Compte rendu — Commission des affaires économiques

Compte rendu

Commission

des affaires économiques

– Suite de l’examen du projet de loi, adopté par le Sénat, visant la relance et la décentralisation du logement (n° 3058) (Mme Annaïg Le Meur, rapporteure) 2

Lundi 21 septembre 2026

Séance de 21 heures 30

Compte rendu n° 121

session de 2025-2026

Présidence de

M. Stéphane Travert, Président

La commission des affaires économiques a poursuivi l’examen du projet de loi, adopté par le Sénat, visant la relance et la décentralisation du logement (n° 3058) (Mme Annaïg Le Meur, rapporteure).

Article 4(article 31 du code général des impôts) : Réforme du « statut du bailleur privé » (« dispositif Jeanbrun »)

Amendements de suppression CE283 de Mme Cyrielle Chatelain et CE559 de M. François Piquemal

M. Boris Tavernier (EcoS). L’article 4 élargit le dispositif Jeanbrun et assouplit plusieurs de ses conditions d’accès, au risque d’accroître le coût de cette dépense fiscale sans suffisamment garantir son efficacité en matière de rénovation énergétique et de production de logements réellement accessibles. Nous contestons le choix d’élargir le périmètre de cette niche fiscale, d’autant que les précédents dispositifs de défiscalisation de l’investissement locatif privé avaient déjà montré leurs limites. La Cour des comptes a en effet souligné le coût élevé et l’efficacité limitée du dispositif Pinel, qui représente une dépense comprise entre 10 et 12 milliards d’euros.

Les moyens publics consacrés au logement doivent être prioritairement orientés vers des dispositifs assortis de contreparties sociales exigeantes et favorisant effectivement la mise à disposition de logements abordables. Au lieu d’élargir une nouvelle dépense fiscale au profit de l’investissement locatif privé, le dispositif Loc’Avantages ou encore l’intermédiation locative devraient être renforcés et rendus plus attractifs. Nous proposons donc la suppression du présent article.

Mme Shéhérazade Bentorki (LFI–NFP). Entré en vigueur il y a sept mois, le dispositif Jeanbrun est un échec. Les chiffres parlent d’eux-mêmes : alors qu’il devait concerner 50 000 logements dès cette année, seules 29 ventes s’appuyant sur le dispositif ont été recensées au premier trimestre par la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) sur les 584 réservations enregistrées en Île-de-France – et une seule vente sur la Côte d’Azur. De même, 83 % des investisseurs sollicités ne sont pas convaincus par le dispositif.

Vous proposez néanmoins de l’élargir, en réintégrant les maisons individuelles, en supprimant les seuils de travaux à réaliser et en assouplissant les critères énergétiques. Vous nous opposerez sans doute le rapport de Marc-Philippe Daubresse et de Mickaël Cosson, rapport selon lequel l’extinction sans remplacement du dispositif Pinel aggraverait la pénurie de logements sociaux. Or, ce postulat est faux. Dès 2024, la Cour des comptes a montré que le dispositif Pinel ne comblait pas la pénurie, bien au contraire, et que 69 % de ses bénéficiaires figuraient déjà parmi les 10 % des ménages les plus aisés, pour un coût pouvant atteindre les 12 milliards d’euros.

Vous ne remplacez donc pas un dispositif qui fonctionnait : vous perpétuez un outil qui n’a jamais visé les bons destinataires. En outre, le rapport Daubresse-Cosson ne recommande à aucun moment d’assouplir les critères énergétiques, ce que vous proposez pourtant. Nous demandons également la suppression de l’article.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Vous dites que le dispositif est un échec, mais il n’en est qu’à ses débuts. Eu égard aux retours de terrain dont nous disposons, nous voyons bien qu’il faut l’améliorer, ce que nous faisons avec ce texte pragmatique.

Nous avons besoin d’investisseurs et, si vous estimez que le dispositif Jeanbrun est favorable au secteur privé, il réduira aussi la pression sur le parc social en augmentant l’offre générale de logements.

L’ajustement que nous proposons représente une position d’équilibre, raison pour laquelle je suis défavorable à ces amendements.

Mme Shéhérazade Bentorki (LFI–NFP). Je redonne les chiffres : vingt-neuf ventes grâce au dispositif Jeanbrun en Île-de-France et une seule sur la Côte d’Azur. Devons-nous vraiment poursuivre cet échec ?

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Ce que vous qualifiez d’échec n’est pas tant lié à l’intérêt du dispositif qu’à ses conditions d’éligibilité. Les conditions d’éligibilité en matière de modération des loyers ou encore de travaux sont trop restrictives, c’est précisément ce que cherche à corriger le texte pour que les investisseurs se saisissent davantage du dispositif.

M. Nicolas Tryzna (DR). Je m’étonne qu’on parle d’échec au sujet d’un dispositif aussi récent. Sept mois, dans le monde de l’immobilier qui est lent, ce n’est rien ! Il faut d’abord laisser au dispositif la possibilité de fonctionner. Accessoirement, n’oublions pas que notre situation économique n’est pas la plus propice à l’amélioration du logement.

M. Romain Daubié (Dem). Pour ma part, je suis surpris que certains aient même déjà des chiffres, en l’occurrence communiqués à l’emporte-pièce, puisque nous ne disposerons des données consolidées qu’en juin prochain, lors des déclarations d’impôt sur le revenu sur l’exercice 2026. C’est à ce moment-là que les propriétaires décideront entre les différentes options fiscales.

Mme Valérie Létard (LIOT). Je rappelle que si nous rediscutons du statut du bailleur privé, c’est parce que certains paramètres ont été fortement dégradés lors de l’adoption par 49.3 du projet de loi de finances (PLF) pour 2026. De fait, nous ne sommes pas allés assez loin en matière d’amortissement pour que le dispositif Jeanbrun rencontre son public. Si le Gouvernement le remet en débat, c’est donc justement pour que les paramètres soient plus attractifs pour les investisseurs privés qui, je le rappelle, doivent aussi satisfaire des exigences : selon le bien, le loyer, dont dépend le niveau d’amortissement, ne doit pas dépasser le plafond du logement social, du logement très social ou du logement locatif intermédiaire (LLI).

La commission rejette les amendements.

Suivant l’avis de la rapporteure, elle rejette l’amendement CE561 de Mme Shéhérazade Bentorki.

Amendements identiques CE732 de Mme Annaïg Le Meur et CE123 de M. Charles de Courson, amendements identiques CE248 de Mme Danièle Carteron et CE509 de Mme Valérie Létard (discussion commune)

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. S’agissant des logements neufs, les règles relatives au dispositif Jeanbrun figurent au i) du 1° de l’article 31 du code général des impôts (CGI), tandis que, pour l’ancien, les dispositions se retrouvent au j) du 1° de ce même article. Or, le « logement ancien réhabilité à neuf » relève à la fois de ces deux régimes aux règles distinctes, ce qui est source de difficultés d’interprétation et d’insécurité juridique pour les investisseurs. En conséquence, l’amendement CE732 vise à appliquer un régime unique à ce type de logement, en l’occurrence celui des logements neufs défini au i).

M. Charles de Courson (LIOT). Mon amendement tend, comme celui de la rapporteure, à ce que les logements ayant fait l’objet de travaux concourant à la livraison d’un immeuble neuf au sens de la TVA immobilière soient inclus au i) du 1° de l’article 31 du code général des impôts et bénéficient donc des mêmes taux, dès lors que les logements sont réalisés par des promoteurs immobiliers avec les mêmes contraintes que dans le neuf.

Mme Danièle Carteron (EPR). Les logements qui font (ou ont fait) l’objet de travaux concourant à la production et à la livraison d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257 du code général des impôts sont assujettis aux dispositions figurant au j) du 1° de l’article 31 du même code. Or, une telle classification soumet ces biens à un taux d’amortissement inférieur à celui applicable aux logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, alors même que les travaux réalisés constituent souvent des opérations lourdes, assorties de contraintes techniques et financières importantes. Comme les précédents, les amendements identiques CE248 et CE509, travaillés avec le pôle habitat de la Fédération française du bâtiment (FFB), visent à intégrer ces logements au i) du 1° de l’article 31 du CGI.

Mme Valérie Létard (LIOT). Mme Carteron l’a dit, tous ces amendements ont le même objet.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Pour des raisons purement rédactionnelles, les amendements identiques CE732 et CE123 ont ma préférence.

La commission adopte les amendements CE732 et CE123.

En conséquence, les amendements CE248 et CE509 tombent.

Amendements identiques CE731 de Mme Annaïg Le Meur, CE205 de M. Iñaki Echaniz, CE285 de Mme Cyrielle Chatelain, CE343 de la commission des finances, CE404 de M. François Jolivet et CE566 de M. Jean-Hugues Ratenon

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Ces amendements visent à supprimer la possibilité de louer un logement bénéficiant du dispositif Jeanbrun à un membre de sa famille.

M. Iñaki Echaniz (SOC). Ce sont des amendements de bon sens, mais qui ne « tombent pas du ciel » : l’évaluation du dispositif Pinel avait déjà identifié une telle dérive. Il convient de ne pas reproduire les mêmes erreurs.

M. Boris Tavernier (EcoS). Il s’agit de rétablir un garde-fou essentiel en excluant du dispositif les locations au sein du cercle familial proche. Financé par l’argent public, l’avantage fiscal doit servir à mettre de nouveaux logements sur le marché locatif, non à subventionner des locations entre parents, enfants, grands-parents ou frères et sœurs.

Nous proposons donc de revenir à l’équilibre négocié lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2026 et de prévenir les effets d’aubaine et les risques d’optimisation.

Mme Sandrine Nosbé (LFI-NFP). Les précédents orateurs l’ont dit, ces amendements visent à supprimer la possibilité, introduite par le Sénat, de louer un logement ouvrant droit au dispositif Jeanbrun à un ascendant ou à un descendant jusqu’au deuxième degré. L’objectif est d’éviter que cette niche puisse faire l’objet d’une optimisation fiscale, au lieu de répondre à un véritable besoin de logements sur le marché.

La commission adopte les amendements.

En conséquence, les amendements CE13 et CE14 de M. Frédéric Falcon, l’amendement CE247 de Mme Danièle Carteron et les amendements CE31 et CE32 de M. Frédéric Falcon tombent.

Amendement CE284 de Mme Cyrielle Chatelain

M. Boris Tavernier (EcoS). Le présent amendement vise à supprimer le bénéfice du dispositif Jeanbrun aux sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Dans un contexte de crise du logement, l’argent public doit servir à produire des logements abordables, non à améliorer la rentabilité de produits de placement immobilier. Nous refusons d’étendre cette niche sans contrepartie sociale supplémentaire.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Avis favorable. Les modalités d’extension du dispositif aux SCPI, telles qu’introduites par le Sénat, ne sont pas tout à fait abouties.

La commission adopte l’amendement.

En conséquence, les amendements identiques CE344 de la commission des finances et CE403 de M. François Jolivet tombent.

Amendement CE15 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). En accord avec la philosophie générale de notre mouvement, cet amendement tend à lever les contraintes liées au diagnostic de performance énergétique (DPE) pour accéder au dispositif Jeanbrun. La situation est particulièrement criante dans l’ancien : certains objectifs sont absolument inatteignables. Obtenir une note B ou A, par exemple, est quasiment « mission impossible ».

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Avez-vous conscience que, du fait de sa rédaction, cet amendement aurait pour effet juridique, en réalité, de supprimer l’ensemble du dispositif Jeanbrun dans l’ancien ? Avis défavorable.

M. Frédéric Falcon (RN). Ce ne serait pas très grave, car, à en croire l’étude de l’Association nationale des conseils financiers (Anacofi), le bénéfice du dispositif Jeanbrun est quasiment nul ! Il n’y a en effet aucune différence, ou presque, entre cette option fiscale et l’imposition au réel. Le contribuable gagnerait donc presque la même chose, mais sans avoir à s’engager pendant neuf ans, ni à respecter un plafond de loyer ; il serait beaucoup plus libre.

La commission rejette l’amendement.

L’amendement CE289 de Mme Cyrielle Chatelain est retiré.

Amendement CE16 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). Comme mon amendement précédent, celui-ci vise à sortir du carcan normatif du DPE afin de rendre le dispositif Jeanbrun plus attrayant.

Suivant l’avis de la rapporteure, la commission rejette l’amendement.

Amendement CE481 de Mme Valérie Létard et sous-amendement CE746 de M. Iñaki Echaniz

Mme Valérie Létard (LIOT). L’amendement tend à revenir aux dispositions votées le 28 mai dernier lors de l’examen, en première lecture, de ma proposition de loi pour la mobilisation de l’habitat existant en réponse à la crise du logement – un texte qui proposait des paramètres pour que le statut de bailleur privé trouve son public.

S’agissant des logements anciens réhabilités, le présent article 4, dans sa version initiale, conditionne le bénéfice de la déduction au titre de l’amortissement à l’atteinte d’un niveau absolu de performance énergétique, à savoir la classe D (ou E si le logement était initialement classé G), et à la dépose des chaudières fonctionnant aux énergies fossiles. Cependant, de tels critères, qui sont plus exigeants que ceux retenus par l’Assemblée dans le cadre de ma proposition de loi, pénaliseraient de manière disproportionnée les logements les plus dégradés, pour lesquels l’atteinte d’un seuil absolu suppose des travaux hors de proportion avec la classe énergétique de départ. S’il est calibré ainsi, le dispositif Jeanbrun risque donc de ne pas intégrer les passoires énergétiques classées G : un saut de trois classes énergétiques nuirait à la rentabilité de l’opération.

Je propose donc de rétablir un critère de progression en fonction de la performance énergétique de base, en prévoyant une amélioration d’au moins deux classes pour les logements classés F ou G et d’au moins une classe pour les autres, tout en ajoutant une dérogation en faveur des départements et régions d’outre-mer, comme cela avait également été approuvé.

Je rappelle enfin que le ministre a confirmé que les logements dont la classe est supérieure à D devraient aussi réaliser un saut d’au moins une classe énergétique. Pour tous les logements, l’accès au dispositif Jeanbrun dépendra donc bien de la réalisation de travaux.

M. Iñaki Echaniz (SOC). Dans la continuité des débats que nous avions eus dans l’hémicycle, je propose, avec le sous-amendement CE746, de préciser que les travaux devront représenter au moins 25 % du prix du bien.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Je n’ai pas le souvenir que nous nous soyons entendus sur un seuil de 25 %, mais il est vrai que nous avions voté un seuil de 30 % à l’époque, ce qui rétrospectivement paraît trop restrictif. Avis défavorable au sous-amendement.

Concernant les sauts de classe énergétique, compte tenu de nos échanges passés et des discussions que j’ai eues avec le Gouvernement, l’atteinte de la classe D continue de me sembler un objectif opportun, même si j’admets qu’il peut y avoir une difficulté pour certains anciens logements classés G et situés en copropriété. J’émets donc également un avis défavorable sur l’amendement, tout en en comprenant la logique.

M. Iñaki Echaniz (SOC). Nous avions approuvé, lors de l’examen du projet de loi de finances pour 2026, un seuil de 30 % du prix du bien. Dans une démarche consensuelle, je propose un niveau moindre de 25 %. C’est un effort significatif qui mériterait un avis de sagesse de votre part, madame la rapporteure !

Mme Valérie Létard (LIOT). Je comprends l’idée de monsieur Echaniz, mais un seuil élevé limiterait nécessairement la portée de l’investissement locatif privé. À cet égard, je rappelle qu’un amendement transpartisan présenté, sauf erreur, par notre collègue Louise Morel visait à supprimer ce seuil, au motif qu’un logement de trente mètres carrés peut avoir une valeur très différente suivant qu’il se trouve à Paris ou en Lozère. Fixer un même niveau de travaux pour ces biens aboutirait à des montants complètement différents, tantôt trop élevés, tantôt très insuffisants. Voilà pourquoi je suggère de retenir plutôt un critère de saut de classes, qui serait nettement plus équitable et qui répondrait à l’objectif d’amélioration énergétique des logements.

M. Frédéric Falcon (RN). Je suis surpris que nous continuions de nous accrocher à ces DPE qui, au fond, ne valent pas grand-chose ! De nombreux rapports montrent qu’ils ne sont pas fiables. J’en veux pour preuve l’été absolument cataclysmique que nous avons vécu : les canicules ont révélé que des logements hyper-rénovés et classés A étaient des bouilloires thermiques. Or, nous continuons de faire des DPE l’alpha et l’oméga de la politique du logement.

Je sais que nous sommes seuls, depuis 2022, à les critiquer et à demander d’arrêter ce délire au profit d’autres solutions, toujours axées sur le confort et le bien-être des locataires. Les DPE sont en train de créer un carnage sur le marché locatif, mais ils deviennent une variable d’ajustement pour le dispositif Jeanbrun. Pourtant, tout le monde sait très bien – mais refuse peut-être de l’admettre – que les choses ne fonctionnent pas et mériteraient d’être au moins suspendues.

Mme Louise Morel (Dem). Nous étions effectivement plusieurs, lors de l’examen passionnant et passionné de la proposition de loi de madame Létard, à insister non sur un seuil de travaux à réaliser, mais plutôt sur une culture du résultat en matière de rénovation des bâtiments. Mon amendement CE406, que nous examinerons prochainement, va justement en ce sens.

M. François Jolivet, rapporteur pour avis de la commission des finances. Je suis heureux qu’au sein du ministère du logement, qui est un ministère technique, le corps des ingénieurs ait repris le pouvoir à ceux qui défendent plutôt des idéaux. En effet, il est techniquement impossible de faire gagner trois classes à un immeuble collectif. Je ne sais pas si le DPE « ne sert à rien », comme le soutient notre collègue Frédéric Falcon, mais, en l’espèce, il aura pour conséquence la démolition de ce patrimoine ; à tout le moins, les logements qui s’y trouvent ne pourront plus être loués.

S’agissant ensuite des travaux, nous faisons face à un enjeu constitutionnel, car il est difficile d’envisager d’octroyer un avantage fiscal sans preuve de travaux en retour.

C’est la raison pour laquelle a été déposé un amendement prévoyant un seuil de travaux à réaliser représentant au moins 10 % de la valeur du bien. En l’absence d’une telle disposition, des travaux très modestes seraient susceptibles de donner droit à des défiscalisations très importantes, ce à quoi le Conseil constitutionnel pourrait s’opposer.

Mme Valérie Létard (LIOT). J’entends les propos de notre collègue Jolivet, mais le dispositif prévoit actuellement des sauts de classe, non un seuil de travaux à entreprendre. Inclure un tel seuil alors que nous savons qu’il n’aura pas le même impact partout sur le territoire ne me paraît pas très utile, ni très juste, pour un dispositif qui, je le redis, a pour objectif l’amélioration énergétique des biens.

M. Iñaki Echaniz (SOC). Je ne mets pas en doute la sincérité de nos collègues Louise Morel et Valérie Létard, mais, si le DPE n’est pas « à jeter », il est néanmoins sujet à variations. En l’absence d’autres critères, comme un niveau minimal de travaux à réaliser, cet élément de contrôle sera, selon moi, trop faible, d’autant que les travaux permettent d’augmenter la valeur d’un bien. Il serait donc utile d’approuver cette double garantie car, je le répète, le seul DPE est insuffisant pour s’assurer que l’investissement mérite le bénéfice d’une aide fiscale. Ne retombons pas dans les mêmes travers que pour les aides aux entreprises versées sans aucune contrepartie : l’argent public doit être contrôlé – contrairement, d’ailleurs, à ce que propose le Rassemblement national.

M. Charles de Courson (LIOT). Notre collègue Falcon n’a pas tort de remettre eu cause le caractère scientifique du DPE. Des logements identiques de mon village, propriétés de la commune, ont en effet obtenu des diagnostics différents ! Par ailleurs, tout le monde sait que le DPE tend à sous-évaluer les petits logements, ce qui entraîne leur décote.

Cela étant, cela ne servirait à rien de prévoir un niveau minimal de travaux à réaliser car, pour grimper de deux classes, croyez-moi… il faut en faire, des travaux ! Les propriétaires dépasseront largement ce niveau minimal. Il peut même être tout à fait ruineux de se mettre aux normes énergétiques.

La commission rejette successivement le sous-amendement et l’amendement.

Amendement CE733 de Mme Annaïg Le Meur

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Cet amendement renvoie au bon texte la définition des travaux nécessaires pour être éligible au dispositif Jeanbrun, car l’article du code général des impôts auquel le projet de loi fait référence mentionne un seuil de travaux de 25 % incompatible avec l’objectif.

La commission adopte l’amendement.

Amendement CE735 de Mme Annaïg Le Meur, amendements identiques CE207 de M. Iñaki Echaniz, CE345 de la commission des finances et CE405 de M. François Jolivet, amendements CE292 de Mme Cyrielle Chatelain, CE563 et CE568 de Mme Sandrine Nosbé, CE409 de M. François Jolivet et CE487 de Mme Valérie Létard (discussion commune)

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Mon amendement CE735 vise à rétablir le seuil de 20 % du prix d’acquisition du bien pour les travaux qui conditionnent l’accès au dispositif.

M. Iñaki Echaniz (SOC). L’amendement CE207 a le même objet, pour les arguments que j’ai énoncés précédemment.

M. Nicolas Bonnet (EcoS). L’amendement CE292 tend, lui, à ce que les travaux représentent un minimum de 30 % du prix du bien. En effet, on ne peut accorder un avantage fiscal aussi important si les travaux restent marginaux. Si l’État finance, la contrepartie doit être la rénovation réelle et substantielle du logement.

Nous en avons débattu : nous savons que cette mesure n’aura pas exactement le même effet suivant les prix de l’immobilier, mais ce seuil de 30 % demeure, selon nous, un engagement nécessaire.

Mme Sandrine Nosbé (LFI-NFP). À l’instar du CE292, les amendements CE563 et CE568 reviennent au droit en vigueur, c’est-à-dire à un seuil de 30 % du prix d’acquisition pour les logements anciens.

Par ailleurs, nous souhaitons également rétablir l’obligation, supprimée par le Sénat, de retrait des chaudières à combustibles fossiles. Dans le cas contraire, le dispositif Jeanbrun, qui est très coûteux pour les finances publiques, s’accompagnerait d’exigences amoindries.

Plus généralement, nous sommes opposés à ces niches fiscales qui transforment le logement en outil de spéculation, au lieu de fournir une réponse à un besoin social. La suppression de tout seuil de travaux reviendrait à faire de ce dispositif un pur produit de défiscalisation, sans la moindre contrepartie sociale et écologique et ce, alors même que le Gouvernement le présentait comme un levier de rénovation énergétique. À défaut de supprimer le dispositif Jeanbrun, rétablissons la garantie d’un niveau de travaux représentant au moins 30 % du prix d’acquisition du logement.

M. François Jolivet, rapporteur pour avis. Un amendement à venir de la commission des finances vise à faire du retrait des chaudières à combustibles fossiles un critère pour bénéficier du dispositif Jeanbrun. Pour mémoire, je m’étais prononcé contre cette mesure.

Quant à mon amendement CE409, il fixe un montant minimal de travaux à 10 % du prix d’acquisition du logement.

Mme Valérie Létard (LIOT). Je retire mon amendement CE487 au profit du CE409 de monsieur Jolivet.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Mon amendement CE735, qui propose une rédaction rigide et ferme en faveur d’un seuil de 20 %, a ma préférence, même si je soutiens les autres amendements (CE207, CE345 et CE405) ayant le même objet. Je suis défavorable aux autres.

M. Iñaki Echaniz (SOC). Eu égard à une petite coquille dans l’amendement de notre rapporteure, qui a écrit le mot « représentant » au lieu du mot « représentent », peut-être faut-il plutôt adopter les amendements CE207 et identiques.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Il ne s’agit pas d’une coquille. J’ai utilisé un participe présent afin d’harmoniser la rédaction du texte en cohérence avec la rédaction des amendements CE732 et CE123 adoptés tout à l’heure.

L’amendement CE487 est retiré.

La commission adopte l’amendement CE735.

En conséquence, les autres amendements tombent.

Amendements CE737 de Mme Annaïg Le Meur, CE206 de M. Iñaki Echaniz, CE288 de Mme Cyrielle Chatelain, CE406 de Mme Louise Morel et CE570 de M. François Piquemal (discussion commune)

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Je propose de maintenir la condition d’obtention de la lettre D, même pour les logements classés G.

M. Iñaki Echaniz (SOC). Afin de favoriser une bonne utilisation de la dépense publique, nous proposons de remplacer, à l’alinéa 12, la lettre D par la lettre C et la lettre E par la lettre D.

Mme Cyrielle Chatelain (EcoS). Les aides accordées doivent permettre une amélioration significative de la performance énergétique des logements. L’amendement CE288 vise à renforcer les objectifs en la matière.

Mme Louise Morel (Dem). Il faut tenir compte non pas de la somme dépensée par le propriétaire au regard de la valeur du bien, mais du résultat des travaux. L’amendement CE406 vise à imposer le saut d’au moins deux classes énergétiques pour les logements classés F ou G ou le saut d’au moins une classe pour les logements classés E. Pour reprendre un exemple qui avait été donné en séance, le seuil de 20 % n’a pas du tout la même incidence pour un logement classé F vendu 80 000 euros dans une petite commune alsacienne et un bien équivalent à Lyon vendu 400 000 euros : dans le premier cas, le propriétaire devra engager 16 000 euros pour être éligible au dispositif et, dans le second cas, 80 000 euros. Il s’agit pourtant de deux logements comparables par leur taille et leur situation énergétique. La barrière à l’entrée dépendra du marché immobilier local. C’est pourquoi nous avions adopté un amendement similaire lors de l’examen de la proposition de loi de notre collègue Valérie Létard.

Mme Shéhérazade Bentorki (LFI-NFP). En finançant des rénovations légères qui s’arrêtent à la classe D, le Gouvernement subventionne des travaux de second ordre et verrouille les logements dans une performance médiocre pour les trente prochaines années. Il est facile d’atteindre la classe D : il suffit de changer une chaudière sans jamais isoler le bâti. Résultat : le propriétaire bénéficiera d’un amortissement fiscal pour des travaux partiels sans gain environnemental réel. Une fois ces travaux subventionnés réalisés, plus aucune rénovation lourde vers les classes A ou B ne sera possible avant une génération. Avec ce recul, on maintient les locataires les plus précaires dans des passoires thermiques. C’est pourquoi nous vous invitons à voter l’amendement CE570.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Certains amendements, particulièrement exigeants, imposent d’atteindre une classe B ou C, tandis que d’autres se contentent d’un saut d’une ou deux classes.

L’objectif, à mon sens, reste d’atteindre la lettre D, ne serait-ce que parce qu’il s’agit du seuil de décence énergétique que le législateur a fixé à partir de 2034. Je vous invite donc à voter mon amendement. J’émets un avis défavorable à tous les autres.

M. François Jolivet, rapporteur pour avis. Les amendements qui nous sont présentés ne distinguent pas le patrimoine collectif du patrimoine individuel. On peut faire passer une maison, même ancienne, de G en D sans aucun problème. En revanche, les ingénieurs nous disent qu’il n’est pas possible d’effectuer un tel saut dans un immeuble collectif. Il ne sert à rien de s’obstiner à fixer un objectif inatteignable – je suis en accord, sur ce point, avec monsieur Falcon. Le DPE souffre probablement d’imperfections. J’inclinerais à voter l’amendement de madame Morel, en distinguant les logements collectifs des logements individuels. Si l’on ne retrouve pas la voie de la raison, certains bâtiments collectifs seront voués à la démolition ou ne pourront plus être affectés à l’habitation.

M. Ian Boucard (DR). La question est en effet de savoir si l’on vise un objectif idéologique en prescrivant que tous les logements de France doivent atteindre la classe D ou si l’on s’efforce de relancer le logement, en partant du constat que l’on manque de logements intermédiaires et qu’il faut les réhabiliter. Lorsqu’on réhabilite une maison, on peut parvenir à la classe D, même si cela requiert de lourds investissements si elle est très ancienne. En revanche, dans les logements collectifs, il faut réunir l’ensemble des copropriétaires et engager une somme incroyable de travaux. Notre collègue François Jolivet rappelle avec raison que l’on n’y arrive pas. Si l’on s’obstine à viser cet objectif, le dispositif ne servira à rien. On ergote sur les sauts de classes mais, en réalité, on ne réhabilitera aucun logement collectif…

Mme Valérie Létard (LIOT). Je ne peux que soutenir l’amendement de madame Morel. Il reprend l’un des éléments qui figuraient dans l’amendement de réécriture globale que j’avais proposé lors de l’examen de ma proposition de loi, et que nous avions voté avec le soutien de plusieurs groupes. Rappelons que nous avons adopté cette proposition de loi il y a quelques mois. Avec un chauffage collectif, il est impossible de réaliser trois sauts de classe, même si on y met les moyens. Il faut des années avant d’avoir une décision de copropriété, qui n’intervient parfois même jamais. En votant une disposition qui impose de telles obligations aux investisseurs privés, on punit les locataires qui continueront à vivre dans des passoires thermiques.

Mme Louise Morel (Dem). Je propose que l’on vote mon amendement et qu’on le retravaille pour la séance afin d’y introduire, éventuellement, la distinction évoquée par monsieur Jolivet entre le logement collectif et individuel. Cela nous fournirait, à tout le moins, une base de travail.

M. Nicolas Bonnet (EcoS). Voilà plusieurs fois que l’on nous dit qu’il est « impossible » de gagner plus de deux classes énergétiques dans les logements collectifs. J’aimerais qu’on nous le démontre. Si l’on veut gagner des classes dans un immeuble collectif, il faut nécessairement isoler les parois. La plupart du temps, l’isolation se fait par l’extérieur, ce qui implique une décision de la copropriété, à l’instar des travaux relatifs à la toiture et au chauffage collectif. Un saut, ne serait-ce que de deux classes, ne pourra donc pas résulter d’une décision individuelle. Lorsqu’on distribue de l’argent public, on peut se permettre d’exprimer certaines exigences.

Monsieur Boucard, il n’est pas idéologique de vouloir réduire les émissions de gaz à effet de serre et la consommation d’énergie : il s’agit d’atténuer un problème qui nous a tous affectés cet été – je veux parler du changement climatique.

Sur ce sujet, l’idéologie me semble plutôt se manifester de votre côté !

M. François Jolivet, rapporteur pour avis. On ne peut pas reconnaître le caractère collectif d’une copropriété tout en imposant des diagnostics individuels car, ce faisant, on casse le régime de la copropriété. À titre d’exemple, les logements exposés au nord n’ont pas le même lettrage que ceux orientés au sud. On crée des dysfonctionnements, parce que les diagnostics DPE ne sont pas opposables. Comment faire lorsqu’on a investi 800 000 euros dans une chaudière à gaz qui alimente deux cents logements et qui n’est pas encore amortie ? Faut-il passer au tout-électrique ? Les copropriétaires ne sont plus liés par le fonctionnement de la copropriété, puisqu’on en a fait des individus défendant leur seul intérêt. Il conviendrait de rétablir le DPE collectif des immeubles collectifs pour une vie collective.

Mme Cyrielle Chatelain (EcoS). Un DPE collectif pour l’ensemble d’un immeuble procurerait en effet une visibilité bienvenue ; mais si l’on veut gagner plusieurs classes énergétiques, il faudra, en règle générale, que la copropriété décide de réaliser des travaux. Un copropriétaire peut potentiellement changer ses fenêtres seul mais, si l’on veut gagner au moins deux classes, il faut nécessairement rénover le bâti. La question que l’on doit se poser est celle de l’utilisation à bon escient de l’argent public. Des propriétaires qui investissent dans des travaux, surtout d’une certaine ampleur, n’en referont généralement plus quelques années après – on a « tué le gisement », comme disent les professionnels. Il faut donc les aider à réaliser dès le départ les améliorations énergétiques les plus étendues possible.

Mme Valérie Létard (LIOT). Si nous instaurons des contraintes d’une sévérité telle qu’elles dissuadent d’éventuels investisseurs privés de louer, je crains qu’en 2030, on en soit réduit à constater qu’on a fait du surplace, ce qui nous contraindra à prévoir des délais supplémentaires. Je souhaite que nous trouvions un juste équilibre de nature à inciter les gens à améliorer la qualité énergétique. Si l’on va trop vite et trop fort, on va perdre tout le monde, au détriment des occupants.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Nous devrons débattre à nouveau du sujet en vue de la séance pour tenir compte des différences de situation des logements, selon qu’ils sont en chauffage individuel ou en chauffage collectif, comme le suggérait monsieur Jolivet. Cela étant, nos objectifs sont cohérents entre eux. Je m’en remets à votre sagesse.

La commission rejette successivement les amendements CE737, CE206 et CE288.

Elle adopte l’amendement CE406.

En conséquence, l’amendement CE570 ainsi que les amendements CE17, CE18, CE21, CE22, CE23, CE24, CE25 et CE26 de M. Frédéric Falcon tombent.

Amendements identiques CE736 de Mme Annaïg Le Meur, CE346 de la commission des finances et CE690 de Mme Sandrine Nosbé

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Cet amendement subordonne l’octroi de la déduction au fait que le logement ne soit pas doté d’un équipement individuel de chauffage à énergie fossile. Contrairement à la version initiale du texte, il évite donc de pénaliser les propriétaires dont le logement dépend d’un chauffage collectif.

M. François Jolivet, rapporteur pour avis. La commission des finances a adopté un amendement identique. À titre personnel, j’y suis défavorable, comme le groupe Horizons.

Mme Shéhérazade Bentorki (LFI-NFP). Le projet de loi initial comportait une seule avancée réelle à l’article 4 : il conditionnait le bénéfice du dispositif Jeanbrun dans l’ancien au fait de ne pas utiliser de chaudière à combustible fossile. Le Sénat a supprimé cette disposition contre l’avis du Gouvernement, au motif que la condition serait difficile à remplir en copropriété. Nous demandons que ce dispositif fiscal coûteux pour les finances publiques cesse de financer, même indirectement, le maintien de systèmes de chauffage parmi les plus polluants. L’amendement CE690 vise à rétablir cette condition sans dérogation possible.

M. Charles de Courson (LIOT). Cet amendement est-il raisonnable, sachant qu’il est manifestement impossible d’éliminer tous les équipements fonctionnant au gaz ou au fioul ? Si l’on peut gagner deux niveaux de DPE, dans un immeuble chauffé au gaz, grâce aux travaux d’isolation, cela constitue une avancée suffisante. Il ne serait pas raisonnable d’imposer, en plus, de refaire entièrement le circuit de chauffage pour passer à l’électricité, d’autant plus que les prix de l’électricité devraient augmenter de l’ordre de 5 % par an au cours des cinq à sept ans à venir.

M. Nicolas Bonnet (EcoS). Ce qui ne serait pas raisonnable, cher collègue, ce serait de dépenser de l’argent public pour ne pas limiter les émissions de gaz à effet de serre. L’objectif est de faire en sorte qu’en versant tout cet argent dans le dispositif, on réduise significativement ces émissions. Il faut donc profiter de ce mécanisme pour éliminer les modes de chauffage aux énergies fossiles, qui sont très émetteurs. C’est tout à fait réalisable car, lorsqu’on isole bien un logement collectif, on peut passer à l’électrique : on n’est pas obligé de garder un système de chauffage collectif. Si ce n’était pas faisable, on peut penser que le Gouvernement ne l’aurait pas proposé dans le texte initial. Ceux qui ne veulent pas changer de mode de chauffage pourront quand même effectuer des travaux, mais ils n’auront pas accès à l’argent public.

M. Ian Boucard (DR). Ce débat renvoie à l’objectif du texte. S’il s’agit de relancer le logement et de faire en sorte que les gens vivent dans de meilleures conditions, il faut avoir conscience que les logements chauffés au fioul ou au gaz – qui se trouveraient, de fait, exclus du bénéfice de la mesure – représentent plus de la moitié du parc. Le chauffage au gaz représente à lui seul 50 % des logements collectifs. Monsieur Bonnet, vous nous expliquez qu’il faut aller vers le tout-électrique : soit ! Mais, en ce cas, il faudrait que votre groupe vote en faveur du nucléaire… Rappelons que c’est votre groupe, avec notre collègue Dominique Voynet, qui a détruit notre filière nucléaire et voté systématiquement contre les plans de relance, pour l’empêcher de se redresser ! Vous nous expliquez à présent qu’il faudrait chauffer l’ensemble des logements à l’électrique, ce qui impliquerait de remplacer le mode de chauffage de 50 % des habitations de France. Mesurez bien la portée de vos propos !

Mme Valérie Létard (LIOT). L’amendement aurait pour effet de rendre complètement inopérant le texte dans les habitations collectives, alors qu’elles sont les principales visées. Comment pourrait-on en effet atteindre cet objectif, sachant qu’il faut des années de travail avant d’obtenir une décision de la copropriété ?

M. Frédéric Falcon (RN). Rappelons que les émissions de CO2 du parc résidentiel français ne constituent que 12 % des émissions globales de notre pays, lesquelles représentent 0,9 % des émissions mondiales. En outre, les Français n’ont pas attendu Europe Écologie-Les Verts, ni la loi dite « Climat et résilience » de 2021, pour accomplir des efforts.

La surface de notre parc résidentiel a crû de 50 % en trente ans mais, pour le chauffer, nous utilisons moins d’énergie que dans les années quatre-vingt-dix. Les Français font preuve de bon sens : ils ne tiennent pas à gaspiller une énergie chère ; ils s’adaptent, petit à petit ; mais aujourd’hui, vous voulez aller tellement loin que vous allez tout freiner. Les gens sont en train de se retirer du marché : on assiste à un effondrement de l’offre locative – les chiffres attestent une baisse de 50 % dans les grandes villes. On ne peut que blâmer la Macronie de vous avoir suivis dans cette folie.

Mme Danièle Carteron (EPR). En copropriété, on ne peut pas changer le mode de chauffage aussi facilement que cela : il faut modifier le règlement de copropriété, ce qui nécessite l’unanimité ou, à tout le moins, la double majorité prévue à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Autrement dit, c’est impossible. Cela étant, la rénovation de l’isolation extérieure et de la toiture devrait suffire.

M. Henri Alfandari (HOR). Le texte a pour objet d’accroître le nombre de logements sur le marché. Pour que nous atteignions cet objectif, vous devez permettre que l’on en rénove davantage. Il vise aussi à améliorer les performances énergétiques, donc écologiques, des logements. En la matière, il faut rechercher un équilibre. On ne va pas mettre au rebut des chaudières collectives au gaz non amorties, alors même qu’à l’avenir, on les alimentera à partir de gaz vert ou décarboné. Laissez-nous aider nos concitoyens à avancer dans la transition écologique et énergétique et, surtout, mettre davantage de logements sur le marché.

M. Jean-Luc Fugit (EPR). Au-delà des difficultés liées à la prise de décision en copropriété, se pose la question de la « défossilisation ». Nous souhaitons, à terme, utiliser moins d’énergies fossiles. Cet objectif peut nous réunir, mais cela se fera de manière très progressive. On utilisera encore du gaz à titre résiduel pendant un certain temps. J’appelle de mes vœux le recours au biogaz, qui provient des écosystèmes, en particulier ruraux. La troisième programmation pluriannuelle de l’énergie (PPE 3) a pour objectif de multiplier par cinq la production de biogaz d’ici à 2035 et veut aller encore plus loin d’ici à 2050. Une interdiction de la combustion d’hydrocarbures s’étendrait au biogaz, ce qui n’aurait pas de sens. Je voterai donc contre l’amendement.

M. Nicolas Bonnet (EcoS). Monsieur Fugit, nous n’interdisons rien : nous conditionnons le bénéfice d’une dépense fiscale à la satisfaction de certains critères. Les copropriétés auront toujours la possibilité de se chauffer au gaz. Si vous estimez qu’il faudrait prévoir une exception en faveur du biogaz, il vous suffit de sous-amender en écrivant « sauf si un contrat au biogaz a été conclu ».

Monsieur Boucard, les scénarios de transition énergétique élaborés par Réseau de transport d’électricité (RTE) montrent que la production d’électricité peut être issue des renouvelables, du nucléaire ou d’un mix. Tout dépend du choix politique qui est fait. Dans tous les cas, on peut engager une transition vers le chauffage électrique. On ne saurait donc résumer cette question au débat « pour » ou « contre » le nucléaire.

M. Iñaki Echaniz (SOC). Il n’est pas besoin de sous-amender car le biogaz, monsieur Fugit, est considéré comme une énergie renouvelable et non fossile. Le recours à ce mode de chauffage ne privera donc pas ses utilisateurs du bénéfice de la déduction si l’amendement est voté. Nous devons nous fixer des objectifs, quitte à les corriger ; si, dès le départ, nous considérons que c’est trop compliqué, nous n’avancerons jamais.

Notre collègue Bastien Marchive et moi-même avions proposé une réforme des obligations de rénovation liées au DPE, qui n’a pas été menée à son terme en raison de l’opposition du Rassemblement national et de monsieur Alfandari, qui ne souhaitaient peut-être pas que l’on règle les problèmes.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Je rappelle que les amendements ne portent pas sur les logements en chauffage collectif. Seul le chauffage individuel sera concerné par la condition posée. Peut-être l’amendement n’est-il pas suffisamment précis ; nous pourrons éventuellement le clarifier pour préciser expressément qu’il ne concerne que le chauffage individuel.

La commission rejette les amendements.

Amendement CE574 de Mme Sandrine Nosbé

Mme Sandrine Nosbé (LFI-NFP). Par cet amendement de repli, nous proposons d’intégrer la réalisation de travaux d’accessibilité des logements au sein des critères d’éligibilité au dispositif Jeanbrun. À l’heure actuelle, il est possible de bénéficier de cette déduction même lorsque les logements mis en location ne sont pas rendus accessibles aux personnes en situation de handicap. Pourtant, seuls 18 % des logements sociaux sont considérés comme accessibles et à peine 6 % sont véritablement adaptés à leurs occupants. La loi du 11 février 2005 pour l’égalité des droits et des chances, la participation et la citoyenneté des personnes handicapées visait à ce que l’ensemble des constructions neuves respectent des normes d’accessibilité exigeantes, quel que soit le type de handicap concerné. Depuis lors, en raison de multiples dérogations, les objectifs initiaux ont été considérablement affaiblis. Ces régressions successives ont eu des conséquences dramatiques pour les personnes en situation de handicap.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Le dispositif sur lequel porte l’article 4 concerne uniquement les logements et les bâtiments anciens. L’accessibilité est évidemment essentielle, mais il n’est pas toujours possible d’installer un ascenseur ou une rampe d’accès dans les immeubles anciens et ce n’est pas une raison pour renoncer à leur rénovation énergétique. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE20 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). Vous êtes en train de construire un dispositif incompréhensible pour le contribuable, au risque de décourager les investisseurs. Si le dispositif ne fonctionne pas, c’est, d’une part, parce qu’il n’est pas rentable, et, d’autre part, du fait de son caractère extrêmement complexe. Le mécanisme repose sur le DPE qui, comme chacun le reconnaît, est une escroquerie : les rapports montrent qu’il n’est pas fiable. On ne peut pas en vouloir aux diagnostiqueurs, qui ne sont ni architectes, ni artisans et qui ont reçu une formation de quelques semaines. Sans entrer dans des questions de « performance », on aurait pu imaginer une liste de travaux incluant les fenêtres, l’isolation, etc. On s’enferme là dans un carcan technocratique, qui s’ajoute aux contraintes réglementaires et qui est en perpétuelle évolution : un arrêté en vigueur depuis peu a fait sortir un certain nombre de logements de la catégorie des passoires. On n’arrivera à rien en continuant à agir de la sorte.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Cet amendement, dépourvu d’effet juridique, n’est qu’un prétexte pour prendre la parole à propos du DPE. Avis défavorable.

M. Frédéric Falcon (RN). Le DPE constitue le point central de blocage de la politique du logement. L’effondrement de l’offre locative – qui s’est réduite de 50 % en trois ans à Paris – n’a pas d’autre origine. Vous pouvez me dire que j’ai tort, mais en réalité nous avons gagné la bataille du DPE : les Français ont compris que c’était n’importe quoi et qu’il serait mis fin à ce dispositif après l’élection présidentielle. Admettez que vous vous êtes « plantés » et que le mécanisme proposé est incompréhensible, notamment parce que le DPE repose sur du sable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE19 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). Il s’agit d’exonérer de la contrainte du DPE les locaux transformés en logements. La conversion d’un local en logement est d’une telle complexité technique que l’atteinte d’un DPE de classe C ou D est quasiment impossible, à moins de supporter un coût à ce point exorbitant qu’il découragera la maîtrise d’ouvrage.

Suivant l’avis de la rapporteure, la commission rejette l’amendement.

Amendements CE430 et CE431 de M. Nicolas Bonnet (discussion commune)

M. Nicolas Bonnet (EcoS). Parmi les critères que nous devons nous fixer figure l’amélioration de « l’habitabilité d’été ». On a vu que de nombreux logements s’étaient transformés cet été en « bouilloires thermiques ». De même que certains occupants de passoires thermiques n’arrivent pas à se chauffer l’hiver, ceux qui vivent dans des bouilloires peinent à y vivre en été compte tenu de la température qui y règne. Le DPE contient une indication sur le « confort d’été », qui prend la forme d’une note (mauvais, moyen ou bon) que nos amendements à l’article 6 bis et après cet article proposent d’ailleurs de préciser.

L’amendement CE430 conditionne l’éligibilité à l’aide à l’atteinte d’une note « bon » en ce qui concerne le confort d’été. L’amendement de repli CE431 admet l’éligibilité à partir de la note « moyen ».

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. On voit toute la difficulté qui s’attache à la définition de ce que certains nomment le « confort d’été », d’autres « l’habitabilité d’été ». Le problème, c’est qu’il n’existe aujourd’hui aucune définition juridique de ces formules du langage courant. Je proposerai de réécrire l’article 6 bis pour introduire dans le code de la construction une véritable définition de la notion de « confort thermique », qui englobera expressément le confort d’été et le confort d’hiver.

Compte tenu de leur rédaction, qui ne repose encore sur aucune définition, il m’est difficile d’émettre un avis favorable à vos amendements, mais nous avancerons sur ce sujet quand nous aborderons l’article 6 bis.

M. Nicolas Bonnet (EcoS). Le DPE, tel qu’il existe actuellement, fournit déjà une indication concernant le « confort d’été » – je préfère, pour ma part, parler « d’habitabilité d’été », car ce n’est pas une question de confort.

Si des modifications interviennent aux articles 6 ou 6 bis, on pourra toujours revoir les choses dans l’hémicycle. Nous vous invitons à prendre en compte ce qu’un grand nombre de Français ont vécu cet été : si nous voulons éviter qu’ils revivent cela, la moindre des choses est d’inciter à sortir des bouilloires thermiques et de soumettre le versement d’argent public à la satisfaction de certains critères.

La commission rejette successivement les amendements.

Amendement CE427 de M. Nicolas Bonnet

M. Nicolas Bonnet (EcoS). Cet amendement a trait à une question que nous avons déjà abordée, puisqu’il vise à conditionner le versement de l’aide, qui constitue une perte de recettes fiscales, au fait que le chauffage ne recoure pas aux combustibles fossiles.

M. Iñaki Echaniz (SOC). J’ai un sous-amendement.

M. le président Stéphane Travert. Monsieur Echaniz, aucun sous-amendement ne nous a été transmis et, une fois que l’examen de l’article a commencé, nous avons pour règle habituelle de ne plus en accepter, afin de préserver la bonne organisation de nos travaux.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Monsieur Bonnet, je suis gênée par le fait que votre amendement s’étende au chauffage collectif, lequel devrait, à mon sens, être exclu du dispositif, comme je le disais tout à l’heure à propos de mon propre amendement. Avis défavorable.

M. Iñaki Echaniz (SOC). Tout à l’heure, monsieur le président, nous avons examiné des sous-amendements portant sur plusieurs amendements alors que l’examen de l’article avait commencé. Ils avaient été présentés au cours de la discussion.

M. le président Stéphane Travert. Le cas que vous évoquez est différent car tout à l’heure, nous avions reçu ces sous-amendements avant le début de l’examen de l’article.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Je pourrais moi-même sous-amender, mais j’aimerais d’abord connaître l’objet du sous-amendement que vous évoquez.

M. Iñaki Echaniz (SOC). Dans un objectif de concorde, il vise à ne pas exclure du bénéfice de la déduction fiscale les logements chauffés avec une chaudière collective, ce qui satisfera notre collègue Fugit.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. À titre personnel, je serais favorable à cette modification, mais je vous propose d’y travailler en vue de l’examen du texte en séance.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE734 de Mme Annaïg Le Meur

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. La rédaction initiale du projet de loi comportait une ambiguïté, source d’insécurité juridique : elle ne précisait pas si le montant des travaux à soustraire du prix d’acquisition servant au calcul du seuil de 20 % de travaux requis pour l’éligibilité au dispositif Jeanbrun couvrait, en cas de vente d’immeuble à rénover (VIR), à la fois les travaux réalisés avant l’acquisition et ceux restant à réaliser par le vendeur.

Par ailleurs, la suppression par le Sénat de ce seuil de 20 % a involontairement changé le sens de la disposition.

Comme le seuil de 20 % a été rétabli, il importe de préciser son mode de calcul : sont donc pris en compte tous les travaux effectués ou restant à effectuer par le vendeur en cas de VIR.

La commission adopte l’amendement.

Amendement CE28 de M. Frédéric Falcon et amendements identiques CE725 de Mme Cyrielle Chatelain, CE726 de la commission des finances, CE727 de M. François Jolivet, CE728 de M. Henri Alfandari et CE729 de M. Jean-Hugues Ratenon (discussion commune)

M. Frédéric Falcon (RN). Notre société supporte de moins en moins la contrainte : l’amendement CE28 vise à donner davantage de liberté aux investisseurs en réduisant la durée d’engagement locatif à six ans, durée retenue dans les précédents dispositifs d’investissement comme le Pinel. Cela contribuerait à rendre plus attractif le statut de bailleur privé.

Mme Cyrielle Chatelain (EcoS). Notre amendement CE725 propose, à l’inverse, d’augmenter cette durée en la portant de neuf à douze ans. Une différence fondamentale nous sépare : nous considérons que les dispositifs d’investissement sont destinés à louer un logement à un prix acceptable et non pas, comme le pensent nos collègues du Rassemblement national, à faire gagner davantage à quelques privilégiés qui ont les moyens d’acheter toujours plus.

M. François Jolivet, rapporteur pour avis. Retenir une durée de douze ans permettrait de respecter le compromis établi lors du débat sur le projet de loi de finances pour 2026 : tous les groupes s’étaient mis d’accord sur le fait qu’il fallait encourager une détention longue, partant du principe que le logement n’est pas une marchandise. La commission des finances a souhaité réaffirmer cette volonté.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. J’émets un avis défavorable à tous les amendements visant à revenir sur la durée d’investissement : il n’est pas souhaitable de modifier le délai de neuf ans, point d’équilibre auquel de longs débats ont abouti.

M. Frédéric Falcon (RN). Vous parlez de ce que veulent les Français, mais vous êtes-vous demandé ce que souhaitaient les investisseurs ? Ils ne sont plus prêts à s’engager pour des durées aussi longues que dans les années quatre-vingt-dix. Notre société veut plus de liberté : il faut de la souplesse pour rendre le dispositif attractif.

M. Ian Boucard (DR). Comme la rapporteure, nous estimons qu’il faut s’en tenir à une durée de neuf ans, durée fixée pour les dispositifs sur lesquels il y a eu un quasi-consensus comme le dispositif Pinel ou le dispositif Robien. Nous avons tous rencontré des investisseurs, monsieur Falcon, aucun ne semble remettre en cause la durée fixée pour le dispositif Jeanbrun.

Mme Cyrielle Chatelain (EcoS). La durée d’engagement recouvre l’obligation de louer le bien concerné à un prix abordable. En la réduisant, monsieur Falcon, vous voulez permettre aux gros investisseurs de rentrer plus rapidement dans leurs frais en faisant du Airbnb. Vous privilégiez la liberté des gens qui voient le logement comme un moyen de faire de l’argent. Pour notre part, nous privilégions celle des familles qui souhaitent se loger convenablement et durablement.

M. Iñaki Echaniz (SOC). Les investisseurs peuvent faire ce qu’ils veulent, monsieur Falcon, mais avec leur propre argent et non pas avec l’argent public. Que l’on soit de gauche, de centre ou de droite, on s’accordera pour dire que toute aide publique appelle des contreparties. Dites-nous clairement ce que vous souhaitez privilégier : l’intérêt général pour les investisseurs comme pour les locataires ou bien la spéculation et les retombées financières individuelles ? On n’investit pas dans le logement comme en bourse, il ne s’agit pas d’un bien comme un autre.

La commission rejette l’amendement CE28 puis les amendements identiques.

Amendement CE27 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). Cet amendement va agacer l’ensemble des membres de cette commission, visiblement très socialiste, y compris à droite. Dans tous les dispositifs précédents, on pouvait sortir au bout de six ans.

M. Ian Boucard (DR). Pas le dispositif Robien !

M. Frédéric Falcon (RN). On va arrêter de discuter avec des gens qui ne comprennent rien ! (Exclamations.)

M. le président Stéphane Travert. Évitez les provocations inutiles, monsieur Falcon.

M. Frédéric Falcon (RN). Les Français ne supportent plus ces DPE, ces seuils, ces zones, ces plafonnements. Sortons de ce socialisme et ouvrons le statut du bailleur privé aux logements loués à loyer libre : le taux d’amortissement serait fixé à 3 % par an pour les logements anciens et à 3,5 % pour les logements neufs, avec un plafond annuel de déductibilité des amortissements fixé à 8 000 euros.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Avis défavorable. Les Français veulent aussi des loyers abordables. Le loyer modéré est la contrepartie de la niche fiscale.

M. Frédéric Falcon (RN). Arrêtez de parler au nom des Français, s’il vous plaît ! (Exclamations.) Ils souffrent de l’attrition du marché locatif : comme il y a moins de bailleurs, les locataires se retrouvent sur le carreau, avec des listes d’attente qui s’allongent et des loyers qui augmentent, notamment dans les grandes métropoles.

Nous n’avons pas de solution miracle, mais nous considérons que c’est en redonnant de la liberté aux bailleurs que l’offre de logement pourra être relancée, après dix ou quinze ans d’un socialisme qui nous a enfermés dans toutes sortes de contraintes.

M. Iñaki Echaniz (SOC). Je considère que l’État doit donner à la fois des fonds publics pour le logement social et des moyens aux investisseurs privés, car notre modèle marche sur deux jambes. Considérer que des fonds publics ne peuvent être versés à des investisseurs privés que s’ils respectent certaines conditions, ce n’est pas être de gauche, c’est poursuivre un objectif de bonne gestion. Ne faites pas semblant de défendre les petits investisseurs ou les classes populaires et moyennes. Dites-nous plutôt, sans hypocrisie, qu’en supprimant tout critère, vous voulez prendre l’argent des Français pour enrichir les ultrariches !

M. Charles de Courson (LIOT). Nous raisonnons tous comme si l’investissement était direct, avec des investisseurs individuels qui achèteraient eux-mêmes un bien pour le louer. C’est oublier le recours aux sociétés immobilières, lesquelles appliquent des taux d’amortissement qui ne sont même pas encadrés : avec 5 % sur vingt ans ou de 6 % sur quinze ans, on aboutit, dans l’état actuel du droit, au résultat que vise l’amendement de M. Falcon.

Mme Shéhérazade Bentorki (LFI-NFP). Rappelons que 69 % des bénéficiaires du dispositif Pinel appartenaient aux 10 % des ménages les plus aisés. Que propose M. Falcon avec son amendement ? Que l’État finance les gros investisseurs privés !

La commission rejette l’amendement.

Amendements CE29 et CE30 de M. Frédéric Falcon

M. Frédéric Falcon (RN). Ces amendements visent à améliorer la rentabilité du statut de bailleur privé, laquelle n’est pas assurée dans la rédaction actuelle puisque, fiscalement, il est moins avantageux que le régime réel d’imposition. L’Anacofi a fait ses calculs : ce sont des contraintes pour rien. Madame Létard s’était courageusement battue pour rendre le dispositif attractif financièrement, mais il ne l’est pas, ce qui explique en partie son échec.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Les taux et plafonds contenus dans le dispositif existant correspondent à un point d’équilibre entre rentabilité et nécessité de contenir la dette, que nous avions établi après de longs débats. Je ne souhaite pas revenir dessus.

M. Frédéric Falcon (RN). C’est presque un aveu d’échec : si l’État n’a pas les moyens de mettre en place un dispositif à la hauteur des enjeux, qu’il s’abstienne de faire croire qu’il a trouvé la solution miracle pour relancer l’investissement locatif. Au lieu de cette complexité délirante, tenons-nous en au régime réel, notamment dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), et à ses possibilités d’amortissement libres.

La commission rejette successivement les amendements.

Amendements CE564 de M. Jean-Hugues Ratenon et CE287 de Mme Cyrielle Chatelain (discussion commune)

Mme Shéhérazade Bentorki (LFI-NFP). Par cet amendement de repli CE564, le groupe LFI propose d’encadrer le recours au dispositif Jeanbrun en le limitant à deux logements par foyer fiscal. Il risque sinon de devenir un outil d’accumulation patrimoniale financé par l’argent de tous. Avec cette restriction, nous entendons non pas remettre en cause l’investissement locatif, mais refuser d’en faire un instrument d’optimisation au profit de multipropriétaires, alors que les locataires les plus précaires subissent de plein fouet la crise du logement.

Dès 2018, la Cour des comptes alertait sur les phénomènes d’accoutumance, voire d’addiction, à ce type de niche fiscale chez les promoteurs et les établissements bancaires.

Mme Cyrielle Chatelain (EcoS). Notre amendement vise le même objectif. Cette niche fiscale est destinée à remettre des logements abordables sur le marché et non à subventionner avec de l’argent public l’accumulation de patrimoines immobiliers. Il s’agit de limiter les effets d’aubaine pour les plus gros investisseurs.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Avis défavorable. Cette limitation risque d’être contre-productive : si on limite à deux logements par foyer fiscal, les personnes qui investissent dans un troisième logement se tourneront vers des niches fiscales beaucoup moins encadrées, notamment le LMNP. Il serait dommage de se priver de la possibilité de déployer le dispositif Jeanbrun, qui a au moins le mérite d’accroître le nombre de logements à loyer modéré.

M. Charles de Courson (LIOT). Vous avez sans doute tous lu, sur la plage, le rapport sur l’imposition des plus hauts patrimoines et des revenus les plus élevés que j’ai présenté en juillet dernier. Parmi les cinquante plus importants patrimoines immobiliers – de 142 millions à 42 millions d’euros –, certains ne paient même pas d’impôt sur le revenu ! En réalité, cela ne sert à rien de plafonner les taux d’amortissement, car lorsqu’on passe par une société immobilière, ils sont libres.

Mme Danièle Carteron (EPR). Sans les investisseurs, on ne pourra pas soutenir le logement. Il est important de leur laisser quelques libertés même si, bien sûr, nous devons garder à l’esprit l’usage des deniers publics. Le dispositif Jeanbrun me semble suffisamment encadré de ce point de vue.

La commission rejette successivement les amendements.

Puis elle adopte l’article 4 modifié.

Article 4 bis(article 1406 bis du code général des impôts) : Rattachement automatique des territoires insulaires métropolitains aux « zones tendues » au sens fiscal

Amendement de suppression CE407 de M. François Jolivet

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. J’émets un avis défavorable à la suppression de cet article, qui vise les îles du Ponant : je suis favorable à ce que leur statut de « zones tendues » soit directement reconnu dans la loi, et non dans un décret par l’application des critères de droit commun. Nous pourrons éventuellement revenir sur la rédaction de cet article en séance.

M. le président Stéphane Travert. Rappelons que l’article 4 bis confère le statut de zone tendue au sens de l’article 1406 bis du code général des impôts à toute « commune située dans des zones insulaires métropolitaines ».

M. François Jolivet, rapporteur pour avis. Les îles en question sont déjà reconnues comme des zones tendues. Si j’ai proposé de supprimer cet ajout du Sénat, c’est pour éviter de rendre la loi trop bavarde.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Précisons que la rédaction actuelle s’étend à la Corse, ou du moins ne l’exclut pas. Il faudrait corriger cela par la suite.

M. François Jolivet, rapporteur pour avis. La Corse n’est pas concernée, j’ai pu m’en assurer auprès de mon président de groupe. Cette disposition ne concerne qu’une liste limitative d’îles.

M. Charles de Courson (LIOT). Seules sont concernées les îles « sans lien permanent avec le continent », ce qui exclut des îles reliées par un pont comme Ré ou Oléron ; mais qu’en est-il de la Corse ou encore des îles désertes ? C’est un peu curieux.

La commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’article 4 bis non modifié.

Article 4 ter(article 1406 bis du code général des impôts) : Critères spécifiques pour la reconnaissance du statut de « zones tendues » en outre-mer

Amendement de suppression CE408 de M. François Jolivet

M. François Jolivet, rapporteur pour avis. Les critères énoncés dans l’article ne présentent pas un degré de robustesse suffisant pour constituer un nouveau fondement légal au zonage de la taxe sur la vacance des locaux d’habitation : certaines données nécessaires ne sont pas disponibles et plusieurs indicateurs qualifient imparfaitement la tension entre l’offre et la demande. Les critères actuels permettent d’apprécier cette tension de manière plus complète, notamment au regard des prix, des loyers et de la demande de logement social. Enfin, l’article introduirait une différence de traitement entre territoires métropolitains et ultramarins, qui n’apparaît pas suffisamment justifiée.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Je m’en remets à la sagesse de la commission.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE580 de M. Jean-Hugues Ratenon

Mme Sandrine Nosbé (LFI-NFP). Les critères relatifs à la tension locative prennent actuellement en compte le niveau des loyers, le prix d'acquisition des logements ainsi que, dans certaines zones, le rapport entre le nombre de demandes de logements et le nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social. Ils ne suffisent toutefois pas à assurer une appréciation fidèle des tensions pesant sur le logement dans les collectivités d’outre-mer.

Il importe donc de les compléter afin qu’ils intègrent le rapport entre, d'une part, le niveau des loyers, des prix d'acquisition des logements et du foncier à usage résidentiel et, d'autre part, le revenu disponible des ménages. Cela permettra de mieux identifier les territoires où des outils de régulation, comme la taxation des logements vacants, sont pertinents.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. L’association d’anciens et de nouveaux critères complexifie le dispositif. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE583 de M. Jean-Hugues Ratenon

Mme Sandrine Nosbé (LFI-NFP). L’article prévoit une méthodologie d’identification et de détermination des zones d’application de la taxe sur les logements vacants, fondée sur les données produites par l’Insee et les observatoires locaux de l’habitat. Or, toutes les collectivités ne sont pas dotées de tels observatoires. Nous proposons donc que soient aussi pris en compte les observatoires du foncier ainsi que, le cas échéant, les observatoires locaux des loyers. Le zonage doit pouvoir s'appuyer sur la connaissance acquise localement, au lieu de reposer uniquement sur des indicateurs nationaux insuffisamment territorialisés.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Le droit existant répond à votre demande. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Amendement CE592 de M. Jean-Hugues Ratenon

Mme Sandrine Nosbé (LFI-NFP). Le présent article permet de mieux apprécier les réalités ultramarines. Toutefois, il importe de compléter la méthode destinée à évaluer les déséquilibres entre l’offre et la demande pour tenir compte du fait que les difficultés d’accès au logement dépassent les seules limites administratives communales. C’est à l’échelle du bassin de vie ou de l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI) qu’il faut pouvoir, le cas échéant, appliquer les indicateurs.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Je comprends votre volonté d’élargir le périmètre d’évaluation de ces tensions, mais comme c’est à la commune qu’est accordé le statut de zone tendue – donc la possibilité de majorer la taxe sur la vacance des logements –, c’est à elle qu’il revient d’apprécier ces critères. Avis défavorable.

La commission rejette l’amendement.

Elle adopte l’article 4 ter non modifié.

Article 5(articles L. 312-5, L. 328-3, L. 328-6, L. 332-11-3 et L. 332-11-4 du code de l’urbanisme) : Transformation du quartier d’affaires de La Défense

Amendement de suppression CE595 de Mme Shéhérazade Bentorki

Mme Shéhérazade Bentorki (LFI-NFP). Avec cet article, vous dépossédez les communes de leurs propres territoires, en transférant la gestion de l’espace public à l’établissement public Paris La Défense et en les privant de leurs recettes. L’exonération de la part communale ou intercommunale de la taxe d’aménagement est portée de dix à quinze ans, la durée des projets urbains partenariaux (PUP) de quinze à vingt ans. Les communes financeront les équipements, tandis que l’État aura offert la fiscalité. Quant au totem de cet article, le certificat de projet, il gèle pendant trois ans le droit applicable pour toute opération portant sur une surface de plus de vingt mille mètres carrés.

Ces mesures sont destinées non pas aux habitants, mais aux grands promoteurs et à eux seuls, raison pour laquelle nous demandons la suppression de cet article.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. L’article 5 modernise les compétences et les modalités d’intervention de l’établissement public Paris La Défense, chargé de l’aménagement, de l’exploitation, de l’entretien et du renouvellement des ouvrages et des espaces publics du quartier, qui doit relever le défi de la diversification alors que le taux de vacance des bureaux explose – de 15 % actuellement, il pourrait atteindre 30 % à 40 % dans dix ans.

L’établissement public a besoin de capacités d’intervention renouvelées : son modèle de financement, historiquement fondé sur la vente de droits à construire, doit être repensé. La gestion actuelle d’ouvrages et d’espaces publics contigus ou imbriqués est marquée par une fragmentation, source d’inefficacité et de surcoût. Le dispositif proposé promeut une gestion unifiée afin d’assurer la cohérence de l’entretien des espaces fonctionnellement liés, en concertation avec les collectivités concernées. Précisons que le transfert de la gestion par arrêté préfectoral reste très encadré.

Par ailleurs, cet article étend la durée du dispositif des projets urbains partenariaux, qui met à la charge des personnes ayant des projets de construction ou d’aménagement le financement de tout ou partie des équipements publics requis dans le cadre de leur opération.

La dispense de taxes d’aménagement pour les porteurs de projets concernés n’est donc pas sans contrepartie, comme vous semblez l’insinuer.

Enfin, l’article crée un certificat de projet au bénéfice des personnes portant des projets de construction ou de transformation dans le quartier de La Défense. La multiplicité des régimes d’autorisation susceptibles de s’appliquer à un projet de construction ou de transformation lourde d’un immeuble de grande taille et la possibilité de voir ces réglementations évoluer en cours de projet génèrent une insécurité juridique, susceptible d’entraîner complexité et surcoûts pour les pétitionnaires. Ce dispositif, qui est cadré, est expérimental – je tiens à le préciser. Son périmètre est, à ce stade, limité au quartier de La Défense.

Pour toutes ces raisons, je vous invite à rejeter cet amendement de suppression : il nous laisserait sans solution pour le quartier de La Défense et empêcherait ceux qui voudraient profiter de cette expérimentation, par la suite, de relever le défi de la transformation et de lutter contre la vacance de tout foncier.

La commission rejette l’amendement.

La commission adopte l’amendement rédactionnel CE730 de Mme Annaïg Le Meur, rapporteure.

En conséquence, l’amendement rédactionnel CE697 de Mme Annaïg Le Meur, rapporteure, tombe.

Amendement CE245 de M. François Jolivet

M. François Jolivet, rapporteur pour avis. Le Sénat a porté de quinze à vingt ans la durée d’exonération de la taxe d’aménagement applicable aux projets urbains partenariaux. Or, il semble que les experts préfèrent une durée de vingt-cinq ans : tel est l’objet de cet amendement.

Par ailleurs, je voudrais répondre à ma collègue de La France insoumise que les collectivités territoriales ne sont pas dépossédées de quoi que ce soit, notamment pas de leurs recettes fiscales. En effet, qu’un immeuble de bureaux soit occupé ou non, la ressource fiscale reste la même pour la collectivité. La Défense dégage 700 millions d’euros de ressources fiscales et continuerait de le faire même si les tours étaient vides.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Le texte prévoit déjà un allongement de la durée des PUP de quinze à vingt ans. Je n’ai pas entendu, au cours des auditions, de demande allant au-delà, et vous n’apportez pas d’argument justifiant votre amendement. À défaut d’informations complémentaires, je souhaite son retrait.

M. François Jolivet, rapporteur pour avis. Je retire mon amendement. Je le redéposerai en séance en ayant les réponses des institutionnels en main.

L’amendement est retiré.

Amendements CE600 de Mme Shéhérazade Bentorki, CE467 de M. Boris Tavernier, CE596 et CE599 de Mme Marie Lebec (discussion commune)

M. Boris Tavernier (EcoS). Le groupe Écologiste et social souhaite favoriser la transformation des bureaux vacants afin de répondre à la crise du logement et de limiter l’artificialisation des sols. Cette transformation doit prioritairement bénéficier au développement de logements sociaux et de logements étudiants, particulièrement déficitaires en Île-de-France. Il est donc proposé de limiter l’expérimentation d’un certificat de projet cristallisant les règles d’urbanisme pour le quartier de La Défense aux seules opérations de transformation de bâtiments en logements sociaux ou étudiants.

Mme Marie Lebec (EPR). L’amendement CE596 vise à étendre l’expérimentation du certificat de projet à tous les projets de plus de vingt mille mètres carrés se trouvant dans le périmètre d’une opération d’intérêt national (OIN). L’article 5 aurait ainsi un périmètre plus large puisqu’il inclurait Paris Saclay, Bordeaux Euratlantique ou Euroméditerranée. En revanche, il exclurait les opérations aéroportuaires ou les domaines industrialo-portuaires, qui n’ont pas de lien avec l’objet du présent texte.

L’amendement CE599 a pour objet de corriger une incohérence dans la rédaction du texte, en incluant Nanterre et La Garenne-Colombes.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. L’amendement CE600 vise à réserver le dispositif du certificat de projet à la transformation des bureaux vacants en logements, dont 25 % au moins de logements sociaux. De telles opérations pourront bénéficier du certificat de projet, mais je ne vois pas de raison d’être exclusif : d’autres opérations qui répondent à d’autres besoins méritent également d’être sécurisées. Il faudra évaluer le dispositif expérimental et comparer les effets sur les différents types de projets pour en tirer les conséquences, dans cinq ans. J’émets donc un avis défavorable.

L’amendement CE467 est encore plus restrictif, puisqu’il vise à réserver le dispositif du certificat de projet à la transformation de bureaux vacants en logements sociaux ou étudiants uniquement. Avis défavorable également.

Enfin, je souhaite le retrait de l’amendement CE596 au profit de l’amendement CE599, qui me paraît mieux rédigé, car il permet d’aller beaucoup plus loin dans le dispositif.

Mme Marie Lebec (EPR). J’entends ce que vous dites, mais ces deux amendements n’ont pas exactement le même objet. Le premier a vocation à élargir l’article à d’autres types de projets, par exemple Paris Saclay, tandis que le deuxième vise à corriger la rédaction pour inclure des villes qui sont dans le périmètre de La Défense mais n’ont pas été intégrées dans le texte.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Votre intention est louable, puisqu’il s’agit d’aider les territoires à se développer. Toutefois, j’émettrai un avis défavorable au premier de ces amendements, car l’objectif du texte est de mener une expérimentation restreinte au quartier d’affaires de La Défense – et non d’ouvrir le dispositif à toutes les OIN.

En revanche, il est cohérent d’intégrer les communes qui sont contiguës au quartier d’affaires de La Défense, comme Nanterre et La Garenne-Colombes.

M. Romain Daubié (Dem). Je partage l’avis de la rapporteure concernant l’amendement CE467 : la transformation de bureaux en logements est soumise à des contraintes techniques et à des normes.

Cela fonctionne bien pour l’instant. Du logement conventionné est produit de cette façon, Action Logement disposant, par exemple, d’une foncière dédiée à la transformation de bureaux en logements. Il me paraît plus raisonnable d’en rester au mécanisme actuel, avec un contrôle triennal des objectifs fixés par la loi SRU. Si on veut que cela fonctionne, il ne faut pas ajouter de nouvelles contraintes à celles existant déjà.

L’amendement CE596 est retiré.

Successivement, la commission rejette les amendements CE600 et CE467 et adopte l’amendement CE599.

Elle adopte successivement les amendements rédactionnels CE696 et CE695 de Mme Annaïg Le Meur, rapporteure.

Amendement CE469 de M. Boris Tavernier

M. Boris Tavernier (EcoS). Il s’agit de revenir à la durée initialement prévue par le projet de loi concernant la cristallisation des règles d’urbanisme dans le cadre des certificats de projet, soit dix-huit mois.

Je saisis cette occasion pour m’étonner du grand écart que j’observe entre ce que nous votons ici à l’Assemblée, qu’il s’agisse de La Défense ou encore de la loi Daubié adoptée il y a quelques mois, et ce que je constate à Lyon, où la métropole souhaite relancer la construction de gratte-ciel pour en faire des bureaux. Je veux donc rappeler – et cela vaut aussi pour mes interlocuteurs locaux, friands de ces grands travaux en hauteur – que l’importante vacance dans les gratte-ciel de bureaux est principalement due, non pas au télétravail, mais à une stratégie volontaire de surproduction immobilière portée depuis plusieurs années par des grands acteurs de l’immobilier. Ne continuons pas à faire ces erreurs et à construire des gratte-ciels de bureaux qui se transforment en véritables fardeaux.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Les sénateurs ont voulu étendre la durée de cristallisation des règles d’urbanisme à trois ans, ce qui semble plus adapté à la durée des opérations complexes visées par le texte. Je souhaite donc le retrait de cet amendement.

L’amendement est retiré.

La commission adopte successivement les amendements rédactionnels CE694 et CE693 de Mme Annaïg Le Meur, rapporteure.

Suivant l’avis de la rapporteure, elle rejette l’amendement CE597 de M. François Piquemal.

Elle adopte l’amendement rédactionnel CE692 de Mme Annaïg Le Meur, rapporteure.

La commission adopte l’article 5 modifié.

Après l’article 5

Amendement CE665 de M. Romain Daubié

M. Romain Daubié (Dem). Il s’agit d’instituer un certificat de projet pour les grandes opérations, sur le modèle de ce qui a été fait dans la loi Climat et résilience. Nombre d’acteurs socio-professionnels, en particulier la chambre de commerce et d’industrie (CCI) Paris Île-de-France, nous disent en effet que ces opérations nécessitent de multiples démarches administratives : un certificat de projet permettrait de les sécuriser et de gagner du temps. De plus, cette simplification donnerait de la visibilité aux porteurs de projets. Il est proposé de procéder de manière expérimentale, en renvoyant à un décret la fixation d’un seuil au-delà duquel les grandes opérations pourraient y recourir.

Mme Annaïg Le Meur, rapporteure. Vous proposez d’emblée une généralisation et une pérennisation du certificat de projet. Il me semble préférable d’attendre l’évaluation de l’expérimentation du certificat de projet dans les friches prévu à l’article 212 de la loi Climat et résilience, qui arrive à échéance en 2027, ainsi que l’évaluation de l’expérimentation du certificat de projet institué par le présent texte, plus large dans son objet mais limité à La Défense. Il ne faut pas aller trop vite : c’est pourquoi je vous demande le retrait de cet amendement.

M. Romain Daubié (Dem). Je ne le retire pas, mais j’entends vos arguments. Nous en reparlerons.

La commission rejette l’amendement.

Membres présents ou excusés

Commission des affaires économiques

Réunion du lundi 21 septembre 2026 à 21 h 30

Présents. - M. Henri Alfandari, Mme Shéhérazade Bentorki, M. Nicolas Bonnet, M. Ian Boucard, M. Eddy Casterman, Mme Cyrielle Chatelain, M. Charles de Courson, M. Romain Daubié, M. Lionel Duparay, M. Iñaki Echaniz, M. Frédéric Falcon, M. Jean-Luc Fugit, M. Maxime Laisney, Mme Annaïg Le Meur, Mme Marie Lebec, M. Robert Le Bourgeois, Mme Valérie Létard, M. Alexandre Loubet, M. Bastien Marchive, Mme Sandra Marsaud, Mme Louise Morel, M. Philippe Naillet, Mme Sandrine Nosbé, M. Dominique Potier, M. Pierre Pribetich, Mme Emeline Rey-Rinchet, M. Vincent Rolland, M. Boris Tavernier, M. Stéphane Travert, M. Frédéric-Pierre Vos, M. Frédéric Weber

Excusé. - M. Laurent Lhardit

Assistaient également à la réunion. - M. Joël Bruneau, M. François Jolivet