonction des syndics et des logiciels utilisés, la présentation de ces avis diffère ; il est souvent difficile de comprendre les modalités de calcul et les sommes portées au crédit ou au débit du compte du copropriétaire.

Afin de permettre une meilleure lecture des avis d’appels de fonds, en particulier pour que le copropriétaire identifie mieux les sommes qu’il doit payer et celles qui sont acquises à son ou ses lots, il est indispensable de définir, par voie réglementaire, un modèle type d’avis.

M. Thibault Bazin (LR). Pour la loi Elan – loi du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – le Gouvernement avait voulu procéder par ordonnances pour réformer diverses dispositions relatives à la vie des copropriétés, ce qui nous avait privés d’un débat. J’ai aussi pu constater, en tant que rapporteur d’application pour l’opposition, que six mois et même trois ans après, toutes n’étaient pas parues.

Cet amendement me semble répondre à une attente.

M. Inaki Echaniz (SOC). Nous proposons également l’obligation de respecter un modèle type d’appel de fonds, fixé par arrêté, afin que ces documents soient plus lisibles. Aujourd’hui, chaque syndic fait sa petite cuisine, ce qui provoque des incompréhensions.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Sagesse.

La commission adopte les amendements identiques CE31, CE42 et CE81. En conséquence, l’amendement CE188 tombe.

Amendement CE205 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Cet amendement, travaillé avec la Fondation Abbé Pierre et qui s’inscrit dans un long combat contre les congés pour vente et pour reprise, vise à suspendre dès la première visite ordonnée par l’autorité compétente pour évaluer les risques de sécurité et d’insalubrité la possibilité pour le bailleur de donner congé à un locataire. La durée du bail serait aussi suspendue. La loi ne prévoit aujourd’hui cette suspension que lorsqu’une procédure contradictoire est engagée pour la mise en sécurité ou le traitement de l’insalubrité. En la déclenchant de façon plus précoce, on protège mieux le locataire en place.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Avis défavorable. Cette évolution serait excessive et irait à l’encontre du droit des propriétaires. Cette première visite n’est nullement un acte créateur de droit.

M. Thibault Bazin (LR). Je suis également défavorable à l’amendement : cette mesure serait disproportionnée.

La commission rejette l’amendement.

Amendements identiques CE26 de Mme Katiana Levavasseur, CE49 de M. Guy Bricout, CE88 de M. Thibault Bazin, CE137 de M. Romain Daubié et CE222 de M. Stéphane Peu

M. Frédéric Falcon (RN). Cet amendement, rédigé en collaboration avec l’Association des responsables de copropriété, vise à permettre au président du conseil syndical de déclarer un sinistre en cas de faute ayant entraîné un préjudice pour la copropriété, afin que le syndicat des copropriétaires soit indemnisé.

M. Guy Bricout (LIOT). Le syndic étant le seul représentant légal de la copropriété, personne n’est habilité à engager sa responsabilité en cas de faute ayant entraîné un préjudice pour la copropriété. L’amendement corrige cette lacune.

M. Thibault Bazin (LR). Précisons que tous les syndics ne sont pas défaillants : la grande majorité d’entre eux travaillent très bien, et sont même essentiels pour réaliser la transition énergétique. Mais ces syndics défaillants existent. C’est un problème auquel nous devons nous atteler.

M. Romain Daubié (Dem). Il existe d’autres situations où le représentant de la personne légale peut ester en justice, notamment en droit des sociétés. Ce n’est pas un ovni juridique que nous proposons.

M. Stéphane Peu (GDR-NUPES). J’ai déposé plusieurs amendements qui visent à renforcer les pouvoirs du conseil syndical. M. Bazin a raison, l’immense majorité des syndics font correctement leur travail, mais il arrive que ce ne soit pas le cas : la loi doit permettre au conseil syndical d’agir.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Avis défavorable. L’amendement est satisfait par l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 qui dispose qu’« en cas de carence ou d’inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l’assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires ». Je souligne à mon tour que la quasi-totalité des syndics font très bien leur travail, même s’il faut savoir traiter de façon impitoyable les quelques brebis galeuses.

M. Thibault Bazin (LR). L’assemblée générale est la plupart du temps organisée par le syndic : en cas d’urgence, ou si celui-ci a commis une faute qui a entraîné un préjudice, il paraîtrait logique de ne pas attendre qu’elle soit convoquée : la procédure peut être longue, surtout s’il y a un problème avec le syndic.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. J’entends votre argument. Mais le président du conseil syndical n’a pas de personnalité juridique. C’est l’assemblée générale qui est décisionnaire, et c’est pour cela qu’il faut passer par elle. Donner une telle faculté au président du conseil syndical lui donnerait une responsabilité juridique qui pourrait être trop lourde : ce sont des bénévoles, qu’il faut protéger.

Il ne faudrait pas non plus tomber dans l’excès inverse : il peut y avoir des présidents de conseil syndical qui, en bisbille avec le syndic, pourraient être tentés de régler des comptes en déclarant un peu trop vite leur syndic défaillant.

Il faut donc trouver un équilibre. Nous connaissons tous des situations qui justifieraient une telle mesure, mais il faut respecter le droit et éviter de donner trop de pouvoir au président du conseil syndical.

La commission rejette les amendements.

Amendements identiques CE29 de Mme Katiana Levavasseur, CE30 de Mme Sylvie Bonnet, CE41 de M. Guy Bricout, CE80 de M. Thibault Bazin, CE129 de M. Romain Daubié et CE220 de M. Stéphane Peu

M. Frédéric Falcon (RN). Cet amendement, rédigé avec l’Association des responsables de copropriété, vise à permettre au conseil syndical de disposer de moyens de vérification en temps réel des opérations bancaires effectuées par le syndic sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires. Aujourd’hui, le conseil syndical ne dispose que des relevés bancaires produits par la banque en fin de mois et il doit les demander au syndic. Or, de nombreuses opérations bancaires, pas toujours claires, peuvent être réalisées en cours de mois.

Mme Sylvie Bonnet (LR). Le conseil syndical ne dispose à ce jour d’aucun moyen pour vérifier en temps réel les opérations bancaires effectuées par le syndic sur le compte bancaire du syndicat des copropriétaires. Il ne dispose que des relevés bancaires qui sont produits par la banque en fin de mois, et il doit en faire la demande au syndic.

Par souci de transparence, le président du conseil syndical ou un membre du conseil syndical désigné par l’assemblée générale pourrait consulter, à tout moment et en lecture seule, les comptes bancaires de la copropriété afin d’être mesure de contrôler les opérations bancaires effectuées par le syndic.

M. Romain Daubié (Dem). La transparence et la participation de tous ne peuvent qu’être des avancées.

Suivant l’avis favorable de M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur, la commission adopte les amendements.

Amendements identiques CE32 de Mme Sylvie Bonnet, CE43 de M. Guy Bricout, CE82 de M. Thibault Bazin, et CE131 de M. Romain Daubié ; amendements CE221 de M. Stéphane Peu et CE207 de M. Inaki Echaniz (discussion commune)

Mme Sylvie Bonnet (LR). Aujourd’hui, le conseil syndical peut demander au syndic la tenue d’une assemblée générale pour mettre fin à son contrat s’il lui est reproché une inexécution suffisamment grave. Mais aucun délai n’est prévu, ce qui permet au syndic de faire perdurer la situation. Cet amendement propose de corriger cet oubli en imposant au syndic de convoquer l’assemblée générale dans les huit jours à compter de la notification du conseil syndical ; à défaut, il donne la possibilité au président du conseil syndical de la convoquer.

M. Romain Daubié (Dem). Le délai de quinze jours peut paraître discutable en pratique. Si le rapporteur voulait modifier cette durée, j’y serais favorable.

M. Stéphane Peu (GDR-NUPES). Dans le même esprit, nous proposons que l’assemblée générale puisse être convoquée dans un délai de huit jours.

M. Inaki Echaniz (SOC). Nous proposons un délai de quinze jours.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Un délai de huit jours paraît trop court ; je suis plutôt favorable à un délai de quinze jours. Je donne donc un avis favorable à l’amendement CE207.

M. le président Guillaume Kasbarian. J’ai l’impression que tous les amendements proposent un délai de quinze jours.

M. Thibault Bazin (LR). Les amendements n’inscrivent pas tous la disposition au même endroit de la loi de 1965. Notre amendement est aussi plus large que celui de M. Echaniz.

La séance, suspendue à vingt-deux heures trente, est reprise à vingt-deux heures quarante.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Je préfère l’amendement CE207 aux autres car il place la disposition à l’endroit qui me paraît le plus approprié. Il est aussi plus concis que l’amendement CE221, en partie redondant.

Les amendements CE32, CE43, CE82, CE131 et CE221 sont retirés.

La commission adopte l’amendement CE207.

Amendement CE187 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Il s’agit d’améliorer le système de recouvrement accéléré des provisions prévu par la loi de 1965 et complété par la loi Elan, qui est limité par la durée de l’exercice comptable. Nous vous proposons de suivre le rapport Braye qui, en 2012, préconisait d’étendre la procédure de recouvrement accéléré par anticipation aux provisions du budget voté de l’année n + 1.

Suivant l’avis défavorable de M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur, la commission rejette l’amendement.

Amendement CE286 de M. Lionel Causse

M. Lionel Causse (RE). Cet amendement vise à instaurer la majorité simple pour les votes de mise en œuvre des travaux d’économies d’énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre. La passerelle de vote prévue à l’article 25-1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis permet déjà de voter lesdits travaux en deuxième lecture, mais cet amendement propose d’élever au rang de priorité la rénovation énergétique des immeubles.

Suivant l’avis favorable de M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur, la commission adopte l’amendement.

Amendement CE224 de M. Stéphane Peu

M. Stéphane Peu (GDR-NUPES). Les fortes chaleurs de cet été ont été une épreuve pour ceux qui vivent sous les toits. Or il arrive fréquemment que des travaux qui touchent aux parties communes, dans cet exemple à la toiture, ne soient pas votés parce qu’ils concernent surtout les logements situés au dernier étage, et que le reste de la copropriété se sent moins concerné. Cela entraîne souvent une dégradation de l’immeuble.

Nous proposons donc que sur le modèle de ce qui existe pour les travaux d’accessibilité, un propriétaire puisse prendre l’initiative de réaliser des travaux – d’isolation pour un appartement sous les toits, pour reprendre mon exemple –, à ses frais, sans engager l’ensemble de la copropriété.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Vous proposez qu’un propriétaire puisse réaliser, à ses frais, des travaux qui affectent les parties communes de l’immeuble, sans obtenir l’autorisation de la copropriété : c’est une forte transgression de la règle selon laquelle les décisions sont prises par l’ensemble des copropriétaires.

Vous soulevez néanmoins une question importante. Je vous propose de retirer l’amendement afin que nous le retravaillions ensemble d’ici à la séance publique, notamment pour préciser les conditions dans lesquelles cette règle pourrait s’appliquer.

M. Thibault Bazin (LR). C’est en effet un sujet essentiel !

La rédaction actuelle précise que l’assemblée générale peut s’opposer à la réaliser des travaux par une décision motivée.

M. Stéphane Peu a évoqué les logements sous les toits, mais on peut aussi penser aux logements en rez-de-chaussée, situés au-dessus de la dalle de parking, qui se retrouvent parfois avec une étiquette énergétique G, même pour des immeubles récents et de bonne facture. De la même façon, la copropriété n’est pas toujours intéressée par l’isolement du sous-sol. Si tous ces cas de figure sont envisagés, nous soutiendrons cet amendement.

M. Stéphane Peu (GDR-NUPES). La rédaction de l’amendement me semble claire : il ne s’agit en effet en aucune manière d’autoriser des travaux contre l’avis de la copropriété. Nous proposons, je le redis, la même règle que celle des travaux d’accessibilité pour le handicap, quand des aménagements sont nécessaires dans des parties communes mais que la copropriété ne souhaite pas les payer.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Je suis sensible à vos arguments. Je propose donc à notre commission d’adopter votre amendement et de retravailler cette disposition d’ici à la séance publique en vue d’y apporter d’éventuelles précisions.

M. Mickaël Cosson (Dem). Qui verrait sa responsabilité engagée en cas de départ d’incendie dans les combles ? Celui qui a autorisé les travaux ou celui qui les a réalisés ? Il faudra aussi examiner cette question.

M. Thibault Bazin (LR). Si le propriétaire faisant réaliser les travaux exerce la fonction de maître d’ouvrage, sa responsabilité doit être couverte par une assurance appropriée.

La commission adopte l’amendement.

Amendements identiques CE318 de M. Lionel Causse et CE345 de Mme Sandra Marsaud

M. Lionel Causse (RE). La prévention de la dégradation des copropriétés et la réalisation des travaux nécessaires à leur réhabilitation et à leur rénovation nécessitent une circulation fluide de l’information destinée aux copropriétaires. Cette fluidité est largement facilitée par la dématérialisation. Or près de 30 % des convocations et des informations relatives aux assemblées générales envoyées par voie postale ne sont pas retirées par les copropriétaires, ce qui compromet la participation de ces derniers et le vote des travaux. De surcroît, les copropriétaires n’ayant pas fait le choix de la dématérialisation reçoivent les pièces jointes aux convocations, notamment les dossiers pour les travaux, par voie postale, ce qui ne facilite pas leur manipulation.

Au-delà de l’enjeu lié à la prévention de la dégradation des copropriétés, une dématérialisation par défaut de ces informations apporterait aux copropriétaires un gain de pouvoir d’achat de plusieurs dizaines de millions d’euros du fait de l’économie permise par la baisse du nombre de recommandés envoyés par voie postale. Elle susciterait aussi un gain écologique, ces recommandés représentant chaque année quelque 1,5 milliard de feuilles de papier.

Notre amendement prévoit des mesures transitoires afin que les copropriétaires soient informés de la modification des modes de notification et des démarches à effectuer pour conserver une notification par voie postale.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Avis favorable.

M. Thibault Bazin (LR). Tout à l’heure, Monsieur le rapporteur, vous n’étiez pas très favorable à nos propositions de numérisation et de dématérialisation. Je me réjouis donc que vous acceptiez ces amendements, que nous soutenons.

La commission adopte les amendements.

Chapitre II

Accélérer les procédures de recyclage et de transformation des copropriétés et les opérations d’aménagement stratégiques

Article 10 (article L. 741-3 [nouveau] du code de la construction et de l’habitation) : Régime de scission forcée des copropriétés en redressement situées dans une opération de requalification des copropriétés dégradées

Amendement de suppression CE99 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). La faculté de diviser des grands ensembles ou de faciliter la mise en copropriété d’immeubles dans la perspective de requalifier l’habitat ou de coordonner les opérations de rénovation doit s’accompagner de garanties visant à prévenir d’éventuelles dérives spéculatives. Or l’article 10 ne prévoit aucun garde-fou juridique ni aucune compensation pour les propriétaires pouvant subir un préjudice. En le supprimant, nous entendons protéger les petits propriétaires contre les éventuelles dérives que pourraient entraîner ces opérations de requalification.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Je suis désolé de vous donner systématiquement un avis défavorable, mais vous voulez supprimer tous les articles. Je vais finir par croire que vous ne voulez absolument pas de ce projet de loi !

L’utilité de l’article 10 a été reconnue par l’ensemble des acteurs que nous avons auditionnés. À l’heure actuelle, la scission forcée et la constitution de syndicats secondaires sur autorisation du juge ne sont possibles que lorsque les copropriétés sont placées sous administration provisoire. En élargissant aux opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod) la possibilité de recourir à cette procédure, nous accélérerons et améliorerons la prise en charge des grandes propriétés particulièrement dégradées. Nous connaissons tous, dans nos territoires, des propriétés de plusieurs bâtiments dont certains paraissent très difficiles à récupérer tandis que d’autres pourraient l’être si la scission était possible. Une telle mesure doit donc être permise lorsqu’elle est dans l’intérêt des copropriétés et des copropriétaires.

La commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’amendement rédactionnel CE405 de M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur.

Amendement CE144 de M. Romain Daubié

M. Romain Daubié (Dem). Le régime de scission forcée me paraît bénéfique pour toutes les copropriétés. Pourquoi cette mesure devrait-elle se limiter aux Orcod et ne pourrait-elle pas être étendue aux opérations programmées d’amélioration de l’habitat (Opah) et aux plans de sauvegarde ? Je suis cependant prêt à me ranger aux arguments des rapporteurs, dans l’esprit d’ouverture qui me caractérise.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Je vous invite à retirer votre amendement au profit de mon amendement CE429, qui vise à étendre la mesure aux plans de sauvegarde. J’ai un peu de mal à imaginer qu’elle puisse concerner des Opah simples. Une extension aux Opah de renouvellement urbain (Opah-RU) aurait peut-être plus de sens : nous pourrons en reparler en séance si vous retravaillez votre amendement dans cette direction.

M. Romain Daubié (Dem). Je préfère maintenir mon amendement.

M. Thibault Bazin (LR). Vous dites, Monsieur le rapporteur, que la scission forcée pourrait se justifier pour les Opah-RU. Or les articles précédents concernent les Opah simples. Les Opah-RU se verront-elles systématiquement appliquer les mêmes règles ? Faudrait-il les ajouter dans le périmètre ou préciser les dispositions correspondantes ? Si je pose cette question, c’est parce que les Opah-RU succèdent souvent à des Opah et qu’elles portent généralement sur des habitats dégradés et des situations complexes. Ce montage est d’ailleurs souvent préconisé par l’Agence nationale de l’habitat (Anah) et les divers opérateurs intervenant dans le diagnostic.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Spontanément, je suis tenté de vous répondre que vous n’avez sans doute pas tort. Effectivement, les Opah-RU ne sont pas des Opah. Peut-être faudra-t-il que nous réfléchissions à cette question et que nous envisagions d’apporter quelques précisions en séance.

La commission rejette l’amendement.

Elle adopte successivement les amendements rédactionnels CE407, CE408, CE406, CE403 et CE404 de M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur.

Amendement CE193 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Dans l’esprit de l’article 10 et en complément du dispositif proposé, cet amendement vise à faciliter la sortie des immeubles concernés par une opération de requalification des copropriétés dégradées du périmètre d’une association syndicale libre ou autorisée, y compris d’une association foncière urbaine libre.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Je ne suis pas fondamentalement opposé à cette mesure mais nous n’avons pas encore eu la possibilité d’en objectiver certains aspects. Il convient donc de poursuivre l’expertise. Je vous invite à retirer votre amendement et m’engage à vous répondre en séance publique.

L’amendement est retiré.

Amendement CE411 de M. Lionel Royer-Perreaut

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Il s’agit d’offrir au juge la possibilité de retenir l’association syndicale libre pour gérer les espaces ou équipements communs restés indivis à l’issue de la scission.

La commission adopte l’amendement.

Amendement CE429 de M. Lionel Royer-Perreaut

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Afin de respecter l’esprit de l’article 10, il convient de préciser que la procédure est conduite par un opérateur suffisamment robuste et que le plan de sauvegarde porte sur des ensembles immobiliers complexes avec une dimension urbaine. Le dispositif étant encadré par un arrêté préfectoral, l’accord est laissé à l’appréciation du préfet.

M. Thibault Bazin (LR). L’article L. 615-1 du code de la construction et de l’habitation dispose déjà que le plan de sauvegarde proposé par une commission constituée à cette fin est approuvé par le préfet. Votre amendement évoque un « accord du représentant de l’État ». Comment cet « accord » se conjugue-t-il avec l’« approbation » déjà prévue ?

La commission adopte l’amendement.

Elle adopte l’article 10 modifié.

Après l’article 10

Amendements CE194 et CE195 de M. Inaki Echaniz (discussion commune)

M. Inaki Echaniz (SOC). Pour adhérer à une union de syndicats de copropriété, la majorité absolue des voix des copropriétaires est nécessaire ; or, pour sortir d’une telle structure, il faut atteindre une majorité des deux tiers. L’amendement CE194 vise à retenir dans les deux cas la majorité absolue. L’amendement CE195 est un amendement de repli, qui prévoit d’aligner ces deux majorités pour les seules copropriétés en difficulté.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Je comprends votre préoccupation mais vous allez peut-être un peu trop loin : il me paraît normal qu’il soit plus compliqué de sortir d’une union de syndicats de copropriété que d’y entrer. À ce stade, mon avis est plutôt défavorable mais il y a matière à expertise et je réserve ma position définitive pour la séance publique.

M. Inaki Echaniz (SOC). Je comprends votre argument ; d’ailleurs, dans mon amendement de repli, cette remise à plat ne concerne que les copropriétés en difficulté. Nous pourrons continuer d’y réfléchir d’ici à la séance.

Les amendements sont retirés.

Article 11 (articles L. 522-1 et L. 523-1 à L. 523-7 [nouveaux] du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique) : Extension de la procédure de prise de possession anticipée

La commission adopte successivement les amendements rédactionnels CE391, CE392, CE393, CE394, CE395 et CE396 de M. Guillaume Vuilletet, rapporteur.

Elle adopte l’article 11 modifié.

Article 12 (articles L. 511-1, L. 511-2, L. 511-6 et L. 511-11 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique) : Sécurisation de l’expropriation des immeubles insalubres

Amendement CE196 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Dans les quartiers anciens ou historiques, la démolition des immeubles insalubres et parfois en péril n’est pas toujours prescrite ni nécessaire – des opérations de désamiantage, par exemple, peuvent suffire. Nous proposons donc de préciser que le dispositif d’expropriation des immeubles insalubres s’applique non seulement à la démolition de ces derniers, mais également à leur « traitement » visant à résorber des désordres.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Avis défavorable. Nous sommes toujours sur une ligne de crête en matière de respect du droit de propriété et il est préférable de limiter la procédure d’expropriation dite « Vivien » aux cas où la démolition de l’immeuble est nécessaire. Du reste, le terme « traitement » est trop vague.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE197 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Il faut tenir compte du fait que l’immeuble insalubre n’est pas toujours à démolir. En apportant cette précision, qui peut paraître superfétatoire, on prévient surtout un contentieux relatif à la déduction des frais de démolition de la valeur des biens concernés – des juridictions saisies d’une contestation en la matière ont parfois rendu des décisions étonnantes.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Dans le cadre de l’expropriation dite « Vivien », l’indemnité due aux propriétaires est appréciée à la valeur du terrain nu ; cette règle se justifie par le caractère impropre à l’habitation du bien, qui exige sa démolition. Cette valeur est logiquement minorée des frais de démolition du bâti – une démolition qui en fait un terrain nu.

Vous proposez de préciser que cette déduction n’est appliquée que « le cas échéant », c’est-à-dire qu’il existe des cas où la somme n’est pas minorée des frais de démolition. Votre amendement aurait donc pour effet d’augmenter, dans certains cas, l’indemnité due. Si je comprends votre préoccupation, je ne peux approuver la mesure que vous proposez : en effet, l’expropriation à la valeur du terrain nu exige une démolition ultérieure du bien, sans quoi elle aurait dû prendre en compte la valeur du bâti. Nous aurons l’occasion d’évoquer ultérieurement les modalités d’estimation. Demande de retrait.

La commission rejette l’amendement.

Amendements CE198 et CE209 de M. Inaki Echaniz (discussion commune)

M. Inaki Echaniz (SOC). L’amendement CE198 vise à limiter la possibilité, pour la collectivité, de procéder à une main levée dans les situations où les parties privatives ne présentent plus de désordres d’habitabilité ou respectent les conditions de décence. Seuls les logements non décents resteraient alors frappés de la mesure d’interdiction ; la main levée serait effective pour les autres lots, afin d’éviter de pénaliser l’ensemble des propriétaires en cas de copropriété. En cas de monopropriété, l’interdiction temporaire d’habiter serait maintenue pour l’ensemble de l’immeuble.

Quant à l’amendement CE209, il vise à garantir la décence des logements en sortie d’habitat indigne.

Suivant l’avis du rapporteur Guillaume Vuilletet, la commission rejette successivement les amendements.

Amendement CE401 de M. Guillaume Vuilletet

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Cet amendement, qui fait suite aux auditions d’opérateurs comme la Société de requalification des quartiers anciens (Soreqa), l’établissement public foncier d’Île-de-France (Epfif) et la société publique locale d’aménagement d’intérêt national (Splain) Aix Marseille Provence, vise à guider l’interprétation des dispositions législatives en matière d’indemnisation. Il précise que les travaux pris en compte pour justifier l’interdiction d’habiter ou la démolition sont ceux qui permettent d’atteindre les normes en vigueur en matière de décence.

Pour prendre un arrêté de démolition, il faut que le coût d’une telle opération soit inférieur à celui d’une rénovation. Or, en cas de démolition-reconstruction, le coût de la démolition est important. Dès lors, deux options sont possibles : soit on supprime de l’estimation globale le coût de la démolition, comme le veulent un certain nombre d’opérateurs, avant de le réintroduire dans le calcul de l’indemnité, ce qui ne me paraît pas cohérent ; soit on est plus exigeant s’agissant des normes de rénovation, ce qui augmente le coût de cette dernière. C’est cette seconde solution que je vous propose en prévoyant que l’immeuble après rénovation doit respecter le décret « décence ».

La commission adopte l’amendement.

En conséquence, les amendements CE103 de Mme Christine Engrand, CE328 de M. Jean-Louis Bricout, CE199 et CE200 de M. Inaki Echaniz tombent.

Amendements CE420 de M. Guillaume Vuilletet, CE201 de M. Inaki Echaniz et CE237 de M. Stéphane Peu (discussion commune)

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Il s’agit de déterminer les modalités de calcul de l’indemnisation due aux personnes expropriées. Ceux qui connaissent ces situations savent qu’il y a là une grande diversité d’appréciation, ce que nous ont d’ailleurs confirmé les acteurs que nous avons rencontrés. Aussi l’amendement CE420 vise-t-il à permettre l’élaboration d’une méthodologie nationale fixant des grands principes pour l’évaluation de l’indemnisation des biens expropriés, que le juge pourra utiliser dans sa prise de décision.

M. Inaki Echaniz (SOC). L’amendement CE201 est rédigé différemment mais a sensiblement le même objet que celui du rapporteur.

M. Stéphane Peu (GDR-NUPES). Il convient de conforter ce formidable outil qu’est la loi Vivien ; or la jurisprudence ne va pas toujours dans ce sens. Aussi notre amendement CE237 prévoit-il qu’un décret en Conseil d’État fixe clairement les travaux pris en compte dans l’équation. Au-delà des travaux permettant la sortie de l’état d’insalubrité, il faut intégrer dans le calcul tous ceux qui redonnent à l’immeuble ou au logement une certaine décence. Ainsi, les comparaisons entre opérations de réhabilitation et de démolition seront plus justes et moins soumises à l’interprétation des tribunaux.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Je demande le retrait des amendements de MM. Echaniz et Peu au profit du mien, qui restreint le champ d’application du dispositif aux biens expropriés en application des articles L.511-1 et L. 512-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, et qui propose une méthodologie plus globale et cohérente.

La commission adopte l’amendement CE420, les amendements CE201 et CE237 étant retirés.

Elle adopte l’article 12 modifié.

Après l’article 12

Amendement CE255 de Mme Sandra Marsaud

Mme Sandra Marsaud (RE). Le contrôle de sécurité incendie n’est pas obligatoire dans les immeubles d’habitation. Afin de prévenir tout incident – je pense ici à des événements récents –, je propose de renforcer la protection des occupants des immeubles collectifs contre les incendies et d’imposer la motivation des arrêtés municipaux de mise en sécurité en cas de fonctionnement défectueux ou de défaut d’entretien des équipements communs. L’autorité compétente doit pouvoir s’appuyer sur un rapport du service départemental d’incendie et de secours (Sdis) ou de la commission de sécurité et citer ses conclusions dans les considérants de son arrêté.

Suivant l’avis du rapporteur Guillaume Vuilletet, la commission adopte l’amendement.

Amendement CE155 de M. Julien Bayou, amendements identiques CE215 de Mme Sandra Marsaud et CE145 de M. Romain Daubié, amendement CE202 de M. Inaki Echaniz (discussion commune)

Mme Sandra Marsaud (RE). L’amendement CE215 vise à supprimer une disposition de l’article L. 511-11 du code de la construction et de l’habitation, laquelle prévoit qu’en cas de vacance d’un logement ou d’un immeuble frappé par un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, le propriétaire n’est pas tenu d’exécuter les mesures prescrites dans le délai fixé. Cette disposition s’avère contre-productive puisque certains propriétaires organisent délibérément la vacance de leur logement ou de leur immeuble pour échapper à leurs responsabilités.

M. Romain Daubié (Dem). Si nos prédécesseurs ont pu trouver logique de considérer que des travaux dans un appartement vide étaient moins urgents, ils n’ont peut-être pas anticipé les pratiques dilatoires voire les vices de certains propriétaires. Or on a vu à Marseille, après un événement dramatique survenu dans un autre secteur que celui dont M. Royer-Perreaut a été maire, que l’effondrement de certains immeubles peut avoir des effets collatéraux sur d’autres. Il faut donc absolument corriger cet écueil.

M. Inaki Echaniz (SOC). L’adoption de notre amendement CE202, qui concerne les locaux vacants ou devenus vacants considérés comme insalubres, conditionne le bon fonctionnement de plusieurs dispositifs prévus par le présent projet de loi dans des immeubles partiellement occupés.

L’agence régionale de santé (ARS) refuse de prendre des arrêtés d’insalubrité lorsque l’état des logements concernés ne porte pas atteinte aux occupants, à moins que les désordres constatés aient des répercussions sur les voisins. Il faut donc qu’un logement manifestement insalubre soit occupé pour qu’un arrêté soit pris. Imaginons que, dans le cadre du droit au logement opposable (Dalo), les occupants d’un tel logement soient relogés sans qu’un arrêté ait été nécessaire ; le logement devenu vacant ne peut plus faire l’objet d’un arrêté, il peut donc être immédiatement reloué. Il se peut aussi que les occupants restent dans le logement insalubre en attendant qu’un arrêté soit pris. Pour mettre fin à cette situation, il avait été envisagé d’interdire à l’habitation les logements vacants manifestement insalubres ; pour des raisons inconnues, l’amendement en question n’a pas abouti. Aussi apparaît-il indispensable de reprendre cette disposition, mise à jour au regard de l’évolution de la législation.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. Monsieur Bayou, j’ai le regret de vous demander de bien vouloir retirer votre amendement CE155 au profit des amendements identiques CE215 et CE145, qui tiennent mieux la route et auxquels je donne un avis favorable. Je souscris également à l’amendement CE202 de M. Echaniz, mais il devrait tomber du fait de l’adoption des amendements précédents.

La commission adopte les amendements CE215 et CE145, l’amendement CE155 ayant été retiré.

En conséquence, l’amendement CE202 tombe.

Amendement CE331 de M. Jean-Louis Bricout

M. Jean-Louis Bricout (LIOT). Lorsque des travaux ont été prescrits par arrêté mais n’ont pas été réalisés par les propriétaires bailleurs, il convient de donner aux autorités publiques la possibilité de demander au juge la consignation des loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations. La somme ainsi provisionnée permettra de financer la réalisation des travaux.

Suivant l’avis du rapporteur Guillaume Vuilletet, la commission rejette l’amendement.

Amendement CE210 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). Cet amendement vise à rendre impossible la mise en location ou à disposition d’un bien faisant l’objet d’un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité. Il s’agit évidemment d’assurer la protection des personnes, notamment des plus vulnérables, contre les risques induits par l’état du bien.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. L’article L. 551-18 du code de la construction et de l’habitation dispose déjà : « À compter de la notification de l’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité, les locaux vacants ne peuvent être ni loués, ni mis à disposition, ni occupés pour quelque usage que ce soit. » Votre amendement est donc satisfait : avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE211 de M. Inaki Echaniz

M. Inaki Echaniz (SOC). En cohérence avec les dispositions visant à mieux intégrer dans les procédures les locaux commerciaux, nous souhaitons étendre à ces derniers la possibilité de suspension des loyers en cas d’arrêté d’insalubrité ou de mise en sécurité. En effet, la distinction entre locaux d’habitation et locaux commerciaux n’apparaît nullement justifiée dès lors que les conséquences de l’arrêté ne diffèrent pas en fonction de la nature du bien concerné. Nous avons évoqué tout à l’heure les difficultés relatives aux locaux commerciaux ; il convient donc de simplifier et d’harmoniser les procédures.

Suivant l’avis du rapporteur Guillaume Vuilletet, la commission adopte l’amendement.

Article 13 (article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation) : Faciliter la reconnaissance de l’état de carence de la copropriété

Amendement de suppression CE213 de M. Thibault Bazin

M. Thibault Bazin (LR). Dans sa rédaction actuelle, le III de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation se conclut ainsi : « Au vu des conclusions de l’expertise, le président du tribunal judiciaire, les parties ayant été dûment entendues ou appelées convoquées, peut déclarer l’état de carence du propriétaire, de la société civile immobilière, du syndicat des copropriétaires, de la société d’attribution ou de la société coopérative de construction. » Le Gouvernement souhaite compléter ce paragraphe par un alinéa ainsi rédigé : « L’existence des graves difficultés financières ou de gestion mentionnées au I du présent article est présumée établie lorsque les comptes prévus à l’article 14-3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis n’ont pas été communiqués à l’expert dans un délai de deux mois à compter de la réception par le syndicat des copropriétaires d’une demande en ce sens ».

Ce texte va trop loin. Faisons preuve de justice et de proportionnalité : une expertise est déjà prévue, elle peut d’ailleurs mentionner le fait que les comptes n’ont pas été transmis, mais cela ne signifie pas pour autant que la copropriété traverse de graves difficultés financières. Il y a sans doute des abus, mais une fois que l’expertise a été rendue, c’est au tribunal qu’il revient de statuer.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Je l’ai dit dans mon propos liminaire, l’un des objets de ce texte est de lever un certain nombre d’obstacles, de faciliter, de simplifier et d’accélérer les procédures administratives. Je suis donc très attaché à ce dispositif, qui constitue à mon sens une avancée considérable dans la mesure où une procédure de carence est parfois très longue à mettre en œuvre. Il s’agit de ne pas se retrouver sans résultat au bout de quinze ans de démarches ! La présomption de graves difficultés financières ou de gestion de la copropriété vise précisément à surmonter l’impossibilité d’établir matériellement cet état de fait faute de remise voire d’existence d’une comptabilité. Cependant, cette présomption ne vaut pas déclenchement automatique de l’état de carence : une fois acquise, c’est au président du tribunal judiciaire qu’il appartiendra de se prononcer, et il pourra le faire plus rapidement.

L’étude d’impact, que je vous invite à relire, le précise bien : « La présomption simple de difficultés financières ou de gestion, associée à la caractérisation par l’expert de la nécessité de travaux, permettra au président du tribunal judiciaire de déclarer l’état de carence ».

M. Thibault Bazin (LR). On ne doit pas prendre en considération la seule dimension financière. Les difficultés en la matière ne doivent pas occulter les travaux à réaliser. Il faut conserver un équilibre.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Je cite l’étude d’impact : « La présomption simple de difficultés financières ou de gestion, associée à la caractérisation par l’expert de la nécessité de travaux, permettra au président du tribunal judiciaire de déclarer l’état de carence ». Les deux conditions que vous souhaitez, Monsieur Bazin, sont bien réunies. L’équilibre auquel vous et moi sommes attachés est ainsi assuré.

La commission rejette l’amendement.

Suivant l’avis du rapporteur Lionel Royer-Perreaut, elle adopte l’amendement rédactionnel CE214 de M. Thibault Bazin.

Amendement CE326 de M. Jean-Louis Bricout.

M. Jean-Louis Bricout (LIOT). Aux termes de l’amendement, l’existence de difficultés financières ou de gestion est présumée établie lorsque le syndic ne procède pas à l’immatriculation ou à l’enregistrement obligatoire des données relatives à l’état de la copropriété dans le registre national prévu à cet effet alors qu’il y a été mis en demeure depuis trois mois.

Suivant l’avis du rapporteur Lionel Royer-Perreaut, la commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’article 13 modifié.

Après l’article 13

Amendements identiques CE27 de Mme Katiana Levavasseur, CE53 de M. Guy Bricout, CE92 de M. Thibault Bazin, CE142 de M. Romain Daubié et CE348 de M. Mickaël Cosson.

M. Frédéric Falcon (RN). Rédigé en collaboration avec l’Association des responsables de copropriété, l’amendement vise à imposer la présentation d’une fiche de sortie au départ d’un syndic afin de suivre la situation financière de la copropriété.

Plus de 100 000 copropriétés en difficulté ont été identifiées sans que les responsabilités des syndics en cas de carence et d’inaction aient pu être établies.

M. Guy Bricout (LIOT). La fiche de sortie doit permettre de suivre l’évolution des finances de la copropriété à chaque changement de syndic.

M. Romain Daubié (Dem). J’étais réticent à ajouter une contrainte administrative mais il faut pouvoir établir les responsabilités lorsque les gestionnaires se passent la patate chaude.

Suivant l’avis du rapporteur Lionel Royer-Perreaut, la commission adopte les amendements.

Article 14 (article L. 522-1-1 [nouveau] du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; articles L. 123-2, L. 123-19-11 et L. 123-19-12 [nouveau] du code de l’environnement ; articles L. 102-13 et L. 300-6-1 du code de l’urbanisme ; article L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation) : Accélération de la mise en œuvre d’une opération d’intérêt national

La commission adopte l’article 14 non modifié.

Chapitre III

Mesures diverses

Article 15 (articles L. 511-2, L. 511-17, L. 511-22 et L. 551-1 du code de la construction et de l’habitation et article 434-41 du code pénal) : Corrections d’erreurs rédactionnelles dans l’ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations

Amendement CE204 de M. Inaki Echaniz.

M. Inaki Echaniz (SOC). L’amendement a pour objet d’autoriser le conventionnement entre les communes volontaires et l’État sur la totalité des travaux d’office – urgents et non urgents – afin d’en simplifier la réalisation.

M. Lionel Royer-Perreaut, rapporteur. Défavorable à ce stade, mais il serait intéressant d’en débattre avec le ministre en séance.

La commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’article 15 non modifié.

Article 16 (articles 18-2, 20 et 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et article L. 132-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique) : Correction d’erreurs rédactionnelles figurant dans la loi du 10 juillet 1965 et dans le code de l’expropriation pour cause d’utilité publique

La commission adopte l’article 16 non modifié.

Article 17 : Ratification d’ordonnances diverses

La commission adopte l’article 17 non modifié.

Après l’article 17

Amendement CE149 de M. Ian Boucard.

M. Thibault Bazin (LR). Il s’agit de demander un rapport sur la pertinence d’élargir le dispositif « Denormandie » aux travaux de réhabilitation pour sortir de l’habitat indigne. En effet, certains habitats dégradés n’entrent pas dans le périmètre des opérations de revitalisation de territoire ou du plan Action Cœur de ville.

M. Guillaume Vuilletet, rapporteur. L’amendement est satisfait et je suis par principe opposé aux demandes de rapport qui relèvent des prérogatives du Parlement.

M. Thibault Bazin (LR). Nous avons peu de données sur le dispositif « Denormandie ancien » mais il semble qu’il peine à se déployer.

La commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’ensemble du projet de loi modifié.

Liste des personnes auditionnÉes

Par ordre chronologique

Audition conjointe des élus chargés par le Gouvernement de la mission relative aux outils d’habitat et d’urbanisme à créer ou améliorer pour renforcer la lutte contre l’habitat indigne (octobre 2023)

M. Mathieu Hanotin, maire de Saint-Denis, président de Plaine Commune

Mme Michèle Lutz, maire de Mulhouse

M. Alain Couchot, adjoint en charge du renouvellement urbain, du logement et des relations avec les bailleurs sociaux

Mme Célie Dugit-Gros, directrice adjointe de cabinet

Table ronde des professions du bâtiment intervenant dans la rénovation urbaine :

Conseil national de l’ordre des architectes (CNOA)

Mme Valérie Flicoteaux, vice-présidente

Fédération française du bâtiment (FFB) *

M. Loïc Chapeaux, directeur des affaires économiques, financières et internationales

Mme Léa Lignères, chargée d’études

Agence nationale de l’habitat (Anah)

M. Grégoire Frèrejacques, directeur général adjoint

M. Sébastien Catté-Wagner, chef du service habitat digne et durable

M. Antonin Valière, responsable des relations institutionnelles

Société de requalification des quartiers anciens (SOREQA)

Mme Valérie de Brem, directrice générale

Mme Sylvie Froissart, directrice

M. Pascal Pincebourde, sous-directeur action foncière et budget

Table ronde des associations représentatives des collectivités territoriales :

France urbaine

M. Johann Sandler, conseiller logement, politique de la ville, urbanisme

Intercommunalités de France

M. Jérôme Baloge, vice-président en charge de l’habitat à Intercommunalités de France, président de la communauté d’agglomération du Niortais

Mme Claire Delpech, responsable du pôle habitat

Mme Montaine Blonsard, responsable des relations avec le Parlement

Association des maires de France et des présidents d’intercommunalités (AMF)

M. Patrick Amico, adjoint au maire de Marseille et membre du groupe de travail Logement de l’AMF

Mme Agnès Thouvenot, adjointe au maire de Villeurbanne

Table ronde d’opérateurs de projets de requalification de l’habitat et d’aménagement urbain :

Fédération des entreprises publiques locales

M. Benjamin Gallepe, directeur général

M. Olivier Toubiana, responsable du département Aménagement

Établissement public foncier d’Île-de-France (EPFIF)

M. Gilles Bouvelot, directeur général

Mme Joelle Boneu, directrice générale adjointe habitat

Société publique locale d’aménagement d’intérêt national Aix-Marseille-Provence (SPLA-IN AMP)

M. David Ytier, président

M. Franck Caro, directeur général

Audition conjointe des professionnels de l’immobilier :

Union des syndicats de l’immobilier (UNIS) *

Mme Danielle Dubrac, présidente

M. Olivier Safar, président-adjoint, en charge de la copropriété

M. Géraud Delvolvé, délégué général

Plurience *

M. Étienne Dequirez, président

M. Pierre Hautus, délégué général et membre de l’Unis

Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM) *

M. Loïc Cantin, président

Mme Rachel Chane-See-Chu, directrice de cabinet

Emeria/Foncia

Mme Laurence Batlle, présidente de Foncia

M. Cyril Capliez, vice-président d’Emeria

Audition conjointe des professionnels des gestionnaires de copropriété :

Association nationale des gestionnaires de copropriété (ANGC) *

M. Gilles Frémont, président

Association des responsables de copropriété (ARC)°*

M. Émile Hagège, directeur général

Table ronde des acteurs du financement des copropriétés :

Fédération bancaire française (FBF) *

M. Benoît de La Chapelle, directeur général délégué

M. Pierre Bocquet, directeur du département Banque de détail et à distance

Crédit agricole

Mme Marie Lhuissier, directrice affaires publiques Banque de détail

Mme Isabelle Augrain, directrice du marché des particuliers

Groupe Banque populaire et Caisse d’épargne (BPCE)

M. Emmanuel-Georges Michelin, directeur adjoint des affaires publiques

Direction des prêts (Banque des territoires, groupe Caisse des dépôts et consignations)

M. Kosta Kastrinidis, directeur des prêts, auteur du rapport de la mission exploratoire sur le financement de la rénovation des copropriétés en difficulté

Mme Sophie Vaissière, directrice des relations institutionnelles et affaires stratégiques à la direction des prêts

Mme Marina Alcalde Menant, directrice politique de la ville à la direction des prêts – Banque des Territoires

Mme Selda Gloanec, responsable des affaires publiques

CDC Habitat

Mme Anne-Sophie Grave, présidente du directoire de CDC Habitat

Mme Alexandra Lescaut, directrice de la Rénovation des copropriétés dégradées

Mme Anne Frémont, directrice des affaires publiques

Direction de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages (DGALN/DHUP – ministère de la transition écologique)

M. Damien Botteghi, directeur de l’habitat, de l’urbanisme et des paysages

Mme Amélie Renaud, directrice adjointe

Mme Athénaïs Michel, adjointe à la cheffe de cabinet

M. Jean-Baptiste Butlen, sous-directeur aménagement durable

M. Stéphane Flahaut, adjoint au sous-directeur

M. Bruno Gomez, chargé de mission à la sous-direction politique de l’habitat

M. Ludovic Lamoureux, conseiller juridique à la sous-direction aménagement durable

* Ces représentants d’intérêts ont procédé à leur inscription sur le répertoire des représentants d’intérêts de la Haute Autorité pour la transparence de la vie publique (HATVP), qui vise à fournir une information aux citoyens sur les relations entre les représentants d’intérêts et les responsables publics lorsque sont prises des décisions publiques.

LISTE DES CONTRIBUTIONS ÉCRITES REçueS

M. Benoît Payan, maire de Marseille

Agence nationale pour l’information sur le logement

Association Consommation Logement Cadre de vie *

Caisse des dépôts et consignations

Conseil national de l’Ordre des architectes

Bouygues Construction

* Ces représentants d’intérêts ont procédé à leur inscription sur le répertoire des représentants d’intérêts de la Haute Autorité pour la transparence de la vie publique (HATVP), qui vise à fournir une information aux citoyens sur les relations entre les représentants d’intérêts et les responsables publics lorsque sont prises des décisions publiques.

([1]) Banque des Territoires, Mission exploratoire sur le financement de la rénovation des copropriétés, octobre 2023.

([2]) Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

([3]) D’après les données Filocom de 2015.

([4]) Article R. 313-25 du code de l’urbanisme.

([5]) Article R. 313-23 du code de l’urbanisme.

([6]) Par opposition à la DUP « réserve foncière », qui sert dès lors que l’expropriation est requise pour acquérir des immeubles nécessaires à la réalisation d’une opération d’aménagement ou d’urbanisme importante alors même que le projet de cette opération n’a pas été défini (article L. 221-1 du code de l’urbanisme).

([7]) Article L. 1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

([8]) Il existe trois régimes d’enquête publique différents : pour ce qui est de l’expropriation, l’envergure du projet fait passer dans l’enquête publique au titre du code de l’environnement.

([9]) Article L. 313-4-2 du code de l’urbanisme.

([10]) Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis relatives aux missions des syndics

([11]) En vertu du a du II de l’article 24, cette catégorie de travaux inclut les travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux et les travaux permettant d’assurer la mise en conformité des logements avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipement définies par les dispositions prises pour l’application de l’article 1er de la loi n° 67-561 du 12 juillet 1967 relative à l’amélioration de l’habitat.

([12]) En application du d du II de l’article 24.

([13]) Aux termes du f de l’article 25, ces travaux peuvent comprendre des travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives et aux frais du copropriétaire du lot concerné, sauf dans le cas où ce dernier est en mesure de produire la preuve de la réalisation de travaux équivalents dans les dix années précédentes.

([14]) En application du k de l’article 25.

([15]) Conformément au l de l’article 25.

([16]) Dans les conditions fixées par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

([17]) Banque des Territoires, Mission exploratoires sur le financement de la rénovation des copropriétés en difficulté, octobre 2023, pp. 28, 37 et 38.

([18]) Loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023 de finances pour 2024.

([19]) Entrent dans le champ des travaux pouvant être financés par l’offre : l’isolation des murs, combles et planchers ; le ravalement de façade ; la rénovation des parties communes ; le changement de chaudière collective ; la rénovation de l’ascenseur.

([20]) L’offre couvre les mêmes travaux que le « prêt collectif travaux de copropriété ».

([21]) Le prêt est contracté au nom du syndicat des copropriétaires pour le compte des seuls copropriétaires qui décident d’y adhérer et à hauteur du montant de leur quote-part de travaux. Les prélèvements sont réalisés sur le compte personnel de chacun des copropriétaires adhérents, sans intervention du syndicat.

([22]) Banque des Territoires, Mission exploratoire sur le financement de la rénovation des copropriétés, octobre 2023, p. 7.

([23]) Banque des Territoires, Mission exploratoires sur le financement de la rénovation des copropriétés en difficulté, octobre 2023, pp. 37, 46 à 53.

([24]) Définis au f de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

([25]) Décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014, loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, considérant n° 46. Décision n° 2014-409 QPC du 11 juillet 2014, M. Clément B. et autres, considérant n° 4.

([26]) Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

([27]) Cf. III de l’article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

([28]) Décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

([29]) Aux termes du nouvel article L.316-1 introduit dans le code de la consommation, « [l]e présent chapitre est applicable aux prêts destinés à financer les dépenses relatives à la réparation, à l’amélioration ou l’entretien d’un immeuble, souscrit par un syndicat de copropriétaire mentionné à l’article14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ».

([30]) Amendements CE160 de M. Inaki Echaniz et les membres du groupe socialiste, CE249 de M. Jean-Pierre Vigier et CE322 de M. Benjamin Saint-Huile, M. Jean-Louis Bricout, M. Max Mathiasin et M. David Taupiac, membres du groupe LIOT.

([31]) Portant sur la formulation du titre du chapitre VI inséré au titre Ier du livre III du code de la consommation, l’amendement CE425 apporte une correction de nature rédactionnelle.

([32]) Titre II de l’ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires.

([33]) Article L. 511-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

([34]) Article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

([35]) Décision n° 2010-26 QPC du 17 septembre 2010.

([36]) Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis relatives aux missions des syndics.

([37]) Le I de l’article 29-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que le conseil syndical et l’assemblée générale des copropriétaires, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire.

([38]) Peuvent notamment être affectées les subventions versées par l’Agence nationale de l’habitat (Anah), l’Agence nationale pour la rénovation urbaine (ANRU) ou les collectivités territoriales dans le cadre des opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH), des plans de sauvegarde, des opérations de requalification des copropriétés dégradées (Orcod) ou des opérations de requalification des copropriétés dégradées d’intérêt national (Orcod IN).

([39]) Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis relatives aux missions des syndic

([40]) Article 19 de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion.

([41]) Article 29-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis relatives aux missions des syndic.

([42]) Précisé par les articles 61-2 à 61-12 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

([43]) Les critères de désignation des mandataires ad hoc procèdent des dispositions de l’article 29-1 C de la loi précitée n° 65-557 du 10 juillet 1965.

([44]) Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le budget prévisionnel concerne les dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs d’une copropriété.

([45]) Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le fonds travaux portent les dépenses relatives à : l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux mentionné à l’article 14-2 et, le cas échéant, du diagnostic technique global mentionné à l’article L. 731-1 du code de la construction et de l’habitation ; la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale des copropriétaires ; des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence, dans les conditions prévues au troisième alinéa du I de l’article 18 de la loi ; des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

([46]) Dans cette hypothèse, la procédure peut être engagée en l’absence d’action du syndic dans un délai d’un mois à compter de la clôture des comptes.

([47]) Le contenu des rapports élaborés par les mandataires ad hoc résulte des prescriptions contenues à l’article 61-12 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

([48]) Article 61-1-4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. Le montant forfaitaire fixé par l’arrêté conjoint tient compte de seuils fondés sur le nombre de lots de copropriétés. C’est au-delà de ces seuils que la détermination de la rémunération relève des conditions fixées dans l’ordonnance du président du tribunal judiciaire.

([49]) Article 61-1-5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

([50]) En conséquence de l’article 64 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (dite « loi Alur »).

([51]) Article L. 300-5 du code de l’urbanisme.

([52]) Article L. 300-4 du code de l’urbanisme.

([53]) Article L. 300-4 du code de l’urbanisme.

([54]) Article 110 de la loi n° 2022-217 du 22 février 2022 dite « 3DS ».

([55]) Articles L. 213-1 à L. 213-8 du code de l’urbanisme.

([56]) Article L. 213-3 du code de l’urbanisme.

([57]) Article L. 211-2 du code de l’urbanisme.

([58]) Article R. 213-1 du code de l’urbanisme.

([59]) Article R. 213-2 du code de l’urbanisme.

([60]) Alinéa 2 de l’article L. 300-1 du code de l’urbanisme.

([61]) Article 52 et 53 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové.

([62]) Arrêté du 10 octobre 2016 relatif au traitement de données à caractère personnel intitulé « registre national d’immatriculation des syndicats de copropriétaires » pris en application des articles R. 711-1 à R. 711-21 du code de la construction et de l’habitation.

([63]) L’action de l’Anah en la matière repose sure : le dispositif veille et observation des copropriétés (VOC) ; les programmes opérationnels de prévention et d’accompagnement des copropriétés (POPAC) ; les opérations programmées d’amélioration de l’habitat (OPAH-copros, OPAH-renouvellement urbain avec un volet copropriétés), les plans de sauvegarde.

([64]) Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets.

([65]) Régi par les articles L. 731-1 à L. 731-5 du CCH, le diagnostic technique global (DTG) désigne l’étude réalisée par un professionnel sur la décision de l’assemblée générale de la copropriété afin d’évaluer l’état technique global de l’immeuble et recenser les travaux à effectuer. Le diagnostic comprend : une analyse de l’état apparent des parties communes et des équipements communs de l’immeuble ; un état technique de l’immeuble au regard des obligations légales et réglementaires au titre de la construction ;une analyse des améliorations possibles de la gestion technique et patrimoniale de l’immeuble ;un diagnostic de performance énergétique de l’immeuble. Le contenu du DTG doit être présenté à la première assemblée générale des copropriétaires qui suit la réalisation de ce document ou sa révision. Les conclusions du DTG doivent être transmises au futur acquéreur d’un lot de copropriété.

([66]) Prévu par l’article 14-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, le plan pluriannuel de travaux (PPT) désigne le document élaboré par la copropriété et destiné à programmer la réalisation d’opérations de rénovation ou de transformations sur une période de 10 ans, avec notamment pour objectif de sauvegarder les bâtiments et d’assurer leur bon entretien. Il constitue une obligation pour les copropriétés de plus de 15 ans et doit être actualisé tous les 10 ans.

([67]) Article 1er de la proposition de loi n° 2032 visant à lutter contre les marchands de sommeil (enregistré à la Présidence de l’Assemblée nationale le 21 décembre 2023).

([68]) Section 3 du chapitre V du titre II du livre II du code pénal et section 5 du même chapitre (« peines complémentaires applicables aux personnes physiques »).

([69]) Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

([70]) Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 réglementant les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce.

([71]) L’arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité constitue un acte administratif pris par le maire à la suite du constat de la situation de péril ou de conditions le rendant impropres à l’habitation dans lequel se trouve un immeuble (définies par les articles L.511-2 du CCH). Dans le cadre de la procédure fixée par les articles L. 511-7 à L. 511-18 du CCH, la commune peut ordonner la réalisation, dans un délai que fixe l’arrêté, d’une ou plusieurs des mesures suivantes :la réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation (y compris pour préserver la solidité des bâtiments contigus) ; la démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; la cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ; l’interdiction d’habiter ou d’utiliser les lieux, ou d’y accéder, à titre temporaire ou définitif.

([72]) Ordonnance n° 2020-1144 du 16 septembre 2020 relative à l’harmonisation et à la simplification des polices des immeubles, locaux et installations.

([73]) Sur le fondement de l’article L. 511-7 du CCH.

([74]) Aux termes de l’article L. 511-11 du CCH, un arrêté de mise en sécurité ou de traitement de l’insalubrité peut prescrire l’application de quatre types de mesures : 1° La réparation ou toute autre mesure propre à remédier à la situation y compris, le cas échéant, pour préserver la solidité ou la salubrité des bâtiments contigus ;2° La démolition de tout ou partie de l’immeuble ou de l’installation ; 3° La cessation de la mise à disposition du local ou de l’installation à des fins d’habitation ;4° L’interdiction d’habiter, d’utiliser, ou d’accéder aux lieux, à titre temporaire ou définitif.

([75]) L’article L. 511-15 prévoit que l’astreinte est appliquée dans les conditions fixées à l’article L. 541-2-1 du CCH.

([76]) Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

([77]) Décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

([78]) Aux termes de l’article 25-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas décidé à la majorité des voix de tous les copropriétaires, en application de l’article 25 ou d’une autre disposition, mais que le projet a recueilli au moins le tiers de ces voix, la même assemblée se prononce à la majorité prévue à l’article 24 en procédant immédiatement à un second vote ».

([79]) Articles L. 521-1 à L. 521-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

([80]) Article L. 521-5 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

([81]) Articles L. 522-1 à L. 522-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

([82]) Article 12 de la loi n° 2023-1269 du 27 décembre 2023 relative aux services express régionaux métropolitains.

([83]) Article 15 de la loi n° 2023-491 du 22 juin 2023 relative à l’accélération des procédures liées à la construction de nouvelles installations nucléaires à proximité de sites nucléaires existants et au fonctionnement des installations existantes, non codifié.

([84]) Article 202 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, codifié à l’article L. 522-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

([85]) Article L. 511-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

([86]) Article L. 511-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

([87]) Décision n° 2010-26 QPC du 17 septembre 2010.

([88]) Décisions du Conseil d’État n° 371895 du 20 mars 2015 et n° 450188 du 16 juillet 2021.

([89]) Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis

([90]) À l’exception de ceux prévus aux a et b de l’article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le conseil syndical et l’assemblée générale, convoqués et présidés par l’administrateur provisoire, continuent à exercer ceux des autres pouvoirs qui ne seraient pas compris dans la mission de l’administrateur provisoire.

([91]) La procédure vise à accompagner le redressement d’une copropriété confrontée à de graves difficultés sociales, techniques et financière. Elle donne lieu à la formation d’une commission chargée d’établir un état des lieux de la situation d’une copropriété et d’un plan de sauvegarde destiné à résoudre ses difficultés. Son déclenchement procède du représentant de l’État dans le département – à son initiative ou sur proposition du maire de la commune, du président de l’EPCI, d’associations d’habitants, de propriétaires, de copropriétaire ou d’un administrateur provisoire. En cas d’échec, une procédure d’expropriation pourra être engagée en application de l’article L. 615-6 du code de la construction et de l’habitation.

([92]) Avant la loi ALUR, l’article L. 615-6 de la loi du 10 juillet 1965 ne fixait aucun délai pour la conduite de l’expertise.

([93]) Article L. 102-12 du code de l’urbanisme.

([94]) Article L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation.

([95]) Article L. 741-2 du code de la construction et de l’habitation.

([96]) Le fondement originel du corpus juridique en matière de lutte contre l’habitat indigne réside dans les dispositions de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant à la mise en œuvre du droit au logement. L’article 1-1 consacre la notion « habitat indigne » ainsi définie : « [C]onstituent un habitat indigne les locaux ou les installations qui sont utilisés aux fins d’habitation en étant impropres par nature à cet usage ». C’est également le cas des logements dont l’état ou celui du bâtiment expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé.

([97]) L’article 19-1 dispose que « [t]outes les créances mentionnées au premier alinéa de l’article 19 sont garanties par l’hypothèque légale prévue à l’article 2402 du code civil».

([98]) L’article 122-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que « [L]orsque les travaux ou les opérations à réaliser intéressent plusieurs personnes publiques, l’acte déclarant l’utilité publique peut prévoir qu’une seule de ces personnes est chargée de conduire la procédure d’expropriation ».

([99]) En l’occurrence, l’article L. 122-6 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique affirme que « [l]orsque les immeubles expropriés sont soumis à la loi du 10 juillet 1965, la déclaration d’utilité publique peut prévoir que les emprises expropriées sont retirées de la propriété initiale ».